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土地活用に興味を持ち始めた方が最初に直面する問題は、どの活用方法が自分の土地にとって最も適しているかを判断することです。
主流となっている土地活用の選択肢として、以下のような活用方法があります。
- マンション経営
- アパート経営
- 戸建経営
- 事業用賃貸経営
- 駐車場経営
しかし、これらの活用方法以外にも多岐に渡る活用方法が存在し、自分の目的や土地の条件に応じて最適なものが異なります。
そのため、まずは自分の土地に合った活用法を探ることがスタート地点となります。
とはいえ、土地活用は、資産を保持しながら収益を得られるため魅力的ですが、経営の難しさや不適切な活用法を選択すると損失につながる恐れもあります。
また所有する土地がある地域に設けられた用途地域の確認や各種法律について知っておく必要があります。
土地活用に関係がある主な法律
| 土地活用に関係がある主な法律 | 概要 |
|---|---|
| 都市計画法第29条第1項など | 都市の健全な発展と秩序ある整備を目的とした法律です。土地活用の際には、都市計画区域内かどうか、用途地域や建ぺい率・容積率などの制限を確認する必要があります。 |
| 建築基準法第53条第1項など | 建築物の安全性や快適性を確保することを目的とした法律です。土地活用の際には、建築物の規模や構造、設備などが建築基準法に適合しているかどうかを確認する必要があります。 |
| 民法第209条など | 民法は、土地や建物の所有権に関する権利義務を定めた法律です。土地活用の際には、土地の所有権や借地権などの権利関係を把握する必要があります。 |
つまり土地活用を行う際は、事前にしっかりとした知識を身につけることが重要です。
よって、今回は、土地活用の異なる方法とそれぞれの利点及び欠点について詳しく解説します。
土地活用の主な方法の費用と利益を比較
土地活用は大きく分けて二種類あります。
まずひとつめは土地を加工したり、機具を設置したりして運用をする方法で、駐車場運営や太陽光パネルの設置がこれにあたります。
もうひとつは物件を建てて賃貸運営をする方法で、初期投資が高額な分、利益も高いです。
土地活用の方法を調べると、その種類は10ほどになります。それぞれの方法と、費用や利益性の違いは以下の通りです。
| 土地活用の方法 | 初期投資・費用 | 回収の速さ | 転用性 | リスク | 利益 |
|---|---|---|---|---|---|
| ①マンションの経営 | 超高額(土地活用の中で最も初期投資がかかる) | 速い(入居者がいれば毎月一定の賃料収入) | △ | △ | 超高額 |
| ②アパートの経営 | 高額 | 速い(入居者がいれば毎月一定の賃料収入) | △ | △ | 高額 |
| ③戸建ての賃貸経営 | 高額(相続物件を活用するならリフォーム代のみで済む) | 契約内容によって異なる | △ | △ | 低額(マンション、アパートに比べると1、2世帯に貸し出すのが限度) |
| ④賃貸併用住宅 | 超高額(相続物件を活用するなら抑えることは可能) | 契約内容によって異なる | △ | △ | 1、2世帯に貸し出すのが限度なので低額 |
| ⑤サ高住(サービス付き高齢者住宅) | 高額(相続物件を活用してもリフォーム代+機材導入費) | 契約内容によって異なる | △ | △ | サービス内容によって異なる |
| ⑥事業用賃貸の経営 | 高額(相続物件を活用するならリフォーム代のみで済む) | 短期(相手が法人だと長期契約になりやすく、期限も順守されやすい) | △ | △ | 高額(個人に貸し出す場合より高額で契約しやすい) |
| ⑦駐車場経営 | 低い | かなり速い(契約時にお金をもらえる) | 高い(途中で物件を建てる、売却するのが容易) | 特になし | 低い(1件あたりの単価が低い) |
| ⑧トランクルーム経営 | 低い(小規模のものであれば100万円以下から開始できる) | 速い(入居者がいれば毎月一定の賃料収入) | △ | △ | 低い(アクセスの良い場所であれば高額利益を見込める) |
