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離婚したら財産分与や新生活の準備など、様々な作業が必要になってきます。
その中でも重要なのが、今まで住んでいた家をどうするかでしょう。
双方にとって最も高額な資産になるので、どう処理をするかが非常に重要です。
離婚をした際はまず家を査定し、現在の価値がいくらか確かめることが大切です。
財産分与とは、離婚をした者の一方が他社に対して財産の分与を請求することができる制度です。財産分与は、夫婦が共同生活を送る中で形成した財産の康平な配分・離婚後の生活保障・離婚の原因を作ったことへの霜害賠償の性質があると解されていると定められています（法務省HP）
ここからは、離婚時に家の査定をすべき理由と注意点を徹底解説していきます。
家の査定の注意点40選！失敗しないために知っておきたいリスクと対処法
離婚をしたら家の査定が必要になる理由
離婚をしたら、夫婦で曖昧に利用していた財産の所在を明確にする必要があります。
分割するためには今の価値を知る必要がありますから、家の査定は非常に重要となるのです。
ここからは、家査定が必要な理由をケース別に紹介します。
不動産査定とは？売却査定の種類と流れ・査定額相場の計算方法を解説
財産分与で分割する必要がある
多くの夫婦は離婚時に財産分与をして、財産を清算します。
結婚中にそれぞれが使っていた家具などはそのまま個人の持ち物になりますが、家の場合はそのままの状態だと分割することができません。
そのため、一旦査定をした上で、それを基準に売却価格を分割するか、片方に贈与した後に賠償金を支払うといった対応が必要になります。
【完全ガイド】離婚時の不動産の財産分与の進め方は？必要書類や時効などのルールを解説
家を売却するためには査定が必須
離婚後も家に片方が住み続けるケースが多いですが、悪い思い出があって住みたくなかったり、それぞれが新生活を送りたいと思ったりしている場合は、売却をして代金を分割するようになります。
家を売却する際はまず不動産会社に査定を依頼したのち、価格に納得すれば媒介契約を結び、仲介売却を依頼するようになります。
離婚時に早めの家査定が必要なケース
家の査定は離婚時にとりあえず実施しておく必要があります。
特に、以下のケースでは早めに査定手続きを進めることをおすすめします。
家査定の結果がすぐ出るアプリやサイト5選！査定の流れも詳しく解説します
家が夫婦の共同名義になっているケース
家の名義が夫婦共同になっている場合は、遅かれ早かれ財産分与か売却が必要になってきます。
共同名義である以上、片方の独断で売却を進めるようなことはできません。
共同物件の処分については名義人同士で話を進める必要がありますが、離婚前後は感情の乖離がどんどん進んでいき、冷静な話し合いができなくなります。
そうなってしまうと弁護士費用を払ってテーブルに付かないといけなくなるので、コストを抑えるためにも早めの査定が重要です。
共有名義の不動産を売却する方法とは？売却時にかかる諸経費や売却前に行う決め事について解説
どちらか一方が家をそのまま譲り受けるケース
親権を得たほうが家にそのまま住み続けるケースも多いですが、この場合も今のマイホームの価値が分かっていないと不便です。
新生活でバタバタする時は、急遽お金が必要になりますが、家を担保にしてローンを組む際も現在の価値がベースになるので、しっかり調査しておかないといけません。
離婚したらマンションは売るべき？住み続けるべき？どちらがお得か徹底比較
家を譲渡した後に賠償金を得るケース
共同名義の家をどちらか一方が譲り受ける場合は、譲渡をした後に賠償金を得るケースが多いです。
例えば1000万円の家を共同名義で所有している場合は物件を貰い受ける側が1000万円分の利益を得ることになるので、もう片方にその半分のお金を支払い、バランスを得ることがあります。
この際も、査定をして今の価値を調べる必要があります。
家を売却するケース
家を売却する際は、必ず査定が必要になります。
これは、売却価格の見積もりを出す他に、各業者の見積もり額を比較して仲介業者を選ぶ意味もあります。
どの業者に売却を依頼する際も、まずは査定をしてもらうことから始めます。
家の売却には時間がかかる分、早めに査定に出すことをおすすめします。
【図解付】不動産売却の流れ全9ステップを手順に沿って解説！全体図から必要事項まで完全網羅
