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地震大国である日本で、一戸建てやマンションを購入する時、「耐震性」に注目して購入するか否かを決められる方が多いです。
自分が所有している物件を売却するとき、耐震性が旧耐震基準であった場合、耐震性を重視される買い手の目に留まるか不安ですよね。
そもそも旧耐震の物件が、高額で売れるのかわかりかねます。
そこで今回は、旧耐震基準の家が売れにくい理由と長期間保有し続けるリスク、高値で売却するコツをご紹介します。
旧耐震基準と新耐震基準の判断材料
旧耐震基準は、現行の新耐震基準が施行される1981年6月以前からあったものを指しています。
ここでは、物件の耐震基準が新旧いずれかを判断する基準を解説します。
着工期日によって基準が異なる
建築基準法が改定された場合、物件工事が着工された日によって耐震基準が決まります。
例えば、法改正前に建築確認済証が所有者宛ら交付されていたとしても、施行日までに工事が始まっていなければ、新耐震基準が適用されます。
しかし、旧耐震基準の物件には建築確認済証が発行されていないため、着工日がいつだったのかを判断するのは難しく、場合によっては着工が新耐震基準施行日以降ということもありえます。
もし施行日以降となれば、新耐震基準適用の建築確認申請が必要になるうえ、このまま工事を進めれば違反建築物扱いになります。
つまり、物件の耐震性基準の判断材料は、建築確認済証の交付日で判断できることになります。
新耐震基準と旧耐震基準の違い
新耐震基準と旧耐震基準とでは、耐震性能に大きな差があります。
例えば1950年に施行された旧耐震基準は、震度5程度の地震が発生しても損傷や倒壊の恐れがなく建っていられることを示唆して、それ以上の地震に対得られることを保障していません。
対して1981年施行の新耐震基準は、震度6～7の地震が来ても損傷や倒壊しない建物であることを示唆しています。
現に1995年の淡路震災で、旧耐震基準の物件や建物が大きな被害に遭っています。
もし旧耐震の物件を所有しているなら,耐震診断を依頼するのがおすすめです。
旧耐震基準の家が売却しにくい理由
旧耐震基準の物件は、現行の新耐震基準を満たしていないため、将来的に来る大地震に耐えられるという保障がなく倒壊する可能性が高いです。
そのことを危惧して買い手が付きにくく、市場に出しても売れ残ってしまいます。
旧耐震だから不安という理由が最もですが、それ以外にも買い手が付きにくい理由が5つあります。
理由①築年数が古い
耐震基準が施行されてからすでに50年以上が経過しており、そのうち新耐震基準で建てられた物件でも築40年以上は経過しています。
つまり、耐震基準の新旧問わず、物件の築年数が古いという理由で、買い手が見つからずいつまでも売れ残ってしまうのです。
理由②住宅ローン控除対象外
物件を購入される方の多くが住宅ローンを組む中で、居住開始から10年間である条件を満たせば、400万円の住宅ローン控除が適用されますが、3つある条件の内、どれか1つを満たしておく必要があります。
住宅ローン控除を受けるための条件として、以下の3つが設けられています。
- 建築から20年以内 ※マンションは25年以内
- 現行の耐震基準に適合している
- 入居までに耐震基準適合証明書を取得しておく
上記3つの条件の内1つでも満たしておけば、住宅ローン控除が適用されます。
しかし、築年数が20年を超過していて旧耐震の物件では、これら条件を満たすのが難しいです。
また耐震基準適合証明書を取得するには、耐震等級1以上であることの評価と既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることの2条件を満たす必要があります。
これらの厳しい条件をクリアすることで得られる控除ゆえ、旧耐震の物件を好き好んで買おうという方がいないのです。
理由③耐震保険が高額
地震大国である日本に住んでいる以上、大地震に備えて地震保険に加入される方が多いです。
地震保険料は、耐震等級が高ければ高いほど割引が適用されて安くなります。
しかし旧耐震基準の物件は、耐震等級が低かったり、そもそも対象外などの理由から保険料が高額になりがちです。
理由④すまい給付金が対象外
住まい給付金は、柊羽非税率が10%に引き上げられたタイミングで施行された制度で、物件購入者の負担軽減を目的にしたものです。
州入学に応じて最大50万円まで国から給付金が支給されますが、利用条件に既存住宅性能評価制度を利用した耐震等級1以上を満たしておくことが適用条件にされています。
