離婚時は家の査定が必要？財産分与で査定に出すタイミングと依頼先・注意点を詳しく解説

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離婚したら財産分与や新生活の準備など、様々な作業が必要になってきます。中でも財産分与は、結婚中に購入・保有した財産を分割する重要な手続きです。

住まいは双方にとって最も高額な資産になることが多いので、どう処理をするかが非常に重要です。

離婚をした際はまず家を査定し、現在の価値がいくらか確かめることが大切です。

財産分与とは、離婚をした者の一方が他社に対して財産の分与を請求することができる制度です。財産分与は、夫婦が共同生活を送る中で形成した財産の康平な配分・離婚後の生活保障・離婚の原因を作ったことへの霜害賠償の性質があると解されていると定められています(出典：法務省HP）

住まいも財産分与の対象ですが、売却をした上で現金を分割する、片方が住まいに住み続けた上でもう片方が現金を得るなど様々な方法があり、どの方法にするか選ぶ上でも現在の価値を知っておく必要があります。

ここからは、離婚時に家の査定をすべき理由と注意点を徹底解説していきます。

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離婚をしたら家の査定が必要になる理由

離婚をしたら、夫婦で曖昧に利用していた財産の所在を明確にする必要があります。

分割するためには今の価値を知る必要がありますから、家の査定は非常に重要となるのです。

回答	回答数(人)	％
対象になり、あなたが取得した	69	9.9
対象になり、相手が取得した	55	7.9
対象になり、売却して現金にしてから分与した	24	3.4
対象にならなかった	552	78.9

上記データにあるように、住まいが財産分与の対象となったケースでは、自分が所有するのか、相手が所有するのか、売却してから分与するかの選択があり、各自で適切な選択だと思うやり方を選んでいることが分かります。

このような決断を後悔なくおこなうためにも、家の価値を事前に知る必要があります。

ここからは、家査定が必要な理由をケース別に紹介します。

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理由1】財産分与で分割する必要がある

夫婦であった時の住まいなどが共同財産と見なされる場合は離婚時に財産分与をして、財産を清算します。

結婚中にそれぞれが使っていた家具などはそのまま個人の持ち物になりますが、家の場合はそのままの状態だと分割することができません。

そのため、一旦査定をした上で、それを基準に売却価格を分割するか、片方に贈与した後に賠償金を支払うといった対応が必要になります。

また、一般的に財産分与の割合は夫婦で50:50の割合で分割するのがセオリーだと言われていますが、実際は財産の状況などを見て柔軟に対応するケースも多いです。

回答	回答数(人)	％
夫婦の全財産について一定の割合で分けた（２分の１に分けた）	29	15.1
夫婦の全財産について一定の割合で分けた（その他の割合で分けた）	29	15.1
割合は意識せずに双方が必要な財産を取り合った	46	24.0
割合も必要性も意識せずに主に相手の意見にしたがって決めた	36	18.8
割合も必要性も意識せずに主に自分の意見にしたがって決めた	32	16.7
その他	20	10.4

財産の分与方法も財産の大きさなどによって異なるため、どのような分け方が適切か判断するためにも家の査定はしておくべきです。

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理由2】家を売却するためには査定が必須

離婚後も家に片方が住み続けるケースが多いですが、悪い思い出があって住みたくなかったり、それぞれが新生活を送りたいと思ったりしている場合は、売却をして代金を分割するようになります。

家を売却する際はまず不動産会社に査定を依頼したのち、価格に納得すれば媒介契約を結び、仲介売却を依頼するようになります。

離婚時に早めの家査定が必要なケース

家の査定は離婚時にとりあえず実施しておく必要があります。

特に、以下のケースでは早めに査定手続きを進めることをおすすめします。

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家が夫婦の共同名義になっているケース

家の名義が夫婦共同になっている場合は、遅かれ早かれ財産分与か売却が必要になってきます。

共同名義である以上、片方の独断で売却を進めるようなことはできません。住まいや土地が夫婦共有になっている場合は、必ず双方(共有名義人全員)の同意が必要となります。

共同物件の処分については名義人同士で話を進める必要がありますが、離婚前後は感情の乖離がどんどん進んでいき、冷静な話し合いができなくなります。

関係性の亀裂が深まってしまった段階だと、弁護士を通じての話し合いなども必要になり、より時間や労力を使う結果になってしまいます。

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どちらか一方が家に住み続けるケース

子供を転校させたくない場合などの理由で、親権を持つ方が家に住み続けて、もう片方が家を出るというパターンもあります。

この場合、片方は家を単独所有することで100%の資産価値を受け取り、残りの50％分の財産を多く分与することで調整をします。(50%ずつ分割する場合)