離婚時に家を査定する2つの方法
離婚時に家を査定に出す方法は、有料と無料の2種類があります。
2つの査定は目的が異なるので、キチンと正しいほうを選ぶことが大切です。
家の査定シミュレーションをやってみた！使い方とAIによる無料匿名査定のメリット・デメリットを解説
無料の不動産査定
不動産会社が実施する無料の不動産査定は、家を売却する際に利用するケースがほとんどです。
無料かつスピーディに対応してくれるのが強みで、ネットから簡単に査定依頼をすることができます。
家査定を無料で頼むにはどうすればいい？家査定を無料でできるサイト・アプリ11選！ 家査定を無料で依頼する際の注意点も解説
有料の不動産査定(鑑定)
有料の見積もりは、不動産鑑定士という国家資格者がおこないます。
不動産会社と違って、不動産鑑定士が算出する鑑定価格は正式な書類に書くことのできる評価額です。
離婚したら家は売るべき？住み続けるべき？
離婚した家を売るべきか、住み続けるべきか多くの方が悩むところだと思います。
ケースによって様々な環境やこだわりがあるので、必ずしもどちらが正しいという訳ではありません。
ただ、それぞれメリット、デメリットがあるので、迷う方は事前に把握しておきましょう。
家を売るのと貸すのはどちらが得？売却・賃貸のメリット・デメリットと判断基準を解説
離婚後に家を売るメリット
家は夫婦で分けることが出来ないですが、売って換金すればハッキリ分けることができます。
1円単位で均等に分けることで不満が出にくく、その後のトラブルを避けられるというメリットがあります。
離婚後に片方が住み続けるメリット
引っ越しには手間・時間がかかるので、どちらかが住み続ければそのコストを避けることができます。
特に子どもがいる方は、転校を避けるために住み続けることが多いです。
売却後にそれぞれ新生活を送るのがおすすめ
どちらが良いとは言い切れませんが、特にこだわりがない場合は家を売ってしまい、それぞれ新生活を送るのがおすすめです。
急な離婚の場合、まだ住宅ローンが残っている場合が多く、この返済負担が将来的にのしかかるケースが多いです。
家を出ていったほうに一部の返済義務を約束しても、後で約束が破られたなどのトラブルになりかねません。
また、どちらかが家を所有することを不平等に感じることもあるので、売って平等に分与した上で、それぞれ新生活を送るのが最もトラブルがなくておすすめです。
離婚時に家の査定を依頼する際の注意点
離婚をする際に家を査定に出す時は、注意しなければいけないポイントが多々あります。
そもそも査定とは何なのか、査定額とは何なのかを十分理解する必要があります。
家を売る時のよくある失敗事例と絶対失敗しないポイント5選！家の売却でやってはいけないことを総整理
注意点1】正確な価格を算出するには訪問査定が必要
家の査定はネットで簡単にできますが、ネットで依頼できる簡易査定は100%正確という訳ではありません。
ネットで査定を依頼する際は築年数・面積・アクセスなど簡単な情報を入力して、それを元に価格を算出してもらいます。
しかし、これでは外観や内装の傷・凹み、騒音の程度などは分かりません。
不動産会社の査定には簡易査定と訪問査定の2種類ありますが、正確な価格を知りたいなら必ず訪問査定を実施してもらう必要があります。
注意点2】売却時には名義人双方の同意が必要
家の購入費を夫婦間で半分ずつ出し合った場合など、共同の名義になっている家を処分する際は双方の同意が必要となります。
名義上はどちらも所有者になるので、持ち主の許可なく勝手に売ることは許されないという訳です。
離婚後は連絡がとりにくくなり、処分に関する話し合いが進まなくなる可能性もあるので、出来るだけ早く家の処分について議論しておくことをおすすめします。
注意点3】査定額=成約価格ではない
家の無料査定はあくまで不動産会社の私見なので、実際の成約価格と100%イコールになる訳ではないということを肝に銘じておかなければいけません。
| 中古マンション-成約m²単価(万円) | 中古マンション-新規登録m²単価(万円) | |
|---|---|---|
| 2021年4～6月 | 59.04 | 63.55 |
| 2021年7～9月 | 60.78 | 65.49 |
| 2021年10～12月 | 61.73 | 67.76 |
| 2022年1～3月 | 64.06 | 70.88 |
