不動産特定共同事業法とは、事業者が投資家から募った資金を元手に不動産を取得・運用してそこから発生した家賃収入や売却益を投資家に分配する不動産特定共同事業における投資家保護と業務適正運営に関する仕組みを取り締まる法律です。

今人気がある不動産投資型クラウドファンディングは、この不動産特定共同事業法内の電子取引業務が可能とする条件を満たしているため、事業開設及び運営ができるのです。

不動産特定共同事業法施行の背景

不動産特定共同事業法を施行した目的は、不動産特定共同事業の健全な発展と投資家の保護にあり、法制定時期は、1991年のバブル崩壊の時期でした。

1980年のバブル経済前の景気は潤っており、不動産を小口化した商品が多数で回っていました。

しかし、1991年のバブル崩壊を機に、不動産を小口化して販売していた会社が悉く倒産していくのと同時に、資金融資を行っていた投資家も相次いで資産の損失を招いていました。

事態収束、緩和を果たすために制定されたのが、不動産特定共同事業法になります。

不動産特定事業法に基づいて生まれた不動産小口化商品には、3つの型が存在します。

ここからは、1つずつ型の特徴を解説します。

匿名組合型

匿名組合型の小口化商品の事業主体は、事業者側になります。

投資家が手持ちの資金を不動産に出資して、事業者がその資金を元手に事業を行った結果、発生して利益を投資家が出した資金額に応じて分配する仕組みを持っています。

匿名組合型の小口化商品は、1口1万円から投資が始められ、運用期間は数ヶ月～数字年単位の中期・短期運用が可能です。

また所品は、投資家と市業者間のやり取りのみで成立します。

任意組合型

任意組合型の小口化商品の事業主体は、出資者(共同事業)になります。

運用資金を募っている不動産に複数の投資家が出資金を出すことで、資金を出した投資家全員が共同事業主となり、事業を通じて得た利益を、出資した投資家全員に分配する仕組みを取っています。

任意組合型に当たる小口化商品は、金銭出資や現物出資、労務出資などです。

賃貸借型

賃貸借型の小口化商品の事業主体も、出資者(共同事業)になります。

複数人の投資家が組合を結成し、互いに資産を出し合って不動産を購入します。

それを共同資産とし、事業者と共有持分の賃貸借契約または賃貸借の委任契約を交わします。

契約を交わした事業者は、物件の運用を行うと同時に、毎月入る賃料収益を投資家たちに分配します。

賃貸借型は、賃料収益を軸にした型なので、ほか2つの型と違って不動産を売却しても大した利益が見込めません。

バブル崩壊直後の不動産特定共同事業の健全な発展と投資家の保護を目的に制定された不動産特定共同事業法は、不動産特定共同事業開設を始める事業者を厳しく取り締まる効果がありました。

しかし、時代が持つニーズに合わせて、3度の法改正が実施されました。

ここでは、それぞれの法改正で注目すべきポイントを解説します。

【平成25年】SPCを用いた特例事業の規定

第1回目の法改正は平成25年、2013年に行われました。

この時に改正されたのが、投資家の保護強化を第一に事業者の倒産隔離を促進するためのSPC(特別目的会社)を用いた特例事業における規制の改正です。

倒産隔離とは、不動産特定共同事業者が倒産しても、不動産事業のみを特定目的会社として設立・分離して、投資家がその事業者が持つ不動産に出資した金額分のリスクのみを背負うという仕組みです。

後述する1号事業者が所得する不動産への出資は、事実上1号事業者当てに投資していることになります。

つまり、SPC(特別目的会社)を用いた特例事業における規制改定がなければ、1号事業者が倒産した時に生み出した負債、全事業が抱える莫大な損失を投資家が背負う羽目になっていました。

【平成29年】電子取引業務の規定整備

2度目の法改正は平成29年、2017年に行われました。

この時に改正されたのが、登録制での小規模不動産特定共同事業が認可されたことと電子取引業務、クラウドファンディング業務に関する管理規定が整備されたことの2つです。

登録制での小規模不動産特定共同事業

小規模不動産特定共同事業の認可が下りる前まで、1号事業者になるためには1億円の資本金が必要で、3号事業主になるためには、5,000万円の資本金が必要でした。

しかし、2度目の法改正をもって、資本金1,000万円から小規模不動産特定共同事業開設が行えるようになったうえ、更新期間5年の許可制が導入されました。

この法改正をもって、地方の中小規模事業にも光が差して、不動産を活用した地方創生事業の基盤が整いました。

電子取引業務に関する管理規定の整備

もう1つが、電子取引業務に関する管理規定の整備です。

具体的には、ネットを介した資金調達の仕組みと業務管理体制や規定整備、出資金を出す投資家に交付する契約書をネット上で開示する規定の整備になります。

今あるクラウドファンディングサービスの環境を整えると同時に、一般の投資家でも不動産投資が行いやすくなるなど、市場の活性化につながった改定です。

【平成31年】電子取引業務の活性化促進

3度目の法改正は平成31年、2019年に行われました。

この時に改正されたのが、不動産特定共同事業法と不動産クラウドファンディングの一層の活用促進を図ることを目的にした5つの施策改定です。

出展: 不動産特定共同事業等について※国土交通省より

2019年で改定された内容をまとめると、投資家保護の明確な規約と優良な投資商品の提供・運用規約、新設法人の早期事業活性化の3つになります。

2017年度の法改定で、不動産クラウドファンディングサービスの言及がありましたが、2019年の法改正をもって具体的な枠組が設立しました。

この法改正があってこそ、多くの不動産会社が電子取引業務の許可を得て不動産クラウドファンディングに参入している結果になります。

不動産特定共同事業法における「電子取引業務」に、不動産投資型クラウドファンディング該当します。

不動産特定共同事業法は、あくまで不動産を小口化して売買する不動産特定共同事業に関する規約であり、投資家と事業者との対面取引も当法律に該当します。

不動産投資型クラウドファンディングを含め、不動産特定共同事業を行うためには、法が定める条件を満たして免許を取得する必要があります。

免許取得に必要な資本金額と種類は以下のようになります。

また2017年の法改正で、資本金1,000万円の小規模不動産特定共同事業の参入も承認されています。

2017年の法改正に伴って、前述した資本金の用意と宅地建物取引業免許取得に合わせて、国土交通省が定める4つの資格要件を満たす必要があります。

上記4つの資格要点を地方の事業者が満たすことは、雇用やコストの観点から敷居が高く困難に近いという理由から、主務大臣主宰の講習を受講することで、資格取得が可能となりました。

ここまで不動産特定共同事業法の概要と施行の背景と同時に、事業参入に必要な免許取得要件に必要な免許の取得方法、3度に及ぶ法改正のポイントを紹介してきました。

不動産特定共同事業法は、投資家の保護と不動産特定共同事業の発展を目的ら制定された法律です。

今まで時代が持つニーズに合わせて3度の法改正を行ってきましたが、2019年の法改正をもって、今の不動産投資型クラウドファンディングの保護及び具体的な枠組みが定められました。

また要件緩和により、地方の中小規模の不動産特定共同事業の参入もできるようになるなど、今後投資家が不動産特定共同事業に参入できる日も近いでしょう。