抵当流れ物件(競売物件)とは、不動産を所有していた人が、何らかの事情で住宅ローンを返済できなくなったために、裁判所を通して強制的に売却される物件を指します。

もちろん、すぐに競売にかけられることはなく、裁判所が段階を踏んでおこないます。

競売とは、「競り（せり）」のことで、購入希望者が競り合い、最も高い金額を提示した人が落札する仕組みになっています。

抵当流れ物件(競売物件)のメリットは、まず第一に購入費用が安いことです。

おおむね、通常査定の6～７割程度の価格で購入することができます。

不動産市場に流通しない多様な物件を手に入れることができるのも、メリットと言えます。

広めの住居なら、改装してゲストハウスや介護施設にしたり商業施設にするなど、各人のニーズに合った物件を探すことも可能です。

競売物件に関しては、所有権の移転登記や抵当権の抹消登録と言った手続きは裁判所がおこなうため、手続きが比較的簡単になります。

相場より安価に購入できる

競売物件を購入する一番のメリットは、相場よりも購入費用が安いことですが、競売物件が通常の価格より安くなるのは、さまざまな制約があるからです。

競売物件は内覧ができないうえ、検討する十分な時間がないなど、買主にとって不利な条件が重なるため、市場価格よりも低く（競売市場修正）設定されます。

物件の種類が豊富

競売物件は裁判所を通すため、一般の不動産市場に出回っていない物件が多数あります。

住居用はもちろんですが、マンションや戸建て、アパート1棟などを購入すると、不動産収入を得ることも可能です。

築年数や構造など種類も豊富なので、特殊なニーズに対応できる物件もあります。 駅近の商業施設物件なら、一般価格よりもかなり減額された価格で手に入るので、これか商売を始める人に人気があります。

その他にも、近年はやりのトランクルームにする人や、グループホームなどにリフォームする人もいます。

購入手続きが簡単

裁判所で競売にかけられる抵当流れ物件(競売物件)への入札は、一般の人も参加できますが、抵当流れ物件(競売物件)は、通常の物件を購入するより手続きが簡単です。

通常の物件を購入する場合は、司法書士に依頼し、売買契約を交わし、代金を支払いますが、抵当流れ物件(競売物件)を購入する場合は、煩雑な手続きは全て裁判所がおこなってくれます。

購入者は、入札書類と暴力団員に該当しない旨の書類を提出し、保証金を納付します。

その後、残りの代金を支払い手続が終了します。

BITで物件情報が確認できる

競売物件は、「不動産競売物件情報サイト：BIT」を利用すれば、インターネットでも手軽に情報が得られます。

「BIT（Broadcast Information of Tri-set system）」は、最高裁判所から依頼され、株式会社NTTデータ・スマートソーシングが運営しています。

