アパート経営とは、購入したアパート、もしくは新たに建てたアパートを第三者に貸し出して家賃収入を得る不動産貸付業です。

経営する際は自分で管理運営するか、管理会社に委託する方法があります。

アパート経営では入居者募集から建物の管理まで多岐にわたるので、他で働いている人は管理会社に委託することが一般的です。

アパート経営とマンション経営の違い

アパート経営と似たものにマンション経営がありますが、基本的に家賃収入を得る収益モデルは同じです。

しかし、アパート経営はマンション経営に比べて規模が小さいので、資金が限られていても始められる方法です。

マンション経営はマンションの取得に数千万～数億円の資金が必要ですが、アパート経営はそれほどかかりません。

アパート経営は土地活用方法として非常に人気がありますが、その秘訣は次のようなメリットがあるからです。

• 安定した収入を得られる
• 節税対策になる
• 資金形成ができる
• アパートを担保にできる

アパート経営は他の土地活用方法に比べて収益性が高くなっているため、資金形成したい人に非常におすすめの方法です。

以下にそれぞれのメリットを解説します。

安定した収入を得られる

アパート経営は収益性が高い不動産経営です。

不動産経営の中にはワンルームマンション経営など一室を貸し出す方法がありますが、空室があると収入が得られないためリスクが高いです。

アパート経営ではどこかの部屋が空室であったとしても、他の部屋からの家賃収入は得られるので、収入が0になる可能性は極めて低くなっています。

ワンルームマンション経営に比べると初期費用は掛かりますが、長期的な収益性が高い点が魅力です。

節税対策になる

アパート経営では固定資産税や相続税の節税対策が可能です。

例えば相続税では、相続財産が現金の場合に金額がそのまま課税されてしまいます。

しかし土地であれば現金よりも20～30％ほど安く評価された金額が課税されるため、アパートの資産に変えておくことが非常に有利です。

またアパート経営をすると、収支が赤字・黒字に関わらず確定申告をする必要があります。

アパート経営で赤字が出た場合は、翌年以降に繰り越して損益通算ができるため所得税や住民税を抑えることが可能です。

アパート経営で赤字が出たとしても節税につなげることができるので非常に魅力的な土地活用方法です。

資金形成ができる

アパートを経営しているだけで、老後の資金形成が可能な点もメリットです。

現在は寿命も延びている上に公的年金の金額が下がっているため、老後2000万円問題が発生しています。

その際の資金をアパート経営は形成できます。

また相続税の話とも関連して、不動産を保有しておくことで相続税の金額を減らすこともできます。

将来を安定して暮らすために、アパート経営は非常におすすめです。

アパートを担保にできる

アパート経営で所有している物件は不動産資産なので、金融機関との信頼関係が構築できます。

そのためアパートを担保にすれば、銀行からの融資審査も通りやすくなる特徴があります。

融資を受けることができれば、所有物件を増やすこともできるのでさらに資産活用の幅が広がります。

資産として保有できる点も、さらなる拡大を期待している人にはお勧めです。

アパート経営を始める前には、事前準備が重要です。

次のような視点で考えましょう。

• 目標を決めて始める
• 資金計画を立てる
• 知識を付ける

アパート経営は簡単に始めることができますが、自分の目標を定めておかなければ始めた後にどうすればいいのか判断つかないことがあるので気を付けましょう。

以下にそれぞれ解説していきます。

目標を決めて始める

アパート経営を始める前に、目標を決めておきましょう。

何故アパート経営を始めるのか、どのくらい稼ぎたいのかなどの目標を立てておくことで、アパート経営の方針が立てられます。

ただ漠然と「たくさん稼ぎたい」では、利回りばかりを気にして始まった後に失敗することがあります。

目標が老後の生活資金のためであれば何円稼ぐべきかなど、目標に応じてどのように物件を経営するか決めましょう。

資金計画を立てる

アパート経営を始める前に、資金計画を立てておきましょう。

アパートの設備や間取り、戸数を考えるとどの程度建築費用が掛かるのかわかります。

また他にも保険料などの初期費用がどの程度かかるのかできるだけ正確に判断しておくことで、誤差が少なくなります。

初期費用は物件取得費以外にもローンを組んだ際の手数料など色々かかるので、ざっくりと考えていると思わぬ損失となってしまうので気をつけましょう。

また運用中の収入を考える際は、空室リスクを合わせて考えておくと無難です。

知識を付ける

アパート経営を初心者で始める場合は管理会社に委託することが多いかもしれませんが、必要な知識は勉強しておきましょう。

建築基準法や不動産取引に関する法律など基礎的な部分から、不動産を取引する際の税知識もあるといざというとき判断に困りません。

管理会社に質問すれば解決することもありますが、自分で判断できるようになっておいた方が良いです。

まずは管理会社や不動産会社に質問して、簡単な疑問は解決しておきましょう。

アパート経営はメリットも多く非常におすすめですが、次のリスクがあるので注意が必要です。

• 空室リスク
• 老朽化による修繕費
• 災害リスク

アパート経営は非常に収益性の高い土地活用方法ですが、上記のリスクで損失が出る可能性があることも理解しておきましょう。

以下にそれぞれのリスクと対応策を解説します。

空室リスク

アパート経営は入居者からの家賃収入が主な収入源なので、入居者が入らない空室リスクがあります。

空室の期間が長引けば長引くほど収入が受け取れないため、空室期間をできるだけ減らすことが重要です。

空室リスクを減らすためには、始める前にその地域に需要があるかを見極める必要があります。

他に似たようなアパート群はないか、騒音問題など住みづらくないかなどからアパート経営をして入居者が集まるかを判断しましょう。

不動産会社に相談するのも一つの方法です。

老朽化による修繕費

アパート経営は新築で始めるか中古で始めるかを選べますが、どちらの場合も築年数が進めば老朽化防止のために修繕を行う必要があります。

部屋の中だけではなく、外壁なども修理する場合は費用が100万円を越えることもあるほどです。

基本的に大規模修繕は20～30年のスパンで行うので、中古物件を購入すると修繕までの期間が短くなるので気をつけましょう。

修繕費は日々の家賃収入からこまめにプールしておくなどしていつでも修繕できるように備えておきましょう。

災害リスク

台風や地震などの災害もアパート経営ではリスクとなります。

自然災害は必ず起きるわけではありませんが、起きた際の損害が大きくなるので対策しておくと良いです。

火災保険や地震保険に加入しておくことはもちろんですが、信頼できる管理会社に委託することで対策を取りましょう。

自然災害の際に対応できる管理会社であれば安心です。

アパート経営は土地活用方法の中でも収益性が高く、非常に人気がある方法です。

アパート自体が資産になる上、長期的に安定した収入が得られるので資金に余裕がある人はおすすめです。

始める際はきちんと目標を決めておくことで、アパート経営が安定します。

ただし、空室リスクや災害リスクはつきものなので、できるだけ対策を取って準備しておきましょう。

アパート経営に興味がある人は、ぜひ始めてみてくださいね！