故人から不動産を相続した場合、所有しているだけで様々な税金や管理・維持費用が発生するため、相続した時点で売却を選択される方が多いです。

相続した部倒産を売却する際も、不動産会社に査定依頼を出しますが、売却目的以外で査定を行った方がいいという理由が3つ挙げられます。

ここからは、1つずつ理由を解説します。

遺産分割協議を円滑に進めるため

査定をお願いする最大の理由は、遺産分割協議を円滑に進めるためを円滑に進めるためです。

相続した不動産をそのまま残して済むという方もいらっしゃいますが、大半の方が不動産から遠い場所に住居を構えているため、売却を選択される方が多いです。

しかし不動産の資産価値は、素人目線では判断がしにくく、均等に分割できないなど、様々なトラブルを誘発する恐れがあります。

揉め事で時間を取るよりも、早々に査定額を算出しておけば、揉めることなく協議が終結します。

相続した不動産に負債が残っている可能性があるため

故人から相続した遺産のすべてが、相続人にとってプラスになることはなく、マイナス分を生み出すこともあります。

中でも、相続した不動産にローンの残債があれば、その負債分を相殺しなければなりませんが、債務者の多くが団体信用生命保険に加入していることが多いので、負債が残っていることはありません。

しかし、中には、団体信用生命保険に加入していないというケースもあります。

そのようなケースであれば、負債が相続人にのしかかります。

マイナス資産を相続した場合、相続人の自己資産からマイナス分を相殺するか、月々の支払いで相殺していく、もしくは、売却してローンを完済するかの3択になります。

また残債額次第では、相続放棄や任意売却といった手段を検討する必要が出てきます。

査定と並行して、団信への加入状態やローンの返済状況も確認しておきましょう。

相続税を算出するため

故人から不動産や現金などの経済的価値があるものを相続すれば、相続税が相続人各位に課せられます。

不動産も経済的価値があるものとみなされているので、当然ながら、相続税の対象になります。

不動産に課せられる相続税の金額の土台は、現時点での資産価値です。

部倒産の資産価値は、経済状況や市場状況などの外的要因から受ける影響と、不動産そのものが持つ状態によって価値が決定します。

相続税の申請期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。

申請期限を過ぎれば、ペナルティが課せられるので、速やかに納付を済ませるためにも早々に査定を行うべきです。

不動産の資産価値を算出する査定方法には、様々な方法があります。

その中でも、相続した不動産に対して的確な査定額を算出できる方法が3つあります。

ここから、上記で紹介した査定方法を1つずつ解説します。

不動産鑑定士に査定依頼

不動産鑑定士による部倒産査定は、不動産鑑定評価基準に則って資産価値を算出してくれる査定方法です。

鑑定士によって作成された書類は、法的効力を持つため、遺産分割協議で揉めて、裁判沙汰にまで発展した時の証拠書類として提示することができます。

トラブル発展を見越して依頼される方もいますが、査定依頼が有料になるので、その費用をだれが負担するのかという別問題に発展する恐れがあります。

不動産会社に査定依頼

不動産を売却する方向でいるなら、不動産会社に査定依頼を出して資産価値を算出してもらうのが最適です。

不動産会社に依頼する査定方法は、基本無料で行ってもらえますが、作成された書類には法的効力がありません。

無料で行ってもらえる査定方法には、いくつか種類があります。

一括査定サイト・自動シミュレーター

一括査定サイトと自動シミュレーターは、ネットを介して不動産の資産価値を算出してくれるサービスです。

まず一括査定サイトは、相続した不動産の所在地と間取り、土地面積などの情報を入力することで6～最大10社もの不動産会社からおおよその査定額を算出してもらえます。

主に、査定額の比較と物件別で売却が得意とする会社に出会えるマッチングシステムとして利用されることが多いです。

もう一方の自動シミュレーターは、相続した不動産の所在地と間取り、土地面積などの情報を入力することで、おおよその査定額を算出してくれるサービスです。

一括査定サイトとの違いは、個人情報の入力を不要とする点です。

前者の場合、査定結果受け取りのため、メールアドレスや電話番号などの情報を入力しなければなりませんが、後者の方は物件情報のみ入力で査定額が知れるサービスになります。

今回のように、査定額を算出してから売却を検討しているなら、一括査定サイトを経由してから会社を選ぶのが得策です。

机上査定(簡易査定)

