冒頭でも紹介したように、アパート経営で出る利益は、1棟当たりの戸数が多ければ多いほど、収益が上がり、戸数を増やせば、部屋面積が狭くなります。

それを踏まえたうえで理想とすると戸数が、事業的規模かどうかの基準になる5棟10室です。

5棟10室とは、事業的規模かどうかの基準ラインで、アパートや戸建て住宅を5棟、もしくは10室持っていた場合、不動産経営は副業の枠を超え、事業として行っているものとみなされます。

また、アパート経営を行う方の中には、駐車場や借地で別途利益を出そうと考えている方もいます。

この場合、駐車場5つ、借地5つでそれぞれ1室にカウントされます。

よって駐車場もしくは借地込みでアパート経営を行うなら、アパート1棟当たり8室で経営していくのが理想的といえます。

ただし、アパート経営を副業の反中で留める場合は、この部屋数で運用していくのが理想的で、事業として展開する場合は、5棟10室の基準を満たす必要があります。

木造や鉄筋コンクリート等を用いて建築されたアパートの多くが4～10部屋の物件になります。

アパート１棟当たりの部屋数を決める際は、２つの割合を基準に決めています。

それが、建ぺい率と容積率です。

ここでは、２つの割合がどのようなものなのかを解説します。

建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築物の建築面積を示した割合です。

例えば、土地面積150㎡で建ぺい率が50%の土地にアパートを建てる場合、その土地には75㎡の面積までしかアパートの建築が行えません。

また建ぺい率は、都市計画区域における建築物の日当たりや風通しを確保するために必ず設定されている割合でもあり、その割合は用途、地域によって変動します。

容積率

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合を示した割合です。

例えば、土地面積100㎡で容積率200%の土地にアパートを建てる場合、延床面積200㎡以内に留まるアパートしか建てられません。

つまり、1階当たり延床面積が最大60㎡の建物を3階まで建築できます。

これを式に起こすと、60㎡×3＝180㎡となり、延床面積200㎡以内に留まります。

逆に4階以上の建築を行うとなれば、60㎡×4＝240㎡となり、延床面積200㎡をオーバーしてしまいます。

建ぺい率と容積率は、建築地によって大きく異なります。

アパートを建築する際は、土地が持つ建ぺい率と容積率の範囲内で設計を行う必要があり、何部屋も建てられるわけではありません。

アパートの戸数は、敷地面積に設けられた建ぺい率と容積率の割合によって、建てられる部屋数が決定します。

ここでは、建ぺい率と容積率の割合の範囲内でアパートの戸数を増やすメリットを3つ紹介します。

家賃収入の増額

冒頭でも紹介したように、アパートの戸数が増えれば、家賃収益も増額していきます。

例えば、1室あたり4.5万円の家賃で借りられるアパートが、1棟8戸の場合、1ヶ月当たり約36万円の収益が見込めます。

また同じ建ぺい率と容積率の割合の範囲内で1棟10戸、1室あたり4.5万円の家賃の場合、1月当たり約45万円の収益が見込めます。

戸数を増やせば、1室あたりの面積が狭くなるので、家賃を5,000円減額した4万円に設定しても月40万円の収益が見込めるため、8戸の収益よりも高利益が得られます。

合わせて、入居時に支払う礼金も戸数が多ければ多いほど増え、駐車場を設置しているなら、家賃収益とは別で収益が得られます。

戸数を増やせば、家賃以外の収益の増額も可能です。

空室リスクの軽減

アパート経営を含め、不動産投資で考慮しなければならないのが空室リスクです。

不動産投資の利益の大本は、家賃収入であり、空室ができればできるほど、月収入が減っていきます。

しかし、戸数が多ければ、空室リスクの軽減が図れます。

例えば、1棟8戸のアパートで空室が生まれれば、約12.5%の収入減を招きます。

この割合は、戸数が少ないほど割合が高くなり、戸数が多ければ多いほど割合が低くなります。

青色申告控除が得られる

アパート経営を行うときは、税金のことも考えなければなりません。

経営を行うときの1つの基準になるのが、5棟10室です。

この基準は、事業的規模かどうかを示す基準ラインで、経営規模が事業規模と判断されれば、青色申告で申請しなければなりません。