BITは公的なデータベースなので、安心して利用できます。

裁判所で競売にかけられる抵当流れ物件(競売物件)には、以下のデメリットが見受けられます。

内覧ができない

抵当流れ物件(競売物件)の内覧はできませんが、外から見ることは可能です。

情報源は、裁判所が作成した「物件明細書」と「現況調査報告書」、「評価書」になります。

不法占拠されている可能性がある

裁判所に差し押さえられた物件ではあるものの、住人が退去せずそのまま住んでいる場合もあります。

このような場合は、不法占拠となるので、購入者が裁判所に引き渡しを命令する申し立てをおこないます。

さらに退去しない場合は、強制執行となりますが、その際の家具などの運搬費用は、買主が裁判所に払うことになります。

落札後の取り消しができない

抵当流れ物件(競売物件)への入札は、裁判所が決めた期間内に行い、その内の最も 高い価格で入札した人が落札できる仕組みになっています。

いったん落札すると取り消しはできないので、予算と相談し、慎重におこなう必要があります。なお、入札には売買基準価格の10分の2以上の金額を入金します。

ただし、入札の際の入札書類の作成や手続きの代行を行ってくれる不動産業者も存在します。

瑕疵物件（かしぶっけん）の可能性がある

瑕疵物件とは、破損や汚れがある物件ですが、内覧ができないため、手に入れてから分かり、後悔することもあるようです。

例えば破損や汚れなど不都合なことが見つかっても、購入者が修繕や掃除を行うことになります。

所有権が買主に渡った時点で、買主が全て自費で修理しなくてはなりません。

競売には誰でも参加できますが、その流れを事前に知っておくことが大事です。

一度希望価格を決めて入札すると、変更や取り消しができません。

競売物件を手に入れるまでの流れは、まず予算額を検討し、競売物件の物件情報を確認し、物件を選びます。

その後入札、開札、売却許可決定、開け渡し交渉、代金の納付、引き渡し命令、強制執行、登記識別情報通知書の送付後に、物件の引き渡しとなります。

BITで欲しい物件を探す

裁判所まで出向かなくても、インターネット上の検索システム「BIT競売情報システム」で簡単に情報を得ることができます。

競売物件で必ず公開される現況調査報告書、評価書、物件明細書の3点セットと言われる書類をダウンロードします。

ただし、東京・大阪・名古屋・福岡・札幌・仙台・水戸・和歌山などの地方裁判所にエリアが限定されているため、該当しない裁判所には直接出向きます。

なお、競売不動産物件は、朝日新聞、読売新聞、日経新聞などや週間住宅情報などにも、月2回程度、掲載されています。

入札する

まず入札する前に現況調査報告書で、敷地のデータや、公簿との相違点、不動産を占有している者の氏名および占有状況を確認します。

次に評価書で物件の築年数や状態・権利関係、物件が所在する環境や、物件の詳細内容などを確認します。

さらに、物件明細書で、買受人が引き受けることとなる権利関係など、不動産に関する情報を確認します。

開札を待つ

開札期日に裁判所で、開札結果が発表されます。開札期日は「BIT競売情報システム」でも告知されているので確認します。

落札する

最高価格で買取申し受け人に、裁判所より売却許可決定が下されます。

その後、異議申し立て等がなければ、売却許可決定から1週間後に落札が確定されます。

売却許可決定の確定後、裁判所から代金納付について明記された「代金納付期限通知書」が届きます。

必要書類を提出して代金の納付を行います。

ただし、何らかの事情で最高価買受申出人が代金を支払えなかった場合は、次の順位の入札価格者が買受人として申し出ることが可能です。

買受人は、物件を取得するための金額を指定日までに一括納付します。

その後、買受人への所有権移転登記の手続きが行われます。

物件の引き渡しを受ける

落札した物件にまだ占有者や所有者がいる場合は、明け渡しに関する交渉を行い、引き渡しを受けますが、買受人の責任と負担で行います。

部屋の中に残っている家具などの動産をゴミと思い、勝手に廃棄すると罪になることがあるので、法律上の手続きをとって処理するようにしましょう。

競売物件はリスクも伴いますが、注意点とリスクを頭に入れておけば、住宅や賃貸物件、投資物件などを安く購入することができます。

一般的な物件のように不動産会社を通さないため、市場に出回ることがないような物件を入手することも可能です。

また、登記に関する手続きは裁判所がおこなってくれるため、買主は必要な書類の提出と費用の支払いをするだけで、手続きは比較的簡単に行えます。

しかし、デメリットもあるので、その点も理解しておくようにしましょう。

差し押さえ後も住人が住み続けていることもありますが、その場合は買主が裁判所に引き渡しを促す申し立てをおこない、買主が引っ越し費用などを負担しなければなりません。

また、購入後に建物の破損や不備が見つかっても、修繕などの費用は買主が負担することになります。

そんなデメリットがありながらも、不動産屋さんや一般の人にも抵当流れ物件(競売物件)に人気があるのは、やはり掘り出し物件があるからです。

安い物件や特殊な土地などを安く取得したい人は、検討をしてみましょう。

抵当流れ物件(競売物件)は、裁判所に強制処分された不動産のことですが、対象となる不動産は、住居用の戸建て住宅、分譲マンション、不動産投資用の商業ビル、マンション、アパートなど様々です。

希望する物件は、購入希望者が競り合って落札しますが、抵当流れ物件(競売物件)を手に入れることに関しては、すべて自己責任となります。

メリットもデメリットも理解したうえでチャレンジしましょう。