| ⑨太陽光発電事業 | 低い(規模が大きくなるほど高コストになる) | 契約内容によって異なる | 高い(パネルを撤去すればすぐ転用できる) | 特になし(立地に関わらず一定額の収入を得られる) | 20年間は固定買取価格が一定 |
| ⑩貸地 | 低い | 遅い | ケースによる(相手に利用法を一任) | △ | 契約内容によって異なる |
こうしてみると、土地活用のバリエーションは非常に多いですが、どれも一長一短ということがわかりますね。
土地活用の方法
ここからは、主な土地活用の方法のメリット・デメリットを紹介していきます。
どの方法を選べばよいのか、検討中の方はぜひ参考にしてください。
マンション経営
マンションを建てて、入居者から賃料を得る方法です。
建設費が高いですが、家賃もその分高くなるので長期的にみるとアパート経営よりお得です。
ただマンションを経営しても入居者は集まらないので、設備でライバル物件に差をつけることが求められます。
また、注意したいのが常にマンション＞アパートという訳ではないということです。
地域によってはアパートのほうが収益をあげられるケースもあるので注意しましょう。
アパート経営
主に木造アパートを建てて貸し出す方法です。
狭い土地でも効率よく収益をあげられるのが大きな魅力。
ただ、アパートも賃料が安ければ入居者が集まる訳ではなく、設備などに気を使う必要があります。
戸建経営
今まで住んでいた家や、空き家になった実家を経営して収益を得る方法です。
すでに所有している物件を利用するなら、かなり初期コストを抑えることができます。
ただ物件につき1世帯しか入居できないので、大きな利益は見込めません。
キレイに利用してくれる保証もないので傷や凹みが付く可能性が高く、最終的に自分の手に戻したい人は注意が必要です。
賃貸併用住宅
住宅の一部に賃貸部分を作り、事業者に貸し出して店舗などにする方法です。
効率よく収益を得ることが出来るので、近年注目を集めている方法でもあります。
ただ、入ってくる事業者との関係は十分注意しなければいけません。
焼肉屋や東南アジア系の店舗だと、臭いがとれず、物件の評価が低くなる恐れがあります。
また、賃貸のタイプとしては特殊ではあるので、エリアによってはニーズがないこともあります。しっかり見極めましょう。
サ高住(サービス付き高齢者住宅)
サ高住は、高齢者の安否確認・生活相談などが受けられるシニア向け賃貸住宅です。
一定条件を満たしていれば補助金や税制優遇を受けられるので、お得に経営できるメリットがあります。
デメリットは、一定以上の設備を準備しなければいけないので、場合によっては初期投資額が大きくなってしまう点です。
トータルコストで損をする可能性もあるので注意しましょう。
事業用賃貸経営
商業ビル・テナントなどの事業用物件の経営は、収益性が高く投資改修が早いというメリットがあります。
賃料を高く設定しやすい他、ゴミ捨てや近隣トラブルなど、通常の居住用物件の経営で起こるトラブルを回避できます。
建築基準法の制限も緩く、アパート・マンション経営が出来ない土地も検討の余地があります。
期限付きの契約になるので、長く定着する法人がないのは、メリットでありデメリットでもあります。
駐車場経営
初期コストを抑えられますが、ローリターンなのがデメリットでもある土地活用です。
駐車場経営は月極駐車場とコインパーキングの2種類があります。
月極駐車場は初期費用を抑えられますが、収益も少なくなります。
一方、コインパーキングは高い収益を見込めますが、機械の購入・導入にコストがかかってしまいます。
アクセスの良い土地ならコインパーキングにするなどの見極めが必要です。
トランクルーム経営
土地にトランクルームを設置して、契約者の荷物を保管できるようにする方法です。
専門業者に土地を一括借り上げしてもらう方法と、自費でトランクルームを購入して設置する方法の2通りがあります。
比較的場所を選ばず始められるのが強みですが、エリアによって需要の差が多いので注意しましょう。
太陽光発電
太陽光発電は固定価格買取制度（FIT）により、売電価格が20年固定されています。
そのため、長期間の安定収益を得ることが可能です。
ただ、太陽光パネルを定期的にメンテナンスしないと破損などのリスクがあるので、一般に言われているほど「放置しておいても儲かる」訳ではありません。
また、いわゆる日照権などが太陽光発電には適用されないので、いつ日当たりが遮られるか分からないリスクもあります。
