結論から言うと住宅ローンの裏工作はかつて存在していましたが、今は存在しません。

住宅ローンを組む際は債権者となり得る人の情報・資産状況、購入予定物件の情報等を総合的に判断します。

一昔であれば担当者が債権者になろうとする人の状況を判断して融資するかを着ていましたが、現状はあくまでも数字でしか判断をするようになり、そのため裏工作が通用しなくなりました。

ただし、機械的に判断するようになったのでオンラインで全ての申請をすることができるようになるなどのメリットもあります。

住宅ローンの審査基準は次の6つです。

金融機関によって多少条件は変動しますがこれらを審査基準にしているため、融資するかどうかに感情論などがない状態で話が進むようになります。

• 完済時の年齢
• 勤続年数
• 健康状態
• 不動産の価値
• 頭金の額
• 返済負担率

それぞれを詳しく見ていきましょう。

完済時の年齢

日本の住宅ローンは長期金利制作でローンにかかる金利がとても低いので毎月の返済を減らすためにもローンを長期間で組む人が多いです。

住宅ローン完済時の年齢が80歳以上になってしまうような場合は、審査に通過しにくくなってしまいます。

ただし、これは完済時の年齢を重視されるというだけで、50歳60歳でも完済時の年齢が80歳未満であれば住宅ローンを借りることが出来るというわけです。

最大期間である35年で住宅ローンを組む場合は45歳未満で申し込み

勤続年数

住宅ローンでは勤続年数も審査基準に含まれます。

利用する金融機関によって求められる勤続年数は異なりますが短いものでも1年以上、平均すると2～3年の勤続年数が必要です。

社会人になりたての人がすぐに住宅ローンを組もうとしても、安定したローン返済が期待できないため、審査に通過できない可能性があります。

また、年齢が高くても転職したばかりでは、若い人でも勤続年数が長い方が審査に通過しやすいです。

健康状態

住宅ローンを組む際は団体信用生命保険(団信)への入会が必要です。

団信に入会する際は健康状態を確認され、問題がある場合は団信に加入することができない、つまりは住宅ローンを借り入れすることが出来ないということになります。

特にガン・糖尿病・高血圧などの基礎疾患・既往歴に障害を抱えている場合は、団信の通過が難しいです。

金融機関は債権者が団信に加入をしてくれているおかげで、何等かのトラブルや死亡してしまった際に、保険金を得ることが出来るのでローンの回収をすることが出来ます。

不動産の価値

住宅ローンを組む際は、ローンを利用して購入する家に抵当権がつけられます。

抵当権があることで、ローンの返済が滞った際、不動産の所有権は金融機関に移り、不動産を売却することで、ローンの回収を計ります。

そのため、売却した際にどれくらいの価値があるかどうかがローンを組む際にみられます。

価値の低い物件であると仮に売却したとしても住宅ローンを回収することが出来ないので、多くの融資をすることが出来ないということになってしまいます。

頭金の額

住宅ローンの融資を受ける際は、返済することができるかどうかが判断の基準になります。

頭金を多く準備することができれば、銀行は融資額が減るので、多少条件が悪くても融資してくれる可能性があります。

借り入れ額の10％が頭金と言われていますが、可能な限り頭金を多く準備して借り入れ額を少なくするようにしましょう。

準備をしっかりとすることが出来れば、審査に通過しやすくなります。

返済負担率

住宅ローンの審査では、返済負担率が重視されます。

年収に対しての返済の割合はどれくらいになるかという指標になります。

例えば年収が1,000万円の人で毎月の返済額が10万円であれば、10万円×12ヶ月＝120万円が返済額となり、年収の12％となります。

返済額の上限は30～35％ですが、毎年の収入が不安定であったりすると、審査に通過することが難しくなってしまうので返済負担率は低くなるようにしましょう。

どうしても住宅ローンの審査を通過するための対応策・裏技は次の通りです。

• ペアローンを利用する
• 決算前に申請する
• 年収制限が緩い銀行を利用する
• 保証会社の無い銀行を利用する
• 団信加入を求めない銀行を利用する
• 借入額を下げる
• フラット35を利用する
• ブラックリストから削除されるまで待つ

