任意売却は、所有者が自らの意思で物件を売却する手続きのことです。

一般的には、住宅、土地、商業物件等の不動産を売却する際に用いられる手続きであり、資産を換金する目的や状況の変化による不要な物件の手放す際に行われます。

任意売却のプロセスは、以下の通りです。

任意売却は、物件の状態や市場環境により、売却価格や売却までの期間に大きな差が生じる可能性があります。

そのため、経済的な観点からは、適切な時期と価格で売却を行うことが重要となります。

また、法律的な手続きや税金の問題も含まれるため、専門家のアドバイスを求めることが多いです。

任意売却は一見複雑に見えますが、適切な計画と専門知識を持つ者の支援により、スムーズに進行します。

近年人気が高まっている任意売却ですが、実際におこなう方の数はそこまで増えているとは言えません。

その要因の一つに「どこに依頼すれば良いかわからない」というものがあります。

確かに、こちらに掲載されているような人気仲介業者は任意売却に対応していないものも多いです。

そこでここからは、任意売却をする時におすすめの依頼先を紹介していきます！

株式会社ファインエステート

株式会社ファインエステートは、神奈川県横浜市で、任意売却の相談を中心に競売取下げ・差押解除の相談まで承っています。

基本無料で任意売却に関する相談が行えて、相談の過程で納得していただければ、任意売却に話が進みます。

その後、任意売却に成功した際の成功報酬は、売買代金の中で成功報酬を頂くことになるので、相談者の持ち出しから報酬を捻出する必要がありません。

お客様、1人1人の悩みに専門知識豊富な担当者が真摯に受け止め、要望に合った最適な解決策を提示してくれます。

一般社団法人任意売却協会

「住宅ローン返済にお困りの皆さまを、非営利目的で救済すること」を使命として抱えているのが、一般社団法人任意売却協会です。

不動産業者・司法書士事務所・法律家と言った任意売却のプロが集まってできた協会です。

任意売却協会は、現状主な任意売却関連協会では唯一の24時間365日いつでも無料で相談をすることができます。

残債務の一括返還、任意売却、リースバックなど様々な対処方法を提示してくれるので、利用者一人一人に最適な回答をアドバイスしてくれます。

様々な解決策を総合的に判断して提案・提供をしてくれるので不動産売却で困った人はぜひ相談してみてください。

また、一般の方の相談だけでなく任意売却事業者向けの集客支援サービスも提供しています。

みどり住宅ローン相談所

みどり住宅ローン相談所は、法律事務所と共同運営しており、任意売却に特化したサービスを提供しています。

スタッフ全員が任意売却実績13年ということに加え、TVメディアの取材実績が豊富です。

面談では、相談内容によっては、親身に2時間以上相談にのってくれます。

浅草橋・赤羽・墨田（都内に３オフィス）で相談を受けることができるほか、札幌にも相談所を構えています。

ご相談は何度でも利用無料、相談者の自宅や指定場所で柔軟に対応できる良心的な相談体制です。

任意売却のメリットのみならず、デメリットについても細かく時間をかけて説明、近隣相場等も調べたうえで、その方に合わせた提案や解決方法を示してくれるため、安心して依頼することが出来ますよ！

さくら不動産販売

さくら不動産販売は東京都台東区に本社を置く不動産会社で、他に上野店や浅草店にも店舗を展開しています。

特に競売される可能性が高いローン滞納中の投資物件に力を入れています。

さくら不動産販売の魅力が、買取保証サービスです。

任意売却に出しても買い手がつかないケースは多々あります。

そこでさくら不動産販売は一定期間で仲介売却をおこない、期限を過ぎれば自社で物件を買い取るという仕組みで売ることができます。

確実に物件を処理できるので、気持ちの上でも安心して契約することができますよ。

全日本任意売却支援協会

全日本任意売却支援協会は、弁護士6名、司法書士2名、相談員110名を抱える任意売却専門の一般社団法人です。

メディアにも多数出演していることから一般的な知名度も高い任意売却業者といえるでしょう。

この団体の魅力としては、何より経験・実績が豊富という点が挙げられます。2017年度の相談件数が1500件超という任意売却では業界最大のプラットフォームなので、安心して依頼することができますよ！