| 2022年4～6月 | 67.14 | 71.08 |
| 2022年7～9月 | 68.38 | 72.54 |
| 2022年10～12月 | 69.67 | 72.94 |
| 2023年1～3月 | 69.02 | 73.56 |
| 2023年4～6月 | 71.15 | 72.83 |
| 2023年7～9月 | 72.69 | 72.07 |
| 2023年10～12月 | 74.78 | 72.95 |
| 2024年1～3月 | 75.78 | 73.99 |
| 2024年4～6月 | 77.50 | 74.35 |
不動産会社の算出した査定額をもとに、売主の希望も含めて売り出し価格を設定しますが、売れ残りや買主との値下げ交渉により、売却価格は上がるよりも下がることのほうがずっと多いです。
実際、査定額より実際の売却価格のほうが低かった人の割合は全体の約3割もいます。
査定の段階でいろいろ先まで決めてしまうと、あとで計画が狂う可能性もあるので注意しましょう。
注意点4】法的に効力のある価格の算出は有料査定(鑑定)を利用する
不動産会社の無料査定はあくまで各社の私見なので、実際の売却価格から大幅に外れていたとしても、見積もりを誤った業者に対して責任を負わせることはできません。
そもそも各社の査定額は「うちが売ったらいくらで売れそうか」という見積もりなので、現時点での家の正式な評価額などではありません。
もし書類に記載できるような正式な評価額を算出したいのであれば、不動産鑑定士という国家資格者に有料で鑑定を依頼しましょう。
注意点5】共同で住んでいた家がすべて財産分与の対象ではない
結婚後に取得した家は財産分与の対象になるので、早めに査定に出しておくことをおすすめします。
ただ一方で、結婚前に購入した家に住んでいた場合は財産分与の対象にはなりません。
その他、結婚後に取得した家でも以下のようなケースの場合は、財産分与の対象となりません。
- 片方の親から相続・贈与した家
- 片方の親族が全額負担をして購入した家
- 配偶者の片方が結婚前の資産100％で購入した家
こちらの条件にあてまはる家は、必ずしも査定を依頼する必要はありません。
離婚時に家を財産分与する手順
離婚時に家を財産分与する際の手順としては、次の流れになります。
- 名義人を調べる
- 住宅ローンの残債を確認する
- 不動産会社に査定依頼する
- 特有財産の有無をチェックする
- 夫婦で話し合う
離婚時に家を売却する場合、不動産会社や不動産鑑定士に査定してもらう必要があります。
査定してもらうまでの流れを理解しておき、スムーズに対応できるようにしておきましょう。
以下にそれぞれのステップごとに解説します。
Step1】名義人を調べる
不動産の査定をしてもらう前に、まず法務局で「不動産登記簿謄本」を取得して家が誰の名義か確認しましょう。
不動産登記簿謄本はネットで請求すれば480円で取得可能です。
不動産登記簿謄本の中の乙区に掲載されている、「抵当権」が設定されているかどうかもチェックしておくと良いです。
抵当権は金融機関から住宅ローンの借入を申し込む際、返済が滞ってしまった場合に金融機関が不動産を差し押さえできる権利です。
抵当権がある限り家を売却することができないので、設定されている場合には抵当権抹消手続きをする必要もあります。
Step2】住宅ローンの残債を確認する
抵当権を抹消する必要がある場合は、住宅ローンの残債も確認しておきましょう。
抵当権は住宅ローンが完済されなければ抹消できないので、住宅ローンの残債が返済しきれるかどうかも重要なポイントです。
残債をはっきりさせておくことで、査定結果でローンを完済できるかどうかがわかります。
夫婦間でどのようにするか具体的な話し合いができるようになるので、チェックしておきましょう。
また、家の名義人と住宅ローンの契約者が異なるケースもあります。
残債額だけではなく、契約者や連帯保証人の欄も確認しておきましょう。
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Step3】不動産会社に査定依頼する
ローン残債と家の名義がチェックできれば、不動産会社に査定依頼をしましょう。
離婚に伴う査定は不動産会社による無料査定と、不動産鑑定士による有料の不動産鑑定の2種類があります。
法的な手続きに利用するのが不動産鑑定士ですが、合意が得られれば無料査定の結果を基準として話し合うのも悪くありません。
