新居を１から建てるなら、まず土地探しから進める必要があります。
土地の立地や面積はもちろん、どのような種類の土地にするかも慎重に考えなければいけません。
家を建てられる土地としては、宅地や分譲地があります。
このうち、分譲地にはどういったメリット・デメリットがあるのか、どんな後悔があるのかなどを詳しく説明していきます。
→土地購入の流れとかかる税金・注意点を徹底解説
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分譲地とは、主に不動産会社が広い土地を購入した後に区画ごとに販売している土地を指します。
中には、非常に広大な土地を100以上に区分して販売しているケースもあり、そのまま1つの街を形成しているケースもあります。
一方で、駅の近くなどにある、数区画しかない小さな分譲地も存在します。
こうした規模の違いに則って、大規模分譲地や小規模分譲地などと呼ぶことも多いです。
分譲地は土地の特徴を表したものであり、その様子から区別をすることが可能です。
一方、宅地は登記記録に記される地目の一つです。
地目とは土地の用途による区分のことであり、宅地とは➀建物の敷地として利用されている土地②建物を建てる目的で取引される土地ということになります。
つまり、分譲地というのは宅地の種類の1つということになります。
分譲地は宅地の一種とはいえ、通常の宅地とは大きく異なる性質を持っています。
特に異なるのが、以下の3点です。
分譲地は必要最低限のものが整備された状態で販売されています。
見方によっては面倒な手続きが不要で楽ですが、上記費用込みで販売されているケースも多いので、やりくり次第では宅地のほうが安く抑えられる可能性があります。
具体的に、分譲地はそれ以外の宅地と比べて、どんな点が優れているのでしょうか？
ここから、メリットをいくつか紹介していきます。
分譲地は広大な土地を一括で買い、画一的な住居を建てることでコストカットを実現しています。
似たような住居を複数建てるなら、資材をまとめて購入するほうが一軒ごと仕入れるよりも安上がりで済むので、出費が不安な方には嬉しいメリットになります。
1から新居を建てると、設備の追加や外壁の塗装、インフラの引込などの諸費用が最終的にいくらになるのかが非常に分かりにくいです。
建築業者に乗せられて当初の予定よりどんどん費用を使ってしまい、最終的にかなりの高額になった…という失敗事例は多数あります。
分譲地なら既にインフラの引込などが完了しているので、工事費用でいくらかかるかが明確になります。
実際、工事費用を最初に提示されれば、それ以外の費用が発生するケースはほとんどありません。
分譲地は既にインフラが引かれていることが多いですが、これは見方を変えれば、確実にインフラ面で失敗することはないという事でもあります。
意外に思われるかも知れませんが、宅地として売り出されている土地の全てが問題なくインフラを引き込める訳ではありません。
下水がなかったり、地形の問題で引込工事が高くなりすぎて断念が必要だったりすることもあります。
こうしたリスクがないのは安心です。
分譲地は、単に不動産会社が画一的に区分しているだけではありません。
大手不動産会社が自社名義で提供するものですから、豊かな緑や安全性、子どもでも遊びやすい環境のように付加価値を付けて販売するケースが多いです。
そのため、実際に住んでみて自分に合う・合わないはあるものの、1から宅地を選ぶ場合に比べて、居住環境で失敗するリスクは低いです。
上記の例に加えて、コミュニティスペースや防犯機能など、付加価値を追加することでブランド力を高めている分譲地も多いです。
これらのサービスは通常の宅地では味わえない大きなメリットです。
普通の宅地であればご近所同士の世代はバラバラで、昔から住んでいる人達で形成されたルールなどもあり、新しく引っ越してきた人には暮らしにくい環境であることも多いです。
一方、分譲地は古くからのしきたりがない新しいエリアなので、煩わしいルールはあまり多くありません。
まだ子供の小さい30～40代の世代が移り住んでくるケースが多いので、親世代・子供世代が仲良くなりやすいのが大きなメリットです。
大手不動産会社が募集している大型分譲地は、前述のような付加価値の他に、道路をレンガ造りで統一したり、外国の街並みのような外装に家を統一したりして、おしゃれな街作りをしていることが多いです。
不動産会社が作ったブランド力ではあるのですが、こうしたコンセプトの中で暮らすのは決して悪いことではありません。
分譲地を選ぶデメリットも存在します。
どんな点に注意をすれば良いのでしょうか？
自分達の好みにあったマイホームを建てたいなら、分譲地を選ぶべきではないでしょう。
なぜなら、分譲地はすでに施工会社や建築計画が決まっていることが多いからです。
つまり、分譲地に希望の家を建てようと思っても、それが却下されてしまうのです。
統一感があってオシャレな家に惹かれる方も多いですが、条件が希望と真逆になってしまう可能性もあるので注意しましょう。
分譲地の価格はインフラ代も含んだ金額になっていることが多いです。
例えば不動産会社に「分譲地はインフラ代も含んだ値段なのでお得ですよ」と言われても、その土地の原価がいくらなのか分かり兼ねるので、一概にお得とは限りません。
分譲地以外の宅地とインフラ整備の費用も含めて比較をした上で、どちらが良いのか見極めていきましょう。
不動産会社が分譲地を探す際、理想的な街作りができそうな土地から探していくことが多いです。
大型分譲地は一から街作りをおこなうようなイメージなので、既存の立地の良さなどよりも、サービス等が充実していて緑が多く、おしゃれな街並み…といったものが優先されることもあるのです。
それで理想の街が出来たとしても、やはり会社や学校、駅には近いに越したことはありません。
分譲地はそうした部分を度外視されることもあるため、必ずアクセス面に気を付ける必要があります。
分譲地には公園や遊び場、駐車場などの共用施設が存在します。
これらの施設の管理や維持にはコストがかかりますが、地域社会の一員としての責任なのでしなければなりません。
