かぼちゃの馬車とは、株式会社スマートデイズがサブリース事業で展開していた女性専用シェアハウスのブランド名です。

このサブリース事業では不動産投資家に対して35年間の家賃収入を保証しており、不動産投資家にとっては非常に魅力のある契約であったと言えると思います。

しかし株式会社スマートデイズは、30年間の家賃収入を保証するという契約を交わしたにも関わらず、2017年に不動産投資家へ払う賃料の減額を請求し、2018年以降は賃料の支払いを止め経営破綻にまで陥りました。

その結果、不動産投資家自身が多額の借金を抱えることになり、世間を騒がせました。

株式会社スマートデイズの不動産投資家に対して家賃収入を保証していたにも関わらず2018年以降支払うことができなくなったことから起きたこの事件ですが、何が原因で起きてしまったのでしょうか。

さまざまな問題がありますので、１つずつ詳しく解説していきます。

工事会社から不当な額のキックバックをもらっていた

株式会社スマートデイズはサブリース事業の家賃収入で収益を得るのではなく、工事を請負会社からのキックバックをコンサルティング費用として受け取っていました。

キックバックを受け取る事自体は法律的にも違法ではなく、問題は受け取っていた額です。

通常であれば建築費の２～３％がキックバックの相場と言われていますが、株式会社スマートデイズは建築費の50%のキックバックを請求していました。

そうすると何が問題かというと、本来もっと安く建てられるはずの物件に高額の建築費が発生し、質の割に割高な物件となります。

その結果、物件の所有者である不動産投資家が損をすることになります。

スルガ銀行と融資先の関係

２つ目の問題点は、株式会社スマートデイズとスルガ銀行が結託し不正を行っていたことです。

通常であれば、不動産投資経験のない個人の投資家たちがこんなに簡単に融資を受けられることはありませんが、彼らの結託により不正が黙認され被害が起きました。

不動産投資を行うにあたって金融機関との関係は切っても切れない関係なので、対策のためにも、どのような不正が行われていたのか見ていきましょう。

審査書類の改ざんが常態化

スルガ銀行の所内では不正が常態化しており大きな不正として、審査書類を改ざんしていたことが挙げられます。

まず、不動産投資には、物件の金額の約1割の頭金が必要で物件購入にかかる登記費用などの諸経費は自己資金で調達するという原則としてのルールがあります。

ルールがあるにも関わらず、スルガ銀行は投資家に対してシェアハウスを頭金不要で購入できると説明している、顧客に対しても自己資金の確認に用いる通帳残高の書類を高く改ざんして提出するなど明らかな不正を行っていました。

その他にも通帳残高との整合性がとれないと融資の審査に影響のある、重要事項説明書や売買契約書、手付金の領収書なども改ざんされていたと考えられます。

不動産業者と結託し、不正な融資を行う銀行も存在することや、不正な融資を受けた先に損をするのは融資を受けた本人であることを知り、甘い話には乗らないように注意しましょう。

事件の問題とされているサブリース契約とは？

かぼちゃの馬車事件の問題点としてサブリース契約が大きく取り上げられることがありますが、サブリース契約自体は法律で認められています。

では今回なぜ問題となったかというと、ビジネスモデルとして、収益を得る方法を間違っていたからでしょう。

サブリース事業自体は、家賃保証をしていても空室状況により、不動産オーナーに家賃の減額交渉をすることができるので、本来であれば不動産業者にとってはローリスクの事業であると言えます。

今回も株式会社スマートデイズが不動産オーナーに家賃の減額交渉はできたはずですが、それを行わず、工事会社から得る不当なキックバックで莫大な利益を得たいがために、新規顧客開拓に躍起になっていました。

その結果、管理棟数は増えましたが、サブリースの赤字も増え、経営破綻することとなりました。

不動産投資家がサブリース契約時に注意すべきこと

サブリース契約自体は違法ではありませんが、家賃収入保証という言葉にあまり踊らされないように注意しましょう。

なぜかというと空室の状況がつづくと不動産業者は物件のオーナーに賃料の減額を交渉できるからです。

今回の事件でも株式会社スマートデイズは不動産オーナーに家賃収入を30年間保証していたにもかかわらず、相場と合わない賃料のため空室が続き、賃料の減額を要求しており、最終的には家賃収入の支払いが滞るようになりました。

このように家賃収入保証といっても、物件自体のニーズがなければ賃料の減額に応じざるを得ず、最終的に損してしまうのは、物件を購入した不動産オーナー自身となるので注意しましょう。