机上査定は、簡易査定とも呼ばれており、査定対象の不動産が持つ情報を会社側に伝えて、依頼を受けた会社側は市況や所有データを基に査定額を算出します。

スムーズに査定額の算出ができますが、実際の不動産価値とは数百万円の差額が生じるケースが多いです。

訪問査定

訪問査定は、査定担当者を現地に招いて、内装や接道状況、エリア状況などの個別事情の調査を行って査定額を算出する方法です。

前述した一括査定や机上査定よりも正確な査定額の算出ができます。

査定終了後は、担当者に相談する機会や売却以外の方法を提案が頂けるなど、不動産選びの幅が広がります。

ただし、査定額算出には時間がかかるうえ、ご近所に物件売却を行うことが筒抜けになってしまう可能性があります。

自分で査定額を算出する

3つ目は、自分自身で査定額を算出する方法です。

自分で査定額を算出するのは難しいと思われますが、公的価格を基に計算することで査定額の算出ができます。

例えば、家屋の相続税評価額を算出する場合、固定資産税評価額を算出すれば大まかな費用価額が算出できます。

また土地の相続税評価額を算出する場合は、路線価方式と倍率方式の2種類を用いて算出することができます。

査定額算出に不安があるという方は、一括査定か机上査定を実施したのち、訪問査定をお願いするのが最善でしょう。

相続した不動産の査定を行った後、どのような形をもって相続人各位と分割するかを協議していくわけですが、遺産の中でも巨額な割合を占める不動産を分割するときは、以下の4方法の中から1つを選ぶのが最適です。

現物分割

現物分割は、相続した遺産の形を崩すことなく、現状維持のまま相続人が遺産をもらっていく分割方法です。

例えば、不動産を現物分割するなら、第三者に売却したり、業者買取を行って現金化するのではなく、相続人の間で分与するケースを取ります。

また戸建てやマンションなど、1室のみとなる不動産の分与はできないので、後述する共有分割で分与します。

代償分割

代償分割は、複数人いる相続人の1人が不動産などの巨額の遺産を相続し、残った相続人に不動産などと堂々の価値があるものを分割する方法です。

現物に比べてトラブルに発展するリスクが低いですが、不動産などの巨額な資産を相続した人が他の相続人に支払えるだけの資産を持ち合わせていない場合があります。

また不動産の資産価値を把握する必要があるので、訪問査定や不動産鑑定士に査定依頼を行う必要が出てきます。

換価分割

換価分割は、不動産をはじめ、経済的価値があるものをすべて現金化して相続人各位と平等に分割する方法です。

部動産を売却すれば、仲介手数料や税金などの発生で売却益が減額しますが、残金はすべて相続人各位の資産になるので、トラブルに発展しにくいです。

換価分割は、不動産売却が必須になるので、必ず不動産会社に査定依頼を出しましょう。

共有分割

共有分割は、現物分割同様、部倒産を現状維持したまま、相続人全員の共有財産として保有する分割方法です。

売却を行わないので、査定依頼を行う手間がなく、所有権移転登記の手続きを組むだけで完了となります。

ただし、共有分割を行った後、「やっぱり売却する」という意見になった場合、共有者全員の同意を得なければ売却が行えません。

不動産を相続すれば、固定資産税を毎年納めなければなりません。

また、相続時の手続きと称して、相続税と登録免許税の2つの税が相続人に課せられます。

ここからは、3種類の税金を1つずつ解説していきます。

相続税

相続税は、故人から相続した現金や有価証券などの経済的価値があるものすべてに課せられる税金です。

住宅や土地などの不動産も例外なく、相続税の課税対象に含まれています。

税額は、相続したものによって金額が異なるので、金額の算出に先立って、課税対象になっている遺産の把握から着手しましょう。

相続税は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に収めなければなりませんが、延納制度の利用ができます。

ただしこの制度を利用するには、税額が10万円以上であることや、必要書類を期日までに提出することなど、様々な制約があります。

固定資産税

年始の1月1日時点で不動産を所有している方には、固定資産税の納付書が通知されます。

納付書は、不動産所有者当てに送付されるので、故人から不動産を相続したら、速やかに所有権移転登記を組みましょう。

固定資産税の税額ベースは、各市町村が定める固定資産税評価額になっています。

固定資産税評価額は、3年に1度のペースで見直しが実施されるので、都度金額が変動します。

登録免許税

故人から不動産を相続しても、所有者名義が自動で更新されることはありません。

名義人を変更するには、所有権移転登記の手続きを法務局の窓口、または、司法書士に依頼して手続きを行う必要があります。

この手続きを組んだ時、登録免許税という税金が相続人に課せられます。

不動産相続における登録免許税の税額は、固定資産税評価額に0.4%をかけて三種された額が納税額になります。

相続した不動産を、現金化するうえで気を付けることが3つあります。

ここから、上記で挙げた3つの注意点を1つずつ解説していきます。

故人名義での査定・売却は不可能

故人から不動産を相続したとしても、名義人が相続人名義に自動更新されることはありません。

名義人変更手続きである所有権移転登記を組まなければ、不動産査定や売却・買取の実施ができません。

また遺言書がない状態にある故人名義の不動産の相続は、相続人全員の共有財産状態です。

この状態にあっても、名義変更手続きが必要なうえ、相続人全員から売却を行うことに対する同意を得ておかねばなりません。

同意を得ているという証拠として、相続人各位から署名捺印のある委任状を受け取っておくと、スムーズに売却が行えます。

特例控除の適用可否

不動産を売却して手にした利益に対して、最大3,000万円を控除できる制度などの特例控除がいくつか存在します。

前述で挙げた最大3,000万円を控除できる制度も特例控除の1つです。

これら特例控除を利用するには、一定の条件を満たしておく必要があります。

3,000万円の特例控除を例に説明すると、故人と同居していたか否かで控除適用の可否が決定します。

例えば、相続人3人のうち1人が故人と同居しており、うち2人が別居していたとします。

相続人3人には、不動産を売却した時の利益が平等に入ってきますが、故人と同居していた1人には、3,000蔓延の控除が適用され、それ以外の2人には相続税などの納税が課せられます。

