所有する不動産を自主管理していくと、入居者から様々な悩み相談を受ける機会が多く、物件のオーナーはその解決に尽力しなければなりません。

自力で解決できる相談があれば、専門家の力を借りなければ解決できない悩みなど、多種多様なものが寄せられます。

後者のような悩みを入居者から聞き、自力では解決できそうにない場合は、不動産会社やハウスメーカー・建築会社、金融機関など、専門的機関に相談して解決しましよう。

無論、相談する内容によって、これら機関を頼るようにしましょう。

例えば、不動産経営や管理に関する相談は、ハウスメーカーや建築会社、あるいは不動産購入に携わった不動産会社に相談するのが最適です。

以下は、不動産管理・経営で出てくる、主な悩みの相談先の早見表です。

前節で不動産管理・経営に関する悩みの相談先を紹介してきました。

入居者の場合、悩み相談はその不動産を管理しているオーナーや管理会社、もしくは公的機関に相談するのが一般的ですが、不動産管理している立場の方が悩みを抱えた場合、その相談先は、不動産建築や販売、融資などに携わったその道の専門家がいる機関に相談することになります。

ここでは、不動産管理を行っていくと高確率で遭遇する悩みの相談先を紹介します。

入居者募集に関する悩みの相談先

入居者に関する相談は、賃貸物件を取り扱っている不動産会社に行うのが適切です。

不動産管理・経営を始めるときや、退去者が出た際は、任意で不動産会社と媒介契約を交わして、入居者募集の広告を出してもらいます。

入居者募集を不動産会社に相談すると、会社側は以下の作業に取り掛かります。

契約後に発生する報酬は、入居者が見つかって賃貸借契約を交わした後に支払う成功報酬型になります。

報酬額は、家賃の1ヶ月分+消費税を上限にしており、報酬は、借主か賃主のいずれかが支払うスタイルを取りますが、多くの場合は、借主が納めるケースになっています。

空室問題に関する悩みの相談先

不動産管理・経営をしていく中で、避けては通れないものが空室リスクです。

空室ができると、その分の家賃収益がゼロとなり、月収益の減額を招く恐れがあるほか、投資ローンを組んでいる場合、返済負担が大きくなる恐れがあります。

空室リスクを解決する時も、賃貸物件を取り扱っている不動産会社に相談するのが最適です。

前述したように、入居者募集の広告を作る運びになりますが、現状で広告を出しても入居希望者が出てこない可能性が高いです。

入居者を募るためにも、まずは希望者が出てこない原因を解決するのが先決です。

大まかな改善として見るべきは、以下の3点です。

上記3点を含め、専門家の視点で空室が継続している理由や改善点のヒントとなる意見がもらえます。

その意見を基に、改善を試みれば、悩み解決の糸口になりえます。

不動産経営に関する悩みの相談先

不動産管理・経営を行っていると、入居者から高確率で相談が舞い込んできます。

中でも、入居者間で起きる人為的トラブルが寄せられる確率が高く、管理会社に不動産管理・経営を委託している場合は、トラブルの総合窓口に依頼する流れになりますが、自主管理をしている場合は、オーナー自身で解決しなければなりません。

