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不動産の売却活動をはじめ、買主が見つかり契約締結まで進めば、後は引き渡しだけだと思っていませんか。
引き渡しと一緒の日に決済がおこなわれ、細かい費用の分担が必要となるので、事前に計算をしておきましょう。
また、契約締結から決済までの期間は1.5カ月ほどあるので、これからの流れも含めてもう一度よく確認しておきましょう。
ここでは、不動産売却後の契約締結後から決済、引き渡しまでの流れを紹介していきます。
引き渡しは売買契約から1.5か月～3か月後におこなうのが一般的
売り出し物件に購入希望者が現れ、内覧の結果購入意思が固まれば売買契約を結びます。
引き渡しは、この売買契約の約1.5～3か月後となるのが一般的です。
マンションなどの大規模な物件だと引き渡し時期が延びることも多く、場合によっては6か月以上かかることもあります。
いつ引き渡すかは、売買者間で話し合った上で決定し、期日を売買契約書に記しておくのが一般的です。
引き渡し日を決める際のポイント
引き渡し日は前述の通り売買契約の1.5か月~3ヵ月以内に行われることが多いですが、売主と買主の合意があれば、自由に日程を決めることが可能です。
また、引き渡し日と決済日は一般的に同日となりますが、これも合意次第では日程をずらすことが可能です。
引き渡し日が契約書に記載されていないケース
引き渡し日が契約書に記載されていない場合は、売買契約の締結と同タイミングで引き渡しとなります。
このスケジュールだと買主が住宅ローン審査を受けることが出来ないため、基本的には売買契約から引渡しまでには猶予が設けられます。
引き渡し日と決済日が異なるケース
引き渡し日と決済日は、未入金などのトラブルを避けるため同日に設定されることが多いです。
ただし、売主が売却代金を使って住み替えを検討している場合などは、先に決済が行われることもあります。
決済を先におこなって入金を受けて新居を購入することで、売主は引き渡しに合わせて新居に引っ越すことができます。
期限までに引き渡しができない場合はどうなる？
期日までに引き渡せないと違約金が発生
いつまでに引き渡すかの取り決めは売買契約書に記載された時点で、法的影響力を持つ重要事項と認識されます。
もし、何らかの事情で定められた期限内に引き渡しができない場合、契約違反と見なされ違約金が発生します。
違約金は売却価格の約2割が相場で、違反者側がもう片方に支払うようになります。
違約金の金額に関しても、2者間で話し合い、売買契約書に記載するようになります。
手付金を使った契約キャンセルは可能
売買契約は締結後にカンタンにキャンセルすることはできませんが、手付金を利用すれば契約キャンセルは可能です。
手付金とは売買契約時に買主が売主に支払う売却価格の一部のことで、全体の1割程度が相場となります。
売主は、もらった手付金をなるべく使わずに保管しておきます。
買主の希望で契約をキャンセルする場合は、この手付金を売主に譲渡することで解除可能です。
逆に、売主がキャンセルする場合は手付金の2倍の金額を買主に支払い、解除をします。
手付金の具体的な額も、違約金と同様に2者間の話し合いで決めます。
売買契約から引き渡し日までにすべきこと
売主の方は、契約も締結して完全に不動産を売却した気でいませんか。まだ、気を抜くのは早いです！
契約締結後から引き渡しまでには少し時間が空くのでまだ気は抜けませんし、引き渡しの遅れなど生じてしまうと厄介です。
中古物件の売却の場合は頻繁に起こることはないですが、売主の違反として契約が解除になる可能性もあるので注意しましょう。
決済・引き渡しに必要な書類を集める
決済・引き渡しでは書類準備が必要となります。
売主が準備する書類は、以下の通りです。
| 書類 | 内容 | 取り扱い |
|---|---|---|
| 登記済証・登記識別情報 | 不動産の権利者・データが詳細に記載 | 司法書士へ提出・預ける |
| 実印 | 実印登録済みの印鑑 | 登記関係の書類に押印 |
| 印鑑証明証 | 実印登録を証明する書類 | 司法書士へ提出・預ける |
| 固定資産税納付書 | 不動産にかかる固定資産税が明記 | 税金精算のため、買主と確認 |
| 公共料金の領収証 | 自宅に届いた電気・ガス・水道料金などの明細 | 引き渡し日で日割り精算するため、買主と確認 |
| 管理規約・パンフレット・建築確認通知書など | 物件(特にマンション)のルール・利用方法が書かれたもの | 買主へ渡す |
これらの書類を集めて、当日一式持っていくことも出来ますが、誰からも確認を受けず当日を迎えるのは危険です。
そこで、引き渡しまでに集めた書類を少しずつ担当業者や司法書士に提出しておきましょう。