不動産投資は業者選びのリスクなどが大きいという認識は広くあり、投資家たちもそれを承知でいた部分は多々あります。

実際に取引の中で起こるトラブルは毎月報告されており、事件が起こることは決して珍しくないのは確かです。

しかし、かぼちゃの馬車事件は頻発するトラブルとは全く違う大きな規模で問題になり、社会にも衝撃を与えました。

なぜ騙されて損をする方がこんなにも多くなったのでしょうか？

銀行主導なので専門家も疑わなかった

不動産投資会社は大小さまざまな規模があり、他の人が周りにいるカフェで契約を結ぶなど、法律に対する意識が軽薄な業者も多く存在します。

一方で銀行は法律に対する遵守意識が高く、信頼性が高いので派手な詐欺はおこなわないという安心感がありました。

スルガ銀行が主体となったこの事件は、銀行主導なので顧客が安心して契約した点が他の事例より被害が拡大した大きな要因でもあります。

また、銀行主導であることから多くの専門家も疑いの目を向けず、事件発覚が遅くなった点も被害が拡大した理由です。

実際、事件発覚後に事態を調査した専門家は、「こんな派手に法律を無視しているなんて、全く想像できなかった」という感想を口々に言っています。

キャッチコピーに初心者が飛びついた

かぼちゃの馬車はシェアハウス経営は、「放っておいても100万円入る」という文句に飛びついた初心者が多くいました。

CMにタレントのベッキーを起用するなどイメージ戦略にも力を入れていたことがあり、多くの初心者が「信頼できそう！」と思って飛びついたのも大きな要因です。

景気回復で初心者の参入が増えた

2013年頃からアベノミクスや震災からの復興、大規模な都市開発などが重なり、景気回復で不動産投資にお金を回せる層が増えました。

スマートデイズが集客に力を入れ始めたタイミングと初心者の参入増加が重なったこともあり、結果的に被害が拡大してしまいました。

かぼちゃの馬車事件は、不動産投資マーケットにおいて重大な事件として、マスコミにも大きく取り上げられました。

一部では「スルガショック」と言われるほど不動産投資マーケットに様々な影響を及ぼしましたが、具体的にどのような影響を及ぼしたのか見ていきましょう。

融資の審査基準が厳しくなり不動産購入しにくくなった

スルガ銀行による審査書類の改ざんなどの不正発覚により、金融機関の融資基準が見直されました。

そもそもサラリーマンの時点で審査を通さない銀行もあるほど、以前の審査基準より厳しいものとなりました。

審査が厳しく融資を受けられなければ、物件を購入することができず不動産投資家からしても非常に不便です。

不動産相場の下落

不動産投資家は物件購入がしにくくなるということは、不動産自体を買う人が単純に減ることになります。

その結果、買い手がつきにくくなることで相場が変動し、所有している不動産の価格が下落し、損をする可能性があります。

賃料を維持すると相場に見合わず空室となり、賃料を下げるとローン返済との差額分赤字になるといった状況に追い込まれてしまいました。

不動産投資に関する有益な情報を獲得しにくくなる

今回の事件の影響で不動産マーケット自体が落ち込むと、不動産投資の有益情報を獲得しにくくなります。

不動産会社は基本的に、はじめて不動産投資する人よりも、実績のある投資家など、不動産を購入してくれそうな人に有益な情報を流すので今まで以上に不動産業者との関係構築が大事となります。

それでは不動産の購入実績のない人はどうすれば良いかというと不動産会社が主催するセミナーなどに参加し、実際に購入したいという熱意を見せることや、疑問点などを積極的に聞いたりコミュニケーションをとることも大切です。

不動産業者としても当然購入して欲しいし、その道のプロですので親身になってくれるでしょう。

かぼちゃの馬車事件は被害者が約700人で被害総額は1000憶を越えていると言われています。

約700人の被害者に対して1000憶の被害額の場合、単純に計算しても1人あたり1億以上の被害を受けていることになります。

しかしそのような甚大な被害を受けてしまった場合でも、しっかりと対応し、立て直した不動産投資家もいます。

ここで紹介する彼らの甚大な被害を受けてしまったときの対応を今後似た被害を受けてしまった場合の参考にしましょう。

金利を下げてもらうように交渉する

スルガ銀行はかぼちゃの馬車を購入した不動産オーナーに3.5%～4.5%の通常よりもかなり高い金利で融資をしていました。

融資額が大きい分、毎月返済する金額も大きく、家賃収入を得ていても赤字になるなど収支を悪化させる原因となっていました。

しかしスルガ銀行は本来融資する基準を満たしていない不動産投資家にも書類の改ざんなどの不正により融資をしていることが発覚し、銀行側に落ち度がありますので交渉に応じたケースもあります。

スルガ銀行との交渉によって、4.5%の金利を1%台の正当な金利に下げられたケースもあり、収支が大きく改善された不動産オーナーもいます。

ここまで大きく被害がある場合でなくても、当事者同士の交渉によっては状況の改善につながる可能性があるので試してみましょう。

物件を不動産オーナー本人の管理にすることで収益改善

2つ目のケースとして管理会社に管理してもらうのではなく、不動産オーナー自身の管理に切り替えることで管理会社に支払う業務委託料の削減をし、収支改善がされたケースもあります。

かぼちゃの馬車の場合、シェアハウスなので、掲載条件を満たすポータルサイトへの掲載を行うことで不動産オーナー自身が入居者を募集することが可能です。

不動産オーナー自身での管理では集客から清掃まで不動産賃貸に関わるあらゆる業務を行う必要があり手間はかかりますが、時間に余裕があり、少しでも支出を減らしたい方には有効でしょう。

