任意売却は家を手放すこととなるので、しっかり考えたうえで実行に移す必要があります。

そのため、すぐに判断するのではなく、任意売却に関わる組織に相談をしたうえで実行に移すかどうかを決めましょう。

そこで、任意売却の前に相談すべきなのは以下の3点です。

• 任意売却の基本的な内容
• ローン残債と交渉についての知識
• 任意売却に関する法律

そこで任意売却を実行するかどうかを安易に決めてしまうと損をしてしまう可能性があります。

そこで、任意売却を行う前に事前に相談すべき内容について詳しく解説します。

①任意売却の基本的な内容

任意売却は不動産会社・ローンを組んでいる銀行と相談してローンを返済している最中の家を売り、その際に受け取ったお金をローンの残債に充てる手段のことを言います。

しかし、残っているローンの金額が大きかったり、物件が思いのほか高く売れなかったりして、家を売ったのにローンを完済できないということもあります。

この場合は銀行などローンを組んでいる金融機関と相談をして返済できる金額まで減らしてもらったり、毎月の返済額を減らす代わりにローンの返済期間を延長してもらったりして返済を行います。

ただ、経済的に余裕が無く、場合によっては家を売っても返済できないというケースも存在します。

この場合は債務整理を行って借金を減らすもしくは帳消しにすることができますが、一定期間ローンが組めないなどのペナルティを受けることになります。

→任意売却とは？手続きの流れとメリット・デメリットをわかりやすく解説

②ローン残債と交渉についての知識

先ほど解説した通り、任意売却を行ってもローンが残ってしまうことは多いです。

その際、ローンを組んでいる金融機関と交渉を行いますが、金融機関と比べてローンの契約者は「借金を減らしてもらう」という立場であるうえに、法律・不動産に関する専門的な知識もない人が多いので不利と言えるでしょう。

そのため、無理なく返済できる金額にするためには弁護士など法の専門家によるサポートを受ける人が多いです。

ただし、まかせっきりというのは危険であり、自分もしっかり任意売却の際の交渉に関する知識を身に着ける必要があります。

しっかりとしたアドバイスをくれる法の専門家のサポートを受けるためにも、任意売却の相談機関などに相談して良い専門家を紹介してもらいましょう。

→任意売却はローンの払えない家を売る方法！売った後も住み続けられる！

③任意売却に関する法律

法律に関する知識は大学の法学部に通ってもしっかり身に着けることが難しいです。

そのため、素人が任意売却をするなら不利な条件を提示されないようにも任意売却に関する法律も知っておくべきでしょう。

任意売却を代行している業者の中には違法な手数料を要求したり、無理矢理任意売却を進めようとしたりする悪質な業者も存在します。

もちろんサービスの利用者が任意売却に関する法律を知らない立場を悪用しているので違法な行為であり、絶対にあってはいけません。

このような被害に遭わないためにも、任意売却に関する法律について根拠のある説明ができる業者に相談をしましょう。

任意売却の相談先は大きく分けると以下の4つに分けられます。

• 不動産会社
• 弁護士
• 司法書士
• 銀行

①不動産会社

任意売却を実行するにあたって、大切なのが家を売る価格です。

少しでもローンの残債を減らすために高く売ろうとすると相場にふさわしくない価格になっていつになっても売れませんし、すぐ売りたいために安く売ろうとするとローンの残債が大きくなってしまいます。

したがって、適正価格で家を売るためには不動産会社との話し合いが重要になります。

不動産会社にも一般の不動産会社と任意売却に特化した不動産会社があり、任意売却を考えているなら専門の業者を選ぶのがおすすめです。

一般の不動産会社だと金融機関などとの話し合いを自分で行う必要がありますが、任意売却に特化した不動産会社は金融機関や公的機関などとの交渉がサービスに含まれていることが多く、任意売却をスムーズに進めやすくなります。

②弁護士

任意売却を行ってもローンが残った場合、残債について金融機関と話し合い、一括もしくは分割で払える場合は問題ありませんが、万が一払えなかった場合任意整理などの債務整理を選択することとなります。

