古い家は本当に価格が付かないのでしょうか?
今回は、築古のボロ屋を売るにはどうすれば良いのか、ポイント・注意点をわかりやすく解説していきます!
古い=売れないというイメージがあるだけで、実際は築40年以上でも売れる可能性は十分にあります。
親の死を機に築40年前後の古家を相続してしまい、処分に困っている方が多いです。
古家を空き家のまま放置する人も多く、社会問題になっているほどです。
空き家を放置している人の中には、「売れれば良いけど、ボロいしどうせ売れないだろう…」という諦めがあると考えられます。
古い家を売る方法
古い家(建物+土地)を売る場合は、大きく分けて2つの方法があります。
- 古い家を土地付きでそのまま売る
- 家を解体後に更地化してから売る
また、その他にもいくつかの方法があります。
マイナーな方法もありますが、知っておくことで選択肢の幅が広がります。
ここからは、古い家を売る方法を10個紹介していきます。
古い家を土地付きでそのまま売る
通常通り、建物+土地で売り出す方法です。
築年数が浅く傷みも少ない家であれば、この売り方が一番効果的です。
中古の家は基本的に現物引き渡しとなるので、高額の初期費用を出す必要もありません。
建物+土地の売却益で、より高い利益を見込めます。
家を解体後に更地化してから売る
前述の通り、古くなって価値が0になった家は売却の際に足かせになってしまいます。
購入後に買主がリフォーム・リノベーション代を負担しなければいけないので、買い損になってしまう確率が高いためです。
そのため、条件の悪い売れない家は思い切って解体し、更地にした上で売却すると売れやすくなる可能性があります。
前述の通り、引き渡し後のリフォーム代を考えて売却価格を調整する必要がなくなるため、より高く売れることも多いです。
更地は建物よりも多彩な活用方法があるので、単純にターゲットが増え、成約が取れやすくなるというのも期待できるでしょう。
この売り方のデメリットは、やはり解体費用が高額になるところです。
構造 | 30坪 | 50坪 | 80坪 |
---|---|---|---|
木造 | 100~150万円 | 180~250万円 | 200~300万円 |
鉄骨造 | 150~200万円 | 200~300万円 | 300~500万円 |
RC造 | 180~300万円 | 250~400万円 | 500~800万円 |
加えて不動産売買はマッチングが重要なので、高額の費用をはたいたところで100%売れる確証はありません。
解体をするかどうかについては、不動産会社としっかり相談しておきましょう。
古家付きの土地として売る
古い家+敷地として売るのではなく、土地(おまけで古い家が建ってる)として売る方法です。
売るものは同じですが、土地として売ることで物件の購入を希望しない方に対してもPRすることができます。
家の広さや状態はすでに決まっているので、それを利用・活用したい方は限られてしまいます。
しかし、土地は立地さえよければ居住用・事業用・賃貸経営など様々な用途に利用することができます。
もともと家を活用することを前提としていないので、売却時に簡易リフォームなどを施す必要がないのもおすすめの理由です。
不動産会社に直接買い取ってもらう
古い家を売る際は仲介売却を前提にしていますが、その他に不動産会社へ直接買い取ってもらう方法もあります。
仲介売却と違ってすでに募集されているところへ古家を持っていくので、広告を作成する手間などが一切なく、スピーディに換金できます。
業者は再販や活用を前提としているため、仲介売却と比べて条件の悪い古家でも引き渡せる可能性が高いです。
ただし、不動産会社に買い取ってもらう場合は、仲介売却に比べて価格が6~8割まで下がってしまうのが一般的です。
そのため、仲介売却が上手くいかなかった場合などを除き、最初から買取を前提にするのはあまりおすすめできません。
オークション売却を利用する
近年、不動産もネットオークションで売却できるようになりました。
方法としては仲介売却の形でまず契約を結び、その後にネットで入札期限をつけて売り出します。
後は落札されるのを待つだけという簡単なやり方で、期間内に最高額をつけてくれた人に売ることが決定しているので、後悔しにくいです。
また、入札競争になれば相場よりも高い価格で売れる可能性があります。
空き家バンクに登録する