不動産査定をしてもらう際は、複数の会社に依頼して査定額を提示してもらいましょう。
不動産会社によって査定基準が異なるので、ある会社で安値だったとしても、他の会社に査定してもらうと高額で売れる可能性もあります。
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Step4】特有財産の有無をチェックする
査定結果を受けた後は、特有財産がないかをチェックしましょう。
特有財産とは、夫婦の協力以外で手に入れている次のような財産のことを指します。
- 片方の親族からの相続・贈与財産
- 結婚前からどちらかが所有していた財産
- 片方が結婚前の貯蓄で購入した不動産
- 片方の親族が全額費用負担した不動産
住んでいる家が特有財産である場合は、財産分与の対象としないケースがあります。
また援助された金額を差し引いて計算することもあるので、事前に確認しておきましょう。
判断しづらい場合は、弁護士などに依頼するのも一つの方法です。
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Step5】夫婦で話し合う
家の名義や住宅ローンの残債などの情報が集まって、査定結果も出ればそれらの情報をもとに夫婦で話し合いましょう。
話し合う内容としては、主に次の通りです。
- 住み続けるかどうか
- 売却方法
- 住宅ローン残債の取り扱い
- 手数料や税金の負担
財産分与の話し合いは不動産以外でもかかりやすいです。
第三者を据えて、お互いが冷静に話し合いできる環境を作ることをおすすめします。
また、決めたことは必ず書面に書き留めていきましょう。
家を売らず離婚時の財産分与をおこなうケース
家の売却価格が3,000万円の場合、財産分で夫婦に1,500万円ずつ分けることができます。
ただ、財産分与をする上で、必ずしも家を売却する必要がありません。
財産分与は売却価格を均等に分割する方法の他にも、片方が家(≒売却価格100％)を受け取り、もう片方に査定額の50％を支払うという方法があります。
家を受け取る側が50％を支払うので、100％-50％＝50％、もう片方は＋50％となるので、結果的に平等な財産分与が成り立っていると言えます。
ローンが残っている場合は残債と支払者の確認が必要
上記のケースは住宅ローンがないケースですが、残債がある場合は計算が面倒になります。
その中でも分かりやすいのが、家を売却してローンを完済するケースです。
例えばローン残債が1,800万円、家の売却価格が2,000万円の場合は、完済した後に手残りを100万円ずつ分与する形となります。
一方、家もローンもそのままですが、所有権を持つ側が返済義務の100％を負う場合は、片方が査定額からのローン差引分÷2の金額をもらうことになります。
例えばローン残債が1,800万円、家の査定額が2,000万円の場合、片方が家をまるごと貰ったとしても利益で見ると2,000万円－1,800万円＝200万円にしかなりません。
そのため、ローン付きの家を所有する側は、片方に査定額とローン残債の差引分である200万円の50％、つまり100万円を分与する必要があります。
ただ、この方法はもう片方が連帯保証人などになっていると話が変わってくるので、どんなケースでもこの方法をとることがおすすめという訳ではありません。
子供がいる場合の離婚時の家の財産分与
離婚で不動産の財産分与をする場合、基本的には元妻・元夫で半分ずつ分与する仕組みになります。
しかし、どちらか一方が親権を取るケースも少なくありませんから、人数は1：1ではなく1：複数人になりがちです。
親権を持つ側からすれば、「子どもを育てない人と同じ金額しか貰えないなんて納得いかない！」と思う方もいることでしょう。
この時も50％ずつ財産分与をするのが正解なのでしょうか？
片方の親が子供を引き取る場合も財産分与は50％ずつ
片方の親が子供を引き取る場合、養育費の支払いなどを取り決める必要はあります。
ただ、家を財産分与する場合はどんな条件であれ、2分の1ずつ分与するのが原則です。
なぜかというと、財産分与はその財産が共同で利用されていたことを受けて離婚時に分割するので、その根拠は離婚前にあります。
そのため、離婚後にどちらが子供の養育を担当するかというのは、財産分与で考慮されないのです。
夫婦の合意があれば半分ずつ財産分与しなくても良い
