「そもそも住宅ローンが残っている家を売るにはどうやるの？」と疑問に思う人もいますよね。

住宅ローンが残っている家を売るには、ローン残高と売却価格を把握して完済できるかまず確認することが必要です。

これから詳しく説明していくので、売る流れを知りたい人は要チェックです。

住宅ローンの残高を確認

住宅ローンの家を売りたい人は、まず住宅ローンの残高を確認しましょう。

家のローンが残っているままで家を売却することは可能ですが、ローン残債を完済することが必要なので、どのくらい残っているのか把握しましょう。

「なんでローンを完済しないと売れないの？」と思う人もいますが、住宅ローンを組む際に金融機関が設定した抵当権というものが抹消出来ない為、買主が現れても抵当権を渡すことができません。

抵当権は、金融機関の担保のようなもので住宅ローンを借りている人が返済できなくなった場合に備えています。

上記のことから、まずは住宅ローンの残高を確認することが重要です。

住宅ローンの残高は、償還表で確認することが可能で償還表がなければ金融機関に再発行を依頼しましょう。

家の査定を依頼する

住宅ローンの残高を確認した後は、家の売却価格を予想する為に不動産会社に査定を依頼しましょう。

家の価格は不動産会社が無料で査定を行っているので、お金がかかるものではありません。

家の売却価格が確認できれば、売却額でローンを完済できるのか否か把握することができます。

住宅ローンを売却額で返済出来る場合は”アンダーローン”といって、売主への大きな負担はありません。

一方で住宅ローンを売却額で返済出来ない場合は”オーバーローン”といって、支払いきれていない残りのお金を別途用意する必要があります。

例えば、ローンの残高が1,000万円で家の売却価格が800万円だった場合、200万円支払い切れていないので200万円別途用意して売却を進めることになります。

不動産一括査定サービスの活用がおすすめ

不動産会社へ査定を依頼する際は、不動産一括査定サービスを活用しましょう。

近隣にある不動産会社に依頼するのも良いですが、最初から査定してもらう不動産会社を1社に絞ると後で他の不動産会社のほうが良かった等のリスクが発生します。

不動産一括査定サービスは、簡単な基本情報を物件の情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定を依頼できます。

各会社の査定額を見て、査定価格を比較しながら最適の不動産会社を選びましょう。

最適の不動産会社で仲介してもらう

不動産一括査定サービスを利用して、最適の不動産会社を見つけた後は本格的に家の売却を進めていきます。

家を売る前に、不動産会社の担当としっかり相談して目標の売却価格で売れるようにセッティングしておきましょう。

稀に査定価格を高く引き上げて、売却価格を落としてくる不動産会社も居ます。

上記のような不動産会社に依頼しないためにも、査定価格が出た時点で内訳をしっかり聞いておきましょう。

家の売却価格よりローンの残高が多かった人はオーバーローンになります。

オーバーローンになると、別途お金を用意しなければなりませんが「お金に余裕がなくて困っている…。」というパターンもありますよね。

「オーバーローンで返済が厳しい人は売却できないのでは？」と心配になりますが、別途お金が用意できない人も家を売却する方法はあります。

住み替えローンを活用する

住み替えローンは、家の住宅ローンの残債分と新居で購入する時に借入する住宅ローンを合算できる住宅ローンです。

住み替えローンは、ローンの残債分を借入できる上に新しい家の購入資金も借り入れできるので、売りたい家の抵当権を抹消して新しい住居に住み替えることができます。

二重でローンを組む必要もなく支払いを一本化できるので魅力的な方法ですが、残債分+新しい借入で負担は大きくなるので返済バランスは考慮しましょう。

任意売却

任意売却は金融機関に依頼して家を売却してもらう方法で、住宅ローンを完済していない状態でも抵当権を外してもらえます。

任意売却を成功するには、売主だけでなく金融機関や不動産会社の協力が必要不可欠です。

金融機関に素直に相談し、任意売却専門の不動産業者に依頼することをおすすめします。

特に任意売却の経験が無い不動産会社に依頼すると、経験不足で売却出来ずに競売になってしまう可能性があるので注意しましょう。

住宅ローンが残っている状態でも家を売ることはできますが、できれば住み替えローンや任意売却といった方法で売らずにアンダーローンで売却したいですよね？

住宅ローンを売却益で完済するには、売りたい家の売却価格を高くする必要があります。

これから、住宅ローンが残っている家を高くするコツを紹介するので参考にしてください。

売却活動に注力する

売却価格を高くするには、買主へ家をアピールする方法が重要になってきます。

よって、売却活動で行う”内覧”での家の見せ方をしっかりかんがえておきましょう。

内覧前は家全体を綺麗にしておくことが重要ですが、特にキッチンや浴室などの水回りはしっかり掃除しておきましょう。

購入希望の人は家がどのような状態なのか内覧で全体的に見ていきますが、水回りなどの部分もピカピカな状態にしておけば第一印象が良くなり、高い価格で買ってもらえる可能性もあがります。