古い家にだれも住んでいない空き家となっているなら、空き家バンクに登録して買い手が見つかるのを待つという方法もあります。
空き家バンクとは、各都道府県にある自治体が空き家の売買や賃貸を目的に管理している空き家専門の情報サイトです。
サイト上に登録されている物件すべてが空き家なので、サイトを閲覧している方も空き家であることを承知したうえで物件を探しています。
そのため、通常のポータルサイトに登録するよりも買い手が見つけやすいです。
しかし、空き家バンクに登録しているからといって買い手がすぐに見つかるということはなく、加えてアクセスされる方が極めて少ないというデメリットを抱えています。
また空き家バンクを介して、買い手が見つかれば、売主自身が交渉に赴かねばなりません。
室内の一部をリフォームして売却する
原則、古い家を売却するときはリフォームやリノベーションは施さず、そのまま売却するのがベストです。
大きな理由は、古い家を買い手に引き渡したあと、買い手の好みに合わせてリフォーム・リノベーションを施される方が多いためです。
逆に売り手側がリフォーム・リノベーションを施してしまうと、買い手の好みにマッチしにくくなります。
他にも、リフォーム・リノベーション代の回収ができないなどのトラブルに見舞われます。
しかし、売り手側がリフォーム・リノベーションを施すことで買い手がつくこともあります。
おすすめは、浴室やトイレなどの水回りのリフォームです。
水回りのリフォーム・リノベーションの費用相場は、約100~150万円ほどかかるといわれています。
費用に余裕があるなら、売り手側で水回りのリフォーム・リノベーション施してあげるか、売却時のリフォームプランにすることで、付加価値が上がります。
瑕疵担保保険を付保してから売却する
古い家を売るとき、瑕疵担保保険を付保してから市場に出すという方法もあります。
そもそも、瑕疵担保保険とは、物件を買い手に引き渡した後、キズ等の瑕疵が発見された際、その補修費用の一部を保険金で賄える保険です。
つまり、瑕疵担保保険を古い家に付保すると、保証書付きの物件として売り出せます。
買い手も瑕疵が見つかったとき、自己資金を負担することなく、修繕が行えるでしょう。
築20年越えの戸建て住宅に瑕疵担保保険を付保してあげれば、住宅ローン控除が使えるようになるなど、買い手側のプラスにもなります。
瑕疵担保保険を付保するだけでネームバリューが上がり、買い手が付きやすい物件へと生まれ変わります。
参考:国土交通省
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律
リフォームリースバックをする
リースバックは、不動産会社へ物件を一旦買い取ってもらった後に賃貸借契約を結び、賃貸物件として住み続ける方法です。
一度家を買い取ってもらい、その後に賃料を支払うようになります。
家を売却した後も住み続けられるので、引っ越しが嫌な方も抵抗感がありませんね。
リフォームリースバックは、リースバックで売却した物件をリフォームしてもらえます。
リフォーム後の家に住めるだけでなく、リフォーム費用はリースバック業者負担となる仕組みです。
費用を抑えて古い家を直してもらえるのでおすすめです。
隣家の住民に売る
家を売ることを、隣人にアナウンスしてみましょう。
子供の成長や家の建て替えに合わせて、購入に意欲的な場合があります。
購入に関しては不動産会社に任せれば、交渉や具体的な取引を担当してもらえるでしょう。
古い家を売る時は、隣に住む人に話しておくと有利に進めます。
古い家を売る流れ
古い家を売る流れは下記の通りです。
- 古い家の査定
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 売却活動
- 売買契約・引き渡し
- 確定深刻
古い家も基本的に他の物件と同じ流れで売ります。
ただし、古い家は通常の物件と同じ売り方をしても売れない場合がある為、不動産会社に依頼する際は古い家の仲介売却が得意な不動産会社に依頼しましょう。
【Step1】一括査定サービスで査定を依頼する
「古い家を売ろう!」と決めた人は、まず一括査定サービスで査定を依頼しましょう。
一括査定サービスは複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービスで、高く売却してくれる不動産会社に依頼することが出来ます。
