ワンルームマンション売却のポイントとは？売るタイミングや手順・費用・注意点を解説

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ワンルームマンションの売却では、できるだけ納得できる価格で、計画的に売ることが多くの方にとっての目標となります。

ワンルームマンションの売却を成功させるには、適切なタイミングで売却することや、流れやかかる費用・ポイントを知っておくことが不可欠になります。

今回は、ワンルームマンション売却を成功させるためのコツを詳しく解説していきます。

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ワンルームマンション売却のタイミングとは？

ワンルームマンションを売却する際は、今が高く売れるタイミングなのか、売却後の手残りや投資収支を見て判断するタイミングなのかの見極めも重要となります。

ここからは、ワンルームマンション売却のタイミングを見極めるポイントを紹介していきます。

タイミング1】価格が上昇しているタイミングで売る

ワンルームマンションの価格が全体的に上昇しているタイミングは、売却を検討しやすいタイミングとなります。

2026年現在は、以下の理由からマンション価格や地価が高騰しています。

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家 （ けんびや ）」が作成している年間の収益物件市場動向です。

区分マンションの平均価格は、2023年以降上昇傾向が見られます。価格上昇局面では、ワンルームマンションの売却を検討しやすい状況といえます。

タイミング2】ワンルーム投資熱が高いタイミングで売る

ワンルームマンションの活発な取引は、主に収益物件として行われます。

そのため、世間でワンルーム投資に人気が集まっているかというのも注目したいポイントです。

ワンルーム投資は比較的少額から始めやすい一方、空室・家賃下落・修繕費・金利上昇などのリスクがあります。

近年では老後の不安から資産運用に興味を持つ方が増えており、ワンルーム物件の購入需要が拡大しています。

特に近年は、年金制度に対する不安の増加や、コロナ禍などで資産運用に関する興味が増加していることもあり、不動産投資セミナーに参加する方も増えています。

ワンルーム投資は不動産投資の入口として紹介されることもありますが、収支や出口戦略を確認する必要があります。不動産投資に興味を持つ層が多いタイミングでは、中古ワンルームが売れやすくなります。