そこで任意整理を選択した場合は金融機関と残債の減額の交渉を行ったり、自己破産の場合は手続きを行うにあたって代理人を務めてもらったりするために弁護士に相談・依頼を行う必要があります。

住宅ローンに限らず任意整理の際に素人が交渉を行うと、法律に関する知識がないためにあまり借金を減らせないことが多いです。

したがって、金融機関などお金に関するプロを相手に交渉を行う場合は、費用を抑えようとして無理に自分で行うのではなく、プロに任せるのが良いでしょう。

③司法書士

弁護士同様、司法書士にも任意売却・債務整理の相談をすることができます。

ただし、司法書士はできる業務の範囲が弁護士と比べて狭いので、場合によっては弁護士に相談すべきであるケースもあり、弁護士もしくは司法書士に相談したい場合はどちらに相談すべきかしっかり考えたうえで依頼を行いましょう。

④銀行

任意売却を希望する場合、住宅ローンを解約し、残債を一括もしくは分割で返済する必要があることから、銀行をはじめとする金融機関との話し合いは必須です。

ローンの残債を一括で払える場合は問題ありませんが、分割で支払いたい場合などは話し合いが難航する可能性があり、金融機関に柔軟に対応してもらうためにも返済が厳しくなったらなるべく早めに相談をしましょう。

また、残債を減らしたい場合は、先ほど解説した通り素人が残債の減額交渉を行ってもあまり減らせないことが多く、弁護士など法の専門家に同伴してもらって交渉を行うケースが多いです。

任意売却を考えている際の相談先は複数あるので、相談先の順序も考えておかないと任意売却がスムーズに進まない可能性があります。

そこで、任意売却を実行するにあたって、まずはどこに相談をするのが良いのでしょうか。

ローンを滞納しそうなら銀行へまず相談しよう

ローンの減額交渉は金融機関との信頼関係がカギとなります。

毎月返済が遅れている人よりも、毎月しっかり返済している人なら後者の方が金融機関からの信頼を得ることができるでしょう。

そのため、ローンを滞納しそうな状態と、既に滞納が続いている場合なら、ローンを滞納しそうな状態で金融機関に相談した方が金融機関側も柔軟に対応してくれる可能性が高いです。

既に滞納が続いている状態だと、一括で残債の返済を要求されることも少なくありません。

したがって、ローンを滞納しそうな段階で任意売却を考えているならなるべく早めに金融機関に相談しましょう。

任意売却のやり方・売却相場は不動産会社へ相談

家を売る場合、基本的には査定→不動産会社選び→売却という流れで進みます。

住み替えなどで家を売る場合は自分のペースで売却を進めることができますが、任意売却の場合は一刻でも早く売却を進める必要があります。

そのため、すぐに家が売れるように不動産会社にやり方や売却相場について相談すべきです。

基本的に物件の売却価格は売り主が決めますが、不動産会社に相談せずに売却価格を決めた場合、安すぎて損をしたり、高すぎて買い手が見つからなかったりするため、売却価格を決めるのは不動産会社に任せるのが良いでしょう。

ちなみに任意売却の場合は、すぐに物件が売れるように通常の相場の8～9割程度の金額で売却を進めるのが一般的です。

債務整理の実務は弁護士・司法書士に相談しよう

債務整理を行う場合は、金融機関と交渉を行ったうえで残債の減額をするか、分割払いにするかどうかを決めます。

しかし、金融機関はこのような債務に関わる交渉の経験が豊富であるため、普段法律に携わる仕事をしていない限り、有利な条件で交渉を進めるのは難しいでしょう。

したがって、債務整理を行う場合は弁護士や司法書士など法の専門家に相談すべきです。

特に債務整理の中でも自己破産を選ぶ場合は弁護士への依頼が必須です。

自分の経済状況を証明することができる人がいないために自己破産に失敗して借金に苦しむ羽目になってしまうので、この場合は必ず弁護士に相談し、サポートしてもらいましょう。

