住宅ローンを利用して不動産を購入しているのなら、それも共有財産の1つとしてカウントしてもいいと思われがちですが、住宅ローンの残債やオーバーローンなどの負債に当たるマイナス財産は、財産分与の対象外になります。

つまり、オーバーローンやローンの残債を折半する必要は原則ありません。

しかし、ローン残債を売却益が上回るアンダーローンの場合は、折半の対象になります。

ここからは、それぞれの財産分与の考え方を踏まえて、解説していきます。

マイナス財産は財産分与の対象外

前述したように、住宅ローンの残債や売却額を上回るオーバーローンになったときは、財産分与の対象から外れるので、折半する必要はありません。

そもそも財産分与は、婚姻中に築き上げた財産を50%ずつ分け合うことです。

財産分与のため、不動産を売却して返済を試みたがオーバーローンになってしまった場合、不動産の評価額がゼロであることの証明にもなっているため、財産分与の対象から外れています。

名義人は離婚後もローン返済を続ける義務がある

マイナス財産に当たる住宅ローンの残債や売却価格がローンを下回るオーバーローンだった場合、住宅ローンを借り入れた債権者が離婚後も支払いを続けることになります。

債権者である金融機関は、債務者の返済能力を信用して資金を融資しています。

にもかかわらず、債権者の承諾や相談もなしに債務者を変更した場合、債権者側に多大なる不利益を被る可能性があります。

債務者を変更する場合は、債権者側からの同意を得る必要があります。

もし夫名義の住宅ローンを返済能力がない妻と折半すれば、融資している側は返済が滞るなど、大きな不利益を被ります。

不利益を被らないための対策として債権者側は、住宅ローンの残債は名義人である者が支払うことを義務付けて、不利益を被らないようにしているのです。

つまり、この対策と絡めて、財産分与の時、ローンの残債やオーバーローンなどのマイナス財産が対象外になっていると言ってもいいでしょう。

アンダーローンの場合は折半する必要がある

不動産の売却価格が住宅ローンの残債を上回るアンダーローンになった場合、財産分与の対象になります。

アンダーローンは、不動産の評価額がプラスであることの証明であると同時に、住宅ローンの完済ができる状態です。

売却価格からローン残債額を差し引いて出た金額は、プラス財産としてカウントされるので、均等になるよう分け合う必要があります。

見方によっては、折半していると言ってもいいでしょう。

原則として、住宅ローンが残っている不動産の売却はできませんが、売却価格がローン残債を上回るアンダーローンになれば、ローンの完済ができるということで売却ができます。

不動産の状態によっては、オーバーローンにもなりうる可能性もあります。

どちらになるかが分からない以上、売却前に確認しておくことが5つあります。

ここでは、上記で挙げた5つの確認事項を1つずつ解説していきます。

住宅ローンの名義人の確認

住宅ローンの返済が残っている状態で離婚した場合、借入を組んだ方が継続して支払いを行っていきますので、売却前に今一度、ローン名義人を確認しておきましょう。

なお、前節でも解説したように、離婚などを理由に住宅ローンの名義人変更や折半することは、債権者側にとって大きなリスクを伴うので出来かねます。

またペアローンで住宅ローンを組んでいる場合も、名義人である以上、返済義務が課せられます。

ただし、新規名義人に金融機関が認めるだけの返済能力があるなら、名義人変更が認可される可能性があります。

とはいえ、離婚後の返済は原則、ローン名義人が負うこととなりますので、売却前に確認をしておきましょう。

住宅ローンの残債額の確認

売却価格を資金にローン返済を検討しているなら、ローンの残債額の確認を行いましょう。

また借入を行う時に選択した金利タイプの確認も並行して行いましょう。

例えば、全期間固定金利型を選択しているなら、金融機関側から送られてきたローン返済計画書や確定申告用の残高証明書から確認ができます。

変動型金利や選択期間型固定金利を利用されている方は、借入期間中に金融機関側が設けている金利値が数%前後しているので、定期的に送られてくるローン返済計画書を確認しましょう。