貸地
土地をそのまま貸し出す方法もあります。
コストをほぼかけず、固定資産税対策・税金対策をすることができます。
ただ、借り手の需要によって無数の利用方法があるので、契約時に十分注意しないと大きなトラブルにつながりかねません。
自動販売機の設置
空いている土地を有効に活用する一つの方法として、自動販売機の設置スペースとして使用する方法があります。
自動販売機を設置することで、定期的な収入が得られます。
また、土地を賃貸として提供するだけでなく、自ら自動販売機を運営することで利益を最大化することも可能です。
しかし、設置場所や商品選定などにより、成功するか否かが大きく左右されます。
医療施設
社会の高齢化や医療需要の増加に伴い、空き地を医療施設として利用することは大きなメリットをもたらします。
これは、地域社会への貢献だけでなく、安定した収入源になります。
ただし、医療施設を開設するためには、法律的な要件や設備投資など、多くの課題が伴います。
老人ホーム
人口の高齢化が進む中で、老人ホームは確実に需要が見込まれる土地活用方法の一つです。
空き地を老人ホームにすることで、社会貢献と事業の収益性の両立が図れます。
しかし、施設の運営には専門的な知識とスキルが必要であり、設立には多額の初期投資が必要です。
グループホーム
高齢化社会や介護需要の増加に伴い、地元のコミュニティに寄り添ったケアを提供するグループホームは、土地活用の有効な選択肢の一つです。
しかし、運営は専門性が求められるため、介護に関する資格や経験が必要になる場合もあります。
また、初期設定や運営コストも考慮に入れなければなりません。
土地信託
土地信託は、土地の所有者が信託銀行に土地を託すことで、管理・運用を行ってもらう制度です。
これにより、土地の維持管理や税金対策、相続問題などを解決できる可能性があります。
しかし、信託報酬が発生することや、信託契約の解除が難しい点に注意が必要です。
土地の寄付・譲渡
土地の寄付や譲渡は、土地活用の一形態で、慈善団体や公的機関へ土地を寄付することで、税金控除のメリットを享受できます。
一方、譲渡は親族や友人に土地を譲ることで、相続税や贈与税の節税効果を狙うことができます。
ただし、税法上のルールを理解し、適切なアドバイスを得る必要があります。
一風変わった面白い土地活用のアイディア
土地の活用方法は非常に幅広く、工夫次第で他とは違うやり方で運用することもできます。
独自の方法で土地活用をすれば競合のいない分野で人気を集められるので、効率よく収益化できる可能性も高いです。
ここからは、他とは一味違う土地活用のやり方を紹介していきます。
ガレージハウス経営
住宅とガレージを貸し出して、収益を得る方法です。
都市部だとガレージのある住宅は希少な上にニーズも高いので、高収益が見込めます。
人気も集めやすく、収益の継続性も高いのが魅力です。
ただ、収益性の高い人気のガレージハウスを経営しようと思ったら、車に関するそれなりの知識が必要になるのが難点です。
ロードサイド店舗の経営
交通量の多い大きな道路沿いの土地を貸し出して、飲食店や小売店から収益を得る方法です。
ロードサイドへの出店は収益性や回転率が高いことから、大手法人も常に出店できる場所を探しています。
そのため、早くに収益化が可能で、また高収益も見込めるのが魅力です。
加えてロードサイドの店舗は利便性を重視する傾向にあるため、凝った設備・デザインの建物でなくても借りてもらいやすいのが魅力です。
一方で、駐車場を用意できるほどの土地の広さが必要となります。また、入れ替わりが激しくなりやすい分、契約トラブルが起こりやすい点も注意が必要です。
貸農園の経営
最近では都市部から少し離れた郊外で野菜や果物が栽培できる貸農園が人気を集めています。
本格的な農園を経営するとなると周りに人気のない広大な土地が必要ですが、貸農園の場合はある程度都市部からのアクセスが良ければ、面積はそこまで必要になりません。
水道を敷く、柵を設置するといった簡単な準備だけで貸し出せるので、コストも低く抑えられます。
機器の設置
アクセス量の多い狭い土地なら、自動販売機や照明写真機などを設置する方法もあります。
機器の設置は法人に声をかけてもらって進めるケースの他に、土地所有者自らが機器を調達してくるケースもあります。