家を売却して代金を分割するケース

どちらも家に住み続けない場合は、家を売却した上で売却代金を分割するのが一般的です。

家などの不動産は物理的に分割するのが難しいため、現金化して分割をすることで、後々のトラブルを防ぐことができます。

夫婦で暮らしていた住まいを売却してしまうことで、精神的にもリセットされて新生活をスタートできるという利点もあります。

離婚時に家を査定したい時の依頼先

離婚時に家を査定に出す方法は、有料と無料の2種類があります。2つの査定は目的が異なるので、注意して選ぶ必要があります。

依頼先1】不動産会社

仲介売買事業をおこなっている不動産会社は、ほぼ全社が無料での不動産査定を提供しています。

不動産会社が実施する査定は、その業者が仲介して売却した場合の見積もり価格となります。

不動産には様々な評価額がありますが、売却をしたい時は不動産会社に見積もりを依頼するのが、最も適したやり方になります。

ただし、この方法はあくまで不動産会社各社による見積もりであり、正式な評価額ではない点には注意が必要です。

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依頼先2】不動産鑑定士

不動産鑑定士による鑑定は、国による地価の調査などと同じ方法で鑑定評価が算出されるものであり、公的な不動産価値を算出する際におこなわれます。

不動産鑑定士に依頼をした場合、鑑定評価書という書類にまとめて結果を共有してもらえます。

公的な書類などに現在の不動産の資産価値を記載する場合は、不動産鑑定士への依頼が必要となります。

ただし、不動産会社による無料の不動産査定と異なり、一般的なサイズの戸建て住宅であれば平均20万～30万円の費用が必要となります。

離婚時の家査定は不動産会社に依頼すべき？鑑定士に依頼すべき？

離婚時の家査定は、不動産会社に依頼するパターンと不動産鑑定士に依頼するパターンがあります。

一般的に不動産会社による無料査定は法的な証明力が鑑定と比べて低いですが、双方が合意している場合は無料査定の金額を現在の物件価値と定めても問題ありません。

権利関係が複雑な場合や法的な問題が絡んでいる場合は、基本的には不動産鑑定を実施します。

離婚したら家は売るべき？住み続けるべき？

離婚後に家を売るメリット・デメリット

家を売ることでまとまった金額を得ることができ、かつ今後の維持管理の手間を無くすことができます。

また、離婚前に共に暮らしていた家を売ってしまうことで、お互いにスッキリした気持ちで新生活を迎えられやすくなります。

一方で、建築時のコストや手間を考えると、売るのはやはり勿体ないと思う方も多いです。また、親権を持つ側が子どもの為を思い、生活環境を変えないために家に住み続けるパターンもあります。

離婚後に片方が住み続けるメリット・デメリット

一方で子供がいる場合など、現実的に考えて家を残しておくというケースも多くあります。

換金した時の価値で考えれば、築浅の頃に売却してしまった方が高値になります。また、物件を残しておくことで財産分与のトラブルが発生しやすくなるという点にも注意が必要です。

とはいえ、手間とコストをかけて建てた家に、単純な資産価値を超えた価値を見出す方も少なくありません。家をどうするかは、結局のところ当事者同士の判断となるでしょう。

離婚時に家の査定を依頼する際の注意点

離婚をする際に家を査定に出す時は、注意しなければいけないポイントが多々あります。

そもそも査定とは何なのか、査定額とは何なのかを十分理解する必要があります。

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注意点1】家の査定依頼先をどこにするか注意する

前述の通り、離婚時の家査定には、無料で依頼できる不動産会社による査定と、不動産鑑定士による有料の鑑定(鑑定評価)があります。

鑑定評価はより公的な不動産価格になるので、双方で主張する価格の食い違いがある場合や裁判沙汰になっているような場合は、鑑定評価をもってトラブルを解決させるのが一般的です。

