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マンションを売却する際は、いくつかの点に注意しながら進めていく必要があります。
おおよその売却手続きは仲介業者が主導して進めてくれますが、売主自身も注意しなければいけないポイントがいくつかあります。
ここからは、マンション売却時に知っておくべき注意点を詳しく解説していきます。
マンション売却時に知っておくべき注意点
注意点1】売るマンションの現況をまずは把握する
マンションを売却するにあたっては、まずマンションの現況を把握する必要があります。
現在、公式の不動産の状態は登記簿謄本(登記事項証明書)に記載されているので、取り寄せて確認をおこないましょう。
その他だと、分譲マンションのオーナーはマンション管理規約の内容を意外と詳しくしらないことも多くあります。
管理規約の内容も、マンション売却をスムーズに進めるにあたって把握しておいた方が良いでしょう。
注意点2】マンション売却相場の調査をおこなう
マンションの売却を進める前に、相場の調査もおこないましょう。
相場の調査は、主に下記3点の方法からおおよその売却価格を算出する方法です。
- 過去の取引事例から売却相場を調べる
- 売り出し中の不動産価格から売却相場を調べる
- その他の評価額から売り出し価格を算出する
不動産会社に査定を依頼したら見積もり価格は分かりますが、相場よりも低値で算出していたり、敢えて高く吊り上げて契約を獲ろうとしていたりする可能性があります。
事前に相場価格を調べておけば、上記のようにズレがある不動産会社との契約リスクが低くなります。
注意点3】必要書類を早めに揃えておく
| 用意する書類 | 戸建て住宅 | マンション | 土地 | 入手できる施設 |
|---|---|---|---|---|
| 登記簿謄本または登記事項証明書 | 必要 | 必要 | 必要 | 法務局 |
| 物件購入時の売買契約書 | 必要 | 必要 | 必要 | 法務局 |
| 物件購入時の重要事項説明書 | 必要 | 必要 | 必要 | 不動産業者 |
| 登記済権利書または登記識別情報 | 必要 | 必要 | 必要 | 法務局 |
| 土地測量図・境界確認書 | 必要 | 不要 | 必要 | 法務局 該当する地域の市町村役場や区役所 |
| 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書 | 必要 | 必要 | 必要 | 該当する地域の市町村役場や区役所の収税課 |
| 建物の図面 | 必要 | 必要 | 不要 | 建築時に関わった建築士や建築会社 該当する地域の市町村役場や区役所 |
| 設備の仕様書 | 必要 | 必要 | 不要 | 施工業者や設備提供業者 |
| リフォーム・検査報告書 | 必要 | 不要 | 不要 | リフォームや改築を行った際の業者 |
| マンションの管理規約または使用細則 | 不要 | 必要 | 不要 | マンションの管理組合や管理会社 |
| マンション維持費関連書類 | 不要 | 必要 | 不要 | マンションの管理組合や管理会社 |
| 建築設計図書・工事記録書 | 不要 | 任意 | 任意 | 建築会社や設計事務所 |
| 耐震診断報告書 | 任意 | 任意 | 不要 | 専門の評価機関や建築士 |
| アスベスト使用調査報告書 | 任意 | 任意 | 不要 | 専門の調査会社 |
上記のようなマンション売却で必要になる書類は、早めに用意しておくことをおすすめします。
書類によっては、取得までに数週間かかるものもあります。また、書類の内容が現況とそぐわず、修正が必要になることもあります。
注意点4】マンションのローン残債は売却時に完済が必要
マンションにローン残債がある場合も売り出しは可能ですが、引き渡し時には一括で完済をしておく必要があります。
ローン借入時は多くの場合で、マンションに抵当権(担保)を設定します。この抵当権が残っている状態で買主に引き渡すことは原則できません。
ローン残債がある場合は、査定価格と比較して、自己資金込みで本当に完済できそうかを確認する必要があります。
よく、ローン残債が時価(実勢価格)より大きい場合の不動産を売る方法として任意売却が挙げられますが、一般的にこれは金銭的な問題でローン返済不能に陥った際におこなわれる方法なので、単にローン残債が大きいだけでは実施できないことが多いです。