旧耐震の物件に、すまい給付金が適用されることがないため、利用を前提に考えている買い手からすれば、負担が大きくなってしまうため売れ残ってしまうのです。
理由⑤購入資金の贈与税の適用外
物件を購入する際、購入者が親族から資金援助を受けることが多く、一定額までなら贈与税が免除されます。
しかし贈与税免除にも、現行の新耐震基準が適用されていることが条件にされているため、旧耐震基準の物件を購入するときに資金援助を行えば、贈与税が適用されてしまいます。
ただし耐震改修を行って耐震基準を現行のものに適合したという証明ができれば、免除は可能です。
とはいえ、耐震改修行うにしても高額な費用が発生するので、買い手にとっては大損を被る可能性があります。
旧耐震基準の家を保有し続けるリスク
買い手がつかないなら、所有し続けるのが利己的と思われますが、自信大国の日本に住んでいる以上、いつ大地震に見舞われるのか予測ができません。
ここでは、旧耐震基準の物件を長期間所有し続けるリスクを4つご紹介します。
リスク①物件価値の低落
新耐震基準、旧耐震基準の物件を問わず、築年数が古い以上、年を経るごとに物件価値は低落していきます。
物件価値は、その年の経済状況、株価、長期金利の変動などの影響を受けることで価値そのものが下がっていきます。
特に築年数が20年を超えるものは免税対象にならないなどの理由から安く買いたたかれることが多いため、早急に手放すのがおすすめです。
リスク②地震による倒壊
旧耐震基準の物件は、震度5程度の地震なら倒壊する恐れがないことを前提に定められており、それ以上の震度に耐えられるという保障がありません。
加えて地震大国である日本に住んでいる以上、いつ震度5以上の地震に見舞われるのか見当がつきません。
また将来的に起きるであろう首都直下地震や南海トラフ地震に見舞われた時、住宅が倒壊する可能性も示唆されます。
保険適用外の旧耐震基準の物件が倒壊すれば、解体費用が発生してしまうため、早期売却、業者買取を視野に入れておきましょう。
リスク③需要がなくなる
いざ物件を市場に出したとしても、買い手にとって需要がなければいつまでも市場に売れ残ってしまう可能性が高いです。
買い手にとっての需要の高さは、物件が建つエリア環境と生活商業施設などの利便性の部分などで決まります。
また需要は、年によって変わるので、売却するなら早めに行動するのが得策です。
リスク④修繕・維持費がかかる
物件を長期間所有し続ければ、外壁や内壁に劣化が見られます。
いつまでもいい状態をキープするためにも、定期的な修繕メンテナンスを欠かさず行わなければなりません。
特に人が住んでいない旧耐震物件の家を所有し続ければ、劣化速度は早く、修繕・維持費用が高くついて生活に支障をきたす恐れがあります。
旧耐震基準の家を高値で売却する方法
買い手が付きにくい旧耐震の物件ですが、売り方を工夫すれば築年数が浅い物件同様高値で売却できます。
ここでは、旧耐震の家を高値で売る方法を5つご紹介します。
立地・周辺環境が好条件ならそのまま売却
旧耐震の物件とはいえ、建っているエリアの周辺環境や立地条件が好評ならそのまま市場に出していいでしょう。
たとえ、旧耐震基準でも、最寄り駅や商業施設などから近いなど、仕事の都合上、利便性に特化しているなら、買い手が付きやすいです。
最も買い手の意図としては、居住用ではなく、民泊などの用途で家を探している方もいます。
耐震基準適合証明書の取得
一戸建ての物件を売却するなら耐震補強工事を実行して、耐震基準適合証明書を取得してから売却すると高値で売れます。
耐震基準適合証明書は、耐震診断を含めて20万～50万円前後で交通省指定の性能評価機関、建築士に依頼することで取得できます。
また多くの自治体が診断費用の補助を行っているので、負担なく発行してもらえます。
耐震補強工事は、100万～200万前後かかりますが、耐震基準適合証明書を取得すれば、耐震性を担保に、買い手は住宅ローンの控除などの利用が可能です。
売り手と買い手ともに得をするので、売却前に証明書を取得しておくことをおすすめします。
リフォームプランをセットにして売却する
買い手が付きやすいよう、リフォームを実行してから売却する方がいますが、リフォームの内容が買い手の需要にマッチしなければ、いつまでも売れ残ります。
加えて、リフォームを実行したからと言って査定額が高騰するということはなく、精々数十万～数百万程度です。
もしリフォームを行えるだけの資金が手元にあるなら、リフォームプランをセットに旧耐震の物件を売却するのがおすすめです。
