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市街化調整区域は売れない?売却のコツをわかりやすく解説!

【更新日】2024-01-22
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住宅街の更地
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不動産の中でも土地の売却は、立地に大きく左右されます。

土地売却の相場はいくら?土地を売る時の価格を決める要素と値段を自分で調べる方法

この場合の立地というのは、アクセスなどの利便性ではなく、国の区域区分です。

市街に近い宅地は生活環境が整っているので価値が高く、反対に田舎は低いというのが一般的で、国の区分もこうした認識でおこなわれていきますが、それとは別に市街化調整区域というものが存在します。

市街化調整区域になっている宅地を売却する場合は、普通の土地を売る場合と少し違うので注意しましょう。

この記事では、市街化調整区域の宅地を売却する方法と注意点を解説します。

土地の査定・売却の注意点・コツに関してはこちらにも詳しくまとめてあります!

土地の査定方法は?査定の流れと査定額の決まり方・評価される11のポイント
土地売却は何が必要?売る流れと方法・かかる費用や税金について解説

市街化調整区域とは

調整区域とは、都道府県が定める都市計画区分において市街化区域(市街地)の周辺に位置しながら、そこに含まれなかった地域のことです。

この区域は、市街化の拡大を調整し、市街の無秩序化を防ぐことを目的としたものです。

自治体としては目的通りに土地運営をしてほしいので、調整区域の宅地が勝手に売却されてしまうと困るわけです。

そのため、調整区域の宅地を売却するときには課される制限をクリアすることが必要となります。

建築制限があるので宅地が売却しにくい

市街地化を防ぐために最も効果的なのが、建築を制限することです。

こうすることで、地域全体が建物に覆われる状態を避けることができます。

なかには、既存の建物の近くに、より高く大きい物件を建てることを禁止されている場合もあります。

そのため、調整区域を購入しても思いのままに新居を設計することができないですし、開発許可も必要です。

調整区域の宅地利用は面倒であり、制限も多いので、市場価値も低く設定されています。

調整区域以外にも都市計画区域は2種類ある

調整区域など、都市計画で定められた区域を都市計画区域と言います。

都市計画区域は以下の三種類です。

  • 市街化区域
  • 市街化調整区域
  • 非線引き都市計画区域

それぞれの特徴を簡単にまとめると、このようになります。

都市計画区域の種類 内容
市街化区域 都市開発や施設の新築を優先的におこなう地域。 すでに市街地となっている区域の他に10年以内に計画的に市街化を進める地域も含まれる
市街化調整区域 市街化を抑制する目的で指定された地域。 サービス業以外の目的の土地利用が優先される。
非線引都市計画区域 市街化・市街化調整区域ではないが、都市計画区域に含まれるエリア

市街化調整区域は住宅ローンが借りられない?

市街化調整区域は建築に制限がついています。

そしてこのことは、担保にする価値が低いということにも繋がります。

具体的に説明すると、まず、住宅ローンを借りるときには家に担保を付けます。

これがついていると、納期までに居住者がローンを完済しなかった場合、強制的に売却に出すことができるからです。

では、なぜ家に担保を付けるのかというと、「物件は多くの人にとって最大の資産であり、思い入れも強いので、これを担保にすれば焦ってローンを支払うだろう」という金融機関の考えがあるからです。

一方、制限されながら建てた物件というのは、所有者にとって思い入れが少ないと考えられます。

市街化調整区域の宅地売却は契約キャンセルも多い

市街化調整区域の宅地を購入してもローンを借りにくい最大の理由は、このケースは家が建たないことも多いからです。

つまり、買い手が「絶対に建てられる」と考えていても、進めていく段階で無理だとわかることも良くあります。

住宅ローンは、融資を受ける目的にたいしての見込みがなければ借りられません。

市街化調整区域の宅地を、新居を建てたいから購入している時点で、金融機関からすれば、すでに信頼性は低いということです。

市街化調整区域の不動産が売却しにくい原因

市街化調整区域は都市部にある市街化区域と隣接している点から、売却しやすい不動産が多いと思いますよね。

しかし、市街化調整区域の不動産は売却しにくくなっている現状があります。

市街化調整区域は、建物を建てる際「開発許可」が必要になり、安易に建物を建てられません。

買主が市街化調整区域の不動産を購入しても、建物を建てるのに開発許可が必要になり需要がなくなっています。

市街化調整区域でも売りやすい不動産

「市街化調整区域の不動産は売れない!」と言われていますが、条件次第で売りやすい不動産もあります。

  • 開発許可を取得して建物が既に建てられている不動産
  • 60条証明で建てられた建物がある不動産
  • 開発許可を得られる可能性が高い土地

それぞれ詳しく解説していくので「市街化調整区域の不動産を売りたい!」と考えている人は参考にしてください。

開発許可を既に得ている建物がある不動産

開発許可を既に取得して建てられた建物が存在すると、同じ規模レベル・同じ用途の建物だと再建築できる為、売却しやすい不動産です。

開発許可を得ていない場合だと、買主が個人的に申請を出す必要がありますが、開発許可を既に取得している建物であれば多少融通が効きます。

60条証明で建てられた建物がある不動産

60条証明は建築計画が都市計画法の規定に適合していることを証明するものです。

農家住宅や業務用の建築物が該当し、これらの不動産は新たに開発許可を取得する必要がありません。

既に宅地利用されている土地は、都市計画法第34条に該当する建物なら建てることができます。

  • 第2種特定工作物(ゴルフコース、1ha以上のグラウンド/墓地)
  • 周辺居住者の日常生活に必要な店舗/事業所及び社会福祉施設/医療施設/学校等
  • 農林漁業用または農林水産物の処理・貯蔵・加工用の建築物