プロが確認してくれるので間違いがないですし、何より当日持参を忘れることがなくなります。
司法書士に登記を依頼する
抵当権の抹消登記や所有権の移転登記は、司法書士に依頼しておこなうのが一般的です。
大抵の場合は仲介業者と提携している司法書士を紹介してもらうようになりますが、自ら探し出して依頼することもできます。
司法書士に依頼する場合、費用は以下のものがかかります。
- 司法書士の報酬：約15,000円ほど
- 登録免許税：不動産1こにつき1,000円
- 登記事項証明の取得費用：不動産1こにつき600円
総額はだいたい2万円ほどになるのが一般的です。
条件付きで自ら登記手続きできる
司法書士に依頼をすると、意外に費用がかさんでしまいます。
これを節約するため、登記を自分でおこなう人も中にはいます。
司法書士に依頼をしない場合は、売主・買主が法務局に赴き、法務官の指示に従って手続きをします。そもそもこれが正当な手続きなので、ペナルティを受けるということもありません。
ただし、これは売却物件に抵当権がない(＝住宅ローンの残債がない)ことが条件となります。
抵当権の抹消登記に関しては司法書士への依頼が不可欠なので、個人で登記をすることはできません。
所有権移転登記の準備
不動産の所有権を売主から買主へ移転する手続きを所有権移転登記といいます。
カギを引き渡せば実質的な不動産所有者は移っていますが、例えば固定資産税などは登記簿に記されている所有者に納税義務があるので、いつまでも売主が納税しないといけなくなります。
所有権の移転登記は、引き渡し前に司法書士に依頼をするようになります。
抵当権抹消の準備
住宅ローンが残る物件を売却する場合、引き渡し日にもらった売却代金で一括完済した後に抵当権抹消をおこないます。
抵当権とは、金融機関が住宅ローンの担保となる物件に付ける権利で、無事期限内に完済できなかった場合はこの権利を行使することで強制的に競売にかけることができます。
抵当権はローンを完済後、抹消登記をしないと削除できません。この手続きも、司法書士に依頼をするようになります。
土地の測量・境界確認
土地は登記簿に記された情報が現況と異なることが多いです。
特に、土地の境界がはっきり定まっていない場合は、土地家屋調査士という専門業者に境界確認を依頼します。
これらの作業は依頼から完了まで平均3～4ヶ月かかるので、早めに作業を始めるようにしましょう。
新居の購入手続きをおこなう
特に住み替え(買い替え)希望者は、売買契約から引き渡しまでの1.5か月で新居を決めて購入するのが一般的です。
新居選びの期間は短いですが、売買契約で売却代金が確定しているので、購入にいくら使えるのかが計算しやすいというメリットがあります。
オーソドックスな売り先行に対し、事前に新居を購入し引っ越した後にじっくり売る買い先行という方法もあります。
どちらも一長一短ではあるので、自分の状況に適した方法を取りましょう。
| 売り方 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売り先行 | 資金が早い時期に確定するので、購入計画を立てやすい | 新居の購入手続き期間が短い |
| 買い先行 | 期限を気にせず新居を選ぶことができる | 資金や日程計画が狂いやすい |
住宅ローン審査を受ける
新居を購入する方のほとんどは、合わせて住宅ローン審査に申し込みます。
ローン審査に落ちてしまえば購入代金を全て一括で支払う必要があるので、万全の対策をしておきましょう。
万が一の時のためにローン特約(買主が住宅ローン審査に落ちた場合、ペナルティなしで契約を解除できる制度)も使えますが、すでに今の住まいは売りに出すことが確定しているので、今後の住まいがなくなってしまいます。
こうしたときのために、先行引き渡しや引き渡し猶予といった特別な方法があります。
- 先行引き渡し:売買契約を早めに済ませ、引き渡し日を先延ばしにしてもらう方法
- 引き渡し猶予:決済後も一定期間は売主が住み続ける方法
こうした方法が使えるかどうかを業者に確認しておき、最悪の事態にも備えましょう！
精算金の計算をする
固定資産税や管理費など、物件を所有していることでかかるコストは多数あります。
例えば、固定資産税は1月1日時点での物件所有者に対して1年間分割で納付義務を課しますが、6月に引き渡しをしたとすればその後の税金は買主に支払ってもらうのが自然ですよね？
このように、年／月締めで課される負担を、引き渡し日を起点に売主・買主に日割り計算で分けるのを精算と言います。
ただ、精算は法的根拠に基づくものではなく、本来なら売主が期限まで費用を支払う義務があります。
もし精算をしたいなら、売主から積極的に要望を言うようにしましょう。
固定資産税のみ精算・あとは売主負担が一般的
