利回りとは、投資に対するリターンを表した指標で、年間の投資額に対してどの程度収益が得られるかを分析したものです。

マンション経営は長期的に安定した収入が期待できますが、物件によって利回りが変わってくるので、できる限り高い利回りで運用した方が得です。

そのため、始める前に必ず確認しておかなければいけません。

しかし、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

以下にそれぞれの利回りを解説します。

表面利回り

表面利回りとは、言葉の通り表面的に計算した利回りです。

運用中のランニングコストや諸経費を考慮せずに、家賃収入と建築費用だけを用いて計算します。

投資物件の販売など、広告に表示されているのは表面利回りとなっています。

計算方法は「年間の家賃収入総額÷物件価格＝表面利回り」で簡単に計算可能です。

実質利回り

実質利回りとは、表面利回りとは違って実際にどのくらい稼げるかを表した利回りです。

表面利回りが家賃収入と物件価格だけで計算できるのに対して、ランニングコストや諸経費を加味して計算します。

投資や経営をするなら実質利回りを計算しなければ失敗します。

計算方法は「（年間の家賃収入−諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）＝実質利回り」となっています。

表面利回りに比べて、実質利回りは下がります。

マンション経営の利回り目安

マンション・アパート経営の利回りの最低基準は実質利回りが3％とされています。

5％あれば十分な収入を得ることできるので、目安にしましょう。

マンション経営中にも修繕費用や税金の支払いなどの経費が掛かるため、できる限り3％を超えておいた方が良いです。

実質利回りが3％を超えていないと不測の支出に対応できない可能性があります。

ただし、地域によって利回りも変動するため、地域の土地活用会社やハウスメーカーに相談するのもおすすめです。

マンション経営の利回り計算方法を、例とともに解説します。

新築マンションを建築する場合として、次の条件とします。

項目	内容
マンション建築価格	1億円
ランニングコスト（年間）	200万円
家賃	月8万円
物件購入時諸経費	400万円
部屋数	10室

上記の場合、表面利回りは（家賃8万円×部屋数10室×12か月）÷1億円＝9.6％

実質利回りは(960万円−200万円)÷（1億円＋400万円）＝約7.3％となります。

表面利回りが理想的に見えても、実質利回りでは相当利回りが下がることもあるので気をつけましょう。

マンション経営の利回りは次のような要素で変動します。

• 初期費用
• ランニングコスト
• 経費

マンション経営の利回りは上記の要素で変わります。

以下にそれぞれ解説していきます。

初期費用

マンション経営を始める場合は、まず所有している土地に建物を建てるか、土地を購入するかで大きく費用が変わります。

相続などで譲りうけて余っている土地を活用するのであれば、初期費用が抑えられるので実質利回りも高くなります。

また新築マンションを購入するか中古マンションを購入するかでも価格は変わります。

マンション経営で費用を抑えたいのであれば、中古マンションを購入すると初期費用が抑えられます。

初期費用が抑えられると物件取得金額が減るため、運用中が同じ条件であれば利回りも高くなります。

ランニングコスト

ランニングコストとは、運用中にかかる費用で、主に固定資産税などの税金や維持管理費を指します。

新築の物件であれば維持管理費や修繕費をそれほどかけずに済むので、実質利回りを高くすることができます。

ランニングコストは老朽化につれて徐々に高くなっていく傾向にあるため、築年数が伸びれば利回りは下がっていきます。

経費

マンション経営では初期費用やランニングコストを諸経費として計上できます。

経費として計上できるものには、次のようなものがあります。

• 登録免許税
• 不動産取得税
• 火災保険料
• ローン手数料

経費に計上できる項目も物件によって利回りを変動させる要因になります。

マンション経営の利回りを考える際は、次の点に注意しましょう。

• 表面利回りだけで判断しない
• 利回りだけで判断しない
• 利回り通りに稼げないこともある

マンション経営の利回りを考える際は実質利回りから判断することが重要です。

以下にそれぞれの注意点を解説します。

表面利回りだけで判断しない

マンション経営を始めるのであれば、表面利回りだけで判断してはいけません。

広告やネットの物件情報はできる限り魅力的に見えるように、表面利回りで掲載されています。

中には「利回り」としか表記されていないこともあるので注意しましょう。

実質利回りでランニングコストや諸経費を含めて利回り計算をしておかなければ、後々損する事になります。

ただし、諸経費は物件によって変動するため、ハウスメーカーや不動産会社に質問しておきましょう。

利回りだけで判断しない

マンション経営をするかどうかを、利回りだけで判断しないようにしましょう。

土地活用方法としてマンション経営は非常に利回りが高く長期的に続けれるものですが、初期費用も高くなっています。

諸経費やランニングコストもかかるため、利回りが良いからと言って安易に始め内容にしましょう。

始める際はなぜマンション経営をしたいか目標を決めたうえで、複数のハウスメーカーの話を聞いてから始めると良いです。

収支プランを比較することで、より良い土地活用方法があるかもしれません。

利回り通りに稼げないこともある

実質利回りはランニングコストや諸経費を差し引いて計算した利回りですが、場合によっては利回り通りに運用できないこともあります。

例えば入居者が入ってこない空室リスクが長期間続けば家賃収入が減るため利回りは下がります。

また自然災害などで修繕費用が高くつく可能性もあります。

マンション経営にはリスクもあるので、利回りはあくまで最大値と計算しておくと良いです。

また空室リスクはある程度発生するので、常に満室の利回りを計算するのも避けた方が無難です。

ローンを組んでいる場合は、利回り通りに返せると考えて無理なプランを組まないように気をつけましょう。

マンション経営は長期的に安定して利回りが期待できる不動産投資方法ですが、利回りを計算する際は実質利回りで計算しましょう。

表面利回りは単純な物件価格と家賃収入だけで計算しているため、それよりも収入が下がります。

諸経費はハウスメーカーなどに連絡して詳細を確認しておくと、実質利回りまで計算可能です。

また利回り通りに稼げないこともあるので気を付けてください。

実質利回りから判断して、マンション経営を成功させましょう！