労働者向けの宿舎として利用

かぼちゃの馬車は立地の良い場所に手軽に安い賃料で住むことができる女性専用のシェアハウスとして株式会社スマートデイズが売り出してきましたが、ターゲットを変え、収益を改善したオーナーもいます。

オーナーによっては空室を埋めるため、ターゲットを警備員などの日雇い労働者に変更し、就職斡旋をセットにして収益を改善したケースもあります。

またかぼちゃの馬車自体が立地の良い場所に安く住めるため物件の質としてはあまり良くなかったため、内装をリノベーションして収益を改善した例もあるようです。

物件リノベーションして売却

築年数の古い格安の物件を購入し、リノベーションし売却する方法で得た利益で収支を改善した不動産オーナーもいます。

不動産オーナー自身でリノベーションするので時間と技術、経験が求められますし、誰にでもできることではないですが、そうすることで本来かかるはずのリノベーションの業務委託料を削減することができ、利益が出やすいです。

弁護士に依頼する

2018年に被害者の不動産オーナー247名が委任し被害弁護団を発足し、2020年3月に物件の引き渡すことで不動産購入用に融資を相殺することで合意しました。

事実上の借金の帳消しとなり、不動産オーナーは借金の返済を免れることができました。

今回のような不正があった場合、弁護士に相談してみるのもよいでしょう。

不動産投資家の方は、かぼちゃの馬車事件と同じような被害を受けないために、今回の事件から何を学ぶべきでしょうか。

投資家自身が不動産投資について学び、判断する能力を養う

まず大前提として不正を行った銀行や会社が悪いですが、見方によってはあまり知識のない不動産投資家が業者の甘い誘いに乗って、業務を任せてしまったことが原因とも言えます。

会社側も当然利益を出さなければいけないはずなのに、なぜ投資家側に有利な条件で契約できるのか、運営会社に何のメリットがあるのかを判断する最低限の知識をつけるべきです。

かぼちゃの馬車事件では、不当なキックバック欲しさに、実際の資産価値よりかなり高い値段で物件が売買されていました。

知識をつけることで、不動産の正しい資産価値や需要を見極めることができる不動産オーナーであれば少なくとも今回の事件には巻き込まれなかったでしょう。

不動産投資をする以上、リスクは避けられませんが、知識をつけることで正しい判断をし、今回のように騙されるリスクを減らすようにしましょう。

サブリース契約だからと過信しない

株式会社スマートデイズが行っていたサブリース契約では家賃収入を35年間保証していました。

しかしサブリース契約には入居者が少なく空室状況によっては不動産オーナーに対して、賃料の減額請求が可能であることを忘れないようにしなければいけません。

家賃収入が保証されているし集客もプロの業者だから安心と軽い気持ちで契約してしまうと痛い目に合うのは不動産オーナー自身です。

かぼちゃの馬車事件のように資産価値に見合わない値段で物件を購入してしまうと、賃料を上げざるを得なく、当然価値に見合わない賃料となってしまうので空室状況が続き、賃料の減額交渉に応じざるを得なくなります。

そうならないためにも、物件の資産価値を理解できる程度の知識を身に付けると同時に、契約自体のメリット、デメリットをしっかりと把握し、購入するかをきめるべきでしょう。

購入するなら物件をしっかりと目で見て判断すること

かぼちゃの馬車事件で被害にあった不動産投資家のほとんどが実際の物件を見ることなく購入していますが、かなり危険です。

今回の事件でも物件自体シェアハウスの魅力の１つである共有スペースの確保がしっかりとできてないことなどシェアハウスとしての資産価値が現地の賃料の相場に見合ってないことは現場を見れば判断がついた可能性があるからです。

また実際に現場に行かなかったとしても、Homesなどの賃貸物件のサイトを見て物件の雰囲気や相場を判断すべきです。

足立区の駅徒歩圏外のシェアハウスが恵比寿のワンルームと同じ賃料設定でおかしいことは、賃貸サイトのみでも一目見ればわかるでしょう。

不動産業者に頼りすぎず、自身の目で見て判断することが大事でしょう。

被害者に対しての詐欺は1回目の詐欺被害より危険

一度詐欺にあった人は被害者の個人情報が載ったリストが流出するケースがあり、いつもよりも一層詐欺師のカモにされやすいので注意しましょう。

かぼちゃの馬車事件で多額の借金を抱えてしまった不動産オーナーに対して、投資資金の回収を代行するとダイレクトメールや電話をするなどし、コンサルティング量をだまし取る詐欺が横行しました。

彼らは自身も今回の事件の被害者であると偽り、オーナーの話を聞き共感をあおることでコンサルティング料をだまし取っていました。

最終的には連絡がつながらなくなり、返済の請求もできなくなる可能性があるので、こういう詐欺のケースもあることを覚えておくとよいでしょう。

今回はかぼちゃの馬車事件がどんな事件で同じような被害にあわないために事件から何を学ぶべきかを紹介しましたがいかがだったでしょうか。

事件がどのような経緯で起きたか、注意点などを理解し、今回のように騙されないように注意しましょう。