住宅ローン問題支援ネット

住宅ローン問題支援ネットは、任意売却を中心とした住宅ローン問題に幅広く対応しているNPO法人です。

代表の高橋愛子がさまざまなメディアに出演していることからご存知の方もいることでしょう。

こちらの団体では、以下の8つの支援プランで総合的にサポートをしています。

• 借り換え・リスケジュールのアドバイス
• ライフプラン見直し
• 各種専門家の紹介
• 親族間売買のアドバイス
• セール・リースバック
• リバースモーゲージ
• 任意売却・残債務のフォロー
• 競売・落札サポート

さまざまなフォローによって多角的に問題を解決できるのが嬉しいですね！

任意売却119番

任意売却119番とは、任意売却を通じた住宅ローン問題の解決をおこなっている弁護士団体です。

以下のエリアに幅広く対応しているのが魅力で、土日も相談に対応しています。

• 東京都
• 神奈川県
• 千葉県
• 埼玉県
• 大阪府
• 兵庫県
• 京都府
• 奈良県

弁護士を中心とした団体ですが、司法書士などの法律の専門家も多数所属しており、不動産会社では解決できないような困難な問題にも取り組んでくれます。

任意売却は、必ずしも不動産会社に依頼するわけではありません。

最初に任意売却を依頼するのは、こちらの3つのうち1つとなります。

• 協会
• 弁護士
• 不動産会社

こちらの3つに依頼をすれば、金融機関との交渉まではおこなってくれます。

ただ協会や弁護士に依頼をすると提携の不動産会社に繋げられるかも知れません。

そうしたリスクを踏まえると、交渉から販売活動までできる不動産会社を自分で選ぶのがおすすめではあります。

ただ後述しますが、どんな不動産会社も任意売却に対応しているわけではないので注意しましょう。

任意売却と競売は、ともに不動産の売却方法ですが、それぞれ異なる状況や目的で使用されます。

任意売却は、所有者自身が自由に物件を売却する手続きを指します。

売却するタイミング、価格、買い手を選ぶ等はすべて所有者の意思によって決定されます。

また、売却価格は市場価格や物件の条件、所有者の財務状況などによって決まります。

この手続きは、所有者が自由にコントロールできるため、自分のペースで売却活動を進められます。

一方、競売は、裁判所が債権者からの請求に基づき、債務者の不動産を強制的に売却する手続きです。

競売は通常、債務者が債務を返済できない場合に行われ、売却金額は債務の返済に使用されます。

競売の価格は、競売に参加する者が提出する金額により決定され、通常は市場価格よりも低く設定されます。

所有者は、売却タイミングや価格、買い手に対して制御権を持つことが許されておりません。

つまり、任意売却と競売の最大の違いは、「所有者が自由に売却をコントロールできるか否か」という点にあります。

任意売却は、所有者が自由にコントロールできますが、競売は裁判所と債権者が主導します。

また、売却価格や売却までの期間も任意売却と競売では大きく異なります。

それぞれの状況と目的に応じて、最適な売却方法を選択することが重要です。

ここでは、任意売却を行う流れについて解説して行きます。

各手順を1つずつ解説して行く前に、任意売却が成立するまでの流れと機関について一覧で紹介します。

金融機関から督促状が届く

任意売却の最初のステップは、金融機関からの督促状の受領です。

これは、借り手が住宅ローンの返済に遅れを生じさせた場合に送られます。

この段階では、金融機関はまだ返済が可能な状況であることを想定し、督促状を通じて返済の催促を行います。

しかし、経済的困難などの理由で返済が難しい場合、任意売却という選択肢を検討し始める時期になります。

現状を把握する