相談内容によっては、入居者募集の際に利用した不動産会社が相談に乗ってくれますが、オーナー自身の力で解決しなければならないケースが多いです。

解決までに時間をかけすぎると、どちらか一方、あるいは両名が退去してしまう恐れがあるので、解決は迅速に行うことが重要です。

合わせて、今後同じトラブルを招かないための解決策として、掲示板に注意喚起の広告や改善内容を告知するなどして、問題解決に尽力しましょう。

不動産管理を行っていると、経営に関する悩みの相談を専門機関にするよりも、入居者から寄せられる相談の割合が高いです。

特にマンションやアパートなどの集合住宅を管理していると、絶えず相談が舞い込んできます。

ここでは、入居者から寄せられる代表的な悩み相談を解決する相談窓口を紹介します。

設備トラブル

専用スペースに設けられたエアコンや浴室乾燥機などの設備は、時間の流れとともに劣化していき、数年後には故障してしまうケースがあります。

故障の原因は誤った使い方をしてしまったことによるものが多いですが、経年劣化による故障という線もあり得ます。

このような相談を受けた際は、設備メーカーに問い合わせて迅速な解決に努めるのが最適です。

住人同士の揉め事

集合住宅を管理していると、入居者間の揉め事に関する相談が舞い込んでくる可能性が高いです。

不動産の管理を管理会社に委託している場合は、管理会社の総合窓口にお願いし、会社側から送られてきた報告書を基に対処の判断をオーナーが下します。

自主管理している場合は、オーナー自身の判断で対処する運びになります。

入居者間の揉め事で最も多い原因は、以下の5点です。

些細な問題が後日、トラブルに発展しているケースが多いです。

トラブル解決に勤しむためにも、まずは、管理会社に事実確認を取ってもらい、後日出る報告書を基に注意喚起と改善点を記載したビラを掲示板に張り出します。

なお、自主管理している方は、事実確認と注意喚起・改善点のビラ作成を自身の手で行う必要があります。

家賃滞納

入居者が家賃を滞納した場合、管理会社に管理を委託しているなら、会社側が督促業務を行います。

自主管理をしている場合は、オーナー自身の手で督促業務に取り掛かることになります。

いずれにせよ、家賃滞納は、不動産管理・経営に大きな影響をもたらす重大なトラブルの1つになります。

滞納が見られたら、電話連絡や訪問、書面通知などで、入金を促しましょう。

管理会社に委託している場合、通常通りの家賃清算後の報告がオーナーあてに届く同時に、滞納者には退去か滞納分の支払い命令の選択が送られています。

支払い能力がない場合は、管理会社から退去・強制執行などの判断を仰ぐ通知がオーナーに届きます。

その判断を基に退去勧告を、滞納者に下します。

一方、自主管理をしている中で滞納者が出た後に督促業務を行ってなお、改善が見られない場合は、退去勧告の上で、滞納金額が60万円以下であれば簡易裁判である少額訴訟 ができます。

不動産管理をしていく中で、経営に関する悩みや入居者から寄せられる相談が絶えず押し寄せてきます。

心身ともに疲弊しないためにも、前もって解決策を用意しておけば、迅速な対応が可能です。

ここでは、不動産管理時に出る悩みに対する予防策を3つ紹介します。

解消しておきたい問題のリスト化

管理・経営に関する悩みを管理会社に行うときは、前もって聞きたいこと、話しておきたいことを箇条書きでリスト化しておくと話がスムーズに進みます。

作成しておくリストのカテゴリーとしては、以下の3点をベースにまとめておくのが適切です。

上記3つと合わせて、都度出た悩みをリスト化しておくと、対面時やメール、電話など手段を用いた相談がスムーズに行えると同時に、後から見直すことも可能です。

自分なりの解決策をまとめておく

投資商材になる不動産を購入すれば、所有者はもちろん、オーナーは購入者自身です。

不動産を自主管理していくなら、管理会社や不動産会社に相談する前に自分なりの経営方針や悩みを箇条書きにしておくのがおすすめです。

これを基に管理会社や不動産会社に相談すれば自分が出した考えとは違う視点で質問ができたり、管理・経営に関する知見が増えていきます。

また管理業務の委託を行う際の判断材料にもなります。

複数の管理会社に相談を持ち掛ける

管理会社や不動産会社など、その道のプロが所属する機関に同じ質問をしても同じ回答が返ってくることはなく、相談した数だけ様々な回答が得られます。

とはいえ、同じ質問すれば、同じ回答が返ってくることもあり、その項目に対する回答は業界のセオリーともいえる回答なので信憑性はあります。

管理業務の委託を検討している場合は、同じ質問を複数の会社に持ちかけて、自分の管理・経営方針にマッチしたところと契約を交わすのが最適です。

ここまで、不動産管理・経営をしていく中で出た悩みの相談窓口の紹介と、事例別で見る相談窓口、悩みの予防策を紹介してきました。

不動産の管理・経営を行っていくと自身の手腕で行っている経営に対する悩みや、入居者から寄せられる悩みが舞い込んできます。

自力で解決できるものもあれば、専門機関の力を借りなければならない悩みなど、舞い込んでくる相談内容は多岐に渡ります。

自力で解決できない悩みは、不動産会社や管理業務を委託している管理会社などの各機関に相談して、1日でも早い解決に勤しむのが適切です。