現在、東京都内の至る箇所で都市の再開発が行われています。

その中で、最も注目すべき街が以下の5ヵ所です。

ここからは、上記で挙げた5ヵ所がなぜ注目されているのかを解説します。

中野区

中野区内で現在稼働している再開発プロジェクトの中で期待が高まっているプロジェクトが2つあります。

それが、「中野二丁目地区市街地再開発事業」と「中野駅新北口駅前エリア拠点施設整備事業」です。

中でも、「中野駅新北口駅前エリア拠点施設整備事業」では、中野区の中心駅でもある中野駅の北口と南口で大規模な再開発が実施されています。

まず、中野駅北口のシンボルでもある中野サンプラザを解体し、周辺エリアの雰囲気に合わせた大規模開発が実行されます。

竣工時期は2028年を目途として、中野サンプラザをNAKANOサンプラザシティへと変容、そしてそこを拠点に文化の発信地にして、開発が進む中野新駅舎や駅ビルの商業施設との一体を成す開発が行われます。

開発に先立って2026年に中野駅の北口と南口をつなぐ南北通路が竣工予定で、開発が完了すれば、南口から北口へのアクセスがスムーズになります。

また南口では、地上20階建てのオフィス棟と地上37階建の住居棟の再開発が進行しています。

再開発される棟は、南口の駅前広場に隣接する形を取りますが、南北通路の開発によって北口エリア方面にある建物との調和がとれる景観になります。

中央区

中央区にある東京駅周辺の丸の内エリアと大手町エリアの2エリアでは、新しいオフィスビルが開発されていると同時に、明治から昭和にかけて現存していた建物の景観や情緒を残す開発が実施しています。

その中で注目されている開発プロジェクトが、「八重洲エリア関連」の都市再開発プロジェクトです。

通勤・通学の要になっている東京駅の八重洲口では、多くの歩行者が行き来すると同時に、タクシーやバスが数単位で往来しているため、しばし交通渋滞を引き起こすことがありました。

今回の再開発プロジェクトでは、八重洲二丁目北地区ビルの地下2階にバスターミナルを配置して交通渋滞の緩和及び整備を促す方向で再開発が進んでいます。

当プロジェクトを進めていくと同時に、東京駅地下一階には、歩行者専用の屋内広場を開発して東京駅と周辺地域を結ぶ歩行者ネットワークを形成するプロジェクトが実行されます。

港区

東京都港区では、虎ノ門エリアと六本木エリア、赤坂エリア等を中心にビジネスと商業の中心になる都市開発が進行すると同時に、三田エリアと麻布エリア、赤坂エリア等では、高級住宅の開発プロジェクトが進行しています。

例えば、虎ノ門エリアでは、2014年に「虎ノ門ヒルズ 森タワー」が開業し、その6年後の2020年6月には、東京メトロ日比谷線の新駅「虎ノ門ヒルズ駅」が開通しました。

また神谷町駅から六本木一丁目駅一帯の虎ノ門・麻布台地区エリアには、築年数が古い木造住宅が密集しており、建物の老朽化、防犯・防災面に強い懸念が寄せられていました。

しかし、大規模な再開プロジェクトを実行した結果、住居を中心に３棟の高層ビルと商業施設、文化施設などが整備されました。

新宿区

東京都新宿区では、区の中心駅である新宿駅周辺で大規模な再開発プロジェクトが進行しています。

たとえば、今までは、新宿駅南口エリアを中心に、大型バスターミナル「バスタ新宿」の開発を進めていましたが、今回実行するプロジェクトでは、新宿駅の東口と西口のエリア開発が実行します。

例えば、ゴジラロードとして有名になっている新宿駅東口エリアは、2022年に竣工する新宿TOKYU MILANOが新しい東口エリアの顔になります。

また西口エリアでは、メトロ地下商店街が閉店していくなど、少しずつ再開発プロジェクトが進行しており、2017年には、小田急百貨店の閉店・解体が行われました。

小田急百貨店の跡地には、都庁よりも高い地上48階建の高層ビルが建っています。

千代田区

東京都千代田区では、大手町エリアで進行している「TOKYO TORCH」に注目が集まっています。

当プロジェクトでは、2021年7月に「TOKYO TORCH常盤橋タワー」が開業し、常盤橋タワーを中心に都市の再開発が進むと同時に、低層階には飲食店が多数開業しました。

さらに、2027年竣工予定の「TOKYO TORCH TOWER」は、あべのハルカスを超す超高層ビルになります。

ビル内の中層から高層階層はオフィスが中心になると同時に、コワーキングスペースや貸会議室などの併設も進められています。

不動産投資や、将来売却する可能性があるなら、資産価値が落ちにくいエリアで物件を選ぶのが最適です。

ここからは、資産価値が落ちにくい街・物件の特徴を3つ紹介します。

立地の良し悪し

不動産の資産価値を決める評価額には、立地周辺の環境の良し悪しが関係しています。

例えば、最寄り駅まで徒歩で行ける距離あったり、生活必需品が買い揃えられる商業施設や病院、学校などの公共施設が多数あるなどそこで生活を送るために必要不可欠な施設があることが評価につながっています。

