ワンルームマンション売却のポイントとは？売るタイミングや手順・費用・注意点を解説

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ワンルームマンションの売却では、当然ながら高く早く売ることが多くの方にとっての目標となります。

ワンルームマンションの売却を成功させるには、適切なタイミングで売却することや、流れやかかる費用・ポイントを知っておくことが不可欠になります。

今回は、ワンルームマンション売却を成功させるためのコツを詳しく解説していきます。

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ワンルームマンション売却のタイミングとは？

ワンルームマンションを売却する際は、今が高く売れるタイミングなのか、売却して得するタイミングなのかの見極めも重要となります。

ここからは、ワンルームマンション売却のタイミングを見極めるポイントを紹介していきます。

タイミング1】価格が上昇しているタイミングで売る

ワンルームマンションの価格が全体的に上昇しているタイミングが、売却の絶好のタイミングとなります。

2024年現在は、以下の理由からマンション価格や地価価格が高騰しています。

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家 （ けんびや ）」が作成している四半期ごとの収益物件の市場動向です。

区分マンションの価格は四半期ごとに上昇を続けており、現在はワンルームマンションの売却に適したタイミングと考えられます。

タイミング2】ワンルーム投資熱が高いタイミングで売る

ワンルームマンションの活発な取引は、主に収益物件として行われます。

そのため、世間でワンルーム投資に人気が集まっているかというのも注目したいポイントです。

ワンルーム投資は不動産投資の中でもリスクが少なく、投資初心者が挑戦するのに最適な投資方法です。

近年では老後の不安から資産運用に興味を持つ方が増えており、ワンルーム物件の購入需要が拡大しています。

特に近年は、年金制度に対する不安の増加や、コロナ禍などで資産運用に関する興味が増加していることもあり、不動産投資セミナーに参加する方も増えています。

不動産投資の初心者におすすめされるのがリスクの少ないワンルーム投資なので、不動産投資に興味を持つ層が多いタイミングでは、中古ワンルームが売れやすくなります。

タイミング3】投資の収益が最大になるタイミングで売る

ワンルームマンションは、築浅時は入居者が付きやすいので、まとまった家賃収入を得やすいです。

しかし、築年数が経過していくと維持費が高くなったり、人気が落ちたりするので収支がどんどん下がっていきます。

利回りを回収するためには投資物件としての運用を一定期間おこなう必要がありますが、所有期間が長くなるほど、築年数が経過して売却価格が下がっていきます。

この仕組みを理解した上で、利益が最大化になる計画を立てておく必要があります。

ワンルームマンション売却の流れ【手順】

ワンルームマンション売却の流れは、こちらの9ステップとなります。

ここからは、売却の流れを手順に沿って解説していきます。

流れ1】売却活動の準備

はじめに進めたいのが、ワンルームマンションを売却する目的や条件の整理です。

流れに任せて売却を進めるのではなく、上記のような部分を整理しておくことで、後悔するリスクが低くなります。

また、不動産売却の手続きを始めるのと並行して、下記のような書類を集めておくとスムーズに進みます。

※〇:必須、▲:必要に応じて提出、×:不要

流れ2】不動産一括査定サイトで複数社を比較

ワンルームマンション売却を仲介する不動産会社選びは、複数社を比較して選ぶことが重要です。

不動産会社をスムーズに比較するためには、不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

不動産一括査定サイトを使うことで、査定に対応する不動産会社へ一括で査定依頼ができ、どの不動産会社と契約すべきかが分かります。

【最新】不動産一括査定サイトおすすめ比較ランキング！不動産売却におすすめの人気16社を厳選紹介

流れ3】媒介契約の締結

不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。

媒介契約は簡単に言うと、売主が不動産会社に売却の仲介を依頼する代わりに、成約の際は仲介手数料の支払いを約束する契約です。

媒介契約は3種類あり、大きく分けると1社のみと契約する(専属)専任媒介契約と、複数社と契約できる一般媒介契約があります。

契約の種類	契約の有効期間	売り手自身が買い手を見つけること	依頼可能な業者数	仲介業者からの報告 ※規定されてい最低限の回数であり、実際の連絡回数は業者によって異なる
専属専任媒介契約	3ヶ月以内	できない	1社のみ	1週間に1回、メールか文書で連絡
専任媒介契約	3ヶ月以内	できる	1社のみ	2週間に11回、メールか文書で連絡
一般媒介契約	3ヶ月以内	できる	複数社と契約可能(契約数の上限なし)	なし