またネット上でも金利値やローンの残債額の確認ができます。

アンダーローンとオーバーローンのいずれかになれば、それぞれで取る行動が変わっているので残債額と金利の2点を同時に確認しましょう。

現在の不動産価値の確認

ローンの名義人とローンの残債額、金利の3点を確認したら、所有する不動産の資産価値を査定します。

査定方法には、一括査定サイトとAI査定などのネット査定から、不動産業者を現地に招いて査定額を算出する訪問査定があります。

いきなり、訪問査定を実施するよりも、まずはAI査定や一括査定サイトを利用して大まかな査定額をリサーチしてから、訪問査定を依頼しましよう。

また訪問査定を依頼するときは、査定でも3社以上の会社に依頼してから媒介契約を結ぶのが最適です。

連帯保証人の有無

住宅ローンは連帯保証人抜きで組むことができますが、金融機関によっては、保証人を立てて契約を交わしていることもあります。

このようなケースは、主にペアローンや収入合算による借入時の場合です。

連帯保証人を立てて契約をしている場合、離婚などのいかなる理由があっても外すことができません。

つまり、名義人がローン返済を滞ったり、何かしらの事情で返済ができなくなれば、連帯保証人がローンの返済を行っていくことになります。

また連帯保証人は、住宅ローン控除や団体生命保険への加入不可などのデメリットがあるので、今一度連帯保証人が誰であるのかを確認しておきましょう。

現在の収入額の確認

現在の収入額と返済能力の確認も、売却前に済ませておくことの1つです。

例えば、妻子が所有する不動産に住み続けて、夫のみが出ていくとなれば、新居で納める賃料と住宅ローンの返済や修繕管理・維持費用などの多重負担になることから相応の収入額が必要になってきます。

もし名義人の返済が3ヶ月以上滞れば、金融機関側から不動産が差し押さえられ競売にかけられます。

それに伴って、妻子が済む場所を失います。

競売にかけられた場合の資産価格は、相場以下で売買されることとなるので、資産は残らないものと思っておくのが妥当です。

離婚後の財産分与をスムーズに済ませるため、所有する不動産の資産価値を査定してもらった結果、残債額を下回るオーバーローンになることがあります。

その結果を基に、弁護人を立てて離婚協議を行っても、不動産の分け方が決定するわけじゃありません。

オーバーローンになったときの対処方法は、2つあります。

ここからは、各対処方法を1つずつ解説していきます。

夫婦どちらかが住み続けてローンの返済を行う

1つ目は、夫婦のどちらかが所有する不動産に住み続けるという方法です。

こちらの方法を取る場合、3つのパターンから選択することとなります。

ここからは、各パターンに伴うリスクを解説します。

名義人がローンの支払いを行いながら住む

トラブルなくスムーズに事が進むパターンが、不動産の所有者兼ローン名義人が住み続ける方法です。

離婚後も継続して住み続けるとなれば、後述するパターンで生じる多重負担になる心配がありません。

しかし、名義人が3ヶ月以上もローン返済を滞ってしまえば、連帯保証人や連帯債務者になっている妻に請求が行きます。

前節でも紹介したように、離婚など、いかなる理由があっても、連帯保証人や連帯債務者の変更はできません。

もし妻から連帯保証人や連帯債務者から外してくれと言われたら、住宅ローンの借り換えを検討してあげましょう。

ただし、年収の関係で連帯保証人や連帯債務者になっている場合、保証人なしに切り替えるのは難しいでしょう。

片方の名義でもう一方が住む

2つ目は、不動産名義人ではなく、ローン名義人でもない者が家に住み続けて、名義人である者が家を出ていくパターンです。

このパターンは、トラブルに発展しやすいケースで、家を明け渡すのと同時に名義人から住宅ローンの返済請求が将来的に来る可能性があります。

最悪の事態は、名義人が返済そのものを滞って、住宅が競売にかけられるケースです。

また児童扶養手当を申請するとき、住宅の名義確認が求められます。

名義人が違うと、名義人から扶養を受けていると判断されてしまうことがあります。

さらに、名義人以外が住むことを良しとしない金融機関から借り入れを行っていると、一括返済を求められることもありますので、確認と名義人と応相談して決めましょう。

物件所有者名義を変更して住み続ける

3つ目のパターンが、不動産の名義人を変更して住み続けるというパターンです。

しかしこの方法は、ローンを完済していることでできる方法になりますので、ローンの一括返済を行うか、名義人になるものがローンの借り換えを行う必要があります。

多くの場合、借り換えを行うと同時に名義人の変更を行うケースが多いですが、返済能力が問われるため、借り換え審査が一向に通らないケースが多いです。

その問題解決に最適なのが、リースバックという方法です。

この方法は、不動産会社に住宅を売却した後、賃貸契約を交わして住み続けるという方法です。

任意売却で清算する

不動産を売却する時、住宅ローンを完済しておくことが必須条件です。

しかし、トラブルの種になりうる不動産を残しておくのは危険という判断から売却しておきたいという方が多いです。

とはいえ、査定結果でオーバーローンになることが判明した以上、売却ができないと思ってしまう方が多かれ少なかれいらっしゃいますが、金融機関に事情を話して了承が得られれば、任意売却という方法で不動産を手放すことができます。

任意売却は、動産会社が債権者と債務者の中間に立って交渉を進めていく売却方法です。

売却して得た資金は当然ローン返済に使用され、差額として出た残債額は、ローン名義人が継続して返済を続けていくこととなります。

住宅ローンを組んでいる不動産を売却する時、査定結果からオーバーローンであることが判明したとしても、負債を夫婦で均等に分け合う必要はありません。

原則として、ローン名義人が継続して支払っていくこととなります。

ただし、片方が連帯保証人になっている場合、名義人の返済滞納が原因で金融機関側から請求が飛んでくる可能性があります。

トラブルなく、円満な形で離婚するためにも、夫婦間できちんと協議して、抱えている問題を1つずつ解決していきましょう。