それぞれを詳しく見ていきましょう。

ペアローンを利用する

借入額対して年収が少ない場合は、ローンを組む人(借入者)を増やすことで念種の合算額に対しての借り入れを行う事ができます。

ただしペアローンを利用することが出来るのは夫婦関係にある人だけなので利用できる人が限られている場合もあります。

夫婦の収入合計によって合わせて行う事が出来るので、年収を増やすことができないのであれば、ペアローンを利用してみてください。

決算前に申請する

4月・10月は決算が完了した後であるため、その直近の月は審査が厳しくなりがちです。

3月・8月のような決算の前であれば、金融機関も数字を求められているので、4月・10月よりも審査に通過しやすいです。

ただし、裏工作が通用しないようになってしまったため通らなかった審査がいきなり通ったといった様な大きな変化はないので注意しましょう。

年収制限が緩い銀行を利用する

住宅ローンを提供している金融機関は、年収の条件を定めています。

いくら以上の年収が必要かどうかは金融機関によって異なるため一概に言うことは出来ませんが、年収条件はほぼ100％定められていると考えてください。

勤続年数などは設定されている銀行が多いですが、年収の条件を満たしていれば住宅ローンを組むことが出来ます。

保証会社の無い銀行を利用する

基本的な住宅ローンでは融資をしてくれる金融機関と返済不能になった際に保証をしてくれる補償会社2つの会社から審査を受ける必要があります。

金融機関は、保証会社の審査に通過している人に融資することで、何らかの問題が生じて住宅ローンの完済が見込めなくなった際に、保証会社に請求することができます。

ただし、ローンを組もうとする人にとっては2つの審査を通過する必要があるため、審査に通過しにくくなってしまいます。

そのため補償会社の無い銀行を利用することで、住宅ローン審査に通過しやすくなります。

団信加入を求めない銀行を利用する

金融機関の住宅ローンを利用する際は、必ず団体信用生命保険(団信)への加入が求められます。

通常の金融機関であれば団信への加入なく住宅ローンを組むことができません。

ただし、健康状態の問題が小さいのであれば、通常の団信よりも幅広い人が利用することができる“ワイド団信”を利用する事でも住宅ローンを組むことができます。

ワイド団信はすべての金融機関で取り扱っているのではなく一部の金融機関でしか扱っていないので、どの金融機関がワイド団信の利用をできるかを事前に調べておきましょう。

借入額を下げる

住宅ローンの審査に通過しないのは、年収に対しての借入額が多いことが原因の場合もあります。

毎月の返済額が年収に対して20％を目安に考えるようにしましょう。

年収に対しての借入額が大きいと金融機関は返済することが難しいと判断をするため審査に通過することができなくなってしまいます。

住宅ローンは最大で35年間継続して返済をし続ける必要があります。

35年は非常に長いのである程度生活にゆとりのある形で返済をできるようにしましょう。

フラット35を利用する

フラット35を利用することで住宅ローンの審査を通過することができます。

フラット35は住宅支援機構と民間企業が共同で提供している住宅ローンサービスです。

また、フラット35は住宅ローンを組む際に団信へ加入をせずに利用できる唯一のサービスです。

金融機関での住宅ローンを組むことがどうしてもできない人は、フラット35を最終手段として利用するようにしましょう。

ブラックリストから削除されるまで待つ

ブラックリストに載っている人は住宅ローンを組むことはほぼ不可能です。

しかし、半永久的にブラックリストに載っているのではないので、ブラックリストから除外されるまで待つようにしましょう。

返済が完了していないのであれば、すぐに返済を完了して後は待つだけの状態を早めに作ることが大切です。

ブラックリスト入りしてしまうと、時間経過以外で除外することは難しいです。

問題がなければいいので利用する際は注意しましょう。

住宅ローンは利用する金融機関選びが非常に重要です。

利用する金融機関選びを誤ってしまうと住宅ローンをスムーズに組むことが出来ず、夢のマイホームが遠くなってしまいます。

団信への加入が心配な場合は、フラット35を利用することで住宅ローンを組むことができます。