弁護士に相談すると高額な費用がかかるので注意！

債務整理の依頼相場は司法書士だと着手金が5万円、報酬が減額に成功した金額の20％程度なのに対し、弁護士だと着手金が20～30万円、報酬は司法書士と同じ程度と言われています。

このように弁護士の依頼相場はかなり高額なので、費用を少しでも抑えたい場合は司法書士に依頼しましょう。

ただし、自己破産の場合は話が別です。

この際に代理人を受任できるのは弁護士のみで、代理人を自分で立てた場合の自己破産費用は20万円、そうでない場合は50万円となることから、弁護士を自分で立てた場合の方が費用が安くなります。

したがって、任意売却をしたうえで自己破産もするなら弁護士、それ以外なら司法書士に相談するのが良いでしょう。

先ほど解説した通り、任意売却に特化した不動産会社が存在します。

ただし、中には悪質な業者も存在することから、少しでも情報が多く、安心して利用できる不動産会社に依頼したいところでしょう。

そこでおすすめの任意売却専門業者を4社紹介します。

一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会

一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会は、住宅ローンを組んでいて滞納しそうもしくは既に滞納している状態の人の相談に乗っています。

日本全国に支店があることから、地方に住んでいても手軽に相談できる点が便利です。

住宅ローンの返済に困っている場合、競売に出されてしまうと、債務者側にとってかなり不利な条件となってしまうので、なるべく任意売却をスムーズに進めて借金を減らしたいところでしょう。

そこで全任協では債務者が有利に任意売却を進められるようにアドバイスを行います。

投資の失敗や病気など様々なケースでの任意売却の経験がある業者なので、どんな場合でも柔軟に対応してもらうことが可能です。

任意売却119番

テレビや雑誌などのメディア媒体でも多数紹介されている任意売却119番。

初回相談無料なので、一般の弁護士に相談する場合と費用はあまり変わりませんが、なるべく自己破産せずに済むように交渉を進めてくれるうえに、家を売るにあたって必要な引っ越し費用も確保してくれるので、少しでもお金に余裕を持って任意売却を進めたい時におすすめです。

相談時間に関しても朝早い時間から夜遅い時間まで対応していることから、時間が無くてなかなか弁護士などに相談する時間を確保できない人でも利用しやすいでしょう。5,000件以上の任意売却の実績があるので安心して依頼できます。

全国任意売却専門相談室

全国任意売却専門相談室には元債務者・債権者や元銀行員など様々な経歴のスタッフが在籍しています。

そのため、様々な視点からのアドバイスが可能です。

少しでも債務者が有利な条件で任意売却を進めることができるようにサポートを行っており、特に不利な条件になりやすい親子間売買の経験も豊富なので安心して利用できるでしょう。

任意売却だけでなく、ローンの月々の返済額を減らす交渉を行い、家を手放さなくても済む方法に関するアドバイスも可能です。

一般社団法人 全日本任意売却支援協会

任意売却の原因の1つとして、共働きでローン返済を行っていたものの、離婚により返済が難しくなったことから任意売却を視野に入れるというケースが挙げられます。

一般社団法人 全日本任意売却支援協会は特にこのような離婚問題が関係する任意売却に強く、このケースを含め、年間1,500件以上の任意売却に対応しています。

リースバックと言って売却した住宅を借りるという形式で住み続けたり、引っ越しをする場合でも引っ越し代を確保したりなど様々なケースに柔軟に対応することができるので、任意売却をした後に不安な点がある人におすすめの業者です。

住宅ローンに関しては、基本的に半年間滞納状態が続くと強制的に競売にかけられてしまいます。

競売よりも任意売却の方が債務者にとって有利な条件で家を売ることができるので、ローンの返済が難しくなったら任意売却を視野に入れましょう。

また、任意売却の際の選択肢は相談するタイミングが早ければ早いほど多いです。

したがって、少しでも有利な条件で任意売却を進めるためにも返済が苦しくなったらなるべく早めに銀行や任意売却専門業者などに相談しましょう。