等価交換とは、土地の所有者が土地を出資して、業者が建物の建築費を出資することで、完成したビルやマンションの建築物と敷地を出資比率に応じて所有できる仕組みです。

土地の所有者は建築費を出す必要がないので、借入などをしなくて済みます。

土地活用の中でも資金が必要ない方法なので、土地活用で初期費用をかけたくない人におすすめの方法です。

等価交換の方式

等価交換には、大きく分けて全部譲渡方式と部分譲渡方式の2つの方法があります。

二つの違いは、それぞれの名義変更のタイミングです。

名義変更のタイミングが、次のように異なります。

全部譲渡方式	土地の名義を業者に移してから建物を建てる。 完成後に出資比率を配分
部分譲渡方式	建物を建てる際は土地の名義はそのまま。 出資比率に応じて土地の持ち分を配分

全部譲渡方式は、建築前に土地の名義を移すのに対し、部分譲渡比率は土地の名義をそのままで完成後に変更する方法です。

等価交換の方法は不動産業者に相談すると良いです。

等価交換をするメリットとしては、次の点が挙げられます。

• 借入金が不要
• 譲渡税優遇措置がある
• 土地活用の知識が不要
• 遺産分割がしやすい

資金を抑えて始められる等価交換は、資金を抑える以外にもメリットがあるので抑えておきましょう。

以下にそれぞれのメリットを解説します。

借入金が不要

等価交換の大きなメリットは、借入金が必要ない点です。

アパート経営やマンション経営などの土地活用をする際、大規模な建物を建てると必ず莫大な費用が掛かります。

莫大な費用が掛かると、ローンを組んで借入金が必要ですが、ローンは金利が上昇すると返済する金額が増えてしまいます。

等価交換であれば建物の建築費もデベロッパー側が負担してくれるので、負担が一切かかりません。

土地活用はしたいけど初期費用はかけたくない人におすすめです。

譲渡税優遇措置がある

土地を売却する際は利益に対して譲渡所得税がかかります。

等価交換は一度土地を売却することになるので利益が発生しますが、譲渡所得税は100％繰延することができます。

これを立体買い換えの特例と言い、等価交換を行うタイミングでは税金がかかりません。

ただし、等価交換で得た区分所有する建物を売却する際には支払う必要があります。

土地活用の知識が不要

等価交換はデベロッパーが事業を進めてくれるので、知識がなくても土地活用が可能です。

一般的な土地活用では、自分で土地活用の知識をつけて運用する必要があるので、等価交換をすると手間をかけずに運用可能です。

デベロッパーはノウハウも豊富なので、長期的に稼げる運用をしてくれます。

土地活用で失敗する可能性も最小限にできるので、何を始めればいいか悩んでいる人は等価交換でデベロッパーを頼ると良いでしょう。

遺産分割がしやすい

等価交換は遺産分割に役立ちます。

土地を相続する際、どのように分割するかどのように相続するかで問題になるケースも多いです。

しかし、等価交換をして建物という形で所有しておくと、部屋数や収益などで分割しやすくなります。

等価交換はメリットも多いですが、デメリットも次のような点が挙げられます。

• 土地の一部を手放す
• 引き取り手が見つかりづらいこともある
• 交換成立までが長い

土地活用に手間をかけたくない人は等価交換を始めたい人が多いかもしれませんが、デメリットを把握しておきましょう。

以下にそれぞれのデメリットを解説します。

土地の一部を手放す

等価交換では、建物の権利の一部を得る代わりに、土地の権利の一部を手放すことになります。

建物が建っている場合は土地の所有権の一部は残っていますが、全体の所有権は失ってしまいます。

遺産相続などで引き継いでいる土地であれば、特に慎重な選択が必要です。

引き取り手が見つかりづらいこともある

等価交換は、デベロッパー側が儲かると判断しなければ成立しません。

立地が悪い、収益の見通しが立たないなどの問題があれば、等価交換の引き取り手が見つかりません。

デベロッパーに認めてもらえると等価交換は可能なので、迷っている人は一度相談してみると良いでしょう。

交換成立までが長い

等価交換は地主とデベロッパーで比率配分の話し合いが行われます。

建築完了時の建物と土地の配分を決めるので、配分が大きいほど利益が増えます。

そのため、地主は土地の評価額が高くなるように交渉し、デベロッパー側は土地の評価額が低くなるように交渉します。

お互いの意見がまとまらないことがあるので長引く可能性もあります。

交渉によっては数年間かかることもあるので気をつけましょう。

等価交換をすべき人は、主に次の要件に当てはまる人です。

• 手間をかけずに土地活用したい人
• 初期費用を抑えたい人
• プロに任せたい人

等価交換はデベロッパーに土地を活用してもらって、その報酬を配分という形でもらう方法です。

デベロッパーが土地活用をしてくれるため失敗する確率も低く、自分でやるよりも効率的に運用できる可能性があります。

また土地活用を始める際には、ほとんどの場合である程度の知識をつけなければいけません。

等価交換であれば知識をそれほど付けなくてもいい上、資金も必要ありません。

お手軽に始めることができるので上記に当てはまる人は非常におすすめです。

等価交換はデベロッパーに土地を貸して、建物を建てて出資割合に応じて報酬を得ることができます。

借入金なしで始めることができるので、ローリスクで始めることが可能です。

またプロに活用してもらえるため、失敗する確率も低くおすすめです。

資金を抑えて始めたい人は、ぜひ等価交換を始めてみてはいかがでしょうか。