精算をしてくれるのは売主にとってはありがたいですが、そもそも高額な代金を負担してくれる買主に向かって、さらに費用を支払えというのは気が退けますよね…。
費用の負担に限らず、不動産売買は高額負担をする買主優位で進むことが多く、スケジュールなどは基本的に売主が合わせる形となります。
実際の引き渡しでは、高額な固定資産税のみ精算をお願いして、その他の細かい費用は売主が全額負担するというのが一般的なようですね。
引き渡し日当日の流れ
決算の日（引き渡し日）は、一般的に銀行でおこなわれます。
住宅ローンの融資を受けない場合は司法書士のオフィスで行うこともありますが、多額の金銭の受け渡しがあるため銀行の1室を借りて行ったほうが良いです。
当日は、まず、銀行に当事者が集まり司法書士の人が不動産登記関係の書類を確認します。その後、登記申請書へ署名と押印をして、融資を実行し、残代金を支払います。
後は、諸費用の清算を行い、引き渡し書類へ署名して押印して領収所を受け取って終了となります。
まとめると、以下の通りとなります。
- 本人確認と書類の確認
- ローン融資を買い手がおこなう
- 税金などの精算
- 売り手から買い手へ領収書の発行
- 仲介手数料の支払い
- 司法書士への報酬支払い
- 売り手のローン返済手続き
- 抵当権の抹消登記完了
- 鍵や重要事項説明書などの引き渡し
1. 本人確認と書類の確認
まず初めに、売り手と買い手の両方の本人確認が行われます。
これは、不動産取引における法的な要件であり、重要なステップです。
また、不動産取引に必要な各種書類の確認もこの段階で行われます。
契約書や重要事項説明書などの関連書類を再度確認することで、売買契約の内容を明確に理解し、互いの権利と義務を再確認します。
書類の確認は、不動産売買が適切に行われるための重要なプロセスであり、問題が発生した場合のリスクを最小限に抑える役割を果たします。
確認作業は、売買の透明性を確保し、双方の信頼関係を築く上でも重要な作業となります。
したがって不動産売買が適切に行われるための基礎となる部分であり、十分に時間をかけて行うべきです。
2. 買い手のローン融資
買い手がローンを利用して不動産を購入する場合、そのローン融資の手続きが行われます。
買い手が銀行や金融機関から融資を受けられるかどうかが確認されます。
買い手は、事前にローンの審査を通過し、融資の承認を得ているはずですなので、融資が確定すると、購入資金が買い手から売り手に移り売却が正式に進行します。
ローン融資の手続きは、売買契約の安定性を確保し、売り手にとっては売却の確定性を、買い手にとっては購入の可能性を確保する重要なプロセスです。
3. 税金などの精算
続いて、不動産売却に伴う税金の精算が行われます。
税金の精算は売却日時点でのものとなり、売り手と買い手間でその割合が明確に分けられます。
このステップは、売買双方が公平に取引を行うためのもので、税金の精算は、売買の際に発生するコストの一部であり、売り手と買い手が共有する負担です。
税金の精算作業は、専門的な知識を必要とするため、税理士などの専門家に依頼することも一般的です。
この精算作業が適切に行われることで、売買後のトラブルを防ぐことができます。
4. 領収書の発行
その後、売り手は買い手に対して売却代金の領収書を発行します。
領収書の発行は、不動産売買の正式な終了を示す重要な手続きであり、売買双方にとって確認すべき重要なドキュメントです。
領収書は、買い手が支払いを適切に行った証拠であり、売買契約の一部を構成します。
また、領収書は、後々の税金計算や、何らかのトラブルが発生した場合の証拠としても利用されます。
5. 仲介手数料の支払い
不動産取引における仲介手数料の支払いが行われます。
仲介手数料は、仲介業者が提供するサービスに対する対価であり、売買の成立に大きな役割を果たします。
仲介業者は、売り手と買い手の間のコミュニケーションをサポートし、適切な価格設定や契約条件の提示など、売買の成功に向けた様々な業務を行います。
また、仲介手数料の支払いは、売買契約の一部を構成し、売買の終了を示す重要な手続きの一つです。
6. 司法書士への報酬支払い
司法書士に対して、登記などの手続きに伴う報酬を支払います。
司法書士は、不動産売買において法的な手続きを担当し、取引の安全性を確保します。
司法書士は、売買契約の作成や契約の履行、登記の手続きなど、売買の適法性を確保するための重要な業務を行います。
したがって、司法書士への報酬支払いは、売買契約の一部を構成し、売買の終了を示す重要な手続きの一つです。
7. 売り手のローン返済手続き
売り手が不動産購入のために借り入れていたローンがある場合、その返済手続きが行われます。
ローンの返済手続きは、売り手の負債をクリアにし、新たな所有者に対する不動産のクリーンな引き渡しを可能にするための重要なステップです。
8. 抵当権の抹消登記完了