特に一括査定サービス”HOME4U”がおすすめで、戸建ての売却を得意としている不動産会社が多く登録されています。
登録は簡単で、住所・名前・簡単な間取りを入力するだけで選択した不動産会社に査定してもらえます。
「どの不動産会社に頼めば良いか分からない!」という人は、不動産一括査定サービスで依頼することをおすすめします。
【Step2】媒介契約を結ぶ
複数の不動産会社の査定結果をみて、高値で売却してくれる不動産会社を選びます。
不動産会社を決めた後は、媒介契約を結びます。
媒介契約は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類あり、古い家を売る状況に合った媒介契約を選びましょう。
媒介契約を結んだあとは、売出し価格などを相談して売却活動を開始します。
【Step3】売却活動の実施
売却活動は、主に不動産会社が行います。
媒介契約の種類によっては買主が個人で活動することもできます。
売却活動をして買主が見つかるまでの期間は、約3ヶ月と言われています。
逆に3ヶ月経っても見つからない場合は、売出し価格が相場に合っていなかったり特殊な物件で売るのが難しかったりしている状態です。
物件購入希望者がでたら、内覧を行い本格的に交渉していきます。
【Step4】売買契約・引き渡し
買主との交渉が終わり、他に問題がなければ売買契約を結びます。
売買契約完了すると、1~2ヶ月後に家を引き渡します。
売却したことによって税金が生じる場合、売却した翌年の2月16日~3月15日までの間に確定申告を行わなければなりません。
確定申告が必要な状態で放置していると、課税される可能性もあるので注意しましょう。
古い家を売る時の注意点
古い家を売る時に注意すべきポイントをまとめました。
売れにくいといわれている古い家でも、依頼する不動産会社によってはスムーズに売却することができます。
適していない不動産会社を選ぶとしていると、売却金額を大きく下げてしまったり売れ残ったりしてしまうので注意しましょう。
家財は残さない
古い家を売る時は、家財を残さないようにしましょう。
家財を残した状態にしていると、不動産会社が取り扱ってくれない可能性があります。
また解体工事会社が解体依頼を断るケースもあります。
解体工事会社は産業廃棄物の処分に特化している会社なので、一般産業廃棄物の処分をしてくれない所があります。
古い家を残して売る場合・解体して更地として売る場合、両方とも家財を残さない方がスムーズに売却できるので、家財は撤去しておきましょう。
古い家の取り壊しは不動産会社と相談
古い家を取り壊して売却しようと考えている人は、必ず複数の不動産会社と相談して決めましょう。
古い家を取り壊さなくても売れると判断されると、解体工事費用が無駄になってしまいます。
古い家の売却に特化している不動産会社は、なるべく古い家を残して売ってくれるので、コスパよく売却したい人におすすめです。
更地で売る人は固定資産税に注意
古い家を取り壊して売ると、固定資産税が6倍に上がって売れるまで固定費用が掛かってしまいます。
固定資産税の上がるタイミングを把握して更地にすれば、高くなった固定資産税を払わずに売却活動を行えます。
固定資産税は1月1日の状態できまるので、1月1日に空き家が立っていれば翌年の1月までは固定資産税が軽減されたままになります。
上記のことから空き家を取り壊して更地で売却を考えている人は1月1日直後から更地にして売却活動を行いましょう。
補助金制度を活用する
古い家が建っている場所によては自治体の補助金制度を受けることができます。
自治体の補助金は解体や耐震リフォームの補助金制度を提示しており、地区町村によってことなります。
補助金制度は地域によって異なり、予算状況によっては規定人数に達して受けられない場合もあります。
古い家の解体やリフォームを検討している人は、補助金制度を確認しておきましょう。
1981年以前の古い家は旧耐震基準に注意する
中古戸建の購入率は年々上がっており、人気が高まっています。
そのため、古い家が購入される確率も以前に比べて高くなっています。
しかし一方で、1981年以前に建てられた旧耐震基準家はより売れにくくなっていると言ってよいでしょう。
建築基準法が大幅に改正されたのが1981年で、それ以前を旧耐震基準、以降を新耐震基準と呼ぶのが一般的です。
新耐震基準の家は震度6強の揺れにも耐えられるようになっていますが、旧耐震基準では震度5位の揺れに耐えられることしか規定されていませんでした。