一方で、財産分与時には鑑定評価が必須という訳ではありません。

無料の不動産査定をベースとする価格だとしても、双方が納得できればその金額で財産分与をすることがあります。

注意点2】売却時には名義人双方の同意が必要

家の購入費を夫婦間で半分ずつ出し合った場合など、共同の名義になっている家を処分する際は双方の同意が必要となります。

名義上はどちらも所有者になるので、持ち主の許可なく勝手に売ることは許されないという訳です。

離婚後は連絡がとりにくくなり、処分に関する話し合いが進まなくなる可能性もあるので、出来るだけ早く家の処分について議論しておくことをおすすめします。

注意点3】査定額=成約価格ではない

家の無料査定はあくまで不動産会社の私見なので、実際の成約価格と100%イコールになる訳ではないということを肝に銘じておかなければいけません。

	中古マンション-成約m²単価(万円)	中古マンション-新規登録m²単価(万円)
2021年4～6月	59.04	63.55
2021年7～9月	60.78	65.49
2021年10～12月	61.73	67.76
2022年1～3月	64.06	70.88
2022年4～6月	67.14	71.08
2022年7～9月	68.38	72.54
2022年10～12月	69.67	72.94
2023年1～3月	69.02	73.56
2023年4～6月	71.15	72.83
2023年7～9月	72.69	72.07
2023年10～12月	74.78	72.95
2024年1～3月	75.78	73.99
2024年4～6月	77.50	74.35

不動産会社の算出した査定額をもとに、売主の希望も含めて売り出し価格を設定しますが、売れ残りや買主との値下げ交渉により、売却価格は上がるよりも下がることのほうがずっと多いです。

