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不動産売却をするとき、売買契約書に収入印紙を貼付し、印紙税を納めます。
収入印紙印紙税法では、不動産の売買契約書などの課税文書に対して印紙税の課税が定められています。
これは、「国が取引の確認や安定性、経済的利益を保証しているので、不動産売買をした人に相応の負担を求める」という意味が込められた税金です。
必要性を疑問視する人も多いですが、法律で決まっている手続きなので、納めないと脱税になってしまいます。また、印紙代は取引額に比例して数十万円になるケースもあるため注意が必要です。
この記事では、不動産売却における印紙税の賢い節税方法を紹介します。
この記事の監修者
宅地建物取引士、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP認定者。
相談、執筆・監修、講演・講師、取材協力、メディア出演など多方面で活動する独立系ファイナンシャルプランナー。
全国1000名以上から日本FP協会に寄せられる「くらしとお金」の電話相談を1年間担当。
年300本の執筆・監修を手掛けながら、学校法人専門学校では非常勤講師として金融リテラシー講義を毎週行っている。
●大水野総合FP事務所のホームページ
(https://mizunotakashi.com/)
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不動産売却時に課される印紙税の金額(印紙代)
買主と売主が売買契約を結ぶ際、買主と売主それぞれに売買契約書を作成するのが一般的であり、お互いが決まった印紙代を支払います。
印紙税がいくらかかるかは、売却金額によって異なります。
| 不動産売却代金 | 印紙税額(軽減税率)【1人あたり】 |
|---|---|
| 50万円を超え100万円以下 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 30,000円 |
不動産の売却代金は地域や物件種類によっても異なります。
記載金額が10万円を超えるもので、2014年4月1日から2027年3月31日までに作成された不動産売買契約書の印紙税額には、軽減税率が適用されます。
印紙税額は少額ですが、本来は売り手も負担が必要な費用ですので、なるべく減額したいところです。
仲介業者から印紙について用意するよう言われるので準備を忘れることはないと思いますが、自分の物件でいくらかかるのかは、あらかじめ調べておきましょう。
売買契約書の控え(コピー)には収入印紙を貼らなくて良い
一般的な売買契約では、売主と買主がそれぞれ1通ずつ売買契約書の控え(コピー)を作成して保有をします。
これは契約締結後に齟齬が発生した場合や、後日に契約内容を確認する際に使うものです。
控えに関しては、それが実際の売買契約で使った書類の写しであることが証明できれば、収入印紙の貼り付けは必要ありません。
印紙税が課される「課税文書」とは？
課税文書とは、取引に関する契約や証明のために作成される一定の文書を指し、印紙税法で20種類以上に分類されています。
中でも不動産売買契約書は「第1号文書」に該当し、取引金額に応じた印紙税額を納める必要があります。
この制度は文書によって契約内容が明確に記録され、それが法的効力を持つことを重視したものです。
よって、売買契約書が紙で作成され署名・押印された場合には、文書1通ごとに印紙税が課されます。
不動産売買契約書が課税文書とされる理由
不動産売買契約書が印紙税の課税対象とされるのは印紙税法において「不動産の譲渡に関する契約書」が明確に「第1号文書」として規定されているためです。
たとえば、売主と買主の間で不動産の売買に関する取決めがなされ、その内容を文書にして署名・押印を行った場合、その契約書は法的にも取引の証拠として強い効力を持ちます。
このように「証拠性のある文書」は課税対象とされ、一定の印紙税が課されることになります。
印紙税が課されない文書の具体例
印紙税はすべての契約書類に課されるわけではなく、課税文書に該当しない限りは非課税となります。
たとえば以下のような文書は、たとえ売買に関連していても印紙税の対象外です。
- 契約書のコピーや控え（署名・押印のない単なる写し）
- 電子契約によるデジタルデータ（クラウドサイン等）
