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不動産売却の買主が決まり契約も無事に締結されると、その後に決済・引き渡し作業をおこないます。
引き渡しは売買契約からおよそ1.5〜3か月後に設定されるのが一般的で、当日は決済や書類の確認、登記手続き、鍵の受け渡しなど多くの作業が一気に行われます。
スムーズな引き渡しを実現するにはやるべき準備や当日の流れを正しく理解しておくことが欠かせません。
この記事では、売買契約締結後から実際の引き渡しまでの流れと注意点について詳しく解説します。
引き渡しは売買契約から1.5か月～3か月後におこなうのが一般的
不動産の引き渡しは売買契約が締結されたあと、およそ1.5〜3か月の期間を空けて行われるのが一般的です。
この期間は買主側の住宅ローン審査や売主の引っ越し準備、登記書類の整備などを行うための猶予期間とされています。
具体的な引き渡し日は契約書に明記されるケースが多く、売主・買主の合意によって柔軟に調整が可能です。
ただし、物件の状況や住み替えスケジュールによっては引き渡し日が4か月以上先になることもあります。
引き渡し日を決める際のポイント
ポイント1】引き渡し日は契約書に記載するのが理想的
引き渡し日は売買契約書に明記されるケースと、明記せず「決済完了後速やかに引き渡す」などの文言で済まされるケースがあります。
契約書に明記しないのは多くの場合で、住宅ローンの審査結果を待つ必要があるなどの理由となります。
ただ、仮に上記のような理由で引き渡し日が後ろ倒しとなる場合でも、双方が合意の上で契約書内容を変更するなどの対応をすれば問題はありません。
それよりも、事前に引き渡し日を明記しておかないことによるトラブルの方が起こる可能性は高いので注意が必要です。
ポイント2】引き渡し日と決済日が異なる場合も契約書に記載する
不動産売買では、代金の授受などの決済と物件の鍵などの引き渡しは同日におこなうのが一般的です。
ただ、売主側が早めに代金の受け取りを希望している場合や、決済から退去まで猶予期間を希望している場合などは引き渡し日と決済日がズレるケースもあります。
決済日と引き渡し日がズレる場合、特に買主側からするとお金を払った後に持ち逃げされる、いわゆる地面師詐欺などのリスクが高まります。
このような日程差が生じる場合も、契約書にその旨を明記しておくのが理想的です。また、決済日から引き渡し日までの猶予期間はそれぞれどのような権利・制限が与えられるのかも整理しておく必要があります。
ポイント3】期日までに引き渡せないと違約金が発生
売買契約書に定められた引き渡し期日を過ぎても、正当な理由なく物件の引き渡しができない場合、契約違反と見なされ違約金が発生する可能性があります。
違約金の金額は契約書に記載されており、一般的には売買代金の5％〜20％ほどとなることが多いです。
特に買主がすでに住宅ローンの実行や転居の準備を済ませている場合、遅延によって実害が生じ、賠償請求の対象となる可能性もあります。
買主からすれば引っ越し日がズレて様々な契約をキャンセルや調整しなければいけなくなったりと様々なコストや労力が余計にかかるので、約束した日時に引き渡せない理由が故意で無かったとしても賠償請求に繋がるリスクは十分あります。
前述の通り、まずは売買契約書内に決済・引き渡しの期日を明記しておくこと、その上で決済・引き渡し日の変更があったら随時書面の変更をおこなうことが大切です。
ポイント4】手付金を使った契約キャンセルは可能
不動産売買契約では、契約締結時に手付金を授受するのが一般的です。
この手付金には契約解除に関するルールが定められており、引き渡し前の段階であれば、手付金を放棄または倍返しすることで契約を解除することが可能です。
具体的には、買主が解除する場合は支払った手付金を放棄し、売主が解除する場合は受け取った手付金の倍額を返還する義務があります。
手付解除が実行できるのは契約締結日から一定期間内に限られ、それを過ぎると違約解除（違約金の支払いを伴う解除）となる点に注意が必要です。
売買契約から引き渡し日までにすべきこと
決済・引き渡しに必要な書類を集める
不動産の引き渡しまでには、多くの手続きが必要となります。
なかでもまず取り組むべきは、決済と所有権移転登記に必要な書類をそろえることです。
これらの書類が不備なく揃っていないと、引き渡し当日にトラブルが発生する可能性があります。
主に準備が必要な書類には以下のようなものがあります。
- 登記済権利証または登記識別情報
- 印鑑証明書（発行から3か月以内）
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 住民票（住所変更がある場合）
- 固定資産税納税通知書または課税明細書
