マンション査定の注意点とは？失敗しないために知っておきたいチェックポイント9選

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マンションを売却する際は、まず不動産会社に査定を依頼して見積もり価格を確認してもらいます。

不動産会社による査定はあくまで無料の見積もりではありますが、マンション売却を成功させるためには査定の依頼先をどう選ぶか、査定結果の確認をどのようにするかなどが重要なポイントになってきます。

今回は、マンションの査定を依頼するにあたり、注意しなければいけないポイントを紹介していきます。

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マンション査定の注意点【9選】

注意点1】不動産会社選びでは査定価格が最重視される

前提として、マンションの査定価格はあくまで見積もりなので、査定と異なる金額で売り出すことも可能です。

1. 不動産会社によって査定がおこなわれる(査定価格の提案)
2. 売主が最終的に売り出し価格を決定(または不動産会社の提案を承認)する
3. 買主と合意した成約価格を決定する

また、そもそもマンションの売却価格(成約価格)は買主との合意によって決まるため、査定額通りに売れるとは限りません。

それでも査定価格が不動産会社選びで重要な理由は、査定価格＝その会社が仲介した場合に付くと考えられる金額だからです。

同じマンションに対する査定額がA社は5,000万円でB社は4,000万円だった場合、A社の方が、高く売れるノウハウやビジョンを持っている可能性が高いということになります。

この場合、A社に依頼をした方が、たとえ査定価格通りに売れなかったとしても売却が成功する可能性は高いと考えられます。

注意点2】整理整頓・不要品処分などは査定価格に原則影響しない

マンションの査定(査定額)の定義を改めて整理すると、大きな外的要因がなく、予想した期限の中で売買が成立すると仮定した時に、通常の仲介業務をおこなってマンションが売却できる金額を予想したものです。

不要品の処分などは引き渡し時に当然おこなわれるものなので、査定時に家財道具が置きっぱなしの状況だったとしても、査定価格には原則影響しません。

価格への影響を気にして「査定の前に部屋を空にした方が良いのか」と悩む方がいますが、査定への影響は薄い上、実際に売れるまでどれくらいの期間がかかるか分からない、もっと言えば売り出せば買い手が必ず付くという訳でもないので、その間の生活に困ってしまう可能性があります。

ただし、不要な家財道具を整理することで第一印象がアップして成約率が上がるという効果も確かにあるので、ここは仲介業者と相談しながら内覧前に準備を進めましょう。

注意点3】取り外し可能な設備は査定額に原則影響しない

取り外し可能なエアコンなどは、家財道具も含めて、引き渡し時に全て売主が新居などに運ぶか、処分する必要があります。

そのため、設備や家財道具が高価だったとしても、査定額には原則影響しません。

一方で、床暖房機能などマンションに付帯している機能は、査定結果に上乗せされることが多いです。

また、前述のエアコンなども、買主との話し合い次第では有償で買い取ってもらうことが可能です。

注意点4】査定価格は複数社に依頼して比較する

査定は、必ず複数社に依頼をした上で結果を比較するのがおすすめです。

中古マンションの売却の場合、「マンションを4,000万円で売りたいと思っていたら、最初に査定した会社が4,000万円で査定してくれたから契約した」というやり方は得策ではありません。

他の会社に依頼をしたら、4,250万円、4,500万円…といった査定価格が算出される可能性もあります。マンション売買は大きな金額が動くので、1割程度の違いでも数百万円の利益になります。

不動産会社の査定価格を比較する場合は、不動産一括査定サイトを活用するとスムーズです。

注意点5】査定価格を参照する前に売却相場を確認しておく

マンションを査定に出す前に、下記のサイト・データベースを活用して、おおよその価格(売却相場)をイメージしておくのがおすすめです。

不動産ポータルサイト(SUUMOなど)	エリアや築年数などで絞り込めば、おおよその売り出し価格がわかる
不動産情報ライブラリ	直近5年間の全国の不動産取引をチェックできる
レインズ・マーケット・インフォメーション	マンションと戸建ての成約価格が検索できる
東京カンテイ 価格天気図	中古マンションを売りたい場合の参考になる
国土交通省の地価公示	価値の基準になる「地価公示」から相場観を把握できる
路線価図・評価倍率表	道路と接している土地の価格から相場を逆算できる