都市計画法第34条は上記のような建物が該当します。

ただし都市計画法第34条に該当する建物を建てる時に、都市計画法43条の建築許可は必要なので注意しましょう。

開発許可を得られる可能性が高い土地

開発許可が得られる立地は、都市計画法第34条で立地基準が定められています。

都市計画法第34条の立地基準を満たす不動産だと、開発許可が得やすく利用価値が高くなります。

条件次第では開発許可が得やすい土地になっているので、市街化調整区域内でも売却しやすくなります。

市街化調整区域で売れにくい不動産

市街化調整区域で、特に売れにくい不動産は下記の通りです。

  • 農地
  • 開発許可を得られない土地

農地は農地以外の用途で利用する場合、転用許可が必要になります。

都市計画法の規制以外に農地法の規制も受けることになる為、売却しにくくなります。

また、開発許可が得られない土地は売却しにくくなります。

開発許可が得られない土地は、今後も開発許可が得られない可能性が高く売れにくい不動産です。

市街化調整区域の活用方法

市街化調整区域は、無秩序な開発を防ぐために設けられた地域で、開発行為には制限があります。

しかし、それらの制限を理解し、適切に活用することで市街化調整区域内の土地も有効に活用することが可能です。

既存建物の活用

市街化調整区域内にある既存の建物は、新たな建築物に比べて柔軟に利用することが可能です。

改修やリノベーションを行い、住居や事務所、店舗などとして利用することが可能です。

ただし、建築基準法や地方自治体の条例等に違反しない範囲での改修となります。

農地転用許可を取得する

市街化調整区域内で新たに開発を行うためには、農地転用許可を取得することが一つの方法です。

農地転用許可は、農業委員会から取得するもので、農地を非農地に転用する際に必要となります。

ただし、許可を得るためには一定の条件を満たす必要があります。

都市計画法に基づく特例を利用する

都市計画法には、市街化調整区域内での開発を認める特例がいくつか設けられています。

例えば、都市計画道路や公園など公共の利益に資する施設の建設、住宅地の整備等は特例として認められている場合があります。

この特例を利用することで、市街化調整区域内での開発が可能となります。

市街化調整区域の売却に関するよくある質問Q&A

市街化調整区域の不動産は売却できますか?

市街化調整区域デモ売却は可能です。

市街化調整区域内の不動産は、開発に制限があるだけで売却自体は自由に行うことができます。

もちろん市街化調整区域内であることによる開発制限を理解した上で購入を検討する買主を見つけなければならないので、通常の不動産よりも売却はしづらいです。

市街化調整区域内の不動産の価格はどのように決まりますか?

市街化調整区域内の不動産の価格は、土地の広さ、立地条件、現況、周辺環境など様々な要素によって決まります。

ただし、市街化調整区域内であるための開発制限があるこで売却価格に影響を及ぼすこともあります。

一括りに市街化調整区域として価格が下がるのではなく、そのエリアごとに市街化調整区域の影響は異なります。

市街化調整区域内の不動産売却にはどのような手続きが必要ですか?

市街化調整区域内の不動産売却に必要な手続きは、一般的な不動産売却と大きく変わりません。

契約書の作成、登記の手続きなどが必要となります。

ただし、買主に対して市街化調整区域内であることの説明や、その意味する開発制限についての説明が必要となります。

市街化調整区域内の不動産売却に税金はかかりますか?

市街化調整区域の売買でも税金はかかります。

市街化調整区域内の不動産売却に際しても、譲渡所得税や住民税が発生します。

これらの税金は、売却価格と取得価格の差額に基づいて計算されます。

市街化調整区域の宅地は特徴をPRするのがおすすめ

市街化調整区域の宅地は、あまりインフラ整備がおこなわれていません。

もともと市街化を防ぐのが目的なので、人が住むことを想定していないことも多いです。

プロパンガスしかない、電気が敷かれていない、下水道整備がされていないというところもあるので、居住用として売り出すには基本的に不向きだと考えて良いでしょう。

こうした土地を売るためには、もはやデメリットをメリットにするような売り出し方をしていくべきです。

特に、広告のキャッチコピーなどは、しっかり考える必要があります。

安さや静かさを前面に押し出して販売活動をしよう

そんな市街化調整区域の宅地の強みは、安さと静かさです。

安さに関してはそもそもの価値が低いということでもありますが、市街地に近いのでアクセスも悪くなく、お得さを求める人にとってはうってつけです。

また、宅地利用を前提としていない分、まわりの住宅数も少ないことが多いです。

市街の中心は騒がしいと感じる方には、市街化調整区域の特徴が魅力的に感じることでしょう。

市街化調整区域の宅地も努力次第で高く売却できる!

市街化調整区域の宅地が不人気なことを売り出し時期に気にしても、どうすることもできません。

もちろん、こうした条件の悪い不動産は、苦戦することを覚悟して売り出すしかありません。

ただ、周辺の物件が全て売り切れているなど市場の動況にも大きく影響されるので、利益が出ないと一概にはいえません。

販売活動自体は業者に依頼する作業のほうが多いですが、自分でも清掃や整理整頓などを出来ることは全ておこなう覚悟でやっていきましょう。

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