近年は東日本大震災は熊本地震など、旧耐震基準を超える大型地震が発生していますから、好んで旧耐震基準の家を買う人はほぼいないでしょう。
ただ、81年以前に建てられた家でも、その後に耐震補強をしていたり、耐震診断でOKを貰っていたりしたなら売れる可能性は高いです。
診断書などの書類は性能証明のためにも大事にとっておきましょう。
不動産業者の選び方に注意する
適切な不動産業者を選ぶことは、物件を適切な価格で売るための鍵となります。
特に古い家を売る場合には、そのエリアや物件タイプに精通した業者を選ぶことが重要です。
また信頼性やサービスの質も重要な選択基準となります。
必ず複数の業者から見積もりを取り、比較検討してください。
税金の計算を事前にしておく
売却による所得が発生すると課税対象となります。
売却価格や物件の取得コスト、所有年数などによって、税金の額は大きく変動します。
税務アドバイザーや会計士などに相談して、売却後の税金負担を予測することが重要です。
リフォームや修繕をする
物件が非常に古い場合、一部の修繕や改善を行うことで、売却価格を上げることが可能かもしれません。
例えば、壁紙の張替えや清掃、小さな修繕などは比較的低コストで可能です。
ただし、大規模な改修には大きな費用がかかるため、コストと利益のバランスを慎重に検討する必要があります。
古い家のマイナス情報は開示が必須
物件の問題や欠陥を全て開示して、法的な問題を避けることは必須です。
過去の修繕履歴や、隠れた問題(構造上の問題、発露問題など)も含まれます。
誤解を防ぐため、売却契約書には、物件の状態に関する詳細な情報が記載されることが一般的です。
このような開示は購入者に信頼感を与え、トラブルを避けるためにも重要です。
価格の設定を検討する
物件の適切な価格設定は、売却の成功にとって重要な要素です。
物件が古い場合、市場価格を設定するのが難しいかもしれません。
そのため、専門家の意見を聞くことが大切です。
価格が高すぎると購入希望者がつかず、低すぎるとあなたが損をする可能性があります。
適切な価格設定には市場調査と専門的な知識が必要なので、不動産会社に依頼しましょう。
古い家を売ると譲渡所得税の納付が必須
不動産を売る時は譲渡所得がプラスになった場合税金が発生します。
購入した時の金額よりも高く家が売れた時は、税金の納付が必要と考えていいでしょう。
不動産の譲渡所得は、以下のように計算できます
譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用
譲渡価額とは売却の価額です。
取得費とは、土地の購入額や、建物の購入額から減価償却費を控除した金額です。
譲渡費用は、仲介手数料や印紙税などの家を売る時に必要な費用を言います。
計算の結果、譲渡所得が赤字になると税金は発生しません。
この状態は、譲渡損失という状態です。
税金は譲渡所得に税率をかけて計算できます。
税金=譲渡所得×税率
家を売る日の1月1日時点において所有期間が5年を超す場合「長期譲渡所得」と判断しましょう。
1月1日時点において所有期間が5年以下のときは「短期譲渡所得」という区分です。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率はそれぞれ異なります。
所得の種類 | 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 |
---|---|---|---|
短期譲渡所 | 5年以下 | 30% | 9% |
長期譲渡 | 5年超 | 15% | 5% |
復興特別所得税の場合は、所得税に対して2.1%を乗じて計算しましょう。
相続物件は、親の所有期間を引き継ぎます。
所有期間が累計5年超えの場合、相続後にすぐに売る時でも長期譲渡所得での計算が必要です。
家の取得費に関しては、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額です。
建物の取得費を求めるには減価償却という計算を行います。
マイホーム等の非事業用不動産の減価償却の計算式は以下の通りです。
減価償却費=建物購入価額×0.9×償却率×経過年数
購入から売却までの期間を経過年数と言います。
築年数とは異なりますので気をつけてください。
建物の構造によって、償却率は異なるので注意しましょう。