実際、査定額より実際の売却価格のほうが低かった人の割合は全体の約3割もいます。

査定の段階でいろいろ先まで決めてしまうと、あとで計画が狂う可能性もあるので注意しましょう。

注意点4】共同で住んでいた家がすべて財産分与の対象ではない

結婚後に取得した家は財産分与の対象になるので、早めに査定に出しておくことをおすすめします。

ただ一方で、結婚前に購入した家に住んでいた場合は財産分与の対象にはなりません。

その他、結婚後に取得した家でも以下のようなケースの場合は、財産分与の対象となりません。

こちらの条件にあてまはる家は、必ずしも査定を依頼する必要はありません。

離婚時に家を財産分与する手順

離婚時に家を財産分与する際の手順としては、次の流れになります。

1. 名義人を調べる
2. 住宅ローンの残債を確認する
3. 不動産会社に査定依頼する
4. 特有財産の有無をチェックする
5. 夫婦で話し合う

離婚時に家を売却する場合、不動産会社や不動産鑑定士に査定してもらう必要があります。

査定してもらうまでの流れを理解しておき、スムーズに対応できるようにしておきましょう。

以下にそれぞれのステップごとに解説します。

Step1】名義人を調べる

不動産の査定をしてもらう前に、まず法務局で「不動産登記簿謄本」を取得して家が誰の名義か確認しましょう。

不動産登記簿謄本はネットで請求すれば480円で取得可能です。

不動産登記簿謄本の中の乙区に掲載されている、「抵当権」が設定されているかどうかもチェックしておくと良いです。

抵当権は金融機関から住宅ローンの借入を申し込む際、返済が滞ってしまった場合に金融機関が不動産を差し押さえできる権利です。

抵当権がある限り家を売却することができないので、設定されている場合には抵当権抹消手続きをする必要もあります。

Step2】住宅ローンの残債を確認する

抵当権を抹消する必要がある場合は、住宅ローンの残債も確認しておきましょう。

抵当権は住宅ローンが完済されなければ抹消できないので、住宅ローンの残債が返済しきれるかどうかも重要なポイントです。

残債をはっきりさせておくことで、査定結果でローンを完済できるかどうかがわかります。

夫婦間でどのようにするか具体的な話し合いができるようになるので、チェックしておきましょう。

また、家の名義人と住宅ローンの契約者が異なるケースもあります。

残債額だけではなく、契約者や連帯保証人の欄も確認しておきましょう。

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Step3】不動産会社に査定依頼する

ローン残債と家の名義がチェックできれば、不動産会社に査定依頼をしましょう。

離婚に伴う査定は不動産会社による無料査定と、不動産鑑定士による有料の不動産鑑定の2種類があります。

法的な手続きに利用するのが不動産鑑定士ですが、合意が得られれば無料査定の結果を基準として財産分与をおこなっても問題はありません。

不動産査定をしてもらう際は、複数の会社に依頼して査定額を提示してもらいましょう。

不動産会社によって査定基準が異なるので、ある会社で安値だったとしても、他の会社に査定してもらうと高額で売れる可能性もあります。

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Step4】特有財産の有無をチェックする

査定結果を受けた後は、特有財産がないかをチェックしましょう。

特有財産とは、夫婦の協力以外で手に入れている次のような財産のことを指します。

住んでいる家が特有財産である場合は、財産分与の対象としないケースがあります。

第七百六十二条　夫婦の一方が婚姻前から有する財産及び婚姻中自己の名で得た財産は、その特有財産（夫婦の一方が単独で有する財産をいう。）とする。
２　夫婦のいずれに属するか明らかでない財産は、その共有に属するものと推定する。

引用：民法 | e-Gov 法令検索

民法第762条第2項にもあるように、特有財産は夫婦いずれか(または夫婦以外)に属することが明確であるものを指し、そうでないものは共有財産と見なされます。

つまり、特有財産はどちらかに属することを明示する必要がありますが、銀行預金のように証明が難しいもの、根拠が残っていないものもあるためトラブルになりやすいです。

住まいを特有財産と証明する場合は、取得当時の売買契約書などが最低限必要になります。

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Step5】夫婦で話し合う

家の名義や住宅ローンの残債などの情報が集まって、査定結果も出ればそれらの情報をもとに夫婦で話し合いましょう。

話し合う内容としては、主に次の通りです。

• 住み続けるかどうか
• 売却方法
• 住宅ローン残債の取り扱い
• 手数料や税金の負担

財産分与の話し合いは不動産以外でもかかりやすいです。

第三者を据えて、お互いが冷静に話し合いできる環境を作ることをおすすめします。

また、決めたことは必ず書面に書き留めていきましょう。

家を売らず離婚時の財産分与をおこなうケース

家の売却価格が3,000万円の場合、財産分で夫婦に1,500万円ずつ分けることができます。

ただ、財産分与をする上で、必ずしも家を売却する必要がありません。

財産分与は売却価格を均等に分割する方法の他にも、片方が家(≒売却価格100％)を受け取り、もう片方に査定額の50％を支払うという方法があります。

家を受け取る側が50％を支払うので、100％-50％＝50％、もう片方は＋50％となるので、結果的に平等な財産分与が成り立っていると言えます。

ローンが残っている場合は残債と支払者の確認が必要

上記のケースは住宅ローンがないケースですが、残債がある場合は計算が面倒になります。

その中でも分かりやすいのが、家を売却してローンを完済するケースです。

例えばローン残債が1,800万円、家の売却価格が2,000万円の場合は、完済した後に手残りを100万円ずつ分与する形となります。

一方、家もローンもそのままですが、所有権を持つ側が返済義務の100％を負う場合は、片方が査定額からのローン差引分÷2の金額をもらうことになります。

例えばローン残債が1,800万円、家の査定額が2,000万円の場合、片方が家をまるごと貰ったとしても利益で見ると2,000万円－1,800万円＝200万円にしかなりません。