特性控除の適用可否が原因で、トラブルに発展するケースが多く、問題解決の策として、同居人が単独で不動産名義の変更と売却を行った後、3人で遺産分割を行うなどの策を取るのがおすすめです。

また特例控除の適用には、様々な条件があるので、利用前に必ずチェックしておきましょう。

残債額次第では売却不可

相続した不動産に住宅ローンの残債が見られた場合、売却は基本不可能ですが、故人が団体信用生命保険に加入していれば、ローン完済になっている可能性があるので売却は可能です。

とはいえ、中には団体信用生命保険に加入していない方もいるので、相続人が不動産の相続と併せてローンの返済を行っていかねばならなくなります。

そもそも不動産を売却するには、債権者が持つ抵当権を抹消することで売却が可能になります。

つまるところ、ローンが残っていたとしても、不動産の売却額がローンの残債額を上回るアンダーローンの状態になれば、問題ないといえます。

逆に売却額がローンを下回るオーバーローンになれば、月々支払いで返済を行っていくか、債権者の承認を得ることで売却ができる任意売却を実施することで売却ができます。

ただし、任意売却には、様々なリスクが伴います。

詳しくは下記記事にて紹介しています。

不動産会社に査定を依頼した場合、売却することが前提で査定されます。

しかし相続した不動産を売却せずに査定して欲しいケースもありますよね。

これから、売却目的以外で不動産査定する方法を紹介します。

不動産鑑定士に依頼

不動産鑑定士は不動産会社と異なり、国家資格を持っています。

不動産会社は無料で査定をおこなっていますが、不動産鑑定士の鑑定料は30~50万円が相場です。

「ちょっと高すぎない？」と思う人もいますが、不動産鑑定士の査定結果は裁判や税の申告でも利用できる公的な書類です。

遺産分割協議でも利用できるので、相続問題でのトラブルを回避することができます。

粗複数の相続人が居て事務的に話を進めたい場合は、不動産鑑定士に依頼することをおすすめします。

相続税評価額から算出する

不動産鑑定士に依頼するレベルでないが、不動産の査定を行いたい人は相続税評価額から算出しましょう。

土地の場合と家屋の場合で算出方法が異なるので注意しましょう。

• 土地:正面線路価×奥行き価格補正率×面積
• 相続税評価額=固定資産税評価額

正面線路価・奥行価格補正率は国税庁のサイトから確認できます。

ただし計算方法が難しいので、複雑でわからなくなった場合は税務署や税理士に相談することをおすすめします。

相続予定の不動産を査定する時に、疑問におもう内容をまとめました。

査定をしてもらう前に、疑問を解決して不安を解消しましょう。

Q.いつ査定した方が良いの？

不動産は相続がきまった時点で査定してもらうことをおすすめします。

不動産は売却にかかる期間が3~6ヶ月と長く、スムーズに売却を進める為にも早めに査定することをおすすめします。

また相続した家を放置していると、危険な物件として国が認定し最悪の場合更地と同じ固定資産税を支払う事になります。

Q.不動産査定は無料？

不動産会社で査定してもらう不動産査定は無料です。

裁判などで利用する査定書類は不動産鑑定士が作成する為、有料になります。

相続人が不動産売却の為に家を査定してもらうなら不動産会社の査定で充分ですが、裁判などに利用する場合は不動産鑑定士に依頼しましょう。

Q.相続した不動産の査定はどこで査定してもらう？

近隣の不動産会社に査定してもらう方法もありますが、当たり外れがあるのでおすすめしません。

不動産一括査定サイトは、複数の不動産会社に査定を依頼できるので大手不動産会社の査定結果や地域密着型の不動産会社の査定結果を把握できます。

査定結果を比較することもできるので、最適の不動産会社をみつけられます。

Q相続した不動産は査定して売るべき？残すべき？

相続した不動産に住み続ける場合は売らなくも問題ありませんが、空き家状態になるのであれば売却することをおすすめします。

更地にして土地として保有していても、固定資産税がかかるのでマイナス要素になります。

「なんとかして保有しておきたい！」という人は土地活用という方法もあるので、資産を減らし続ける状況を回避しましょう。

故人から不動産を相続したら、速やかに所有権移転登記を行うと同時に遺産分割協議を行っていきましょう。

所有権移転登記には、数カ月物時間を要するほか、不動産売却も数カ月単位の時間を要する長丁場です。

1つ1つを円滑に進めていくためにも、相続人各位の協力が何よりも重要です。

故人から不動産を相続したら、司法書士、税理士、弁護士、不動産鑑定士、不動産会社など、各分野に精通した専門家の協力を得つつ、相続人全員が納得できる円満な遺産分割を実現させましょう。