需要がない機器を設置しても全く利用されないので、エリアの特性を見極める必要があります。
置き場所として貸し出す
事業者・法人に対して、物の置き場所として土地を貸し出すのも一つの手です。
特に建築会社やメーカーは、資材や機材の置き場を借りることに一定の需要があります。
こうした企業の近くに一定の広さの土地があれば、初期費用はほぼ0で貸し出せます。
保育園の経営
近年では待機児童問題などが広く知られるようになったこともあり、小規模の土地で保育園を始めるケースが増えています。
保育園経営は運営団体に土地を貸し出すケースと、自ら運営するケースがあります。
地域によっては固定資産税・都市計画税の免税対象にもなるので、お得に運営を始められます。
オフィスビルの経営
都市部の土地にオフィスビルを建てて経営するのも一つの手です。
事務所が入居するタイプのオフィスビルにもできますが、初期費用をできるだけ抑えるならファッション系や小売の店舗が入るビルにするのがおすすめです。
複数のテナントから賃料収入を得ることが出来るので、収益が安定しやすいのも魅力です。
シェアハウス経営
貸家の場合は一世帯からしか家賃収入を得られませんが、シェアハウスであれば複数の世帯から収益を得ることが出来ます。
シェアハウスへの入居は近年より一般的になっており、これから土地活用を始めるなら注目したい方法の一つです。
人間関係のクレームや共用部分の管理をどうおこなうかが注意したいポイントです。
コンビニ経営
立地の良い土地ならフランチャイズで店舗を経営したり、用地を貸し出したりすることが出来ます。
特に日本のコンビニ経営は方法が確立されているため、手を組む上で信頼できる相手と言えます。
墓地や宗教施設の用地として貸し出す
墓地やお寺、教会などの施設の用地として貸し出すのも一つの手です。
都市部の真ん中の好立地でなくても需要が落ちない上に、収益が安定しやすいのも魅力です。
ただ、近隣住民とのトラブルも起こりやすいため、どのように対応するか考えておく必要があります。
等価交換
単に土地を貸し出すのではなく、土地の評価に見合った建物の持ち分を取得できるのが等価交換です。
例えば、大手デベロッパーから「土地にビルを建設したい」という持ちかけがあった場合、等価交換をおこなえば土地所有者がビルの所有権を一部取得できます。
費用を一切使わずに、稀少な建物の持ち分を取得できる魅力的な方法です。
モデルルーム用地として貸し出す
マンションや分譲住宅の跡地などは、特にモデルルーム用地としての需要が高いです。
デベロッパーなどに貸し出して、継続的に収益を得ることが可能です。
しかし、賃貸契約は短期になりがちなので、将来の戦略も立てておく必要があります。
立て看板の設置
企業広告の立て看板の設置を募集して、掲載料を継続的にもらう方法もあります。
収益性はそこまで高くありませんが、初期費用や労力はほぼ0で利益を得ることが出来ます。
郊外では今でも有効な方法です。
特定のフリースペースとして貸し出す
出入りが比較的自由な共用スペースとして貸し出すことも可能です。
例えば、出店や移動型の店舗用のスペース、カーシェアや共用の自転車などの置き場としての提供が考えられます。
自然を生かした活用
キャンプ場、バーベキュー場や植物園など、自然を生かした土地活用の方法もあります。
周辺の環境次第では簡単な設備を用意しておくだけで需要が発生するのでおすすめです。
入場料、使用料をとるタイプのサービス提供であれば、契約の縛りがないのでいつでも事業を畳めるのも魅力です。
事業が上手くいけば、周辺に宿泊施設や飲食店などを呼び込めて、より大きな利益が見込めます。
土地の活用方法を選ぶ時のチェックポイント
土地の活用方法を選ぶ時は、土地の状況や周辺環境などを分析した上で最適な方法を見つける必要があります。
土地によっては向いている活用方法と不向きな活用方法があり、安易に活用を進めてしまうと大失敗する恐れがあります。
ここからは、土地活用の前にチェックすべきポイントを紹介します。
収益性
土地の活用方法を選ぶ際には、収益性を必ず意識しなければいけません。
収益は家賃収入や駐車場の契約料など、土地活用の仕組みによって変わってきます。
収益性を考える上で重要な指標が利回りです。
利回りが低いと初期費用を回収できないので、どんな活用方法を選んだとしても不利になります。