タイミング3】投資の収益が最大になるタイミングで売る

ワンルームマンションは、築浅時は入居者が付きやすいので、まとまった家賃収入を得やすいです。

しかし、築年数が経過していくと維持費が高くなったり、人気が落ちたりするので収支がどんどん下がっていきます。

投資額を回収するためには投資物件としての運用を一定期間おこなう必要がありますが、所有期間が長くなるほど築年数が経過し、売却価格に影響する場合があります。

この仕組みを理解した上で、利益を最大化するための売却計画を立てておく必要があります。

ワンルームマンション売却の流れ【手順】

ワンルームマンション売却の流れは、こちらの9ステップとなります。

ここからは、売却の流れを手順に沿って解説していきます。

流れ1】売却活動の準備

はじめに進めたいのが、ワンルームマンションを売却する目的や条件の整理です。

流れに任せて売却を進めるのではなく、上記のような部分を整理しておくことで、後悔するリスクが低くなります。

また、不動産売却の手続きを始めるのと並行して、下記のような書類を集めておくとスムーズに進みます。

※〇:必須、▲:必要に応じて提出、×:不要

流れ2】不動産一括査定サイトで複数社を比較

ワンルームマンション売却を仲介する不動産会社選びは、複数社を比較して選ぶことが重要です。

不動産会社をスムーズに比較するためには、不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

不動産一括査定サイトを使うことで、査定に対応する不動産会社へ一括で査定依頼ができ、複数社の査定額や対応を比較しやすくなります。

【最新】不動産一括査定サイトおすすめ比較ランキング！不動産売却におすすめの人気16社を厳選紹介

流れ3】媒介契約の締結

不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。

媒介契約は簡単に言うと、売主が不動産会社に売却の仲介を依頼する代わりに、成約の際は仲介手数料の支払いを約束する契約です。

媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類です。

売却方針に応じて、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介を選びましょう。

流れ4】売却活動・内覧準備

媒介契約を締結した後は、不動産会社が売却活動を実施します。

この活動には、売り出すワンルームマンション情報を広告媒体へ掲載したり、専任媒介・専属専任媒介の場合は指定流通機構（レインズ）へ登録したりする行動が含まれます。

活動の進捗などは、媒介契約で取り決めた最低限の連絡頻度に基づき、売主に報告されます。

広告活動が進むと、そこから「実際に物件を見てみたい」という問い合わせが来ます。内覧希望者がいつ来ても良いように、物件の中の整理や清掃もおこなっておきましょう。

流れ5】内覧対応

実際にスケジュールを調整したら、内覧を実施します。

内覧対応は、売主自身が立ち会うパターンもあれば、同席しないパターンもあります。

メリット・デメリットいずれも考えられるので、仲介業者と相談してどう対応するか決めましょう。

また、当日までの整理整頓や換気などの準備も、どう進めるか話し合っておいた方が良いでしょう。

流れ6】買付(購入申込書)を受け取る

内覧後に購入意欲が高まると、買主側の仲介業者を介して、購入を決めた希望者から買付(購入申込書)が送られます。

引用：国税庁　不動産購入申込書

買付(購入申込書)には、下記の情報が記載されています。

売主は、買付(購入申込書)に記載されている条件をすべてのむ必要はありません。

不動産売買の仲介会社と相談しながら、交渉条件を決めていきましょう。

買主側からの要望としては、売り出し価格からの値下げ要求を受けることが多いです。

要求を必ず受け入れる必要はありませんが、価格交渉が起こる背景も押さえておく必要があります。

流れ7】売買契約の締結

売主と買主間で不動産売買に関する売買条件がまとまったら、仲介会社立ち会いの下で売買契約の締結に進みます。

売買契約に先立って、売主は以下の書類を手元に用意しておきます。

書類が揃ったら、3者間で売買契約に関する打ち合わせが始まります。

契約書の締結には、宅地建物取引士が同席のもと、売買契約書の読み合わせを行って内容に相違ないかの確認を行います。

契約書の内容に問題がなければ、署名・押印の実施、その後、印紙が貼られた契約書を売主・買主が一部ずつ受け取ります。

仲介手数料は、売買契約時と決済時に分けて支払うケースがあります。

流れ8】引き渡し・決済

売買契約を結んでから、物件の引き渡しや代金の残りの受け取り、ローンの完済などをおこないます。

通常、不動産売買契約を締結してから決済を行うまで、約1～3ヶ月前後（通常は1.5ヵ月ほど）の時間を要します。

当日までに、売主は以下のことを済ませておきましょう。

物件の引き渡し・決済までに揃えるべき書類は下記の通りです。

多くの場合は、引き渡しと同じ日に決済をおこないます。

決済日の連絡を受けると、金融機関や司法書士が、ローン完済や抵当権抹消に必要な手続きを準備します。

決済日当日は、売主、買主、不動産会社、金融機関、司法書士の立ち会いの下で物件の引き渡し・決済が行われます。

決済の流れ	売却代金の「残代金」の受領 住宅ローン残債がある場合は、受領した代金の一部から残債の一括返済 仲介手数料の残額の支払い 司法書士への登記費用の支払い 未経過の固定資産税の清算
引き渡しの流れ	引き渡す物件についての最終確認 所有権移転登記 買主に不動産と鍵・重要書類の引き渡し

このタイミングで、仲介手数料の残額を仲介業者に支払うケースがあります。

流れ9】確定申告

ワンルームマンションを売却して、売却益(譲渡所得)が発生したら、譲渡所得税が発生します。

原則、「ワンルームマンション売却で譲渡所得が発生した場合」と「譲渡所得に関する特例を使用した場合」は、確定申告の提出が必要になります。

※譲渡日は原則として引渡し日で判定しますが、契約日を譲渡日とする処理が認められる場合もあります。
例えば、2023年の11月に売買契約が成立して、引き渡し日が2024年4月だった場合は、2025年2月に確定申告を提出します。

ワンルームマンション売却にかかる税金・費用

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書に対してかかる税金のことで、収入印紙を貼り付けて消印することで、納税をおこないます。

印紙税額は、売買契約書に記載された契約金額に応じて下記の通りに決まっています。

契約金額	印紙税額(軽減税率)
10万円を超え50万円以下	200円
50万円を超え100万円以下	500円
100万円を超え500万円以下	1,000円
500万円を超え1,000万円以下	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	10,000円
5,000万円を超え1億円以下	30,000円

収入印紙は金額ごとにデザインの異なる切手のような形状で、コンビニや郵便局でも売られています。

登録免許税

登録免許税は、不動産登記を受ける際にかかる税金です。中古のワンルームマンション売買の場合、ローンが残っている場合は売主が抵当権抹消登記を行い、所有権移転登記は買主側で進めるのが一般的です。

抵当権抹消登記の場合、不動産1個につき1,000円の登録免許税がかかります。区分マンションでは敷地権の扱いもあるため、実際の金額は司法書士や法務局に確認しましょう。