- 建築確認通知書や検査済証（戸建ての場合）
司法書士に登記を依頼する
不動産の引き渡しには所有権の移転登記が不可欠です。
登記申請が適切に行われなければ、買主への正式な所有権の移転ができず、トラブルにつながるおそれがあります。
売主が司法書士に依頼する主な理由は、以下のとおりです。
- 登記に必要な書類のチェックと準備を代行してくれる
- 当日の決済・登記手続きに立ち会ってくれる
- 抵当権の抹消や住所変更登記などもまとめて処理してくれる
司法書士の報酬相場は3万〜5万円前後が一般的ですが、物件の所在地や手続きの複雑さによって変動します。
条件付きで自ら登記手続きできる
所有権移転登記は原則として司法書士に依頼するのが一般的ですが、本人でも手続き可能です。
ただし、登記申請書や添付書類の作成には法的知識が求められ、登記所（法務局）への提出・相談も必要なため、手間と時間がかかります。
以下のようなケースでは、本人による登記手続きを検討する可能性もあります。
- 売主と買主の双方が登記内容に精通している
- 不動産に抵当権などの複雑な権利関係がない
- 過去に登記申請の経験がある
所有権移転登記の準備
引き渡し当日にスムーズに登記が完了するよう、所有権移転登記に必要な書類は事前に準備しておく必要があります。
特に売主が準備すべき主な書類は以下のとおりです。
- 登記識別情報通知書（権利証）
- 印鑑証明書（発行から3か月以内）
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 固定資産評価証明書
- 売買契約書の写し
また、買主からも登記原因証明情報や住民票などの提出が求められるため、司法書士を通じて双方で情報共有しておくと手続きがスムーズです。
万が一、書類に不備があると登記が完了せず、引き渡しそのものが遅れる可能性もあるため、直前ではなく1週間前までに書類を揃えて確認しておくのが理想です。
抵当権抹消の準備
売却する不動産に住宅ローンなどの抵当権が設定されている場合、引き渡しまでにその抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権が残ったままでは所有権移転登記を完了できず、買主への引き渡しが成立しないためです。
抵当権抹消のためには売却代金の一部を使ってローン残債を一括返済する必要があります。
あわせて、抹消登記に必要な以下の書類を金融機関から受領しておくことが重要です。
- 抵当権解除証書
- 登記原因証明情報
- 金融機関発行の委任状
- 代表者事項証明書（法人が債権者の場合）
これらの書類は司法書士に提出して登記手続きを依頼します。
土地の測量・境界確認
一戸建てや土地を含む不動産を売却する場合、土地の境界線を明確にしておくことが重要です。
売買後のトラブルを防ぐためにも売主が責任を持って測量・境界確認を済ませておく必要があります。
古い物件では境界標（杭など）が不明確になっているケースが多く、隣地所有者と境界をめぐる争いになることもあります。
そのため、土地家屋調査士に依頼して現地測量と境界確定を行うのが一般的です。
- 資料調査・費用見積もり
- 近隣への挨拶
- 測量
- 関係者の境界立ち会い
- 境界杭の設置
- 確認書等の作成
測量結果に基づき、「確定測量図」または「現況測量図」を作成し、隣地所有者の同意署名・押印を得たうえで買主に引き渡します。
なお、測量作業には1〜2か月程度かかることもあるため、売買契約の締結前または締結直後に早めの段取りが必要です。
新居の購入手続きをおこなう
不動産を売却して住み替える場合は、売却と並行して新居の購入手続きを進める必要があります。
引き渡し期限が迫っている場合、仮住まいを回避するためにもスケジュール管理が重要です。
売却が順調に進んでいても、新居の購入が遅れれば、引き渡し後の生活に支障をきたすため注意が必要です。
売却と購入を同時進行する場合は売却が確定してから新居の契約をおこなう「売り先行」が一般的であり、リスク管理の観点でもおすすめされます。
| 売り先行 | 買い先行 |
|---|---|
|
|
住宅ローン審査を受ける
新居の購入に住宅ローンを利用する場合、売却と並行して住宅ローンの事前審査・本審査を進める必要があります。
とくに「住み替えローン」や「つなぎ融資」を利用する場合は、売却物件のローン残債や売却額が審査に影響するため、売却条件の確定が前提になることが多いです。
住宅ローン審査では、本人の収入や勤務先・信用情報に加え、購入予定の不動産の担保評価が重要視されます。
審査から融資実行までには時間がかかるため、引き渡し期限に間に合うよう早めに手続きを開始しておくことが重要です。
精算金の計算をする
引き渡しまでに必要な最終作業の一つが精算金の計算です。