ただ、利回りが高い物件でも空室リスクは少なからずあるので、リスクも含めて物件選びをしていきましょう。
その上で、今度は活用の規模を決めていきます。
低リスクで気軽に不労所得を得るのか、マンション投資のように高リスクで大規模運用を目指すのかを決めていきましょう。
初期費用・ランニングコスト
最初に費用がかかるタイプの土地活用は、予算が足りなければ実施できません。
また、アパート・マンション投資は固定資産税・修繕費などのランニングコストも高額なので注意が必要です。
初期費用が高額でも収益性の高い投資をしたいなら、ローンを利用するのがおすすめです。
費用がかかる土地活用は収益もその分高くなるので、長期的な視点で検討することが大切です。
税金優遇
更地に建物が建っていると固定資産税が6分の1に優遇されるので、節税対策のためにアパート経営をおこなっている方は多いです。
トータルコストでチェックしないと一概に良し悪しは判断できませんが、できれば税金が優遇される方法を選択するのがおすすめです。
失敗リスク
土地活用のリスクは、以下の3通りに大きく分けられます。
- 金利上昇のリスク
- 空室増(需要減)のリスク
- 倒壊・欠損などの物理的リスク
アパートローンを変動金利で利用すると、将来的な金利上昇のリスクがつきまとうことになります。
将来的な金利上昇も見越してリスクヘッジをしておかないと失敗する可能性が高いので注意が必要です。
金利変動の他にも、空室や空車が増えるリスクは常につきまとってきます。
競合に勝つために設備を充実させていくと予想外のコストになることも多いです。
他には、土地活用で購入した設備が破損するリスクもあります。
例えば太陽光発電の場合、台風で飛ばされた石や枝でパネルが傷ついてしまう場合もあります。
土地活用は外的なリスクが意外と多く、上手く回避しながら運用していく必要があります。
転用性
土地活用を始めた後に他に方法に変更したり、活用を取りやめたりする際のやりやすさを転用性といいます。
転用性が高いと失敗しそうな時に別の方法を試したり、頃合いを見て売却したりするのが容易になります。
アパートやマンションの経営は一度建てたものを気軽に解体できない上、契約の都合上オーナーの好きなタイミングで退去してもらうのは困難です。
面積
活用したい土地の面積によっては、できない方法もあります。
50坪以下の土地だと土地を大きく使っての大規模運用は難しい傾向にあります。
ただ、狭い土地でも収益をあげられる方法はあるので事前にチェックしましょう。
<h3″>立地
立地によっても最適な土地の活用方法は変わってきます。
観光地ならコインパーキングや自動販売機の設置、住宅街なら駐車場活用など、立地に合わせた活用方法を選ぶ必要があります。
用途制限
国はエリアごとに土地の大まかな用途を設定しています。
用途地域が商業地なら基本的に商業用途で活用する前提であり、マイホームを建てようとすると様々な制限があります。
活用したい土地がどの用途になっているのか事前に確認しましょう。
土地活用を成功させるコツ
収益性と予算は基本的に比例する
費用の安い方法でも、高額利益を目指すのであれば、それなりの出費は必要になります。
それでも、貸地や駐車場経営であれば100万円以下に費用を抑えることができるので、まずはこうした方法を試すのがおすすめです。
トランクルームや太陽光発電も比較的安値ではじめることができます。ただそれでも数百万円の費用はかかってしまうので、注意は必要です。
手っ取り早くはじめられるのがこうした活用法のメリットですが、初期投資が安値であればあるほど、収益性も低くなってしまいます。
土地の立地・面積によってその辺は大きく変わるので何とも言えませんが、低費用の土地活用はかなり多くの方がおこなっているので、駐車場経営なども独自のメリットがなければ厳しいでしょう。
土地はそれ自体が固定資産なので、本来は1億円以上の費用がかかるマンション経営も借入金を使えば費用を2割程度に抑えることも可能ですよ。
借り入れを使って資産運用する方法はレバレッジとよばれ、リスクは大きくなりますが、利益もその分高いです。
100万円の初期投資でトランクルーム運用をしても、10万円の年利益しかないのであれば、利回りは10％です。
しかし、土地を担保にして計1000万円の資金で大きなトランクルームを運用すれば、10％の利回りでも年利益は100万円になります。