しかし、申告すれば、65万円の青色申告控除が得られるなど、税制面や経営面が有利になるメリットが得られます。

アパートの戸数を増やせば、毎月振り込まれる家賃収益が大きくなるだけじゃなく、空室が発生した時の負担軽減にもつながります。

しかし、増やすことで生じるデメリットがあることを忘れてはなりません。

ここでは、戸数を増やした時に生じるデメリットを3つ紹介します。

初期費用・修繕費が増す

戸数が多いアパートを商材にアパート経営を行うとなれば、当然物件購入にかかる購入費や登記費用等の初期費用がかさむうえ、修繕費などの諸経費が増額します。

特に建物の内壁や外壁、専有設備等は、時間を経るごとに劣化していきます。

よって、戸数を増やして、家賃収益が増えたとしても、それに比例して諸経費も増額してしまい、キャッシュフローそのものの悪化を招く恐れがあります。

部屋の広さによっては入居者が来ない

部屋を増やせば、1室あたりの占有面積も狭くなります。

極端に狭い部屋は、人気エリアや物を置かないミニマリストの方など、特定の層にしか需要がなく、なかなか入居者が決まらない状態を作ってしまいます。

また1度空室ができれば、長期に渡って部屋が埋まらない状態を作りかねません。

よって、戸数を増やす場合は、ある程度の占有面積を考慮したうえで行うようにしましょう。

トラブルが絶えない

戸数が増えれば、比例して入居者も増えていきます。

アパート経営をしていくと、入居者同士のトラブルが絶えず発生します。

特に、専有面積が狭いと、隣部屋との距離が近くなってしまい、生活音が聞こえてしまい、騒音トラブルの原因にもなります。

アパート経営を好調に進めていくために、戸数を決めるわけですが、おおよその基準は5棟10室に則って行うのが最適です。

これを基準とし、建ぺい率と容積率に則ってアパート経営を進めていくのがアパート経営の理想形態ともいえます。

とはいえ、これ基準に則っても、好調な経営が実現できるわけじゃありません。

ここで、今まで紹介してきた基準を含めて、アパート経営の戸数を決める際のポイントを紹介します。

入居者の世帯数から決める

アパート経営を行う前に、1度、アパートを建築するエリアの市場調査を実施して、最も賃貸需要が高い世帯数に寄り添ったアパートを建築する方向で戸数を決めましょう。

例えば、最寄駅から近い場所にアパートを建てるなら、独身世帯を対象にしたアパートを建築するのが最適です。

そのアパートを独身男性向けにするなら、専有面積や内装のきれいさよりも家賃に重点を置いて戸数を設定しましょう。

一方、独身女性の場合は、家賃よりも、内装・外観の見た目、設備の利便性を重視している傾向があるので、バス・トイレを別にするなどの工夫が必要です。

このように、ターゲットにする世帯層にあった部屋作りを行わなければ、戸数を増やしても、収益が見込めません。

よって、冒頭で触れた基準を踏まえるよりも前に、ターケットになる世帯層を絞り、そこからターケットが快適に暮らせる専有面積を確保したうえで採数を決定していきましょう。

管理の許容範囲から決める

アパート経営を行うとき、設けた戸数が管理しやすい範囲内に留まっているかも大切です。

専有部分に備え付けられた設備は、歳を重ねるごとに劣化していきます。

それは、戸数の数だけ対処しなければならず、都度修繕費が発生します。

修繕費が発生すれば、キャッシュフローが悪化して経営そのものがうまくいかない原因にもつながります。

また戸数が多ければ入居・退去時に行う入居手続きやルームクリーニング、リノベーションを行うための経費も高くつきます。

特にアパートを自主管理していくなら、大変な手間になります。

アパートの戸数を決めるときは、ターゲットにする世帯層のことも考慮することも大事ですが、自主管理をするなら自分が管理できる戸数に留めることも大切です。

ここまで、アパート経営に適した戸数を紹介すると同時に、1棟当たりの戸数を決める基準、戸数を増やすメリット・デメリットを解説してきました。

アパート経営を行っていくとき、その経営を副業として行うのか、それとも事業として行っていくのかによって、アパート経営の戸数が大きく変わってきます。

よって、アパート経営の戸数を決める際は、入居者に据えるターゲット層を絞って、部屋作りを進めながら、5棟10室の事業基準と建ぺい率・容積率に準じて戸数を決めることでアパート経営に適した戸数が設けられます。

また戸数を決めたら、それが自分の経営スタイルで管理できるのかも考えましょう。