不動産の引き渡し日を基準として、固定資産税・都市計画税、管理費、修繕積立金などを日割りで清算します。
特にマンションの場合、管理費や修繕積立金の支払いが毎月あるため、引き渡し日を跨いだ場合の調整が必要です。一般的には、引き渡し日までを売主負担、以降を買主負担とするのが慣例です。
固定資産税のみ精算・あとは売主負担が一般的
不動産の引き渡しに際して行われる費用の清算では、固定資産税および都市計画税のみを対象とし、その他の費用（例：火災保険料・住宅ローンの繰上返済手数料など）は売主側で処理するのが一般的です。
固定資産税は1月1日時点の所有者に課税されるため、年の途中で売却する場合には買主と日割りで精算します。
ただし、精算対象となる費用や方法は契約によって異なるため、売買契約書に記載されている内容を事前に確認し、不明な点があれば不動産会社や司法書士に相談することが大切です。
不動産の引き渡し日当日の流れ
- 本人確認と書類の確認
- 買い手のローン融資
- 税金などの精算
- 領収書の発行
- 仲介手数料の支払い
- 司法書士への報酬支払い
- 売り手のローン返済手続き
- 抵当権の抹消登記完了
- 鍵や重要事項説明書などの引き渡し
- 【売却益が出た場合】確定申告
Step1】本人確認と書類の確認
引き渡し当日は、売主・買主・不動産会社・司法書士などが金融機関や指定された場所に集合し、手続きを進めます。
最初に行われるのが、本人確認と必要書類の確認です。
本人確認では、売主・買主ともに運転免許証やマイナンバーカードなどの身分証明書を提示します。
また、必要書類としては登記識別情報通知書（権利証）、印鑑証明書、住民票、実印などを提出する必要があります。
司法書士はこれらを確認したうえで、所有権移転登記や抵当権抹消登記などの手続きに進む準備を整えます。
Step2】買い手のローン融資
本人確認と必要書類の確認が終わると、買主の住宅ローンが金融機関から実行されます。
買主のローン口座から売主の口座へ売買代金が送金されることで、実質的な支払いが完了します。
この送金手続きは司法書士の立ち会いのもと行われ、所有権移転登記と同時進行で処理されるのが一般的です。
融資が無事に実行された時点で、不動産の対価が確定するため、引き渡しの重要な区切りとなります。
また、ローン実行のタイミングで抵当権設定登記の準備もおこなわれます。
Step3】税金などの精算
不動産の引き渡し時には、固定資産税や都市計画税、管理費などの精算をおこないます。
これらは通常、引き渡し日を基準に日割りで計算し、売主と買主の負担割合を決定します。
精算金は司法書士が計算のサポートをおこない、当日現金または振込で清算されるのが一般的です。
Step4】領収書の発行
決済時には、売主が買主に対して領収書を発行するのが一般的です。
これは売買代金を確かに受け取ったことを証明する書類であり、トラブル防止にも役立ちます。
領収書には、売買金額・受領日・受領者の署名または押印を明記し、税務処理上も重要な書類として双方で保管しておくことが大切です。
Step5】仲介手数料の支払い
売却に不動産仲介会社を利用した場合、引き渡し日に仲介手数料を支払うのが一般的です。
通常、売買契約時に半金、引き渡し時に残りの半金を支払うケースが多く見られます。
| 取引額(不動産の売買価格) | 仲介手数料(法定の上限額) |
|---|---|
| 200万円以下 | (売買価格（税抜き）× 5.0％) ＋ 消費税（10%） |
| 200万円超400万円以下 | (売却額（税抜き）× 4.0％＋2万円) ＋ 消費税（10%） |
| 400万円超 | (売却額（税抜き）× 3.0％ ＋ 6万円) ＋ 消費税（10%） |
仲介手数料の上限は宅建業法で決められており、「売買価格×3％＋6万円（税別）」が一般的な算出方法です（400万円超の取引の場合）。
当日は仲介会社から領収書が発行されるため、支払いと同時に受領して保管しておく必要があります。
Step6】司法書士への報酬支払い
決済・引き渡しの場には司法書士が立ち会い、所有権移転登記や抵当権抹消登記の手続きを担当します。
これに対する報酬は引き渡し当日に支払うのが一般的です。
司法書士報酬の相場は案件によって異なりますが、登記手続き1件あたり5～10万円前後が目安となります。
登記申請に必要な登録免許税や郵送費等の実費もあわせて支払います。
Step7】売り手のローン返済手続き
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、引き渡し日に売却代金を使ってローン残債を一括返済する必要があります。
この場合、金融機関の担当者も引き渡しの場に同席するのが一般的です。
返済が完了すると担保に入っていた不動産に設定されている抵当権が抹消されます。ローン返済手続きが完了しない限り所有権移転登記も実行できません。