現状を把握するために、自身の資産状況や負債、収入状況などを詳細に見つめ直します。

これは自身の返済能力を理解し、不動産を売却することが現実的な解決策であるかを判断するために必要なステップです。

また、物件の現状や近隣の不動産市場を調査することも含まれます。

不動産会社に相談する

現状の把握後、専門的なアドバイスを得るために、信頼できる不動産会社に相談もします。

不動産会社は、物件の市場価値を評価するだけでなく、最適な売却プランの作成や必要な手続きについてのアドバイスも提供してくれます。

この段階では、任意売却の進行にあたっての全体的なイメージを把握することが重要です。

住宅ローンの残高証明を取得する

金融機関に住宅ローンの残高証明を要求します。

これは、任意売却を行うために物件をどの価格で売却すべきか、そして売却後に残る債務がどの程度になるかを理解するために重要な情報です。

不動産会社と面談・査定を依頼

不動産会社による物件の査定を依頼します。

査定は物件の価値を評価する手段であり、市場価格、建物の状態、立地、周辺環境など様々な要素が考慮されます。

査定結果は、任意売却によって得られる見込み金額を理解するために重要な指標となります。

査定結果・売却プランの内容を聞く

不動産会社から提案される売却プランを詳しく聞きます。

売却プランは、売却価格、売却戦略、期間など、売却に関する全体的な戦略を含みます。

これにより、売却が現実的であり、かつ自身の経済状況を改善するために役立つかを判断します。

任意売却の手続きを進める

売却プランが適切であると判断したら、不動産会社と一緒に任意売却の手続きを進めます。

これには物件の広告や買い手の探し、売買契約の締結などが含まれます。

不動産の決済・引渡し

売買契約が成立した後、売却金の決済と物件の引渡しが行われます。

この段階で所有権が買い手に移行し、売却金が支払われます。

残債務の返済を行う

最後に、売却金を使用して住宅ローンの残債務の返済を行います。

任意売却によって得た金額が残債務を全額返済できない場合は、金融機関との間で返済計画の再編を行うケースもあります。

このような場合でも、任意売却は借り手の負担を軽減し、経済的な立て直しを可能にする重要な手段となります。

優秀な不動産会社がイコール良い任意売却業者というわけではありません。

任意売却業者は、銀行との交渉もおこなうようになります。

普通の不動産会社以上の金融・法律知識が求められるので、どこにでも任意売却を依頼できるとは限りません。

任意売却は通常の仲介売却とは一線を画すため、それ専門でおこなっている業者も多いです。

こうした専門業者を利用するのが、リスクを回避するためにはおすすめですよ。

任意売却業者を選ぶ際のポイント8点

任意売却の仲介業者を選ぶ際は、仲介売却のようにサービス重視で選ぶより、むしろ担当者の人柄・対応で選ぶようになります。

債務者の状況を汲み、債権者と交渉していくわけですから、人柄は何より重要になります。借りた住宅ローンを減免するのは、本来は不可能です。それを可能にするよう交渉していくので、理路整然とわかりやすい説明を心がけているかどうかも重要となります。

以下に、任意売却時の業者選びで重要なポイント8点をまとめました。ぜひ参考にしてください！

• 相談した時に心配りを感じる・安心できる
• 債務者の目線で相談に乗ってくれる
• 任意売却とは何か、デメリットも含めてわかりやすく説明してくれる
• 最初から最後まで丁寧にサポートしてくれる
• 任意売却の経験・実績が豊富にある
• 金融機関との交渉力に長けている
• 金融機関ごとの傾向を知っており、教えてくれる
• 税務署などとも頻繁にやり取りをおこなっている