こうなれば、自己投資額をたった1年で回収でき、それ以降も大きな利益をあげることができます。
このように、ある程度リスクを取り、希少性の低い方法を試す勇気が土地活用では必要です。
利回りと転用性も考慮する
土地活用の中でも特に賃貸経営を選ぶ方は、回収期間と転用性にも着目するようにしましょう。
アパート・マンション活用は10％の利回りを目安としています。
この目安に届くかどうかが、逆に言えば土地活用などの不動産投資をおこなうかどうかの基準になります。
資金回収まで10年ときくとそこまで悪くない話に聞こえますが、たとえばアパートを賃貸運営しても常に部屋がうまっているとは限らないので、実際は資金回収に10年以上時間がかかることが多いです。
マンション市場では築10年を一つの基準としており、10年を過ぎると古いイメージがついてしまい、利益はガクッと落ちてしまうので、新しくサービスを提供してすぐに初期投資を回収しないと損失が大きくなりがちです。
また、転用性の高さも重要です。
運用が上手くいかない場合は見切りをつけて違う方法を試す、売却してしまうといった柔軟な対応が必要となるので、チェックしておきましょう。
活用してもフル稼働できる保証はない
初期費用が物件経営より安い太陽光発電なども回収期間は10年が一般的です。
いくら転用性が高い太陽光発電でも、回収しなければ意味がないので10年は続ける覚悟が必要でしょう。
トランクルーム経営なども10年が目安となっていますが、全ての部屋がフル稼働されることはまずなく、10年以上かかるのが普通です。
そう考えると、回収期間と転用性を考えるのはもちろん大切ですが、利益を考えると、ある程度犠牲にしなければならない要素でもあります。
それでも慎重に動きたいのであれば、一旦土地を自分で活用しつつ、可能性を探っていくのが良いでしょう。
収益性と安定性はどちらも重要
賃貸物件の運営が失敗した場合の損失は測りしてないものがあります。
「いくらリスクをとったほうが高利益になるといっても、損失額を負担するのは無理…。」という方は、建物を建てないでおこなう土地活用がおすすめです。
ただ、最もリスクが小さい貸地は数十年単位の契約を借主と結ぶので、転用性は極めて低いというデメリットがあります。
このように、リスクや転用性が気になる方は、そもそも土地活用自体があまり向いていないという可能性もあります。
売却や自己利用のメリットとしっかり比較して、なぜ土地活用をおこなうのかという根拠を明確にしましょう。
高収益を目指すならリスク対策が必須
「どうせ土地活用をするならば、高額利益を目指したい！」という方は多いです。
ネット上には不動産投資の体験談が溢れるようにあり、それに感化される人も年々上昇しています。
上記で挙げた土地活用の中で収益性が最も高いのがマンションや店舗併用住宅などの経営です。
ただ、これらの方法も投資をしたからこそ結果が出るわけでなく、立地が結果に大きく影響します。立地が悪ければ希望者の目に触れることもないので、難易度はかなり難しくなります。
また、借入金を使えば初期投資が何とか賄えるとはいえ、返済額・利息負担も膨大なので注意が必要です。
順調に運用していかないと、少しのきっかけで大失敗してしまいますよ。
土地活用でよくある失敗事例
ここまで紹介した各所ポイントを抑えたうえで土地活用を選んだとしても、100%成功するとは限りません。
ここでは、土地活用でよくある失敗事例を5つ紹介します。
- 資金不足で借入金の返済額が重くなった
- 節税効果を意図していなかった
- 地域ニーズに合わない活用方法を選んだ
- 利益重視で土地活用を行った
- 建築費の相見積もりを取らなかった
資金不足で借入金の返済額が重くなった
土地活用の際、資金計画が不十分なために追加の借入が必要になることがあります。
例えば、予想以上のコストが発生したり、収益が計画通りに上がらない場合、月々の返済額が重くなり、経済的な負担が増大します。
特に、土地活用を実施する初めての方や、経験が少ない方がこのような失敗に陥りやすいです。
資金計画の立案段階で、予測以上のコストが発生するリスクを考慮することが重要です。
節税効果を意図していなかった
土地活用には節税効果を期待することができますが、これを十分に意識しないで計画を進めると、機会損失が生じます。
