土地には低下がなく基本的には自由な値段で売買することができますが、地価や相場よりも大幅に低い価格で取引をする場合、低廉譲渡の扱いになります。

低い価格での取引を行うと売り手側が損をするにではないかと感じますが、家族・親族間で売買することで贈与税の節税をすることができます。

低廉譲渡をすると節税になる

低廉譲渡を利用して親子間で取引をした場合、贈与税の節税ができます。

例えば評価額1億円の土地を子どもに4,000万円で売却した場合、差額の6,000万円分だけが課税されます。

1億円全てには税金がかからなくなるので、贈与税の節税を考えている方は低廉譲渡をすることでいくらの節税になります。

土地の評価額より少なく売って低廉譲渡をする場合、まずは自分の土地の評価額を調べます。

評価額を調べる時は、下記の5つを参考にしましょう。

• 実勢相場を見る
• 公示地価を見る
• 相続税評価額を見る
• 固定資産税評価額を見る
• 基準地価を見る

下記で、詳しく解説していきます。

実勢相場を見る

実勢相場は、実際に不動産や土地の契約が成立した時の価格です。

時価と呼ばれることもあり、今どれくらいの価格で取引されているのか分かります。

ただし実際に成立している契約は、隣接する土地や周辺施設などによって値段が決められているので、必ずしも同じ面積の土地と同じ評価額になるとは限りません。

公示地価を見る

公示地価は、国土交通省が発表する元日時点の公的な地価の評価額です。

全国25,000地点以上で、取引事例や収益見込みなどの要素を不動産鑑定士2人が調査して決まる価格なので、市場取引では重視される価格になります。

相続税評価額を見る

相続税評価額は、国税庁が定める相続税を計算する時に使用される評価額です。

相続税を算出する時に利用するものですが、時価による変動が少ないので納める税金を計るために利用することができます。

相続税評価額は下記の計算で大まかに算出することができます。

(前面道路の路線価÷0.8)×掛け目＝自分の土地の価格相場

なお0.8の部分は、倍率方式で算出されている土地では0.9、人気エリアは1.25にするなど、土地に合わせて変えましょう。

固定資産税評価額を見る

固定資産税評価額は、市区町村長が決める固定資産税を算出する時に使用される評価額です。

相続税評価額と同様に税金を算出する時に利用するものですが、土地の売買には税金がかかるので、実際にかかる費用を確認することができます。

固定資産税は、市場価格よりも3割減の価格を目安として定められます。

基準地価を見る

基準地価は、都道府県が発表する7月1日時点の公的な地価の評価額です。

公示地価と似ていますが、公示地価は国が出しているのに対し、基準地価は都道府県が出している違いがあります。

評価額を確認する時は、下記の2点に注意してください。

• 売り出し価格と成約価格の差に注意する
• 自分だけで相場を調べようとしない

売り出し価格と成約価格の差に注意する

不動産情報サイトでは今売りに出されている土地を見ることができますが、売り出し中の土地の価格はあくまで売り手が希望する売り出し価格であり、実際の成約価格とは違う可能性があります。

相場より高めに売り出して、売れなかったら徐々に価格を下げていくケースや、買い手が交渉して売り出し価格より安く買っているケースもあるので、売り出し価格だけでは評価額を確認できないことに注意しましょう。

自分だけで相場を調べようとしない

様々な評価額を見て価格を見ることができますが、上記のように売り出し価格と成約価格に差があることもあって、自分だけで相場を調べることは困難になります。

そのため、いくつかの不動産会社に査定を依頼して、適切な価格を把握するようにしましょう。

低廉譲渡をする場合は税金がかかりますが、売買のケースによってかかる税金の種類が変わります。

各ケースの税金の計算方法について、下記で詳しく解説していきます。

個人から個人へ売買する場合

個人から個人へ土地を売買をした場合、売り手は収入金額を時価にして譲渡所得計算を行う、みなし課税所得を払う必要はありません。

しかし所得税を払う必要はあり、下記の計算式で算出された金額を納税しましょう。

(実際の売却金額－取得価額)×所得税率

買い手側は時価よりも著しく低い価格で購入した場合、時価との差額分の贈与税を払う必要があります。

贈与税は下記の計算で算出します。

(適正時価－実際の売買金額)×贈与税率

このため、贈与税の節税を行うことができるのです。

時価の80％ほどで売買すれば贈与税はかからない

贈与税は時価より著しく低い金額で購入した場合に払う必要があると解説しましたが、時価の80％以上の価格であれば贈与税がかかりません。

過去に、地価公示価格(時価)の約80％とされる路線価は、社会通念上、基準数値と比べて、一般に著しく低い割合とはみられていないとされており、時価の約8割、ないしそれ以上の価額での売買は、著しく低い価額とはいえないため、みなし贈与税は発生しないと実際に判例が出ているのです。

しかしあくまで1判例なので、基本的には時価を下回る価格の場合は贈与税がかかると思っておきましょう。

個人から法人へ売買する場合

個人から法人へ売買する場合、売り手側にはみなし譲渡所得税が適用されます。

みなし譲渡所得税の計算は、下記の式で行うことができます。

(時価ー実際の購入価額)×20％

みなし譲渡所得税は著しく低い譲渡価格の場合にのみ適用され、著しく低い譲渡価格とは時価の50%を下回る時になります。

時価の50%以上の価格で売買した場合は、通常の譲渡課税になります。

買い手側は、法人が資産を譲り受けているので、時価で法人税を計上することになります。

法人から個人へ売買する場合

法人から個人へ土地を売買する場合、売り手側は時価で譲渡したものとして、法人税を払います。

時価と譲渡価額の差額は寄付金と売却益として同時に計上するので、売却益の金額が法人所得を払うことになります。

買い手側は低廉譲渡を受けることで、法人からの贈与として一時所得が生じることになるので、確定申告をして所得税を払う必要があります。

法人から法人へ売買する場合

法人から法人へ土地を売買する場合、どちらも法人税を払うことになるので、時価で計算します。

法人から法人へ低廉譲渡した場合、グループ法人税制が適用されることもあるので注意してください。

土地を評価額より安く売る低廉譲渡は、贈与税などの税金はかかりますが、時価との差額分への課税になるので節税をすることができます。

そのため親族間で土地を贈与したい場合には、低廉譲渡をした方がお得になる可能性があります。

ただし法人の場合は低廉譲渡をしても時価での計算することになり、法人では低廉譲渡をしても節税ができないので注意してください。