不動産会社に査定を依頼すれば現在の時価はおよそ分かりますが、その査定価格が実際に相場に合っているかどうかを見極めるには、売主自身の知識が必要です。

不動産会社の査定額が相場より低いと契約して損をしてしまいますし、逆に査定額が高すぎると売れ残りの可能性が高まります。

注意点6】査定依頼時にマンションの現況を整理しておく

皆さんの中には案外、査定を依頼したいマンションの詳しい内容を知らない方も多いと思います。

マンションの査定を依頼する際に、そのマンションの基本的な情報を整理しておきましょう。

情報を整理することで査定依頼がしやすくなる他、複数の不動産会社に同じ情報を共有できるので、査定価格が比較しやすくなります。

マンションの現況を確認する場合、まずは登記簿謄本(登記事項証明書)を確認することをおすすめします。

また、可能であればマンションの購入時の契約書やパンフレットがあると、詳細の把握に役立ちます。

注意点7】住宅ローン残債と査定価格を比較する

マンションに住宅ローン残債がある場合は、銀行に確認して現在の残高がいくらになるか確認をする必要があります。

住宅ローンが残っている場合は、マンションを引き渡す前に一括返済をおこない、抵当権(担保)を解除する必要があります。

例えば、住宅ローン残高が2,000万円で、マンションの査定価格が2,000万円となると、マンションの売却代金はほぼ全て、ローン返済に充てる必要があります。

また、ローン残高を査定価格が下回る状態でもマンションを売りたい場合は、自己資金から追加の返済資金を捻出できるか確認する必要があります。

マンションを売却してもローンが返済できそうにない場合、任意売却という方法をとることがあります。これは、仲介業者(任意売却業者)が金融機関(債権者)へ売却の許可やローン残高の減額許可などを貰った上で、通常の方法通りに売却する方法です。

ただ、この方法は金融機関からの許可を得ないと売却できないため、注意が必要です。

注意点8】査定時に売却理由や売却の条件も伝える

マンションの査定を依頼する際は、なぜ売却をしたいのかや、どんな条件であれば売却できるかも伝えておいた方が良いです。

上記のような内容を伝えておくことで、売主側の本気度を伝えることができますし、査定業者側でも提案する条件などが変わってくる可能性があります。

ただ、査定を依頼する方の中には今すぐ売却したい方もいれば、売却の予定はないが取りあえず査定価格を調べておきたいという方もいます。とりあえず査定価格を知りたいという需要の場合、依頼した不動産会社がきちんと対応してくれないケースもありますが、嘘をついて依頼する必要はありません。

注意点9】査定の依頼先は今後契約することも見越して選ぶ

マンションの査定自体は多くの不動産会社が対応していますが、売却を今後検討している場合は、将来的に査定を依頼した不動産会社と契約することも見越して依頼先を選ぶことをおすすめします。

査定価格は不動産会社ごとに異なる可能性があるため、適当な不動産会社に依頼をしてもあまり意味がありません。結果的に、個人情報を送った上で契約を断らなければいけないので、手間が増えてしまいます。

マンション査定の前後で特に初心者が注意すべきこと

査定依頼後の連絡は必ずしも営業電話とは限らない

不動産一括査定サイトや不動産会社の公式HPから査定の申込を行った後、記入していた電話番号に折り返しの連絡が来ることがあります。

「ネットで気軽に査定を依頼したら電話が止まらなくなった」という口コミも多く、電話がかかってきた時に「営業電話なのではないか」と不安に思い、電話を取らない方も少なくありません。

ただ、この連絡は営業電話である訳では必ずしもありません。よくあるのが「Web申込画面の項目だけではしっかりした査定依頼が出来ないので、追加項目をヒアリングする」というケースです。

不動産会社としても売却意思やマンションのより詳細な情報をヒアリングする必要があるかもしれないので、査定を進めたいのであればこの辺は共有しておきましょう。

不動産会社に対して高圧的な態度をとるのはNG

査定を依頼する不動産会社に対して高圧的なコミュニケーションをする依頼者もいますが、将来的に仲介売却を依頼する可能性を考えると、関係がこじれるのはリスクがあります。

仲介売却は「仲介業者に丸投げしたら全て上手く進めてくれる」というものではなく、販売活動中も所有者と仲介業者の間で頻繁なコミュニケーションをとる必要があります。

仲介業者と疎遠になってしまうと、マンション売却の結果自体に悪影響を及ぼす可能性もあります。

不動産査定書は価格部分以外も細かくチェックする

査定結果は下記のように不動産査定書の形式で届きます。

不動産査定書に記載されている内容は、主に査定対象物件の現況と、物件の相対的な評価、物件の査定価格と計算の流れの大きく3ブロックに分かれます。

このうち査定価格だけでなく、物件の概要は現況と相違ないか、物件の評価に違和感がないかなどを詳しくチェックすることをおすすめします。

特に依頼者とのギャップが出やすいのが物件の評点です。評点とは立地、アクセス、生活のしやすさといった各項目に対して相対的に優れているか劣っているかをポイント形式で評価しているものです。

例えば、見晴らしのよさという項目があったとして、持ち主自身はプラス評価だと思っていたが、逆にマイナス評価だった…というようなこともあり得ます。

不動産査定書は専門用語が用いられている部分もありますが、基本的には不動産の初心者でも理解できる内容となっています。上記のような違和感があれば、遠慮せずに根拠を質問しましょう。

マンション査定の注意点をしっかりチェックしよう

査定に出すのは、ただ単純に見積もりを出すだけではありません。

マンション売却は査定から契約という流れを取るので、査定を依頼するのは契約手前の手続きと取られる可能性もあるのです。

適当に査定を依頼しただけなのに、営業マンに押されて無理やり契約し、結果的に売却失敗…ということもあり得るので、十分注意しましょう。

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