また内覧したい人が現れるように、広告に出す写真の撮り方もこだわりましょう。

家を売る際に利用する不動産広告は、写真を数十枚程度掲載することが可能で魅力的な写真を多く載せることによって相場価格より若干高い価格でも内覧したいという人が出てくる可能性があります。

一般的に不動産業者が写真を撮りますが、担当者が撮った写真が気に入らない場合は自分で撮影することも可能です。

目標価格を設定しておく

「高く売りたい！」と考えていても、具体的な金額面を抽象的に考えてしまうと不動産業者にうまく伝わらず失敗してしまう可能性があります。

ローン残高を見直して「最低でもこの価格で売らなければならない！」と明確な目標金額を設定しておきましょう。

不動産会社に仲介を依頼する際に、ローン残高や売りたい価格など相談できるので、しっかり売りたい価格を伝えておきましょう。

家の強み・弱みを把握しておく

家を高く売るには、家野強みと弱みを把握しておくことも重要です。

水回りなどの設備が最新であったり周辺環境が充実していたりする所は家の強みとして買主希望者にアピールすることができます。

また設備の欠陥や耐震基準の不備などは家の弱みになってくるため、事前に認知しておく必要があります。

家の欠損部分を把握していないと契約不適合責任を負う事になり、契約内容と現状のズレを買主が把握した時点で損害賠償や契約解除になってしまうリスクがあります。

築年数の浅い段階で売り出す

中古の家は、築年数が浅い方が高く売ることができます。

築10年以内の物件と20年以上の物件では、売却価格が倍以上変わることもあるので「売りたいな…。」と考え始めた段階で早めに売却することをおすすめします。

一般的に中古の家は築15年以上が多く、築20年以上から価格が大きく下がる可能性が高いことを知っておきましょう。

家を売る方法は、仲介・買取という方法があります。

不動産仲介は多くの人が認知している方法で、不動会社が仲介にはいり一般の人に買ってもらう方法です。

不動産買取は買主が不動産になるパターンで、不動産会社が買い取った家をリノベーション・リフォームして顧客に売却します。

一見どちらも似たような売却方法に見えますが、各自メリットが異なるので自分の要望とうまくマッチしている方法で売却しましょう。

不動産会社に相談してみるのがベスト

不動産仲介・買取、どちらにしたほうが良いのか不動産会社に相談することがベストです。

一般的に不動産仲介は相場価格と同じレベルで売れるメリットがあり、買取はスピーディーに売却できるメリットがあると言われていますが、物件の状態によって少々異なる可能性があります。

例えば売りたい家の立地や状態がかなりいい場合は不動産買取でも相場価格と同じレベルで売れたり、仲介でも買主が見つかりやすい家だとスピーディーに売却を進めることができたりします。

買取保証も視野に入れよう

不動産会社によっては買取保証を利用できる所もあります。

買取保証は一定期間仲介をおこなって買主を探し、見つからない場合は不動産会社が家を買い取ってくれるサービスです。

仲介を行っている期間に買主が見つかれば相場価格と同じレベルで売ることが可能で、見つからなかったとしても予定通り売却をすすめることができるので仲介と買取のいいとこ取りができます。

「なるべく高く売って住宅ローンを完済したいけど売却しなければいけない期限が決まっている…！」という人におすすめです。

住宅ローンが残っている家を売る時の注意点をまとめました。

住宅ローンが残ったままでは売れない

最初にも説明しましたが、住宅ローンが残った状態で家を売却することは不可能です。

売却価格でローンが完済出来ない場合、残りの残高を別途用意する必要があります。

住み替えローンや任意売却といった方法もあるので、不動産会社や金融機関と相談しながら売却をすすめていきましょう。

不動産会社と相談しながら売ろう

不動産会社は売主の要望を聞いて、売主の意向に沿う形で売却を進めてくれます。

住宅ローンを完済して家を売る為にも、どのような売却が理想なのか不動産会社としっかり相談しながら進めていきましょう。

税金控除の制度も把握しておこう

家を売却する場合、支払う必要のある費用があります。

住宅ローンの残高だけでは無く、仲介手数料・抵当抹消費用・ローン返済手数料・譲渡所得税・住民税・印紙税といったコストがかかってきます。

家の売却コストの中でも譲渡所得税・住民税は場合によっては特例控除を受けて抑えることができるので把握しておくとお得に売却を進められます。

代表的なのは3,000万円特例控除といって、収入金額から3,000万円を差し引ける特例で、譲渡所得税が3,000万円以下だと特例控除をつかって譲渡所得を0円にできます。

住宅ローンが残っている状態でも家を売りたい人は、家の売却を手伝ってくれる不動産会社に相談しましょう。

不動産一括査定を活用して、なるべく高く売ってくれそうな不動産会社を見つけた後は、担当者と話し合い家を高く売る戦略を立てていきましょう。