例えば、所得税や固定資産税の軽減措置を活用しないまま、活用計画を進めると、節税のメリットを享受できず、不必要な税金を支払うことになりかねません。
税務に関する知識を持って計画を立てましょう。
地域ニーズに合わない活用方法を選んだ
地域のニーズを無視して、一般的な活用方法や他地域での成功例をそのまま取り入れることが、大きな失敗の原因に繋がります。
- 若者が多いエリアで高齢者向けの施設を建設する
- 商業施設を立てる地域が実際には住宅地域だった
事前の調査や地域住民とのコミュニケーションを欠くと、投資が回収できないリスクが高まります。
利益重視で土地活用を行った
利益追求を最優先に土地活用を行うことは、長期的な視点で見るとリスクが高まることがあります。
一時的な利益を追求するあまり、環境や地域社会への配慮を欠くプロジェクトは、将来的に批判や問題が生じるリスクが増大します。
真に成功する土地活用とは、利益だけでなく、社会的価値や持続可能性をも考慮するものです。
建築費の相見積もりを取らなかった
建築に関する費用は大きな出費となるため、複数の業者から見積もりを取得することで、適正な価格を確認することが重要です。
一方で、見積もりを一社のみから取得してしまうと、過大な費用を支払うリスクが高まります。
また、業者選びの際には、質や信頼性も重要な要素となるため、見積もりだけでなく、実績や評判なども併せて確認しましょう。
土地活用で失敗しないための注意点
土地活用で失敗しないために、事前にポイントを抑えておくことが大切です。
ここからは、失敗を防ぐポイントを紹介していきます。
土地の状態に合わせて活用方法を選ぶ
土地の形状や地形、その地域の特性によって、最適な活用方法は異なります。
例えば、水はけが悪い土地では、農業や住宅建設には向いていません。
また、斜面地は土砂崩れのリスクが高まるため、特定の設計や構造が求められます。
このように、立地条件や法規制、面積や形状に合わせた方法を選ぶことが、土地活用を成功する一番の近道です。
トレンドと土地の個性が異なるだけでなく、業者が提供する活用方法が土地の個性と異なることも少なくありません。
特に、土地活用を専門とする業者は、自分たちが得意としている活用方法を提案してくることがあります。
よって、土地活用選びで失敗しないためにも、まずは土地の実態や特性をしっかりと認識し、それに合わせた適切な活用方法を選ぶことが不具合やトラブルを避ける鍵となります。
それに合わせて、必ず複数社の提案を比較するようにしましょう。
長期的な視点で選ぶ
土地活用は一時的なものではなく、長期にわたる投資となる場合が多いです。
そのため、短期的な利益を追求するだけでなく、長期的な視野を持って選択を行うことが大切です。
例えば、将来的な市街地の拡大やインフラ整備の予定を事前に調査することで、5年後、10年後の土地の価値や活用の方向性が立てられます。
しかし、長い目で見るとこうした方法は十分な収益をあげられず、後悔する可能性があります。
アパート経営などは最初に上質な素材を購入しておくほうが、長期的な収益は高くなります。
市街化調整区域に該当するかの確認
市街化調整区域とは、都市計画において、一時的に市街化の進行を抑制するための区域です。
この区域内での建築や開発は制限される場合が多いので、土地活用を検討する前に確認が必要です。
誤って、この区域内での開発を進めてしまうと、後で大きな損失を被ることになりかねません。
用途地域をチェックする
用途地域は、土地の利用目的を区分し、地域ごとに建築の基準や利用方法が定められています。
以下は、市街化区域内に設けられている13種類の用途地域です。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 田園住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
例えば、商業地域に指定されているエリアでは、住居の建設ができません。
さらに、用地地域ごとに建ぺい率や容積率、日影規制、斜線制限、防火地域・準防火地域などの規制が設けられています。
活用方法を考える前に、その土地がどの用途地域に属しているのかを確認し、その地域の制約やガイドラインに従った活用計画を立てることが重要です。
建物を建てるときは建築基準法を確認する