特段理由がない場合は(専属)専任媒介契約を結ぶのがおすすめです。

流れ4】売却活動・内覧準備

媒介契約を締結した後は、不動産会社が売却活動を実施します。

この活動には、売り出すワンルームマンション情報をレインズに登録したり、物件広告を作成してWeb掲載やポスティングをしたりするという行動が含まれます。

活動の進捗などは、媒介契約で取り決めた最低限の連絡頻度に基づき、売主に報告されます。

広告活動が進むと、そこから「実際に物件を見てみたい」という問い合わせが来ます。内覧希望者がいつ来ても良いように、物件の中の整理や清掃もおこなっておきましょう。

流れ5】内覧対応

実際にスケジュールを調整したら、内覧を実施します。

内覧対応者	売主	媒介契約を結んだ不動産会社
対応内容	内覧当日の立ち合い 広告には掲載していない物件情報の説明	内覧の日時受付 内覧日時の設定 進行対応

内覧対応は、売主自身が同席するパターンもあれば、同席しないパターンもあります。

メリット・デメリットいずれも考えられるので、仲介業者と相談してどう対応するか決めましょう。

また、当日までの整理整頓や換気などの準備も、どう進めるか話し合っておいた方が良いでしょう。

流れ6】買付(購入申込書)を受け取る

内覧で好感触を受けると、買主側の仲介業者を介して、購入を決めた希望者から買付(購入申込書)が送られます。

引用：国税庁　不動産購入申込書

買付(購入申込書)には、下記の情報が記載されています。

売主は、買付(購入申込書)に記載されている条件をすべてのむ必要はありません。

不動産売買の仲介会社と相談しながら、交渉条件を決めていきましょう。

買主側からの要望としては、売り出し価格からの値下げ要求を受けることが多いです。

下記に関しても要求をのむ必要は必ずしも無いですが、その前に下記のような背景も抑えておく必要があります。

流れ7】売買契約の締結

売主と買主間で不動産売買に関する交換条件がまとまったら、仲介会社立ち会いの下で売買契約の締結に進みます。

売買契約に先立って、売主は以下の書類を手元に用意しておきます。

書類が揃ったら、3者間で売買契約に関する打ち合わせが始まります。

契約書の締結には、宅地建物取引士が同席のもと、売買契約書の読み合わせを行って内容に相違ないかの確認を行います。

契約書の内容に問題がなければ、署名・捺印の実施、その後、印紙が貼られた契約書を売主・買主が一部ずつ受け取ります。

売買契約が締結したら、仲介会社に成功報酬として仲介手数料の半額分をその場で支払います。

流れ8】引き渡し・決済

売買契約を結んでから、物件の引き渡しや代金の残りの受け取り、ローンの完済などをおこないます。

通常、不動産売買契約を締結してから決済を行うまで、約1～3ヶ月前後（通常は1.5ヵ月ほど）の時間を要します。

当日までに、売主は以下のことを済ませておきましょう。

物件の引き渡し・決済までに揃えるべき書類は下記の通りです。

多くの場合は、引き渡しと同じ日に決済をおこないます。

決済日の連絡を受けると、金融機関は金利計算と抵当権抹消の手続きの準備に取り掛かります。

決済日当日は、売主、買主、不動産会社、金融機関、司法書士の立ち会いの下で物件の引き渡し・決済が行われます。

決済の流れ	売却代金の「残代金」の受領 住宅ローン残債がある場合は、受領した代金の一部から残債の一括返済 仲介手数料の残額の支払い 司法書士への登記費用の支払い 未経過の固定資産税の清算
引き渡しの流れ	引き渡す物件についての最終確認 不動産所有者の名義変更 買主に不動産と鍵・重要書類の引き渡し

このタイミングで、仲介手数料の残額を仲介業者に支払います。

流れ9】確定申告

ワンルームマンションを売却して、売却益(譲渡所得)が発生したら、譲渡所得税が発生します。

原則、「不動産売却を行って譲渡所得(利益)を得た時※」と「「3,000万円の特例控除」などの譲渡所得に関する特例を使用した場合」は、確定申告の提出が必要になります。

※譲渡所得の発生時期は売買契約成立時ではなく引渡し時になります。
例えば、2023年の11月に売買契約が成立して、引き渡し日が2024年4月だった場合は、2025年2月に確定申告を提出します。

ワンルームマンション売却にかかる税金・費用

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書に対してかかる税金のことで、収入印紙を貼り付けて消印することで、納税をおこないます。

印紙税額は、不動産の売却価額に応じて下記の通りに決まっています。

不動産売却価額	印紙税額(軽減税率)
50万円を超え100万円以下	500円
100万円を超え500万円以下	1,000円
500万円を超え1,000万円以下	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	10,000円
5,000万円を超え1億円以下	30,000円

