土地活用は基本的に始める前に資金が必要ですが、お金がかからない方法として次の方法があります。

• 定期借地権契約
• 等価交換
• 暫定利用
• 建設協力金方式
• 土地信託

お金のかからない方法の収益性は低いですが、それでも利益を出せるので非常におすすめです。

以下にそれぞれの土地活用方法の特徴を解説します。

定期借地権契約

定期借地権契約は、事前に取り決めた期間だけ土地を貸し出す契約です。

一般的な取引では、一度土地を貸し出すと再び取り戻すのは難しいですが、定期借地権であれば期間が終われば土地が返ってきます。

契約は数十年の単位で結ぶので、安定した収益を期待できます。

定期借地権には、大きく次の3つの種類があります。

定期借地権	内容
事業用定期借地権	事業者に向けて貸し出す。 比較的短期間の契約で高い地代を得られる
一般定期借地権	賃貸マンションなど居住用建物の借地
建物譲渡特約付定期借地権	借地権設定後30年以上経過した日に、地主が借地人から借地上の建物を買取ることを約束した借地権

定期借地権は借りる事業者が建物を建築して借地するため、撤退リスクが低い点が魅力です。

等価交換

等価交換とは、大手不動産会社に対してマンションを建設する土地を貸し出し、マンションの所有権を出資比率に応じて受け取る事ができる方法です。

土地を貸し出すだけで建物の一部を所有することになるため、初期費用が必要ありません。

土地の条件によっては、オフィスビルなどの収益物件を建てることもあります。

建物の企画自体は不動産会社が行ってくれるため、失敗する可能性は低いです。

暫定利用

暫定利用トは、本格的な土地活用をする前に、暫定的に駐車場経営などで活用する方法です。

砂利敷きの駐車場などで月極駐車場を経営する場合、舗装費用が掛からないので初期費用が安く済みます。

最低限整地とロープで区画割りするだけで済むので、手間もかかりません。

さらに手間をかけたくなければ、駐車場運営管理会社に手数料を支払って管理依頼する事も出来ます。

借主も探してくれるため、楽に活用できます。

将来的に資金を貯めて大規模な土地活用をしたいのであれば、暫定利用をしておくと良いです。

建設協力金方式

建設協力金方式は、入居を希望するテナントから出資を受けて建物を建築して、収入から出資分を返済する方法です。

コンビニエンスストアやホームセンターなどのロードサイド型店舗が多く、道路沿いに土地を持っている場合に利用しやすいです。

建設協力金の融資は金利が低く設定されている上、融資期間も長期でできます。

銀行の融資よりも有利な条件で建物資金を借りることができるので、初期費用もほとんどかけずに可能です。

またテナント側からすると賃料を支払わない限り出資した金額が返済されないため、テナントが撤退するリスクモほとんどありません。

土地信託

土地信託とは、大手銀行の信託銀行などの土地活用のプロに任せて土地活用をして、報酬を支払うシステムです。

投資信託などと形態が似ており、オーナーが土地活用についてそれほど勉強する必要もありません。

ただし、土地が収益をあげられると判断されないと土地信託をしてもらえません。

また信託報酬が収益を下回った場合は、損失をオーナーが負担しないといけないので、土地信託をする場合は複数の信託銀行に相談してから始めましょう。

お金のかからない土地活用は元手資金が必要ないので誰でも始めやすいですが、次の点に気をつけましょう。

• 使用の自由度を失う
• 立地を厳選する必要がある
• 節税効果が低い

資金を抑えて土地活用をすると、用途が限定されてしまう点が大きなデメリットと言えます。

以下にそれぞれの注意点を解説します。

使用の自由度を失う

お金のかからない土地活用をする場合、ほとんどのケースで賃借契約による収入で成り立ちます。

土地を貸し付けると、借地借家法が適用されるため土地を貸し出したオーナーが土地を自由にできなくなります。

借主側に契約更新の権利を認めているため、オーナー都合で退去させることができません。

そのため、再び土地活用をしたくなったとしても土地を返してくれるわけではないので、将来的に資金を使った土地活用をするのであれば気をつけましょう。

立地を厳選する必要がある

お金のかからない土地活用をする人は収益は少なくていいと考えているかもしれませんが、収益が出なければ土地を維持することが難しいので、土地を失うこともあり得ます。

土地活用で確実に儲けるためには、立地が重要です。

土地を貸し出すにしても、住宅街にある土地と道路沿いにある土地では用途が変わります。

土地活用会社に相談すれば、お金のかからない土地活用をしたいというニーズにもこたえてくれます。

節税効果が低い

賃貸住宅系の土地活用をすると節税効果が高く、固定資産税や相続税などを節税できる割合が高くなります。

しかし、お金のかからない土地活用では節税効果があまり期待できないケースがあります。

例えば相続税対策をする場合、初期費用をローンで準備することによってマイナス資金を作って、相続財産を目減りさせる方法があります。

しかしお金のかからない土地活用では元々債務を作らないので、この方法を利用できません。

完全にお金をかけずに始めれるのはメリットですが、節税を考えている人は他の土地活用方法を利用すると良いです。

土地には固定資産税、都市計画税、相続税などの税金がかかります。

ではお金のかからない土地活用方法でも、節税対策をすることはできるのでしょうか？ 相続税と固定資産税について、節税効果があるのかを以下に解説します。

相続税

相続税を節税できる土地活用方法のうちお金のかからない方法は、暫定利用の駐車場経営やトランクルーム経営です。

駐車場経営ではアスファルト舗装する事でアスファルトが構造物として認められるので、小規模住宅地等の特例が適用されます。

貸付事業用地であれば200平米までの土地評価額を半減することができるので、節税効果も高くなります。

また、相続税を節税するのであればあえてローンを組んで土地活用を始める方法もあるので検討してみると良いでしょう。

固定資産税

定期借地や建設協力金方式で建てた建物が賃貸アパートや賃貸マンションだった場合は住宅用地の特例が適用されます。

固定資産税は更地の6分の1となるので、ある程度節税効果は高いです。

しかし、定期借地などで土地を貸す場合、基本的には商業施設や事業用地として利用されるため、住宅用地として利用されることは珍しいです。

住宅用地として利用されなければ固定資産税は節税されないので、特に節税効果はありません。

ただし、土地活用をした収益で納税できることを考えれば、税金を支払わなくて済むと考えることもできます。

土地活用で人気があるのはマンションやアパート経営ですが、お金のかからない土地活用もあります。

暫定利用として駐車場経営して準備しておくのも悪くありませんし、定期借地として貸し出して利益を出すのもいいでしょう。

ただし、土地を貸し出すと借地借家法が適用されるので、資金が貯まって土地活用をしたくなっても土地を返してもらえないケースが多いです。

放置している土地を何とか利用したい人は、お金のかからない土地活用がおすすめです。