古い家を売った時に利用できる税制優遇措置
不動産売却において、物件を売買した時に発生する譲渡価格が、譲渡費用、建物取得費用、土地取得費用の3つの合算額を上回れば、税金が発生し、下回れば非課税で済みます。
築年数が古い不動産を売却した時にも、このルールが適用されます。
ここでは、築年数が古い家を売却した時に適用される税制優遇措置をご紹介します。
居住用財産の3,000万円特別控除
古い家に売却直前まで住んでいれば、この特例控除が利用できます。
また元住居用財産であっても、転居してから3年後の12月31日まで、もしくは物件の解体・取り壊しを実行してから1年以内に売却すれば、特例控除の利用が可能です。
譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-3,000万円
相続した空き家等の3,000万円特別控除
古い家を売却する時に利用できる3,000万円特別控除は、居住用物件の売却だけじゃなく、亡くなった親族から相続した空き屋を売却した時にも利用できます。
利用するには、以下の条件を満たしておく必要があります。
- 昭和56年5月31日以前に建築された物件であること
- 区分所有建物登記がされている建物じゃないこと
- 相続の開始直前に被相続人以外に居住していた人がいないこと
上記3つの条件を満たしている物件であれば、特別控除の利用が可能です。
ただし、相続した日から3年を経過する年の12月31日まで売却しなければなりません。
低未利用地等売却の100万円特別控除
古い家を売却した時の譲渡所得が500万円以下になることが多々あります。
この時は、3,000万円特別控除ではなく、低未利用地等の売却ということで、100万円特別控除が利用できます。
- 売却した土地等が、都市計画区域内にある低未利用土地等であること
- 売った年の1月1日をもって所有期間が5年以上であること
- 売り手と買い手が親子や夫婦など特別な関係じゃないこと
- 売却した土地の価格が、低未利用土地等の上にある建物等の対価を含めて500万円以下であること
- 特例措置を受ける低未利用土地等と一筆であった土地から前年または前々年に分筆された土地またはその土地の上に存する権利において、前年または前々年に当特例の適用を受けていないこと
- 収用地などで利用できる特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べ、他の譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと
参考:国税庁 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除
上記7つの条件を満たしておく必要があります。
都市計画区内は、そのエリアにある程度の人口があれば、計画区域に指定されていることが多いです。
譲渡損失の損益通算と繰越控除
古い家を売却して購入した時よりも安価で取引したときは、譲渡損失として損益通算と繰越控除が使用できます。
損益通算とは、住宅を売却して損失が出た時、給与所得などの所得分(黒字)から損失分(赤字)を差し引いて、所得税の軽減が図れる制度です。
また損益分を、売却を行った年の確定申告で控除しきれなかった場合は翌年以降に繰り越して損失分を相殺する繰越控除という方法が利用できます。
繰越控除は、最長3年間の利用ができます。
例えば、年収600万円の方が住宅売却で1,800万円の損失を被ったなら、売却を行った年と翌年、翌々年の3年間は、給与所得と損益通算が使用でき、所得税の納税を行わずに済むという形になります。
古い家を売るには業者選びが重要
古い家は人気がなく、売れ残りやすいのがデメリットです。
ただ見方を変えれば、売れにくい家でもしっかり売るのが仲介業者の役目でもあります。
質の悪い業者は古い家の売却について相談した段階で「この家は売れそうにありませんね…」などと言ってきます。
理由が何であれ、このように限界をすぐ口にする業者はおすすめできません。
複数業者を見比べると、「確かに売れにくいけど、このやり方なら売れるかもしれません。やってみましょう!」と、ポジティブで気持ちの良い提案をしてくれる業者が必ず見つかります。
古い家の売却方法は不動産会社によって様々です。逆に言えば、最適な方法で売ってくれるまで粘るのが売主の役目とも言えます。