基本的には50％ずつ分けるのが財産分与ですが、当事者間で合意があれば、50％以外で分割することも可能です。
50％以外で財産分与する方法については、詳しく後述します。
家の財産分与は2つのパターンがある
夫婦間で50％ずつ財産分与をする方法は、正式には清算的財産分与という名称です。
それ以外にも、離婚時には以下2種類の財産分与の方法が存在します。
- 扶養的財産分与
- 慰謝料的財産分与
それぞれの内容を見ていきましょう。
扶養的財産分与│不利な方の取り分を増やす方法
急な離婚の場合、安定収入を得ている方は新生活への不安はそれほどないでしょうが、高齢・病気で就業できない方、育休期間の方は収入が得られません。
この場合、不利な方の分け前が多くなるように財産分与をするのが、扶養的財産分与です。
ここで注意して欲しいのが、取り分の調整はあくまで2者間の状態を見て決めるということです。
- 扶養的財産分与が認められる理由：片方が高齢・病気・育休で就業が難しいケース
- 扶養的財産分与が認めらない理由：子供の養育権を持つほうが生活費はかかるので、配分を多めにして欲しい
子供にかかる分を多めに分与して欲しいというのは、厳密に言うと2人の問題ではなく2人＋αの問題なので、養育費によって解決します。
しかし、上記にあるように、子供がいることで仕事が出来ないという理由であれば、扶養的財産分与が認められます。
慰謝料的財産分与│片方の過失で離婚した際に適用される
片方の不倫、DVなどが理由で離婚をする場合、原因を作った側の取り分が少なくなるように分担されるのが慰謝料的財産分与です。
慰謝料の支払いと財産分与は基本的に別ですが、家なども含めて配分をする場合はこの方法が用いられることも多いです。
離婚時の家査定で良くある質問
離婚時の家査定は、他の問題も影響するので一筋縄ではいきません。
また、状況によって色々な悩みがあり、どこに相談すれば良いのか分からないケースも多々あります。
ここからは、離婚時の家査定で良く聞かれる質問にプロが回答していきます。
家の財産分与の金額が大きいと慰謝料は減額される？
離婚時に家の売却査定を検討している方の中には「ローンの支払いが面倒なので、慰謝料はいらないから相手が全部払うようにしてほしい」という方もいます。
ただ、この場合は慰謝料は慰謝料、財産分与は財産分与というように個別で判断されます。
両者を混ぜ合わせて勘定することは原則できないので注意しましょう。
家の売却にかかる費用はどちらが払う？
仮に夫婦で50%ずつの持分の家を売却する場合は、その利益や費用は50%ずつ分けられます。
不動産売却の費用・手数料を一覧で紹介！諸費用の金額相場・計算方法
家の査定を離婚相手が拒否・阻止してくる場合はどうすればいい？
家の査定には机上査定と訪問査定がありますが、机上査定の場合は依頼した不動産会社が依頼者に見積もり価格を提案するだけなので、見積もり書の郵送をやめてもらうようお願いするなどの対応で、バレるリスクは大きく軽減されるかと思います。
それでも査定依頼を拒否しようとする場合は、匿名査定サービスの利用が有効です。
これらは個人情報の漏洩リスクなく査定額を得られますが、実際の売却には所有者の同意が必須であることを念頭に置く必要があります。
家を売却してもローンが残る場合はどうする？
住宅ローン残債がある状態で家を売却する際、売却代金でまず残債を完済し、抵当権を解除した後に物件を引き渡す必要があります。
売却代金が残債をカバーできない場合、自己資金を追加して完済することが求められます。
任意売却では、担当業者が金融機関(債権者)にローン残額の交渉をおこない、その上で売却をおこないます。
別居中の家(依頼者が不在の家)も査定することはできる？
ただし、場合によっては所有者か、その代理人からの査定依頼でなければ、机上査定にも対応しない業者がいるので注意が必要です。
担当者が訪問してしっかり調査をおこなう(訪問査定)場合は、居住者の許可が必要になります。
相手が家財道具を持ち出し済みの場合は査定価格に影響する？
離婚時はまず家の査定価格の把握をしよう
離婚をした時は直近で対処しないといけないことが様々ありますが、そのうちの一つに家の査定が挙げられます。
前述の通り、2人の共有財産であり最高額の資産でもある家の処分をどうするかは、離婚後に気持ちよく新生活を送る上でも非常に重要な作業となります。
そのためにも、まずは今の価値を把握することから始めていきましょう。