売り手のローン返済が完了し、抵当権がなくなったことを証明するために、抵当権の抹消登記が行われます。
これは、新たな所有者に対する不動産のクリーンな引き渡しを確認するための重要な手続きです。
抵当権の抹消登記は、買い手が新たな所有権を確実に取得するための重要なステップであり、この手続きが適切に行われることで、売買後のトラブルを防ぎます。
この手続きは、司法書士などの専門家によって行われ、売買の適法性と安全性を確保します。
また、抵当権の抹消登記の完了は、売却が正式に終了し、新たな所有者への引き渡しが完全に行われたことを示します。
9. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し
最後に、売り手は買い手に対して鍵や重要事項説明書などを引き渡します。
鍵の引き渡しは、物理的な所有権の移転を象徴するものであり、買い手が新たな所有者としての生活を始めるための重要なステップです。
また、重要事項説明書の引き渡しは、買い手が不動産の詳細を理解し、所有権を適切に行使するための重要な手続きです。
これらの手続きが適切に行われることで、売買後のトラブルを防ぎ、売り手と買い手双方の安心感を確保します。
10.【売却益が出た場合】確定申告
不動産売却で売却益(売却価格＞購入価格)が出たら、譲渡所得税を納付しなければなりません。
この譲渡所得税は、売却した翌年の2月16~3月15日までの間に確定申告をして納付します。
会社員など、今まで確定申告をしたことのない方にとっては難しい手続きです。こちらに確定申告の流れをかなりわかりやすくまとめているので、ぜひ参考にしてください！
売却した不動産の引き渡しに関する質問
ここでは、売却した不動産の引き渡しに際して、解決しておきたい疑問や知っておきたいことを質問形式で解説して行きます。
不動産の引き渡し日の先延ばしは何ヶ月先までいいの？
不動産の引き渡し日の先延ばしについては、売買契約時に売り手と買い手の間で合意されることが基本です。
そのため、何ヶ月先まで許されるかは個々の契約によります。
しかし、引き渡し日を大幅に先延ばしする場合、買い手側からの追加の保証や条件変更の要求が出てきます。
また、長期間の先延ばしは買い手のローン計画や移住計画を狂わせるため、理由がない限りは避けるべきです。
必要ならば、専門の不動産会社や弁護士に相談してみましょう。
不動産売買の決済はどこで行う？
不動産売買の決済は、通常、当事者双方が出席できる信頼できる場所で行われます。
この場所は多くの場合、金融機関の支店や不動産会社で執り行われます。
最近では、デジタル技術の進化によりオンライン上での決済が可能なサービスも増えてきています。
決済は、契約の最終段階であり、購入者が売主に対して決済金額を支払い、売主は購入者に対して物件の所有権を移転します。
不動産売買契約書はどのタイミングで貰える？
不動産売買契約書は、契約が成立したタイミングで作成され、売り手と買い手双方に交付されます。
具体的には、売買契約の際に手付金や物件の所有権を交換するタイミングで、契約書が交わされることが一般的です。
契約書には、売買の対象となる物件、売買価格、決済日、引き渡し日など、売買に関する重要な事項が明記されます。
住んでいた不動産から住民票を移すのは引き渡し日でも大丈夫？
住民票の移動については、通常、新居への引っ越しを完了した後に行います。
よって、不動産の引き渡し日に住民票の移行処理ができます。
ただし、引き渡し日当日に市役所等が閉まっている場合や手続きが間に合わない場合もあるため、できるだけ早めに行っておくのが無難です。
また、引越し先の自治体によっては、オンラインで住民票の手続きが行えます。
引き渡し後に瑕疵が見つかったら？
売却後に物件に問題があった場合どのように対処していけばいいでしょうか？
無事に売却して安心していたら買主の方から瑕疵が見つかったといわれたら面食らってしまうと思います。
まずは、契約内容を確認し瑕疵担保責任期間がいつまでなのかを把握しましょう。期間内であれば、売主は工事や修繕にかかった費用を補償しなくてはなりません。
買主の方は、瑕疵を見つけても勝手に修繕工事を行ってはいけません。
瑕疵の有無を売主が確認できなかった場合など売主が責任を負うのかどうかが分からなくなってしまいます。
不動産売却は引き渡し後も注意が必要
ここまで売買契約締結後からの流れについて説明してきましたが、売買契約が成立しただけでは安心しきれない部分もあるようです。
基本的には売り出す段階や内覧見学を行う際に欠損の有無を確認しますが、瑕疵が見つかった場合、保証期間であれば補償をしなければなりません。
しかし、住宅瑕疵責任保険に加入することで万が一にも備えることができます。
全体の流れをよく理解して不動産売却をよりスムーズに行いましょう！
