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根抵当権付きの不動産を売却する方法は?抵当権との違いと売却時の流れを徹底解説

【更新日】2022-08-05
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根抵当権付きの不動産を売却

不動産売却を依頼した際、中には物件に「根抵当権」が付いていることがあります。

根抵当権は通常の住宅ローンを組むときにつける抵当権とは異なり、抹消する手続きが複雑になります。

場合によっては抹消手続きを行えないこともあるので、根抵当権付きの物件を売る方法を確認しておきましょう。

この記事では根抵当権と抵当権の違いを解説してから、売却する流れと注意点を解説します。

抵当権とは?難しそうな仕組み・内容を初心者にも分かりやすく解説

根抵当権とは?

根抵当権とは、債務の上限金額(極度額)を設定したうえで、その範囲内であれば金額や回数に関わらず借入ができる担保物権のことです。

例えばローンの限度融資額が1億円の物件に根抵当権がつけられていた場合、1億円以内であれば融資と返済を繰り返せることになります。

6,000万円融資を受けたとすると、限度額までの4,000万円はいつでも借りることができます。

また借入金を全額返済しても根抵当権は消えず、必要な時に融資を受けることができるのもポイントです。

抵当権との違い

最も大きな根抵当権と通常の抵当権の違いは融資を何度でも行えることですが、これにより根抵当権は融資時に登記費用を支払わなくて済みます。

抵当権を設定する際は必ず設定登記を行う必要があり、借り入れ額 × 0.4% (または0.1% )の登録免許税を法務局に収めなければなりません。

同じ不動産を担保に何度も融資を受けたい場合には、毎度抵当権の設定登記をし、借入額に応じた登録免許税を支払う必要があるため、金銭的にも損です。

根抵当権であれば融資時に追加で税金を納める必要がありません。

また、第三者に債権を渡した場合、債権に設定されている抵当権は新しい債権者に移動しますが、根抵当権は特定の債権者に属する債権を担保するものなので移動しません。

根抵当権は抵当権と違って、譲渡できない点も覚えておきましょう。

根抵当権(ねていとうけん)とは?抵当権との違いと抹消の方法・不動産売却時の注意点をわかりやすく解説

根抵当権付きの不動産を売却しづらい理由

根抵当権付きの不動産は、通常の抵当権が付いている不動産に比べて売却が難しいです。

売却が難しい理由としては、次の2つが挙げられます。

  • 金融機関が根抵当権の抹消に非協力的
  • 手数料がかかる

根抵当権の抹消は難しい上に、費用も掛かるので、対象の物件がある場合はできるだけ早めに対応しておく必要があります。

以下にそれぞれ解説していきます。

金融機関が根抵当権の抹消に非協力的

融資してくれる金融機関が、根抵当権の抹消に非協力的である可能性が高いです。

金融機関からすれば、根抵当権は抵当権のように一度きりの利息ではなく、長期的に利息を得られる制度です。

得られる利益も根抵当権の方が多いので、根抵当権の抹消は利益の損失に繋がります。

そのため根抵当権を抹消したいと連絡しても、スムーズに抹消することは難しいです。

根抵当権を抹消する予定であれば、できるだけ時間に余裕をもって連絡しておきましょう。

手数料がかかる

根抵当権を抹消する際、契約内容によって手数料や違約金がかかることもあります。

根抵当権を設定する際に、権利を抹消する際には違約金を支払うことを決めている場合や、手数料が高額に設定されている場合があります。

根抵当権は金融機関側も解約されたくないため、厳しい手数料や違約金を設定していることが多いです。

根抵当権を抹消する場合は、事前に手数料など契約時にどの程度の金額がかかるか確認しておきましょう。

コストを調べておけば、抹消手続きもスムーズにいきやすいです。

根抵当権付きの不動産を売却する際の流れ

  1. 残債と査定価格を確認する
  2. 債権者と交渉する
  3. 元本確定する
  4. 不動産を売却する

根抵当権付きの不動産を売却するためには、まず根抵当権を抹消する必要があります。

抹消手続きと一緒の流れで不動産も売却できるので、売却までスムーズに行くことは難しいですが確認しておきましょう。

以下にそれぞれのステップごとに解説していきます。

残債と査定価格を確認する