そのため、ローン付きの家を所有する側は、片方に査定額とローン残債の差引分である200万円の50％、つまり100万円を分与する必要があります。

ただ、この方法はもう片方が連帯保証人などになっていると話が変わってくるので、どんなケースでもこの方法をとることがおすすめという訳ではありません。

子供がいる場合の離婚時の家の財産分与

離婚で不動産の財産分与をする場合、基本的には元妻・元夫で半分ずつ分与する仕組みになります。

しかし、どちらか一方が親権を取るケースも少なくありませんから、人数は1：1ではなく1：複数人になりがちです。

親権を持つ側からすれば、「子どもを育てない人と同じ金額しか貰えないなんて納得いかない！」と思う方もいることでしょう。

この時も50％ずつ財産分与をするのが正解なのでしょうか？

片方の親が子供を引き取る場合も財産分与は50％ずつ

片方の親が子供を引き取る場合、養育費の支払いなどを取り決める必要はあります。

ただ、家を財産分与する場合はどんな条件であれ、2分の1ずつ分与するのが原則です。

なぜかというと、財産分与はその財産が共同で利用されていたことを受けて離婚時に分割するので、その根拠は離婚前にあります。

そのため、離婚後にどちらが子供の養育を担当するかというのは、財産分与で考慮されないのです。

夫婦の合意があれば半分ずつ財産分与しなくても良い

基本的には50％ずつ分けるのが財産分与ですが、当事者間で合意があれば、50％以外で分割することも可能です。

50％以外で財産分与する方法については、詳しく後述します。

家の財産分与は2つのパターンがある

夫婦間で50％ずつ財産分与をする方法は、正式には清算的財産分与という名称です。

それ以外にも、離婚時には以下2種類の財産分与の方法が存在します。

• 扶養的財産分与
• 慰謝料的財産分与

それぞれの内容を見ていきましょう。

扶養的財産分与│不利な方の取り分を増やす方法

急な離婚の場合、安定収入を得ている方は新生活への不安はそれほどないでしょうが、高齢・病気で就業できない方、育休期間の方は収入が得られません。

この場合、不利な方の分け前が多くなるように財産分与をするのが、扶養的財産分与です。

ここで注意して欲しいのが、取り分の調整はあくまで2者間の状態を見て決めるということです。

• 扶養的財産分与が認められる理由：片方が高齢・病気・育休で就業が難しいケース
• 扶養的財産分与が認めらない理由：子供の養育権を持つほうが生活費はかかるので、配分を多めにして欲しい

子供にかかる分を多めに分与して欲しいというのは、厳密に言うと2人の問題ではなく2人＋αの問題なので、養育費によって解決します。

しかし、上記にあるように、子供がいることで仕事が出来ないという理由であれば、扶養的財産分与が認められます。

慰謝料的財産分与│片方の過失で離婚した際に適用される

片方の不倫、DVなどが理由で離婚をする場合、原因を作った側の取り分が少なくなるように分担されるのが慰謝料的財産分与です。

慰謝料の支払いと財産分与は基本的に別ですが、家なども含めて配分をする場合はこの方法が用いられることも多いです。

離婚時の家査定で良くある質問

離婚時の家査定は、他の問題も影響するので一筋縄ではいきません。

また、状況によって色々な悩みがあり、どこに相談すれば良いのか分からないケースも多々あります。

ここからは、離婚時の家査定で良く聞かれる質問にプロが回答していきます。

離婚時に家の売却査定を検討している方の中には「ローンの支払いが面倒なので、慰謝料はいらないから相手が全部払うようにしてほしい」という方もいます。

ただ、この場合は慰謝料は慰謝料、財産分与は財産分与というように個別で判断されます。

両者を混ぜ合わせて勘定することは原則できないので注意しましょう。

仮に夫婦で50%ずつの持分の家を売却する場合は、その利益や費用は50%ずつ分けられます。

不動産売却の費用・手数料を一覧で紹介！諸費用の金額相場・計算方法

家の査定には机上査定と訪問査定がありますが、机上査定の場合は依頼した不動産会社が依頼者に見積もり価格を提案するだけなので、見積もり書の郵送をやめてもらうようお願いするなどの対応で、バレるリスクは大きく軽減されるかと思います。

それでも査定依頼を拒否しようとする場合は、匿名査定サービスの利用が有効です。

これらは個人情報の漏洩リスクなく査定額を得られますが、実際の売却には所有者の同意が必須であることを念頭に置く必要があります。

住宅ローン残債がある状態で家を売却する際、売却代金でまず残債を完済し、抵当権を解除した後に物件を引き渡す必要があります。

売却代金が残債をカバーできない場合、自己資金を追加して完済することが求められます。

任意売却では、担当業者が金融機関(債権者)にローン残額の交渉をおこない、その上で売却をおこないます。

ただし、場合によっては所有者か、その代理人からの査定依頼でなければ、机上査定にも対応しない業者がいるので注意が必要です。

担当者が訪問してしっかり調査をおこなう(訪問査定)場合は、居住者の許可が必要になります。

離婚時はまず家の査定価格の把握をしよう

離婚をした時は直近で対処しないといけないことが様々ありますが、そのうちの一つに家の査定が挙げられます。

前述の通り、2人の共有財産であり最高額の資産でもある家の処分をどうするかは、離婚後に気持ちよく新生活を送る上でも非常に重要な作業となります。

そのためにも、まずは今の価値を把握することから始めていきましょう。

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物件タイプは？ 分譲マンション 一戸建 土地 ビル一室 マンション一棟 アパート一棟 ビル一棟 工場・倉庫 店舗・事務所 農地・畑・田んぼ 山林 その他

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