注意点5】仲介業者のせいで売却が失敗するリスクもある
仲介業者は売主にとっては、専門的なアドバイスをくれたり、販売活動や契約手続きを代行してくれたりする頼れる存在ですが、全ての仲介業者が信頼できる訳ではありません。
中には、全力で販売活動をおこなわない仲介業者や、販売活動を抑えて、自社の買い手と成約させようとする、いわゆる囲い込みをしようとする仲介業者もいます。
こうしたリスクは売主自身がチェックをした上で、場合によっては契約を解除して仲介業者を変更することも必要です。
【ケース別】マンション売却の注意点
住宅ローン残債があるマンションを売る際の注意点
住宅ローン残債があるマンションでも売却は可能ですが、引き渡す際に残債を一括完済して抵当権(担保)を取り外す必要があります。
マンション売買は一般的に売主と買主双方の合意に基づき成約価格が決まります。例えばローン残債が2,000万円、返済に使える自己資金が100万円であれば、マンションは1,900万円超で売らなければいけないので、融通が利きにくく売れ残りのリスクが増えます。
避けたいのは、成約や引き渡しまでのスケジュールを短く設定することです。売却のスケジュールが短いと、買主からの要求を早く呑んで契約を結ぶ必要が出てきて、買い叩かれる(成約価格が値下げされる)可能性が高くなります。
マンションを住み替える際の注意点
今住んでいるマンションを売って新居を購入する際は、売却と購入のスケジュール調整が重要になります。
売却と購入を全く同じタイミングで進めることができないので、まず売却をおこなう(売り先行)か、購入をおこなう(買い先行)かの2つの進め方に分かれます。
| 売り先行 | 買い先行 |
|---|---|
|
|
どちらの方法でも、最も重要なポイントは、新居購入にかかる費用をどう工面するかになるでしょう。
マンションを最初に売る「売り先行」であれば、売却で得た資金を新居購入の元手にすることが可能です。
物件購入前にかかる費用の融資を受けられる「つなぎ融資」というローンもありますが、こちらは通常の住宅ローンより金利が高めなので注意が必要です。
共有名義のマンションを売却する際の注意点
相続や、夫婦名義でマンションを購入した場合、複数人が1つのマンションの共同名義人になっていることがあります。
こうしたマンションを売却する方法は、主に下記の2種類があります。
- マンションの共有持分を売却する
- マンションそのものを売却する(共有名義人全員の同意が必要)
例えば相続人が4人いて、それぞれ25％ずつ共有持分を持っている場合、自分の持分を売却することが可能です。
ただし、共有名義人はマンションの増改築などの際に、持分割合に関わらず名義人全員の同意が必要だったりするので、第三者に持分を売却するのは現実的ではありません。
いずれの方法を選ぶにしても、共有名義人全員の意思確認はある程度必要になるでしょう。
マンション売却の流れ
マンションを売却する際の流れについて紹介していきます。
不動産は人生の中で何度も売買することはありません。
そのため全体の流れをしっかりと確認しておくことでスムーズに売却をすること可能になります。
- 相場を調べる
- 査定・業者選び
- 媒介契約
- 売却活動
- 売買契約
- 決済・引き渡し
- 確定申告
それぞれを詳しく見ていきましょう。
Step1】相場を調べる
マンションを売却する際は、査定に出す前に必ず相場の価格を確認しておきましょう。
利用する不動産会社によっては、相場価格とはるかに離れた安い金額で買取をしようとする業者もいます。
そのため、事前に相場の価格を調べておけば悪徳業者かどうかを判断することが出来ます。
また、事前に相場価格を調べて億ことでその後のプランをたてやすくなるなどのメリットもあります。
Step2】査定・業者選び
マンションの売却が成功するかどうかのカギを握っているのは、利用する不動産業者選びです。
不動産の査定には共通したルールがなくどのような物件にどのような値段をつけるかは、不動産業者によって異なります。
そのため、同じ物件でも別の不動産業者に査定を依頼すると100万円査定価格が違うなんてことも大いにありえます。
利用する不動産業者を選ぶ際は、不動産一括査定サイトなどを有効活用して、複数社を比較することが成功のポイントです。