Step8】抵当権の抹消登記完了
住宅ローンの返済が完了すると金融機関が担保として設定していた抵当権を抹消する登記手続きが必要になります。
これは司法書士が代行するのが一般的で、引き渡し当日にあわせて手配されます。
抵当権抹消には金融機関から発行される登記識別情報・解除証書・委任状などの書類が必要です。
これらは決済時に渡され、司法書士が登記所へ提出します。
Step9】鍵や重要事項説明書などの引き渡し
決済が完了し司法書士による登記申請の手配が済んだら、いよいよ物件の鍵の引き渡しです。
買主にとってはこの瞬間から物件を自由に利用できるようになります。
引き渡すものは玄関の鍵・ポストの鍵・リモコン・セキュリティカード・設備の説明書や保証書など多岐にわたります。
できる限りまとめておき、買主がスムーズに入居・使用開始できるよう配慮することが大切です。
Step10】【売却益が出た場合】確定申告
不動産売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合は翌年の確定申告期間中に譲渡所得税の申告と納税をおこなう必要があります。
通常、この申告は売却した翌年の2月16日～3月15日※の間に行います。
※該当日が土日祝など税務署の閉庁日になる場合、期限日は翌営業日となります。
2026年の確定申告期限(2月16日～3月17日)土日祝：税務署の閉庁日
譲渡所得は売却額から取得費・譲渡費用・特別控除額などを差し引いて計算されます。
マイホームであれば3,000万円の特別控除が利用できる場合もありますが、条件や適用漏れがあると正しく税額が算出されません。
売却益が出たか否かに関係なく、不明点がある場合は税理士に相談することをおすすめします。
売却した不動産の引き渡しに関する質問
不動産の引き渡し日の先延ばしは何ヶ月先までいいの？
一般的には売買契約日から1.5か月〜3か月以内の引き渡しが妥当とされており、それ以上の延期は避けるべきです。
特に買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関の融資実行の都合上、長期の先延ばしが認められないケースもあります。
また、契約書に引き渡し期限を明記している場合は期日を過ぎると違約金が発生するリスクもあるため、慎重な調整が必要です。
不動産売買の決済はどこで行う？
特に買主が住宅ローンを利用する場合は融資実行の関係で買主が利用する銀行が指定されることが多く、その場で売買代金の振込・精算・書類の確認・鍵の受け渡しまでを一括で処理します。
また、司法書士も立ち会い、所有権移転登記や抵当権抹消のための書類確認と提出を同時に進行します。
決済当日は物件の最終引き渡しも含めて重要な日となるため、関係者全員が時間を確保できる日時と場所を慎重に選定することが求められます。
不動産売買契約書はどのタイミングで貰える？
売主と買主の双方が署名・捺印を終えた契約書を各自が保管し、原則として1部ずつ持ち帰る形になります。
また、契約書には印紙税の関係から「原本」が必要になるため、コピーではなく正本の管理が重要です。
不動産売却に関する後日のトラブルや確定申告などにも必要となるため、紛失防止のために複数の場所で保管することが望ましいでしょう。
住んでいた不動産から住民票を移すのは引き渡し日でも大丈夫？
そのため、引き渡し当日以降に移すのが一般的です。
売買契約後すぐに住民票を移してしまうと登記や契約書類との住所情報が食い違い、手続きに支障が出る可能性があるため注意が必要です。
特に、所有権移転登記の際には契約時の住民票住所が重要になるため、引き渡しが完了してから住民票を移すようにするのが無難です。
引き渡し後に瑕疵が見つかったら？
これは、2020年の民法改正により従来の「瑕疵担保責任」に代わって導入された制度で、買主が事前に知り得なかった重大な不具合が対象です。
ただし、責任を問える期間は引き渡しから原則1年以内とされており、売買契約で別途の取り決めがある場合はそちらが優先されます。
トラブルを避けるためにも売主は物件状態を正確に開示し、必要に応じてインスペクション（建物状況調査）を実施するのが望ましい対応です。
不動産売却は引き渡し後も注意が必要
不動産の売却は引き渡しをもって完了ではありません。
売却後も確定申告の準備や、税務署からの問い合わせ対応など、さまざまな対応が求められます。
また、売却後に発覚した不具合（契約不適合）への対応も残る場合があり、油断は禁物です。
特に譲渡所得税の申告は売却した翌年に行う必要があり、控除制度などを活用することで税負担を軽減できる場合もあります。
万が一お尋ねが届いた際は内容をしっかり確認し、必要であれば税理士に相談して正確な対応をとるようにしましょう。