収入印紙は金額ごとにデザインの異なる切手のような形状で、コンビニや郵便局でも売られています。

登録免許税

不動産の登記でかかる費用で、中古のワンルームマンション売買の場合は、売主が抵当権抹消登記、買主が所有権移転登記をおこなうのが一般的です。

抵当権抹消登記の場合、不動産1件につき、1,000円の登録免許税がかかります。

譲渡所得税(所得税・住民税・復興特別所得税)

「譲渡所得税」という名目の税金は実際にはなく、下記3つの税金に上乗せされる形で支払われます。

• 個人が収益物件を売買した場合の取引代金
• 法人が不動産を売買した場合の取引代金
• 仲介手数料(成約価格の6%＋6万円＋消費税)

収益物件の売買や法人による不動産売買では、消費税が課税されます。

ただし、下記のような状況の場合は、上記2つのケースでも消費税は課税されません。

• 海外との取引
• 土地の取引
• 借地権の取引
• 地上権の取引
• 木・石・生垣などの取引

消費税

ワンルームマンション売却では、下記のような取引や費用に対して、消費税がかかります。

• 個人による収益物件の売却
• 法人による不動産売却
• 仲介手数料
• 司法書士への報酬

収益物件の場合、「商品やサービスの提供」という扱いになるため、売買価格に対して消費税が課されます。

法人税・法人住民税・法人事業税

ここまで紹介してきた内容とは異なり、売主が法人名義の場合は、かかる税金は法人税・法人住民税・法人事業税に上乗せされる形で処理されます。

ワンルームマンションの売却を成功させるコツ

コツ1】事前に売却相場を調べる

ワンルームマンションを売る際は、いきなり不動産会社へ相談するのではなく、まずは相場を調査して価格のイメージを掴んでおくのがおすすめです。

不動産会社の算出する査定額は、業者によってズレがあります。

そのため、平均の価格帯を把握し、各社の査定額を比較しなければ、どの業者と契約すれば高く売れるか見抜くのは困難です。

売却相場を調査する際は、不動産ポータルサイトで周辺の売り出し価格を調べたり、国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ(旧 土地総合情報システム)」で過去の成約事例を調べたりするのがおすすめです。

コツ2】運用状況を改善しておく

ワンルームマンションを売却する方法は、空室100％のマンションを売るやり方と、入居者がいる状態でオーナー権を売るオーナーチェンジの2種類があります。

オーナーチェンジの場合は、現状で収益が見込めそうな物件に人気が集まるので、入居率が高くて今後も収益性が期待できる物件が高値で購入されやすいです。

運用に力を入れていなかった物件を売却する場合は、売る前に入居者を募集するなどして、条件を良くしておくことをおすすめします。

ワンルームマンションを売る時の注意点

ワンルームマンションを売るコツを紹介していきます。

今回紹介するコツを抑えることでワンルームマンションをスムーズに高値で売却することが出来ます。

しっかりと確認をしていきましょう。

注意点1】マンションのローン残高を確認する

ワンルームマンションを住宅ローンで購入している場合は、マンションを売却することによってローンをすべて完成できるかを事前に確認しておく必要があります。

住宅ローンを利用してマンションを購入している場合は、抵当権(担保)がマンションについています。

抵当権を外さなければマンションを売却することが出来ないので、事前に住宅ローンの残高はいくらくらいかを確認しておきましょう。

マンションの売却価格よりも住宅ローン残高が多い場合は自己資金を準備しておく必要があります。

注意点2】媒介契約の内容を確認する

不動産仲介会社を利用する場合は、マンションの買主を探す前に媒介契約を結びます。

媒介契約を結ぶことで、不動産仲介業者が不動産の買主を見つけてくれます。

媒介契約には3つの種類があるのでどの契約をするかは慎重に選ぶようにしましょう。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

3つの契約方法の違いは、下記の通りです。

注意点3】管理会社以外の仲介業者も検討する

ワンルームマンションに限らず不動産を売却する際に最も大切なのは良い不動産会社を見つけることです。

不動産の買取価格を決める際に、売却予定の不動産に共通した査定価格は付けず、各不動産会社のルールに則って不動産の査定価格が決まります。

ワンルーム投資の管理を管理会社に依頼している場合は、その流れで管理会社に仲介を依頼することが多いです。

ただ、管理会社による仲介がベストである保証はありません。売却を成功させるには、管理会社以外の不動産会社も比較することをおすすめします。

注意点4】周辺の売り出し状況を考慮する

不動産などの売却は繁忙期があり、ワンルームマンションであればマンションの売却を考えるタイミングが被ることは珍しくありません。

そのため自分が売却している時に同じマンションの別の部屋が売却に出されてしまう可能性があります。

同じマンションであれば値段の安い物を購入したいと買主は考えるので、マンションを売りに出している人同士でマンションの値段競争が始まってしまいます。

マンションの購入希望者と値段などの交渉をする際に交渉がしづらくなってしまうので、同じマンションで別の部屋が売りに出されているタイミングでのマンション場合は売却のタイミングをずらしましょう。