譲渡所得税(所得税・住民税・復興特別所得税)

「譲渡所得税」という名目の税金は実際にはなく、不動産売却で生じた譲渡所得に対して課される所得税・復興特別所得税・住民税の総称として使われることがあります。

ワンルームマンションを売却して譲渡所得が発生した場合、所有期間に応じた税率で所得税・復興特別所得税・住民税が課されます。

譲渡所得は、以下の計算式で求めます。

投資用ワンルームマンションの場合、マイホーム向けの3,000万円特別控除は通常対象外です。居住用として使っていた不動産と投資用不動産では、利用できる特例が異なるため注意しましょう。

消費税

ワンルームマンション売却では、下記のような取引や費用に対して、消費税がかかる場合があります。

• 法人などの課税事業者が事業として建物を譲渡する場合の建物代金
• 課税事業者が事業用・賃貸用の建物部分を譲渡する場合の建物代金
• 仲介手数料（売買価格が400万円超の場合、上限の目安は売買価格×3％＋6万円＋消費税）
• 司法書士への報酬

課税事業者が賃貸用・事業用の建物を譲渡する場合、建物部分は消費税の課税対象となります。一方、土地部分は原則として非課税です。

ただし、免税事業者に該当する場合など、個別事情によって消費税の扱いは変わります。

• 土地の取引
• 借地権の取引
• 地上権の取引

上記のような土地に関する取引は、原則として消費税が非課税です。

法人税・法人住民税・法人事業税

売主が法人の場合、売却益は法人税・法人住民税・法人事業税などの課税所得に含まれます。

ワンルームマンションの売却を成功させるコツ

コツ1】事前に売却相場を調べる

ワンルームマンションを売る際は、いきなり不動産会社へ相談するのではなく、まずは相場を調査して価格のイメージを掴んでおくのがおすすめです。

不動産会社の算出する査定額は、業者によってズレがあります。

そのため、平均の価格帯を把握し、各社の査定額を比較しなければ、どの業者と契約すれば高く売れるか見抜くのは困難です。

売却相場を調査する際は、不動産ポータルサイトで周辺の売り出し価格を調べたり、国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ(旧 土地総合情報システム)」で過去の成約事例を調べたりするのがおすすめです。

コツ2】運用状況を改善しておく

ワンルームマンションを売却する方法は、空室のマンションを売るやり方と、入居者がいる状態でオーナー権を売るオーナーチェンジの2種類があります。

オーナーチェンジの場合は、現状で収益が見込めそうな物件に人気が集まるので、入居中で賃料収入が安定していて今後も収益性が期待できる物件が高値で購入されやすいです。

運用に力を入れていなかった物件を売却する場合は、売る前に入居者を募集するなどして、条件を良くしておくことをおすすめします。

ワンルームマンションを売る時の注意点

ワンルームマンションを売る時の注意点を紹介していきます。

今回紹介する注意点を押さえることで、ワンルームマンションをスムーズに高値で売却できる可能性があります。

しっかりと確認をしていきましょう。

注意点1】マンションのローン残高を確認する

ワンルームマンションを投資用ローンまたは住宅ローンで購入している場合は、マンションを売却することによってローンをすべて完済できるかを事前に確認しておく必要があります。

ローンを利用してマンションを購入している場合は、抵当権(担保)がマンションについています。

抵当権を抹消しなければマンションを売却することができないので、事前にローンの残高はいくらくらいかを確認しておきましょう。

売却価格よりもローン残債が多い場合は自己資金を準備しておく必要があります。

注意点2】媒介契約の内容を確認する

不動産仲介会社を利用する場合は、マンションの買主を探す前に媒介契約を結びます。

媒介契約を結ぶことで、不動産仲介業者が不動産の買主を見つけてくれます。

媒介契約には3つの種類があるのでどの契約をするかは慎重に選ぶようにしましょう。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

3つの契約方法の違いは、下記の通りです。

注意点3】管理会社以外の仲介業者も検討する

ワンルームマンションに限らず不動産を売却する際に最も大切なのは良い不動産会社を見つけることです。

不動産の買取価格を決める際に、売却予定の不動産に共通した査定価格は付けず、各不動産会社のルールに則って不動産の査定価格が決まります。

ワンルーム投資の管理を管理会社に依頼している場合は、その流れで管理会社に仲介を依頼することが多いです。

ただ、管理会社による仲介がベストである保証はありません。売却を成功させるには、管理会社以外の不動産会社も比較することをおすすめします。

注意点4】周辺の売り出し状況を考慮する

不動産などの売却は繁忙期があり、ワンルームマンションであればマンションの売却を考えるタイミングが被ることは珍しくありません。

そのため自分が売却している時に同じマンションの別の部屋が売却に出されてしまう可能性があります。

同じマンションであれば値段の安い物を購入したいと買主は考えるので、マンションを売りに出している人同士でマンションの値段競争が始まってしまいます。

マンションの購入希望者と値段などの交渉をする際に交渉がしづらくなってしまうので、同じマンションで別の部屋が売りに出されている場合は、売却時期や価格設定を慎重に検討しましょう。