| 順位 | サイト名 | 詳細 | 運営会社 | 登録会社数 | 同時依頼件数 | 対応地域 | 入力時間の目安 | 査定可能な種類 | 査定実績 | 利用満足度 | IR活動 営業利益 |
IR活動 株価 |
操作性 | サポートの充実度 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| おすすめ1位 （53点）  |
すまいValue | 詳細 | 合同6社 | 超大手6社 （4点） |
最大6社 （5点） |
全国※一部地域除く （5点） |
約1分 （5点） |
7種 （3点） |
101万人以上 （5点） |
95.5％ （5点） |
98,124百万円 （5点） |
157.28 円 （5点） |
使いやすい （５点） |
充実している （５点） |
| おすすめ2位 （53点）  |
HOME4U |
詳細 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング | 約２,500社 （5点） |
最大6社 （5点） |
全国 （5点） |
約1分 （5点） |
8種 （5点） |
査定数累計55万件以上 （5点） |
9割 （5点） |
58,302百万円 （5点） |
19.73円 （3点） |
使いやすい （５点） |
充実している （５点） |
| おすすめ3位 （43点）  |
SUUMO | 詳細 | 株式会社リクルートホールディングス | 約2,000社 （5点） |
最大10社 （5点） |
全国 （5点） |
約1分 （5点） |
3種 （1点） |
非公開 （1点） |
71.0% （3点） |
121,654百万円 （5点） |
62.04円 （3点） |
使いやすい （５点） |
充実している （５点） |
おすすめ4位（41点） |
TAQSIE(タクシエ) | 詳細 | 三菱地所リアルエステートサービス株式会社 | 82社 （1点） |
最大3社 （5点） |
北海道・宮城県・東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・愛知県・三重県・岐阜県・静岡県・大阪府・京都府・兵庫県・奈良県・滋賀県・広島県・福岡県 ※一部除外あり （5点） |
約1分 （5点） |
3種 （1点） |
成約実績100件以上 （5点） |
平均9.0点（10点満点） （3点） |
2,7860百万円 （5点） |
記載なし （1点） |
使いやすい （５点） |
充実している （５点） |
| おすすめ5位 （41点）  |
おうちクラベル | 詳細 | SREホールディングス株式会社 | 約1,500社 （3点） |
最大15社 （5点） |
全国 （5点） |
約1分 （5点） |
5種 （3点） |
非公開 （1点） |
記載なし （1点） |
2,212百万円 （5点） |
85.83円 （3点） |
使いやすい （５点） |
充実している （５点） |
Step3】媒介契約
不動産仲介業者を利用してマンションの売却を行う際は媒介契約を結ぶ必要があります。
| 契約の種類 | 契約の有効期間 | 売り手自身が買い手を見つけること | 依頼可能な業者数 | 仲介業者からの報告 ※規定されてい最低限の回数であり、実際の連絡回数は業者によって異なる |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 3ヶ月以内 | できない | 1社のみ | 1週間に1回、メールか文書で連絡 |
| 専任媒介契約 | 3ヶ月以内 | できる | 1社のみ | 2週間に1回、メールか文書で連絡 |
| 一般媒介契約 | 3ヶ月以内 | できる | 複数社と契約可能(契約数の上限なし) | なし |
媒介契約は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任契約の3種類の契約方法があります。
それぞれにメリット・デメリットがあるので自分の条件にマッチした方法で契約を結ぶようにしましょう。
ただし、不動産仲介業者を利用してのマンション売却は不動産買取よりも売却完了までに時間がかかってしまいます。
早くマンションを売却したい場合は、不動産仲介ではなく不動産買取を利用するようにしましょう。
Step4】売却活動
媒介契約を結んだら実際に売却活動を行う必要があります。
- レインズへの登録
- 広告作成