例えば、共用地の草刈りや清掃、修理、更新などの作業が挙げられます。
また、共用施設の更新や改善のための投票に参加することが求められることも可能性としてあり得ます。
そのような場合は時間と労力を必要とするため、自分が責任を負うことができるか、また自分のライフスタイルに合っているかを確認することが重要です。
分譲地には、建築規則や地域のルールが存在します。
外観の統一性を保つためや、地域の価値を保つためなど、さまざまな理由から設けられています。
例えば、家の色や形状、フェンスの高さ、庭の手入れ方法など、細かい規則が決められていることもあります。
また、ペットを飼うことができるか、自宅で商売をすることが許されるかなど、生活スタイルに直結したルールもあるかもしれません。
規則が自分の生活スタイルや価値観と合わないと、ストレスを感じることになるかもしれないので気を付けましょう。
不動産の価値は、その地域の経済状況や人口動態、地域の開発計画などに大きく影響を受けます。
自宅を再販する可能性がある場合、それらの要素がどれだけ価値を維持するかを左右します。
例えば、近くに新しい商業施設や公共施設が建設される予定がある場合は地域の価値を高める可能性があります。
しかし逆に、地域の人口が減少している場合や、地元の大企業が閉鎖する可能性がある場合などは、再販価値が下がるリスクがあります。
不動産投資は長期的な視点で考えるべきであり、そのためには再販価値を見越した判断が重要です。
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上記であげたデメリット以外にも、分譲地を購入して後悔した事例は多く報告されています。
ここからは、実際に起こったトラブルを紹介していきます。
分譲地で最も多いのが、人間関係のトラブルです。
距離感の近い中に複数世帯が暮らすため、思いがけないトラブルも多々起こってしまうのです。
親同士なら負の感情を持っていても大人の対応ができますが、特に注意したいのが子供同士のトラブルです。
隣の子供がいたずらっ子で自分の子供をいじめてきたり、家に落書きなどのいたずらをしたりしても、距離の近さが仇になって対応することができない例も多いです。
賃貸なら無視することもできますが、長期ローンを組んで分譲地に引っ越してきた場合、やられている側が無視せざるを得なくなるケースも少なくありません。
敷地の横を通る私道を自家用車の通路に利用しようと思ったところ、向かいの住民から「危険だから車で通行しないでくれ」と言われたり、管理会社から「車は通れない」と言われたりするケースがあります。
幅員4m以上であり、公道に接しているのなら、形的には公道への通り道に利用しても支障がないように思えます。
ただ、不動産の契約は様々な事情を考えて、「状況によって判断される」というように含みを持たされることが多いです。
この場合もまさしく状況に応じて答えは変わる可能性があり、以下のような内容を総合的に判断した上で結論が出されるべきでしょう。
全体が建設途中の分譲地を購入したら、敷地の外に電柱などを設置されることになってトラブルに発展した例もあります。
街機能の建設途中で募集がおこなわれたことにより起こってしまう、分譲地特有のリスクと言えるでしょう。
このトラブルに関しては、以下の2点がある以上は覆すのが難しく、値下げ交渉の材料にもしにくいでしょう。
不動産の契約は双方の合意に基づくので、購入後に後悔したくないなら相手の言質を取る必要があります。
分譲地を買って後悔しているなら、そのまま我慢して暮らさずに早期売却することをおすすめします。
分譲地は中古でも買い手にとってメリットが大きく、人気を集めやすい傾向にあります。
一方で、分譲地の売却にはデメリットもあります。事前に整理をしておきましょう。
➝土地を売りたい！簡単に売る方法は？いらない土地は国や自治体に売却できる？
分譲地を売買するメリットとしてまずあげられるのは、区画ごとにコンセプトがはっきりしやすいということです。
不動産を売買するときに最も手こずるのは、いかにしてターゲットを探すか、あるいは自分にあったものを見つけられるかです。
大家族で子ども部屋が多数ある家を売買したいと考えたとき、同じような大家族に対して売り出せばすぐに成約に結び付けられますが、そのような物件が何の変哲もない街に位置していたら、購買層は物件を見つけにくいです。
分譲された土地は、「水と緑に囲まれている」「子育てに最適」というようなコンセプトを地域ごとに設けていることが多いので、売買がスムーズになりやすいです！
分譲された土地の物件は統一感があることが多いです。
そのため、土地を購入する側からすれば新生活のイメージがしやすく、売買契約に踏み込みやすいというメリットがあります。
また、同じような構造の物件が多いことから地域の土地相場が前後にくいです。
ただ、隣の土地が売買価格を大きく下げれば、その分だけ影響されやすいので注意しましょう。
分譲地の売買には、いくつかデメリットもあります。
特に大きなものとしては、区画のルールに縛られてしまうということです。
上記の通り、分譲地は何かしらのコンセプトを持っているものが多く、新築をする家はそのコンセプトを守ることを求められる場合があります。
また、こうした土地は施工会社が扱っていることが多いので、個人間の売買が難しいです。
もし個人間での売買が可能だとしても、ある業者が独占的に仲介を担当していることが多いです。
自分たちで不動産一括査定サイトなどを利用し、仲介先を選べないというのは大きなデメリットですね。
実際に分譲地を購入する際は、以下の点に注意することをおすすめします。
本来、分譲地は和気あいあいとした環境で満足した暮らしが出来ることを目指すものです。
ただ、事前に十分注意をしないと、期待と合わない結果になって後悔することもあります。
分譲地に移り住んでしまえば、ローン契約の兼ね合いもあって簡単に手放すことができません。
将来のことも考えた上で、しっかり選ぶようにしましょう。
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