マンションを買ったけど引っ越したいときに、最も問題になるのは「住宅ローン」の問題です。

住宅ローンは次の特徴があります。

• 住宅ローンは残ったままでは売却できない
• 住宅ローンは残ったままでは貸せない

引っ越すには住宅ローンを返済する必要があります。

以下にそれぞれのルールを解説します。

住宅ローンは残ったままでは売却できない

住宅ローンが残っている物件でも売却して引っ越すことはできますが、住宅ローンが残ったままでは売却できません。

住宅ローンが残っている物件を売るには、住宅ローンの残債を完済する必要があります。

住宅ローンを契約する際には、抵当権が物件に対して設定されます。

抵当権とは、万が一借主がローンを返済できなくなった際に、物件を担保にしておく権利です。

抵当権を抹消しなければ家を売却できないため、引っ越しする際には基本的にローンを完済しなければなりません。

特にマンションを買ったばかりの人は残債も多く残っているため、売却して売却代金をローンの返済金に充てることがあります。

住宅ローンを完済するためには売却しなければならないので、売却と住宅ローンの完済を同時に行われることが多いです。

住宅ローンは残ったままでは貸せない

住宅ローンが残っている物件は売却できない他にも、他人に貸せないルールもあります。

住宅ローンを借りる際には、銀行と「金銭消費賃貸借契約」を結びますが、ローンを返済せずに他人に貸すとこの契約に違反するからです。

金銭消費賃貸契約では、借りるお金の資金使途が決められているため、住宅ローンでお金を借りる際には「マイホームの購入」が使途になります。

「投資物件の購入」は使途ではないため、他人に貸して家賃収入を得るのは違反行為になります。

一般的に、住宅ローンよりも不動産投資ローンの方が金利が高く、銀行側も儲かるため、住宅ローンで借りたマンションで不動産投資を行われると銀行側の損となってしまいます。

そのため、原則住宅ローンが残っている状態で他人に貸すことはできません。

マンションを買ったけど、引っ越したい時には次の2つの方法があります。

• マンションを売却して引っ越しする
• 転勤の間だけ一時的に貸す

以下にそれぞれの方法を解説します。

マンションを売却して引っ越しする

住宅ローンが残っている際に引っ越す際には、売却して住宅ローンを完済することが最も主流な方法です。

売却代金で住宅ローンを一括返済すると、抵当権を抹消できるので引っ越しすることが可能です。

銀行に対しては住宅ローンの繰り上げ返済手数料を支払う必要があります。

住宅ローン残債を一括返済するためには、ローン残債を確認して、一括返済できる金額以上で売却することが重要です。

できるだけ高く家を売却するために、複数の不動産会社に査定を依頼して金額を比較しましょう。

転勤の間だけ一時的に貸す

引っ越しするには基本的に住宅ローンを完済する必要がありますが、転勤などのやむを得ない事情がある人は一時的に貸し出すことが可能です。

銀行に行って申請書を提出し、認められた場合に貸し出して引っ越しすることが可能です。

転勤のように、一定期間家を貸し出すことを「リロケーション」といい、自分が戻って来た時に借主を退去させることが条件です。

そのため、定期借家契約で期間を決めて家を貸し出すことが基本となります。

リロケーションは一般的な賃貸契約とは異なる面があるので、リロケーションの扱いに慣れている不動産会社に依頼することを心がけましょう。

マンションを売る方法！初めて売るなら知っておきたい売却のコツ

住宅ローンを完済しなければ引っ越しができないので、住宅ローンを返済する方法を確認しておきましょう。

住宅ローンを一括で返済する方法としては、次の3つの方法があります。

• 売却代金で返済する
• 住み替えローンを利用する
• ダブルローンを利用する

以下にそれぞれの方法を解説します。

売却代金で返済する

住宅ローンを一括返済する方法として最も主流なのは、売却代金で返済する方法です。

売却代金だけで返済できなくても、貯金を加えて返済できる場合は認められます。

買い替えを行う際は、「買い先行」「売り先行」の2つの方法があります。

買い先行は新しい物件を先に購入してから家を売却する、売り先行は家を売却してから新しい家を探す方法です。

買い先行はローンが二重でかかってしまうため、経済的負担を軽くする売り先行が主流となります。

ただし、売り先行は家に住んでいる状態で売る必要があるので売りにくいデメリットがある点は理解しておきましょう。

住み替えローンを利用する

住宅ローンを一括返済する方法としては、住み替えローンを利用する方法もあります。

住宅ローン残債が売却額を上回っている際（オーバーローン時）に利用する方法です。

住み替えローンは、次に購入する住宅ローンに、返済しきれなかったローン残債を上乗せして借りることができるローンです。

物件の価格以上のローンを組むので審査が厳しい特徴はありますが、売却金額がローン残債以下でも利用可能です。

ダブルローンを利用する

ダブルローンとは、売却物件の住宅ローンと購入物件の住宅ローンを合わせて返済する方法です。

一部の金融機関で取り扱っているローンですが、物件を先に購入できるので住み替えしやすい特徴があります。

ただし、ダブルローンは返済額が大きくなるので、審査が厳しくなっています。

ダブルローンを利用したい人は、早めに銀行に相談しておくと良いでしょう。

住宅ローンが残っている物件を売る際には、次の点に気を付けましょう。

• 住宅ローン残債を確認しておく
• 手残りを把握する

住宅ローンが残っている物件を売却する際には上記のポイントを確認して、返済計画を正確に立てましょう。

以下にそれぞれの注意点を解説します。

住宅ローン残債を確認しておく

住宅ローンが残っている物件を売却する際は、まず住宅ローン残債を確認しておきましょう。

最新の返済予定表を確認すると、残債が分かります。

物件の売却額と比較して、オーバーローンになるかアンダーローンになるかを確認して、どのように住宅ローンを完済するか決めておきます。

物件の売却金額を多少高く設定すればローン完済できるのであれば、不動産会社に相談すると良いです。

できる限り高く売却するためには、複数の不動産会社に査定依頼をして、売却金額が高い会社を選びましょう。

手残りを把握する

住宅ローンが残っている物件を売却する際、手残りを把握することも重要です。

不動産を売却すると、住宅ローンの返済だけではなく諸費用や税金が発生します。

売却代金からローン残債と諸費用を差し引いた手残りを確認しておくことで、今後の資金計画も立てることが可能です。

住宅ローンの残債だけではなく、その他の手数料がかかることも理解しておきましょう。

マンションを買ったけど、事情があって引っ越したいときは住宅ローンの残債を完済する必要があります。

ローンを完済しなければ家を売却することも貸し出すことも原則できないので、ローン返済する方法を確認しておきましょう。

基本的には売却金額を返済にあてて、足りない場合は住み替えローンを利用するなどの方法があります。

売却することを決めると、先に住宅ローン残債を確認しておくと資金計画を立てると良いです。