注意点5】売却前のリフォームは原則不要

リフォームをすることで部屋が綺麗になり売却した時の価格が上がると考える人もいますが、リフォームにかかった費用を回収することは難しいです。

また、中古のマンションを購入して自分好みの仕様にリノベーションする目的で購入を検討している人もいるため、リフォームはしないでワンルームマンションの売却をしましょう。

部屋の中だけをリフォームしてもマンション自体の耐用年数もあるためリフォームによって大きな付加価値をつけることは難しいです。

注意点6】一度売り出したら早く売ることを目指す

売り出してから早めに成約がとれないと、成約価格はどんどん下がってしまいます。

上記は、首都圏における2023年の中古マンションの価格乖離率を分類したものですが、売り出しから成約までにかかった期間が長引くほど、成約価格は売り出し価格より下がってしまっています。

一度売り出したら、早く売ることを目標にしましょう。

注意点7】査定額の根拠を確認する

実は、不動産の査定には明確なものがなく同じ物件であったとしても依頼した不動産業者によって査定結果が異なります。

査定額の根拠をしっかりと聞いておくことで、合い見積もりをした際や利用する不動産会社選びの材料となります。

物件の種類によって販売力の差もあるので不動産によって変わらないようにしましょう。

不動産一括査定サイトであれば、一度の申し込みで複数の不動産会社に査定の依頼を出すことが出来るので、簡単に合い見積もりをすることができます。

注意点8】不動産仲介業者の実績を確認する

不動産仲介業者を利用してワンルームマンションを売却する場合は、利用する不動産仲介業者の実績を確認するようにしましょう。

不動産仲介業者を利用することで、不動産買取業者よりも高値で不動産を売却することができます。

ワンルームマンションを売却するためには、まず購入希望者を見つけ出す必要があります。

しかし、業者によっては購入希望者を見つける際に作成するサイトやチラシ作りが不得意で、思ったように買主を見つけることができない可能性があります。

株式会社グローベルスが実施したアンケート調査によると、不動産売却時にどの不動産会社と契約するかの判断基準として、査定価格を挙げる方が最も多い（33.3%）という結果になりました。

ただし、査定額が高かったとしても、実績が見合ってない不動産会社であれば売却を成功させることはできません。

実績を確認して、利用予定の不動産仲介業者は売却する・購入希望者を見つける力量があるのかをしっかりと確認した上で利用するかどうか判断するようにしましょう。

注意点9】合い見積もりをする

ワンルームマンションだけでなく不動産を売却する際は、必ず合い見積もりをするようにしましょう。

不動産の査定を行う際は、基準となる明確な指標等はなく各不動産会社によって査定における重きが異なります。

そのため、同じマンションであっても売却先の不動産会社によって査定金額が異なります。合い見積もりをすることで、高値で売却できる不動産会社を簡単に見つけることができます。

合い見積もりを行う際は、不動産一括査定サイトを利用することで手間なく合い見積もりをすることが可能です。

ワンルームマンション売却のよくある質問

物件種別を問わず、不動産を売却した経験のある方はあまり多くありません。

ルールやポイントを知ったら、次に重要なのが契約する仲介業者の選定です。

信頼できる業者を選び、現在おかれている状況や目標を相談しながら、悔いのない売却を進めていきましょう。

次に注意したいのが業者選びですが、査定額だけ高くても実際の売却額とは乖離のある業者は多数存在します。

こうした業者と契約を結ばないためにも、事前に相場を調べておき、足下を見られないようにすることが大切です。

ワンルームマンションの売却を成功させるには不動産会社選びが重要

ワンルームマンションを実際に売るのは契約した不動産会社です。

あなたがいくら「高く売るぞ！」と意気込んでも、それだけでは売却価格が上がることはないので注意しましょう。

また、高利益を確保するためには、税金や手数料、賠償金などを抑えることも重要になります。

検査サービスや特典を設けている不動産会社を選ぶのも、ワンルームマンションを売って高利益を得る一つの手です。

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