- 覚書や念書のうち、契約の成立を証する内容を含まないもの
- 自己の記録用のメモや日報などの社内資料
特に注意が必要なのは、見た目が「覚書」や「合意書」でも、契約の成立を示す内容や署名・押印があると、課税文書とみなされる場合がある点です。
文書の名称ではなく、内容と効力によって判断されるため、課税対象かどうか迷う場合は税務署へ確認するのが安全です。
収入印紙が購入できる場所
印紙税納付に必要な収入印紙は、1円～100,000円まで全部で31種類あり、必要な金額を購入します。
収入印紙は、意外と身近な場所でも購入することが可能です。
ここからは、収入印紙の購入が可能な場所を紹介します。
コンビニエンスストア
収入印紙はコンビニでも取り扱っており、電子マネーでも購入可能です。※一部店舗を除く
コンビニで購入できる収入印紙は200円に限られることが多く、高額な収入印紙は手に入らないケースが多いです。
郵便局
郵便局の窓口では、全ての種類の収入印紙を購入可能です。
ただし、不動産の売却契約書に必要な大きな金額の収入印紙は小さな郵便局だと品薄だったり、在庫を切らしていたりすることもあるので注意が必要です。
法務局
法務局に併設されている売店では、31種類の収入印紙を購入することが可能です。
高額な収入印紙が必要な場合は法務局に行くのがおすすめです。
収入印紙の正しい貼り方と消印のルール
収入印紙は契約書などの課税文書に対して適切に貼付・消印することで、印紙税の納付が完了したとみなされます。
印紙を単に貼るだけでは納税とはならず、消印（割印）を行わなければ税法上の納付義務を果たしたことになりません。
また、印紙の貼付位置や消印の方法にも一定のルールがあるため、実務では細心の注意が必要です。
収入印紙の貼付位置
収入印紙は課税文書の表紙または表面の見やすい場所に貼付するのが原則です。
通常は契約書の右上または左上に貼ることが多く、当事者が内容を確認しやすい位置に配置するのが適切とされていますが、法律で厳密な位置が定められているわけではありません。
貼り付けは粘着テープやホチキスの使用は避け、糊付けや収入印紙専用のりで貼るのが一般的です。
また、契約書が複数ページにわたる場合でも印紙は基本的に表紙に1枚貼れば問題ありません。
ただし、分冊されている場合などは各冊ごとに判断が必要となります。
消印の義務と押印方法
収入印紙を貼っただけでは納税行為とはみなされず、必ず「消印（割印）」をする必要があります。
消印は契約当事者のいずれかが行えば有効で、一般的には契約書に押印するのと同じ印鑑（実印または認印）を使用します。
署名だけの契約書であればボールペンなどで署名することも可能ですが、印鑑による消印の方が確実とされています。
【2025年最新】電子契約で印紙税が不要となりコスト削減が可能に
2022年5月に宅地建物取引業法が一部改正され、2025年現在は売買契約も電子契約で対応可能です。
契約書類を電子ファイルで作成して、捺印ではなく電子署名で契約をおこなうことで、資源の削減や手続きを簡素化できます。
従来の売買契約では契約書に収入印紙を貼り付ける必要がありましたが、電子契約は課税文書ではなく、印紙税は非課税となるので、大幅なコストカットが可能になります。
電子契約で印紙税が課されない理由
印紙税法基本通達第44条では、下記の記載があります。
法に規定する課税文書の「作成」とは、単なる課税文書の調製行為をいうのでなく、課税文書となるべき用紙等に課税事項を記載し、これを当該文書の目的に従って行使することをいう。
国税庁HP 「第7節 作成者等」(（作成等の意義）)
国税庁は2008年に「電子契約は印紙税の課税対象となるか」という旨の紹介に対して上記を引用し、電子契約書は課税文書という取扱いにならないため、印紙税は発生しない旨を回答しています。
印紙税を納付しなかった場合のペナルティ
不動産売買契約書に所定金額の印紙を貼り忘れた場合、印紙税の3倍の過怠税が発生します。
不動産の売却価格が3,000万円だった場合、過怠税は3万円となります。
印紙による納付の方法によって印紙税を納付することになる課税文書の作成者が、その納付すべき印紙税を課税文書の作成の時までに納付しなかった場合には、その納付しなかった印紙税の額とその2倍に相当する金額との合計額（すなわち印紙税額の3倍）に相当する過怠税を徴収されることになり、また、貼り付けた印紙を所定の方法によって消さなかった場合には、消されていない印紙の額面金額に相当する金額の過怠税を徴収されることになっています。