根抵当権付きの不動産を売却する際は、まず売却する不動産の残債と査定価格を確認しましょう。

査定価格>残債であれば、売却額を残債の返済に充てることができるため、そのまま売却可能です。

反対に残債>査定価格の場合は、自己資金で足りない残債を補う必要があります。

残債を補填する資金繰りができるのであれば、債権者(金融機関)との交渉に進めます。

しかし残債を補填できない場合は、基本的に根抵当権付きの不動産は売却できません。

残債が残った状態でも売却を進めたい人は、「任意売却」「別の不動産を担保にする」など、残債があっても売却できる方法を探さなければなりません。

金融機関に相談して、どのように対処するか決めましょう。

債権者と交渉する

残債が返済可能であれば、金融機関と交渉に進みます。

金融機関は根抵当権の抹消は不利益につながるので、スムーズに抹消することは難しいです。

しかし、根抵当権を抹消するためには債権者の同意が必須なので、時間に余裕をもって説得しましょう。

元本確定する

金融機関からの合意が得られた場合、元本確定します。

元本確定とは、極度額の中で行っていた借り入れと返済をストップして、借入金を確定させることです。

元本確定を行った時点で、根抵当権を担保とした融資は受けられなくなります。

また元本確定を行うためには、民法で定められている元本確定事由に該当しておく必要があります。

不動産売却などの場合は「元本確定期日が設定しておらず、抵当権設定から3年が経過し、根抵当権設定者が元本確定請求した」を事由にして元本確定を行います。

不動産を売却する

金融機関との合意が取れて、不動産に購入希望者が現れた段階で根抵当権の抹消登記を行って不動産を売却します。

根抵当権の抹消登記を法務局に申請することで受理されるため、引き渡しまでに抹消しておく必要があります。

不動産売却における抵当権抹消登記のタイミング・流れ・費用相場を徹底解説

根抵当権を抹消する際の必要書類

必要書類を法務局に提出することで、根抵当権は抹消できます。

根抵当権の抹消に必要な書類は、次の内容です。

  • 登記原因証明情報
  • 抵当権設定契約書
  • 抵当権者の刺客証明書
  • 抵当権者の委任状
  • 不動産所有者の委任状

以上の抵当権抹消に関する書類には有効期限もあるため、期限内に行いましょう。

また、書類は多少複雑なので、司法書士に依頼する方が楽に進めることができます。

2万円~3万円程度かかりますが、早く対応するためには雇うことも考えておきましょう。

根抵当権付きの不動産を売却する際の注意点

根抵当権付きの不動産を売却するときの注意点としては、次の内容が挙げられます。

  • 根抵当権設定者と債務者が異なることがある
  • 元本が確定すると戻せない

根抵当権は抵当権とは異なる特徴を持っているため、上記の注意点を見落とさないようにしましょう。

以下にそれぞれの注意点を解説します。

根抵当権設定者と債務者が異なることがある

稀ですが、根抵当権設定者と債務者が異なるときがあります。

根抵当権は限度内で融資と返済を繰り返すことができる制度ですが、根抵当権設定者とは別の債務者が、他の金融機関から融資を受けることができると融資額が増えてしまいます。

この場合、根抵当権を設定した不動産を売却しても債務が返済できない可能性があります。

そのため、根抵当権の設定者と債務者を確認しておく必要があります。

他の債務者が借入できないようにするためには、元本を確定させておくのも一つの方法です。

元本が確定すると戻せない

元本を確定させると、根抵当権で融資を受けることはできません。

融資が終わった抵当権と同じ扱いになり、事情があっても根抵当権に戻すことはで気なくなります。

不動産を売却する際には根抵当権の抹消を行いますが、今後融資を受けられなくなることで損しないか今一度分析しましょう。

根抵当権を抹消して不動産売却をしよう!

根抵当権は抵当権とは異なり、限度額の範囲内であれば自由に融資と返済を繰り返せる制度です。

残債を返済できるめどが立つのであれば、根抵当権を抹消して不動産を売却できます。

しかし、金融機関からは止められるためスムーズに抹消手続きを進めづらい他、一人では手続きが難しいなどの問題もあります。

司法書士に依頼すると早く間違いなく進めることができるので、資金に余裕がある人はおすすめです。

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