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古家付き土地は売却できる?解体・更地化の判断基準と損せず売るコツ

【更新日】2023-12-07
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古家付き土地
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近年、相続などで引き継いだ土地を売却する人が増えてきています。

以前は、古家付きの土地はなかなか売れないという事もあり、更地にするのが前提でした。

現在では、建築技術の進歩もあり、必ずしも立て壊しの必要は無くなっていますが、物件を残す場合、取り壊す場合それぞれにメリットがあります。

土地を売却する際、更地を売るか、家付きを売るかの判断はどのように行えば良いのでしょうか。さまざまな例と共に紹介していきます。

※土地査定・売却の詳しい流れ・コツ・注意点はこちら!

土地を査定する流れ・ポイント!価格相場は?ネットから申し込める?

土地を高く売る方法!いらない土地は国や自治体に売却できるって本当?
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古家付き土地とは

古家付き土地は、名前の通り古い家が残っている土地のことで古い家を売るテクニックの一つとして活用します。

一般的に築年数が20年以上経過している家や木造の家などを古家として扱います。

古家は建物として売ると築浅物件とくらべて需要が低く、買主を見つけるのも一苦労ですが、古家付き土地として売ると土地を探している人に買ってもらう可能性が出てきます。

古家が残っている状態の土地でも土地を探している人に「土地として売っているが古家が残っている」と表現すると土地を探している人にも売ることができます。

古家付き土地価格はいくら?

「古家付きの土地として売るとしたらいくらになるの?」と疑問に思う人もいますよね。

古家付きの土地価格は、建物に価値がある場合の価格や取り壊す前提でつけられる価格と種類があります。

これから各価格の付き方を紹介していきます。

建物に価値がある古家付き土地価格

建物の価格は築20年以降だと価値がほとんど無くなると言われています。

古家付きの土地で建物を壊さなくて良い場合は、土地価格のみで計算されます。

  • 取り壊さない建物付きの土地価格=土地価格

築20年~30年程度の建物で劣化状況が悪くなければ十分に利用することが可能ですが、市場価値がほとんど無くなっていることから建物の値段はほとんど付きません。

古家を取り壊した土地価格

古家付き土地で古家を取り壊す前提で価格を算出する場合、古家を取り壊す費用を控除した価格が土地の価格になります。

古家付き土地は土地を探している人に向けて売る場合が多く、基本的に古家を取り壊した前提の価格が提示されます。

大体築40年以上の古家は取り壊し前提で物件を見ることが多く、建物を存続しない方向で購入する人がほとんどです。

古家付き土地を売却するメリット

建築技術が未発達だった時代には、土地を売却する際は更地にするのが一般的でした。

→土地売却は更地と整地のどちらが高く売れる?

しかし、今では家付きで売却をすることで得られるメリットも多く、むしろ更地にするよりもお得な場合もあります。

築年数が経ったので、無条件に立て壊しを検討していた方は、一度立ち止まって、家付きの土地を売るメリットをしっかりと調べて見ましょう。

築20年以上の家の瑕疵担保責任が免責に

築年数が20年以上経つと、基本的に物件の価値は0になります。

残念ではありますが、あくまで土地の売買であれば、物件を売る際に付随される瑕疵担保責任も免責になります。

古家に様々な欠陥がある場合、売却だと責任に問われてしまいますし、築年数が浅いと取り壊しの必要があり、多額の費用が掛かってしまいます。

それ故、責任を負わず、家の管理義務を手放してしまうということができるのは、家付きで売却する場合のみとなります。

住宅ローン利用者は買いやすい

住宅ローンを利用したい人にとっては、家付きの土地の方が有り難いです。

土地のみで住宅ローンが借りられないわけではないですが、融資の制限が強まる、手続きが難しくなるといったデメリットがあります。

住宅ローンを利用した土地購入をすることができるというのは、大きな魅力ですし、中には、物件の日当たり具合が分かりやすいので、実際に暮らす所がイメージしやすく、買いやすいという人も多くいます。

固定資産税が6分の1に

固定資産税は、建物が建っていると6分の1になります。

それ故、更地にして売り出してもなかなか買い手が付かない場合は、いつもの6倍の課税が売れるまで掛けられてしまい、大損をしてしまいます。

家付きの土地を売ることで、多少売却期間が長引いても出費に耐えることができ、じっくりと購入者を選別できます。

新築時の様子がイメージしやすい

アクセスが良く、面積もピッタリな土地を見つけ、そこを新居建築の候補地に考えたとします。

しかし、その土地が更地だと、例えばベランダにどれくらい日があたるか、2階からの眺めはどうなるのか、建物面積と庭の面積はどれくらいがベストか、玄関と道路に一定の距離はあるか…など、実際に暮らすなかで気になる部分がわからずじまいです。