- 購入を希望する顧客への物件紹介
- 売主への連絡・説明
- 各種書類の取り寄せや作成 など
基本的には、不動産仲介業者がマンションの購入希望者を見つけてくれますが、購入希望者が内見を希望した場合は内見の対応をする必要があります。
すでに引っ越し済みであれば、不動産仲介業者に依頼することも出来ますが住みながらのマンション売却であれば防犯上の観点からも内見の対応をする必要があります。
内見は、土日祝日を希望する人が多いため、内検の対応で週末が終わってしまうというデメリットがあります。
Step5】売買契約
マンションを売却することが決定したら、マンションの売買契約を締結する必要があります。
売買契約書を結ぶ際は、売主・買主・不動産業者が一介に集まる必要があるのでスケジュールの調整は余裕を持って行うようにしましょう。
不動産仲介を利用している際は、このタイミングで手付金としてマンション売却額の１部を支払う必要があります。
このタイミングでは、買主からの入金は無いので自力で資金を準備しておく必要があります。
Step6】決済・引き渡し
契約書に記載のある金額の入金、マンションの引き渡しは同じタイミングで行われます。
マンションの引き渡し後に住む家を確保できていない場合は、引き渡し日までに次に入居できる家を準備しておくようにしましょう。
タイミングがずれてしまうと住む場所がなくなってしまうので、スケジュール調整がとても大切です。
Step7】確定申告
マンションの売却を行った翌年は確定申告を行う必要があります。
売却した結果損失が出ている場合でも、確定申告で損益通算を行うことで、支払う税金を少なくすることが出来るので、必ず行うようにしましょう。
確定申告は、売却した年の良く2月中旬～３月中旬までが対象となっています。
期日の後半になると混雑するため早め早めの対応がおすすめです。
マンション売却にかかる費用・税金
マンション売却にかかる費用・税金について紹介していきます。
主に発生する費用・税金は下記の5つです。
- 不動産仲介手数料
- 繰り上げ返済手数料
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
それぞれを詳しく見ていきましょう。
不動産仲介手数料
不動産仲介業者を利用してマンションを売却する場合は、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
| 取引額(不動産の売買価格) | 仲介手数料(法定の上限額) |
|---|---|
| 200万円以下 | (売買価格（税抜き）× 5.0％) ＋ 消費税（10%） |
| 200万円超400万円以下 | (売却額（税抜き）× 4.0％＋2万円) ＋ 消費税（10%） |
| 400万円超 | (売却額（税抜き）× 3.0％ ＋ 6万円) ＋ 消費税（10%） |
利用する不動産会社によって仲介手数料の金額は異なりますが、仲介手数料の相場は売却価格の3％＋6万円＋税金です。
例えば、売却価格が500万円の物件であれば500万円×3％＋6万円で21万円に税金を合わせた金額を仲介手数料費用として支払う必要があります。
仲介手数料は、売買契約を結んだタイミングで支払う必要があるので自己資金で準備をしておくようにしましょう。
繰り上げ返済手数料
住宅ローンを利用して不動産を購入している場合は、マンションを売却する前にローンの返済を行って抵当権を外しておく必要があります。
| 金融機関 | 一括返済手数料 |
|---|---|
| ARUHI | 0円 |
| イオン銀行 | 54,000円 |
| auじぶん銀行 | 32,400円 |
| 新生銀行 | 0円 |
| 住信SBIネット銀行 | 32,400円 |
| ソニー銀行 | 0円 |
| 楽天銀行 | 0円 |
| みずほ銀行 | 32,400円 |
| 三井住友銀行 | 5,400円 |
| 三菱UFJ銀行 | 10,800円 |
| りそな銀行 | 10,800円 |
| 三菱UFJ信託銀行 | 32,400円 |
| 優良住宅ローン | 0円 |
| カブドットコム証券 | 10,800円 |
利用する金融機関によって一括返済の手数料は異なります。
印紙税
売買契約書を締結する際に支払う必要がある税金です。
収入印紙売買契約書に印紙として貼り付けることで納税となります。
物件の価格によって貼り付ける印紙の金額が異なります。