注意点5】売却前のリフォームは原則不要

リフォームをすることで部屋が綺麗になり売却した時の価格が上がると考える人もいますが、リフォームにかかった費用を回収することは難しいです。

また、中古のマンションを購入して自分好みの仕様にリノベーションする目的で購入を検討している人もいるため、リフォームはしないでワンルームマンションの売却をしましょう。

部屋の中だけをリフォームしてもマンション自体の耐用年数もあるためリフォームによって大きな付加価値をつけることは難しいです。

注意点6】一度売り出したら早く売ることを目指す

売却期間が長引くと、価格調整が必要になる場合があります。

上記は、首都圏における中古マンションの価格乖離率を分類したものですが、売り出しから成約までにかかった期間が長引くほど、成約価格が売り出し価格より下がる傾向が見られます。

一度売り出したら、早く売ることを目標にしましょう。

注意点7】査定額の根拠を確認する

実は、不動産の査定額には法定の統一価格があるわけではなく、同じ物件であったとしても依頼した不動産業者によって査定結果が異なります。

査定額の根拠をしっかりと聞いておくことで、合い見積もりをした際や利用する不動産会社選びの材料となります。

物件の種類によって販売力の差もあるので、不動産会社による販売力の差も確認しましょう。

不動産一括査定サイトであれば、一度の申し込みで複数の不動産会社に査定の依頼を出すことが出来るので、簡単に合い見積もりをすることができます。

注意点8】不動産仲介業者の実績を確認する

不動産仲介業者を利用してワンルームマンションを売却する場合は、利用する不動産仲介業者の実績を確認するようにしましょう。

不動産仲介業者を利用することで、買取より高値で売却できる可能性があります。

ワンルームマンションを売却するためには、まず購入希望者を見つけ出す必要があります。

しかし、業者によっては購入希望者を見つける際に作成するサイトやチラシ作りが不得意で、思ったように買主を見つけることができない可能性があります。

株式会社グローベルスが実施したアンケート調査によると、不動産売却時にどの不動産会社と契約するかの判断基準として、査定価格を挙げる方が最も多い（33.3%）という結果になりました。

ただし、査定額が高かったとしても、実績が見合っていない不動産会社であれば売却を成功させることはできません。

実績を確認して、利用予定の不動産仲介業者は売却活動を進め、購入希望者を見つける力があるのかをしっかりと確認した上で利用するかどうか判断するようにしましょう。

注意点9】合い見積もりをする

ワンルームマンションだけでなく不動産を売却する際は、必ず合い見積もりをするようにしましょう。

不動産の査定を行う際は、基準となる明確な指標等はなく各不動産会社によって査定における重きが異なります。

そのため、同じマンションであっても売却先の不動産会社によって査定金額が異なります。合い見積もりをすることで、査定額や対応を比較しやすくなります。

合い見積もりを行う際は、不動産一括査定サイトを利用することで手間なく合い見積もりをすることが可能です。

ワンルームマンション売却のよくある質問

物件種別を問わず、不動産を売却した経験のある方はあまり多くありません。

ルールやポイントを知ったら、次に重要なのが契約する仲介業者の選定です。

信頼できる業者を選び、現在おかれている状況や目標を相談しながら、悔いのない売却を進めていきましょう。

次に注意したいのが業者選びですが、査定額と実際の成約価格に乖離が出るケースは多数存在します。

こうしたケースを避けるためにも、事前に相場を調べておき、不利な条件で進めないようにすることが大切です。

ワンルームマンションの売却を成功させるには不動産会社選びが重要

ワンルームマンションを実際に売るのは契約した不動産会社です。

あなたがいくら「高く売るぞ！」と意気込んでも、それだけでは売却価格が上がることはないので注意しましょう。

また、手取り額を把握するためには、税金や手数料、修繕費・原状回復費などを把握することも重要になります。

売却実績やサポート内容が充実している不動産会社を選ぶのも、ワンルームマンションを売って納得できる手取りを得るための一つの方法です。

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