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不動産売却時の印紙税とは?収入印紙にかかる金額と賢い節税方法

【更新日】2023-11-13
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不動産売却時の印紙税
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不動産売却をするとき、契約書に印紙を貼り、印紙税を納めます。

これは、「国が取引の確認や安定性、経済的利益を保証しているので、不動産売買をした人に相応の負担を求める」という意味が込められた税金です。

必要性を疑問視する人も多いですが、法律で決まっている手続きなので、納めないと脱税になってしまいます。

少し納得がいかない印紙税の負担義務ですが、実は売り手に限って節約することができます。

この記事では、不動産売却における印紙税の賢い節税方法を紹介します。

不動産売却でかかる税金はいくら?費用の計算方法から節税・控除のポイントまで分かりやすく解説

不動産売却時に課される印紙税の金額

購入希望者が内覧を終え交渉が上手くいくと、売り手と売買契約を結びます。

不動産売却の流れを査定から物件引き渡しまで一挙解説!

このときに、お互い売買契約書に印紙を貼って提出をします。

印紙税がいくらかかるかは、売却金額によって異なります。

仲介業者から印紙を用意するよう言われるので準備を忘れることはないと思いますが、自分の物件ではいくらかかるのかは、あらかじめ調べておきましょう。

不動産売却代金と印紙税額

不動産の売却代金が高いほど、印紙税も高くなります。

不動産売却代金と印紙税額の関係は、以下の通りです。

不動産売却代金印紙税額
100万円以下500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下10,000円
1億円以下30,000円

不動産の売却代金は種類によって異なります。たとえば庭付きマイホームであれば、老朽化が著しくないかぎり1,000万円~5,000万円の間で売れると予想できるので、1万円の税負担となります。

代金が売り手に入る前に納なければならないので、少額ではありますが、なるべく減額したいところです。

売買契約書の控えには収入印紙を貼らなくてもよい

一般的な売買契約では、売り手と買い手がそれぞれ1通ずつ売買契約書を作成し、保有をします。

保存用書類も課税文書にあてはまるので印紙の貼り付けが必要ですが、提出書類と内容が同じであればコピーを控えとしても問題はありません。

買い手は必ず原本を持つ必要があるので提出分の印紙税は準備しておかなければいけませんが、控えをコピーすれば税負担を半額にすることができます

収入印紙の貼り付けがない契約書コピーに効力はある?