| 不動産売却代金 | 印紙税額 |
|---|---|
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
登録免許税
マンションを売却する際は、所有権移転登記・住所変更登記・抵当権抹消登記の3種類の登記の変更が必要です。
この登記にかかる費用の事を抹消登記費用と呼びます。
登記の変更をする際は、各人がやるのではなく司法書士に依頼するケースが多いです。
その場合は、さらに別に依頼料が発生します。
譲渡所得税
マンションを売却した結果利益が生まれた場合は、利益に対して税金が課税されます。
税率は、マンションの所有期間によって2つに分かれます。
短期の売買では税率が高く、長期間所有していれば税率が優遇されます。
| 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 | |
|---|---|---|
| 所得税 | 30％ | 15％ |
| 住民税 | 15％ | 5％ |
マンション売却に関するよくある質問
ここでは、マンション売却時における注意点で知っておきたいことや解決しておきたい疑問について解説します。
マンション売却を行って売却損を被ったらどうすればいい？
マンション売却が、必ず成功するという保障はなく、実績が高い会社に依頼しても売却損を被る可能性はあります。
しかし、日本の税法では一定の条件を満たす売却損は、所得控除の対象となる場合があります。
具体的には、売却損を計上した年の他の所得と相殺できるだけでなく、翌年以降3年間にわたり、所得控除を行うことが可能です。
ただし、これは所得税法上の特例で、通常の手続きには税務署への所得税確定申告が必要となります。
また、条件を満たさない場合、控除は認められませんので、税法や売却損の計算方法等については専門的な助言を求めましょう。
マンション売却で利益が出た時に控除を利用できる？
- そのマンションが5年以上自己の住宅であったこと
- そのマンション売却の際に新たに住宅を取得したこと
- 新たに取得した住宅で自己または配偶者が住むこと
特別控除を利用する際には、確定申告の際に売却に関する所得計算書や、新たに購入した住宅の契約書などの書類が必要です。
特別控除の適用は複雑であり、また条件を満たさないと適用できませんので、専門家の意見を仰ぎましょう。
不動産売却の確定申告は必要？申告の流れ・必要書類の書き方を完全ガイド【決定版】
マンションを売却する時期によってどれくらいの差が出る？
一般的に、不動産市場は経済全体の状況、金利、地域の開発状況などによって影響を受けます。
経済が好調な時期や金利が低い時期は、不動産価格が上昇しやすく、売却益を大きくすることが期待できます。
逆に、不況や金利上昇時には不動産価格が下落する可能性があります。
また、売却前にリフォームなどで物件の価値を高めることで、売却益を増やすことも可能です。
適切な時期を見極めるためには、市場動向を理解し、専門家のアドバイスを仰ぐのも1つの手です。
マンション売却を行うときはどれくらい時間がかかる？
売却を急ぐと、適正な価格を得られない可能性があり、売却希望価格を設定し、その価格で売却できるよう計画を立てることが重要です。
また、マンションの価値評価、マンションを広告する、契約までの交渉、ローンの清算など、売却には多くの手続きが必要です。
これらを全て一人で行うのは大変なため、不動産業者や専門家に依頼しましょう。
マンション売却後に確定申告は必要？
例えば、売却額が1,000万円を超える場合や、売却損を計上し、その損失を他の所得と相殺したい場合などです。
しかし、このような事例は複雑であり、また税法は時期や個々の状況によって変動しますので、確定申告の必要性やその手続きについては、税務の専門家に相談しましょう。
マンション売却は事前に注意点を把握しておこう
ここまで、マンション売却の注意点を紹介してきましたが、いかがでしょうか。
売却の準備段階から、引き渡しの翌年まで、注意すべき点がたくさんあることが分かりますよね。
マンションは気軽に売れるものではないので、ある程度の覚悟が必要です。
ただ、このページで挙げた注意点だけ抑えれば大きな失敗はないので、ゆっくり慎重に手続きを進めていけば心配はありません。
マンション売却は上手くいくことばかりではありません。ストレスを溜め込まず、柔軟に対応していきましょう。