ここでは、任意売却を行う前に解決しておきたい疑問や知っておきたいことを質問形式で解説して行きます。

任意売却を行うと自己破産として処理される？

任意売却は、自己破産とは異なります。

そもそも自己破産は借り手が返済不能となったとき、法的手続きを経て借金を帳消しにするものです。

これにより個人信用情報に記録が残り、一定期間の新たな借入れが難しくなるなどの影響が出ます。

対して、任意売却は、自身の意志で不動産を売却し、売却金で債務を返済する手続きです。

これにより借入金の一部または全部を返済し、残りの債務については金融機関との間で返済計画を再編するなどの選択肢が得られます。

したがって、任意売却自体は自己破産とは異なり、個人信用情報に影響を及ぼすものではありません。

ただし、任意売却が不完全で、返済不能となった場合には、その後の自己破産の手続きが必要です。

任意売却を行うときも抵当権の抹消がいる？

任意売却を行うには、抵当権の抹消が必要です。

住宅ローンなどの担保として設定された抵当権は、物件の所有権を移転する際には、原則、抵当権の抹消が必要です。

売却金を使用して借金を全額返済した場合、抵当権は自動的に消滅します。

しかし、売却金が借金を全額返済するのに不足する場合には、金融機関との間で残債務についての合意を行い、その上で抵当権の部分的抹消を行うことが一般的です。

任意売却を行うためにクリアしておく条件とは？

任意売却を行うためにはいくつかの条件があります。

1つ目が、金融機関との債務返済に対する合意です。

物件を売却することで得られる金額が債務の返済に充てられること、そして必要ならば売却後も返済を続ける意志があることを金融機関に理解してもらう必要があります。

また、物件が売却可能な状態であること、つまり、売却価格が借入金を上回る可能性があることも重要な条件となります。

これには、物件の状態や市場価値、周辺の不動産市場の状況などが考慮されます。

任意売却を行ったときにかかるコストは？

任意売却を行った際にかかるコストには、以下のようなものがあります。

不動産会社に支払う仲介手数料、不動産の評価費用、物件の広告費用などが主な費用となります。

また、売却によって得た金額から、残債務の返済を行うため、それが全額を占めるケースもあります。

なお、これらの費用は一般的に売却価格から差し引かれるため、売主が直接支払う必要はありません。

しかし、売却金がこれらの費用をカバーできない場合や、不動産会社との契約によっては、売主が直接これらの費用を支払わねばなりません。

ここまで任意売却について詳しく紹介しました。高額なローン残債があっても家を売れるのは助かりますよね！

ただ、任意売却は相場で売れるといっても、やはり価格は若干低くなる傾向にあります。

プライバシーが守られるとは言え、任意売却をすること自体が「ローンを返せない」という意思表示なので、周囲の目も気になります。

こうしたデメリットを考えると、不動産はやはり通常の仲介売却で売るのがおすすめです。

こちらの図のように、A社・B社の査定額では残債に届かないものの、C社の査定額ではローンを完済した後も手元にお金が残るようになります。

ローン問題にお困りの方がC社を見つけることができれば任意売却を使わず、生活費の足しも得ることができますが、逆にA社やB社にしか査定依頼をしていないと「物件を売ってもローンが残るんだ…」と誤って認識し、カードローンなどに手を出すようになります。

図はザックリとしたイメージですが、例えばA社とC社の金額差が全体の1割程度しかなくても、不動産の平均売却額は1,000~3,000万円なので、C社に依頼すれば利益が最低100万円アップします。

こうした状況を考えると、お金に困っている時ほど複数社に査定依頼をするのが大切なのです。

一括査定サイトを活用しよう

不動産を高く売った方の多くが利用しているツールが一括査定サイトです。

平均1,000社以上の不動産会社が登録されており、大手から地元の優良中小まで、幅広く存在しています。

従来の方法で複数業者に査定依頼をするとなると、対応する業者を1社ずつ探し連絡、相談日時を決めて書類を集め、査定依頼をする…という流れを何回もしないといけません。

反面、一括査定サイトなら入力した物件所在地に対応して査定・売却にエリア対応している登録業者が一覧で表示されるので、上の図で言えば高額査定のC社を見逃すようなことはなくなります。

一括査定サイトを使えば物件の最高売値がわかるので、仲介売却と任意売却のどちらを選ぶかがすぐわかります。

サイトの詳しい使い方はこちらにまとめています！ぜひお読みください！

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