国税庁HP 「印紙を貼り付けなかった場合の過怠税」
ただし、例外として印紙税不納付事実申出書という書類を提出すれば、過怠税は印紙税額の1.1倍で済みます。
収入印紙を貼り付け忘れた売買契約書に法的拘束力はある？
収入印紙の貼り付けがない売買契約書を用いて契約を締結しても、契約内容自体に問題がなければ、法的拘束力はあります。
印紙税は不動産売買契約において納付が必要なものではありますが、契約の効力とは別に扱われます。
印紙税を誤って多く納付した・契約が不成立だった場合の還付方法
収入印紙を誤って多く貼ってしまった場合や、契約が成立しなかったにもかかわらず印紙を貼付してしまった場合には税務署を通じて印紙税の還付申請が可能です。
これは印紙税法で認められている正式な手続きであり、一定の条件を満たせば払い戻しが受けられます。
印紙税の還付が認められるケース
印紙税の還付が認められるのは、主に次のようなケースです。
- 契約が成立しなかった場合：署名・押印前に契約が取り消されたなど、文書が法的効力を持たなかったと認められるとき
- 印紙の貼付額を誤った場合：本来必要な印紙税額よりも高額な印紙を貼ったとき（例：2万円でよいところを5万円貼った）
- 誤って非課税文書に印紙を貼った場合：課税対象でない文書に誤って収入印紙を貼ってしまったとき
いずれの場合も、還付を受けるには原本の契約書と事情を説明する証拠書類の提出が求められます。
還付の可否は最終的に所轄税務署の判断に委ねられるため、明確な根拠を準備しておくことが重要です。
還付申請の手続きと必要書類
印紙税の還付を受けるには、所轄の税務署に印紙税過誤納確認申請書を提出する必要があります。
これは課税誤りや契約未成立などの理由により、収入印紙を無効とするための正式な手続きです。
還付申請時に必要な主な書類は以下の通りです。
- 印紙税過誤納確認申請書（税務署に備付、または国税庁サイトでダウンロード可）
- 収入印紙を貼った原本の文書
- 還付理由を説明する補足資料（契約不成立の証明書類など）
- 還付先の口座情報を示す通帳コピー
申請は原則として印紙を貼付した日から5年以内に行う必要があります。
また、提出後に税務署の審査が行われ、問題がなければ通常1～2か月ほどで還付金が指定口座に振り込まれます。
収入印紙の偽造・再利用がバレた場合のペナルティ
収入印紙の使用に関しては、偽造や再利用が厳しく禁止されています。印紙税法および刑法により、意図的な不正行為は脱税や文書偽造罪として重い罰則の対象となるため、絶対に避けるべきです。
たとえば、一度使用して消印済みの印紙を剥がして再利用したり、他人の文書から切り取った印紙を使い回したりする行為はすべて違法です。
また、非正規の方法で入手した印紙（フリマサイトや個人取引など）を使用するのもリスクがあります。
収入印紙偽造・偽印紙利用に関する過去の違反事例
使用済みの印紙を別の文書に再利用した事例では、税務署からの指摘により印紙税とは別に刑事告発が検討されたケースもあります。
さらに、フリマアプリなどで入手した印紙を使ってしまったことで、結果的に偽造品と判断され、処罰を受けた例も報告されています。
このようなトラブルを避けるためには、印紙は必ず正規ルートで購入し、消印の有無を必ず確認することが大切です。
不動産売却時の印紙税に関するポイントをおさらい
不動産売却時の印紙税額はいくら？
印紙税額は売却代金により変動し、例えば売却代金が1,000万円を超えて5,000万円以下の場合は10,000円の印紙税がかかります。
不動産取引で買主と売主のどちらが印紙代を負担しても問題ありませんが、売買契約書に課税される印紙代はそれぞれ平等に負担するのが慣習となっています。
印紙代の節約目的で税負担を半額にする方法として、売買契約書を1通だけ作成し、売主はコピーを保管する方法があります。
ただし、契約書のコピーは原本と全く同じ証拠力は持たないため、不安がある場合は2通分の印紙税を負担することも考慮するとよいでしょう。
印紙税の負担を軽減する方法は？
従来、売買契約書には収入印紙を貼付する必要がありましたが、2024年現在、電子契約が可能となり、これにより印紙税が非課税となるためコスト削減が実現しました。
国税庁によると、電子契約書は課税文書の対象外で、そのため印紙税は発生しないことになっています。