また自然災害リスクも評価額に関連していますので、ハザードマップでエリアの安全性を億人しておくのもおすすめです。

建物の構造

戸建て住宅やマンション・アパートを購入するとき、建物の構造を成している建材に何を使用しているのかも確認してみましょう。

建物の構造で使用されている建材には、法定耐用年数が設けられており、それを過ぎてしまうと、建物の価値がゼロになってしまいます。

以下は、国税庁が公表している建材の法定耐用年数です。

また、法定耐用年数の重要性は物件の種類によって変わってきます。

例えば、戸建て住宅の場合、建物の法定耐用年数が過ぎても、建物を解体して更地にして手放すことができます。

土地そのものに耐用年数はないので、資産価値がゼロになる心配はありません。

しかし、マンションやアパートなどの集合住宅の場合、土地のみの売却ができないため、耐用年数が資産価値を決める重要な要素になってきます。

支出を抑えた設計をしている

マンションやアパートなどの集合住宅には、専有部分と共有部分の2つのスペースがあり、共有部分の設備が充実している物件ほど、人気があり、資産価値が落ちにくいです。

その設備には、賃料とともに納めている管理費と修繕積立金が絡んでおり、設備が充実していて高価なものほど、管理費と修繕積立金が高額になります。

入居者も管理費と修繕積立金にかかる負担の軽減が図れるよう、あえて必要最低限の設備が整っている物件を選ぶ方もいます。

つまり、利便性が高く、必要最低限かつ豪華すぎない設計の物件ほど、資産価値が落ちにくいともいえます。

資産価値が落ちにくい街や物件の特徴を抑えたうえで、購入に至ったとしても、購入した時期によって、資産価値が変動します。

価格が上昇する時期もあれば、逆に下落してしまう原因になる場合もあります。

それらを引き起こしている要因が、社会情勢です。

ここでは、資産価値に多大なる影響をもたらした社会情勢を4つ紹介します。

コロナショック

1つ目は、今なお収束の目途が立たないコロナショックです。

感染予防として、在宅時間が増えると同時に、収入の減少を招いたことにより、住まい価値の見直しを行われる方が増え、世界的流行を見せた2020年から現在にかけて、新築分譲マンションの価格が、全国的に上昇している傾向にある一方、剣舞住宅の価値は下落の一途をたどっています。

現在は、流行直後のような感染爆発は起きていないものの、物件の資産価値が落ちにくいことを考えれば、好条件下にある物件を選ぶのが合理的です。

生産緑地問題

生産緑地問題は、産緑地法改正による不動産価格の混乱及び、都市環境の悪化が懸念されている問題で、2022年問題とも呼ばれています。

1992年に施行された法改正により、市街地にある農地は、宅地農地と生産緑地に二分しました。

しかし、生産緑地に指定された土地は、30年の月日がたった時点で指定が解除され、土地売買と開発が行える土地になります。

これにより,一斉に土地の売買や開発が実行されれば、不動産価値の下落を招くと予想されていましたが、指定期間の延長や固定資産税の軽減などの対策を設けました。

また、生産緑地に指定されている土地の多くは、都市郊外にあるので、都市部にあるマンションの資産価値が下がる恐れはないといえます。

とはいえ、都市郊外にある宅地化した生産緑地では、戸建て住宅の建設が増加する可能性があり、今後、価値そのものが下がってしまう恐れがあります。

ウッドショック

ウッドショックとは、木材不足による木材価格の高騰問題です。

この問題によって、住宅建築用木材の輸入額と国産価格が高騰し、工期の遅れやコストアップなどの問題を発生させています。

ウクライナ危機

ロシアがウクライナへの新講和始めたことによって、世界の需要バランスが崩壊しまし、今まで輸入していたガソリンや石炭などの資源価格が高騰しました。

中でも石炭は、マンション建設に必要な資源であるため、輸入費高騰による影響で石炭の購入費が建設費に響き、その影響がマンションの購入価格に反映されました。

しかし、物価高騰によるインフレ時期の現物資産の価値は下落しにくく、購入ノチャンスともいえます。

ここまで、日本の首都である東京に焦点を当てて、将来的に資産価値が上がる街を紹介すると同時に、資産価値が落ちにくい街と物件の特徴を紹介してきました。

不動産の資産価値には、建物そのものの状態に限らず、立地の条件や人の流入、社会情勢など外的要因が評価されることよって、資産価値が決定します。

今回取り上げた、都市の再開発もまた、資産価値を決める1つの要因にすぎません。

現在日本は、少子高齢化による影響で人口の減少が目立ち、エリアによって人口減少が進む場所が出てきたり、再開発が予定されていないエリアも出てきます。

その中で資産価値を落とさず、逆に価値を上げたり、キープするとなれば、再開発プロジェクトが予定されていたり、人口の流入が高いことが予測されるエリアに絞るのが最適です。