リフォームセットを付けることで、買い手が理想とする住宅内装にできるメリットがあるため、高値で売却できる可能性がグッと上がります。
ホームインスペクションを受けてから売却する
売却する前に旧耐震基準の家を、ホームインスペクションしておくことをおすすめします。
ホームインスペクションとは、建築士などの専門家の視点で物件の劣化・欠陥の状態調査を指します。
売却に先立って、物件の瑕疵や修繕見通しの調査・確認を行って明確化しておくと、買い手も安心して入居できます。
また調査結果から耐震強度に問題がなければ、旧耐震基準の家でも耐震基準適合証明書の取得が可能です。
買い取り保証を付けて市場に出す
ここまでご紹介してきた売却方法を実行してきても、買い手がつかないことが多々あります。
確実に物件を売却したいが、売れ残るのは嫌だという方は、市場に出す時に買取保証を付けてから売却するのがおすすめです。
買い取り保証は一定期間まで買い手が見つからなかった場合、その物件を業者が買い取ってくれるという保証内容です。
期限は3～6ヶ月以内としているものが多いです。
旧耐震基準の家が売却できない場合の手段
前節でご紹介してきた工夫や方法を凝らしても半年以上も買い手がつかず、売れ残ってしまう家は多いです。
ここでは、買い手が付きにくい旧耐震基準の物件を売却する方法を2つご紹介します。
業者買取を選択する
まずは、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
方法そのものは、前節でご紹介した買い取り保証と同じ内容になりますが、こちらの方法は市場を経由せず、直で物件を不動産会社に売却するという方法です。
売却価格は、市場に出して売却した時よりも低くなってしまいますが、買い手を探す手間が省けるうえ、即日現金化ができます。
古家付きの土地・更地にして売却する
旧耐震の一戸建ては、古家付きの土地として見られています。
小屋を売るときは、耐震補強工事を行ってから市場に出すか、それとも解体工事を行って更地にしてから売却する2方法が取れます。
古家付きでも、耐震補強工事を実施して耐震基準適合証明書を取得すれば、耐震性を担保に、買い手は住宅ローンの控除などの利用ができるなど買い手にとって大きなメリットになります。
ただし、補強工事は200万前後かかります。
また家を解体して更地にして売り出す場合、土地活用の幅から買い手が付きやすくなる一方で、解体費用が売却価格に上乗せできないや、土地状態が悪いなどの理由から再建築負荷などの問題に見舞われます。
更地にするときは、一度不動産会社に相談してから実行に移すようしましょう。
旧耐震基準の家を売却する前に無料査定を実施する
ここまで旧耐震基準の家を高値で売却する方法と、長期間所有するリスク、売れにくい理由を解説してきました。
旧耐震基準に当たる物件の多くが、築40年越えの古家である以上、資産価値は低く、劣化具合から倒壊する恐れがあるなどの不安から買い手がつかないケースが多いです。
しかし売り方に工夫を凝らすことで、旧耐震基準の物件も高値で売却することは可能です。
また売却するときは、必ず複数もの不動産会社に査定依頼をお願いしてから市場に出しましょう。
旧耐震基準の家を売却するポイントをおさらい
旧耐震基準の家はなぜ売れにくいの？
旧耐震基準の家は売却しにくい理由は主に次の点にあります。
まず、旧耐震基準の物件は現行の新耐震基準に満たないため、大地震時の安全性が保障されないことが大きな理由です。
さらに、築年数が古いこと、住宅ローン控除の対象外であること、耐震保険料が高額になる傾向があり、すまい給付金の対象外であること、贈与税の適用外であることなど、経済的な負担やリスクが高いため、買い手がつきにくくなっています。
これらの理由から、旧耐震基準の家は市場に出しても売れ残りやすいのです。
旧耐震基準の家を売るにはどうすればいい?
旧耐震基準の家を高値で売却するには、以下の方法が有効です。
まず、立地や周辺環境が良い場合はそのまま売却することが可能です。
次に、耐震補強工事を行い、耐震基準適合証明書を取得することで安全性を担保し、価値を高めます。
また、リフォームプランをセットにして販売すると、買い手が自分の好みに合わせてリフォームできるメリットがあります。
ホームインスペクションを受け、物件の状態を明確にすることも重要です。
最後に、買取保証を付けて市場に出すことで、買い手が見つからないリスクを軽減し、確実な売却を目指します。
これらの方法を駆使すれば、旧耐震基準の家も高値で売却することが可能です。