なので、最終的には立て壊され、新居を建てる予定の方にも、古家付きで売り出すと喜ばれます。

土地を売る時の相場はいくら?価格の目安と売却時の値段を自分で調べる6つの方法

古家付き土地を売却するデメリット

今までは、「土地は更地にして売るべき」と言われてきましたが、近年その考え方が改められています。

新しい考えを持った購入者からは、こうした新しい方法も受け入れやすいのではないでしょうか。

とはいっても、やはり物件付きで売却する際は、デメリットがつきものです。

特に、古い考えを持った業者や購入希望者は、無条件で更地にすることを要求してくるかも知れません。

どういった際に、土地を更地にした方が良いのでしょうか。

こちらも、例を交えて紹介します。

解体を購入者優位で成約させられる

土地をそのまま家付きで売るつもりでも、売買契約成立の直前になって解体を依頼されてしまうことがあります。

自分から解体を切り出すよりも、相手に依頼をされて解体する方が、向こうのスケジュールに合わせなければならないので危険です。

解体費用は業者によってまちまちですが、最低でも100万円はかかります。

予想外の出費というには額が大きすぎるので、リスクは伴いますが、早めに解体の意思を確認しておくのが良いでしょう。

埋設物が確認できない

土地を売却した後、買い手が自分の意思で更地にすることがあります。

この際、埋設物が発見されると、売り手は瑕疵担保責任に問われてしまいます。

瑕疵担保責任は、欠陥を提示せずに売却したことに対する責任という意味です。

家が建っていたので調べることができない場合でも、埋没物が見つかれば瑕疵担保責任に問われ、撤去費を負担しなくてはなりません。

物件が上に建っているので、なかなか調べようがない部分はありますが、家付きで売却する際は、このようなリスクがあることを理解しておきましょう。

土地の詳細な調査ができない

土地を売り出す際、地盤調査や汚染調査を行っておくと、買い手も安心して受け渡しを行うことができますが、物件が建っている場合は詳細な調査を行うことができません。

祖父母などから代々受け継がれてきた土地だと、「昔は田んぼだった」というような伝承を信じてしまいがちですが、実は工場だったと知り驚くということは実際に良くあります。

現状だけでなく、過去にも目を向けてリスクを排除していきましょう。

法改正で希望通りの住居が建てられないことも

前述の通り、築20年超の中古住宅でも立て壊さずに売ることで、買い手が新築後の暮らしをイメージしやすくなります。

しかし、近年の法改正によって、新築住宅は中古よりも小さな面積でしか建てられない可能性もあります。

これは、容積率建ぺい率が関係しています。

  • 容積率:土地に対する建物の床面積の割合上限
  • 建ぺい率:土地に対する建物利用面積の割合上限

「新居がイメージより小さかった!」と言われても売り手の知ったことではありませんが、土壇場で売買契約をキャンセルすると、こちらで解説しているように売り手も被害を被ることになるので気を付けましょう。

不動産売却の手付金について解説

水道管のサイズが合わない場合がある

水道管の口径は、家族構成や必要な水量によって大きくなったり、小さくなったりします。

とはいえ、ある程度の大きさは法律で統一しているのですが、法律が古いと水道が通せない場合もあります。

また、古い家は他の家の敷地を跨いで水道が敷かれている場合もあり、大規模な工事が必要なこともあります。

もしこうした構造上の問題がなくても、水道管がサビている場合は交換が必要です。

基本的に修理費は売り手が負担するので、利益を手に入れるはずがトータルで損してしまうケースも考えられます。

※詳しい内容はこちらから!