不動産売却は、そう何度も経験することのない大きな取引なので、契約書をコピーすることに不安を感じる方も多いでしょう。

契約書は合意を明確にする目的で作成されるので、内容に相違がなければコピーでも問題ありません。

しかし一方で、印紙が貼られていた方が原本により近い状態なので、証拠力は高いのも事実です。

売買契約書の詳しい内容確認が必要なケースなど、そこまで多くはないでしょうが、不安ならば2通分の税金を払っておきましょう。

買い手から税負担を求められたときの対応

不動産売却では、控えはコピーでも構いませんが、購入者の方は原本を持つ必要があります。

このことを事前に理解していない買い手は非常に多く、売り手に税の半額負担を要求してくることもあります。

この、「こっちは多額の購入費を払っているのに、売り手の2倍の税負担が課されるなんて不公平だ」という言い分には、正当性が全くありません。

不動産の買い手が契約書の原本を使わなければならないケースは、交渉時だけではありません。

これから重大な契約をするときにも必要になるため、保存をしていくべきなのです。

一方、売り手は、売却した不動産の契約書を使う機会はほとんど無いので、コピーでもOKなのです。

このように、必要性に応じて納税額が違うということを説明し、半額負担を断ってしまうのが理想です。

収入印紙が購入できる場所

印紙税納付に必要な収入印紙は、1円~100,000円まで全部で31種類あり、必要な金額を購入します。

収入印紙を身近に見たことのある方は少ないかと思いますが、意外と近場でも購入することが可能です。

ここからは、収入印紙の購入が可能な場所を紹介します。

コンビニエンスストア

収入印紙はコンビニでも販売があり、電子マネーでも購入可能です。※一部店舗を除く

コンビニで購入できる収入印紙は200円のものが多く、より高額な、まとまった金額の収入印紙は手に入らないケースが多いです。

郵便局

郵便局の窓口では、全ての種類の収入印紙を購入可能です。

ただし、不動産売却時に使用するような大きな金額の収入印紙は小さな郵便局だと品薄だったり、在庫を切らしていたりすることもあるので注意が必要です。

法務局

法務局に併設されている売店では、31種類の収入印紙を購入することが可能です。

法務局の売店では原則全種類の収入印紙が購入可能で、高額な収入印紙の用意が必要な場合は法務局に行くのがおすすめです。

【2023年最新】電子契約で印紙税が不要となりコスト削減が可能に

2022年5月に宅地建物取引業法の施行規則が一部改正され、2023年現在は売買契約も電子契約で対応可能です。

契約書類を電子ファイルで作成して、捺印ではなく電子署名で契約をおこなうことで、資源の削減や手続きの簡素化が可能になっています。

従来の売買契約では契約書に収入印紙を貼り付ける必要がありましたが、電子契約では印紙税は非課税となるので、大幅なコストカットが可能になります。

電子契約で印紙税が課されない理由

印紙税法基本通達第44条では、下記の記載があります。

法に規定する課税文書の「作成」とは、単なる課税文書の調製行為をいうのでなく、課税文書となるべき用紙等に課税事項を記載し、これを当該文書の目的に従って行使することをいう。  

国税庁HP 「第7節 作成者等」((作成等の意義))

国税庁は2008年に「電子契約は印紙税の課税対象となるか」という旨の紹介に対して上記を引用し、電子契約書は課税文書という取扱いにならないため、印紙税は発生しない旨を回答しています。

印紙税を納付しなかった場合の問題点

不動産売買契約書に所定金額の印紙を貼り忘れた場合、印紙税の3倍の過怠税が発生します。

売却価額が2,000万円~3,000万円ほどだとすると、過怠税は3万円となります。

印紙による納付の方法によって印紙税を納付することになる課税文書の作成者が、その納付すべき印紙税を課税文書の作成の時までに納付しなかった場合には、その納付しなかった印紙税の額とその2倍に相当する金額との合計額(すなわち印紙税額の3倍)に相当する過怠税を徴収されることになり、また、貼り付けた印紙を所定の方法によって消さなかった場合には、消されていない印紙の額面金額に相当する金額の過怠税を徴収されることになっています。

国税庁HP 「印紙を貼り付けなかった場合の過怠税」

ただし、例外として印紙税不納付事実申出書という書類を提出すれば、印紙税額の1.1倍の支払いで済みます。

収入印紙を貼り付け忘れた売買契約書に法的拘束力はある?

収入印紙の貼り付けがない売買契約書を用いて契約を結んだとしても、契約内容自体に問題がなければ、法的拘束力はあります。

印紙税は不動産売買契約において納付が必要なものではありますが、契約の効力とは別に扱われます。

不動産売却時の印紙税に関するポイントをおさらい

不動産売却時の印紙税の費用はいくら?

不動産を売却する際には、取引価格に応じて印紙税が発生します。

この税額は売却代金により変動し、例えば売却代金が5,000万円以下の場合は10,000円の印紙税がかかります。

印紙税は売り手が支払うものですが、税負担を半額にする方法として、売買契約書をコピーして控えとする方法があります。

ただし、契約書のコピーは原本と同じ証拠力は持たないため、不安がある場合は2通分の印紙税を支払うことも考慮するとよいでしょう。

印紙税の負担を軽減する方法は?

不動産売買契約における印紙税は売却代金によって決まります。

従来、契約書には印紙を貼る必要がありましたが、2023年現在、電子契約が可能となり、これにより印紙税が非課税となるためコスト削減が実現しました。

国税庁によると、電子契約書は課税文書の対象外で、そのため印紙税は発生しないとのこと。

従って、電子契約を利用することで、不動産売買におけるコストを大幅に削減することが可能です。

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