土地売却時は水道のチェックを忘れずに

古家付きの土地の売却にかかる費用

古家付きの土地にかかる費用は下記の通りです。

  • 不動産仲介手数料
  • 解体費用(古家を解体する場合)
  • 測量費用
  • 抵当権抹消にかかる費用等

不動産仲介手数料

不動産の仲介手数料は売買代金ごとに仲介手数料の限度額があり、消費税の課税対象になります。

仲介手数料の具体的な価格は、200万円以下だと5%・200~400万円だと4%+2万円・400万円以上だと3%+6万円のか開くになります。

国土交通省が決めている価格より高い仲介手数料の支払いが発生する不動産会社は、違法な金額を請求していることになるので注意しましょう。

解体費用

解体費用は、解体する家の構造や周辺環境によって費用が変わります。

木造の古家の場合は、解体する手間が他の素材とくらべてかからないので安く住みますが鉄筋コンクリートだと高くなります。

また周辺に住宅が密集している場所だと、防音強化やガードマンの配置が必要になるので費用が高くなってしまいます。

測量費用

測量費用は、家を売買する時に必須の測量図がない場合に発生します。

測量図は周りの不動産との境界線を定める為に図ります。

測量図は公的効力もあり、買い主も安心して物件購入を進めることができます。

万が一測量図がない場合でも登記謄本にある土地面積を出して買い主と売り主が納得すれば売買することはできます。

抵当権抹消

古家の住宅ローンが残っている人は、ローンを完済して売却する際に抵当権抹消の手続きが必要になります。

抵当権抹消登記は登録免許税の支払いが必要で、抹消手続きを司法書士に依頼するとさらに費用がかかります。

古家付き土地はそのまま売っても更地にしても売却額は原則変わらない

通常、土地を売る場合と土地+建物を売る場合は後者の利益が当然高いです。

ただ、建物が築20年を超えている場合は、過去の事例を見ると立て壊し後の更地のほうが、家付き土地よりも高い金額で売れています。

しかし、これは売り手が解体費用の一部を上乗せしているからで、トータルの損益を考えるとそのまま売るほうがお得です。

ターゲットの幅は狭まるが解体費用の交渉がしやすくなる

ただ、勘違いしてはいけませんが、家を立て壊して更地化をしたほうが、買い手にとってわかりやすいので、早めに成約しやすくなります。

特に最近は「家付き土地」という中途半端な状態よりも、土地なら土地、建物なら建物と売り出したほうが、ポータルサイトの検索に引っかかりやすいというのも関係してます。

ただ、更地のほうが買われやすいのは、「売り手が立て壊し作業したということは、解体費用もあっちが負担してくれるのでは?」という希望を買い手が持ちやすいのも関係しています。

古家付きの土地なら、そのまま買い取って自分でリフォームをするのがスムーズですよね。自分でリフォームすることを想定した買い手が集まってきやすく、解体費用を相手持ちで契約しやすいです!

土地査定は無料で出来る!コスト0で相場を自分で調べる方法と査定方法・注意点

築20年以上の古家付き土地はリフォームしない方が良い?

前述の通り、家付き土地売却の際はリフォームは禁物です。

ただアクセスの良い立地なら、あえて売り出さずにリフォームをし、店舗や事務所として賃貸に出すという方法もあります。

また、家を解体して駐車場やトランクルームなどに用途を変え、契約料を貰うのも一つの手です。

土地の月極駐車場利用は利回りの高さが魅力!適した利用方法を要チェック
今が絶好のタイミング!土地にトランクルーム設置をするメリット

土地活用の中にはコインロッカーの貸出など、売っても価格が付かないような小さな土地でも可能な方法があるので、検討してみましょう。

50坪以下の小さい土地におすすめの活用方法5選

※土地活用のメリットは、こちらに詳しくまとめています!

土地活用の方法を一挙解説!あなたにおすすめの方法はどれ?

古家付き土地はそのまま売り出すほうが効率が良くてお得!

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古家付き土地はそのまま売り出すほうが効率が良くてお得!

上で古家付きのまま土地を売るメリット・デメリットを紹介しましたが、当サイトでは間違いなくそのまま売るのがおすすめと回答させていただきます。

単純にコストが少ない、手間がかからないというのがその主な理由です。

中古家屋の解体手続きを買い手に押し付けるのは何だか気が引けますが、中古物件を購入するくらいですから、ほとんどの人は多少の追加出費に対応できるほどの準備金を持っています。

また、「お金の計算が面倒なので、こっちが全部払っていいですか」と買い手が言ってくることも多く、物件購入費+引っ越し費用に比べると大きな出費ではないので、割とカンタンに対応してくれます。

古家付き土地を高額売却したいなら一括査定サイトを使うのがおすすめ!

古家付き土地を売るときには、まず以下のポイントをおさえましょう。

  • なるべく査定額の高いところに依頼する
  • 保証・検査サービスの有無をチェック
  • 不動産の知識がありそうな担当者と契約する
  • なるべく多くの人の話を聞く

まず、古家付き土地は低相場になりがちなので、複数業者を比較して高査定のところに契約するのが不可欠です。

加えて古家付き土地は埋没物などの確認がしにくいので、引き渡し後に賠償請求されないように保証がしっかりしているところと契約するのも重要です。

更に、上記の通りさまざまな方法・可能性がこのタイプの不動産にはあるので、最適な方法を提案してくれるというのも契約先選びの重要な要素です。

とはいえ、最適な方法が1つとは限らないので、なるべく様々な不動産会社の意見を比較すべきと言えます。

つまり、古家付き土地を売る際は複数業者の査定額と対応を比較するのが大切なのですが、これを効率良くおこなうためには、一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

【完全無料】不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較

一括査定サイトにはさまざまなメリットが!

一括査定サイトは、60秒程度のカンタンな情報記入をするだけで、平均最大6社に一括で不動産の査定依頼ができるサービスです。

登録されている不動産会社の広告費で運営されており、利用者は完全無料で使うことができます。

複数社の査定額を簡単に比較できるので、少なくとも相場以上では必ず売ることができます。

更に、地域を選べば査定・売却に対応する業者を一瞬で絞り込めるので、ネットで不動産会社を探す手間も省けますよ。

時間が大幅に短縮でき、価格も大幅に上がるので、利用しなきゃ損ですよ!

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