建物を新しく建設する際には、建築基準法を始めとした関連法令の要件を満たしているか確認が必須です。
これには、日照権や風致などの環境面の考慮や、建物の耐震性・安全性の確保が含まれます。
無知のまま建設を進めると、後で法的な問題が生じるリスクがありますので、十分な注意が求められます。
土地活用の主な相談先
土地活用は様々な方法がありどの活用方法を選ぶかが成功するか失敗するかの鍵を握っています。
個人で考えるばかりでは失敗してしまう可能性があるので、土地活用の専門家に相談をして成功する確率を上げることが大切です。
そんな土地活用に悩んだ際は次の資格を有している人に相談しましょう。
HOME4U【土地活用】
HOME4U土地活用は、提携している企業の中から最大7社同時に土地活用プランの提案が出来るサービスを提供しています。
土地活用プランの請求は、通常だと自分で土地活用の企業を探して資料請求する必要があります。
しかしHOME4Uはユーザーの求めている企業を自動でリストアップしてくれるのでユーザーは楽にプラン請求できます。
アパート経営・マンション経営・貸賃併用住宅・店舗併用住宅など、幅広い土地活用プランを提示してくれるのでおすすめです。
土地活用プランナー
土地活用プランナーは「公共社団法人東京共同住宅協会」が認定する土地活用の専門家の資格です。
土地活用についてのマーケティング・プランニング・事業収支計画・税務・法的知識・権利調整等を学んだ土地活用の専門家であることを証明する資格です。
不動産業者に土地活用の相談をした際の担当者から貰った名刺を確認して「公共社団法人東京住宅協会認定 土地活用プランナー」と記載されていないかを確認してみてください。
名刺に記載があれば、その人物は土地活用に関する専門的な知識を協会から認められているという証明になります。
土地を保有していると、何も活用していなくても、毎年、固定資産税や都市計画税といったランニングコストが発生します。更に、活用していない土地は相続税の観点からも不利でありただ保有しているだけの土地はマイナスの資産と言っても過言ではありません。
その土地の形状・立地などに合わせて適切に活用することで、初めて利益を生み出す優良な資産となるのです。
しかし、土地活用を成功に導くためには様々な専門知識が必要不可欠であり、土地オーナーが個人単独で土地活用事業を進めることは困難なのが現実です。
土地活用に困った際は「土地活用プランナー」の資格を有している人にまずは相談をしてみましょう。
空き家管理士
空き家管理士とは「一般社団法人空き家管理士協会」が認定する空き家の専門家です。
空き家の専門家として専門知識や法令に関する知識を有しており、空き家のトラブルを抱えている人にとってはとても頼りがいのある資格になります。
空き家管理士になると、空き家管理士専用ツールである「空き家管理コネクト」を利用することができます。
空き家管理コネクトでは、スマホ・タブレットからSNSに写真を投稿するような形で簡単に報告書を作成することができ、事務作業を大幅に改善することが可能です。
空き家管理士に認定されている人は、無料で利用することができるのでとても魅力的ですね。
よく空き家は負の財産と考えてしまう人がいますが、それは誤りです。
適性に管理を行う事で、所有者や周辺地域の大切なものとなり地域社会への安心へつなげることができます。
空き家の取扱いに困ったら、空き家管理士に認定されている人に相談してみましょう。
土地活用に関する良くある質問
ここでは、所有する土地を有効活用する方法を選ぶ前に知っておきたいことや解決しておきたい疑問を解説していきます。
土地活用の方法は何がある？
土地活用の方法は、下記などが一般的です。
- マンション・アパート経営
- 戸建て経営
- 駐車場経営
- トランクルーム経営
- 太陽光発電
土地活用の専門業者に相談をすると、土地の状態や周辺環境などを考慮して様々な方法の提案を受けることが出来るのでおすすめです。
土地活用のメリット・デメリットは？
土地活用のメリットは、土地を元手に収益を得られることであり、デメリットは初期投資を回収できないリスクがあることです。
土地活用の大きなメリットとして、土地を手放さずに収益化できるという点が挙げられます。
土地は所有するだけで固定資産税や維持費がかかってしまいますが、その分を補い、かつ利益をあげることが可能になります。
ただし、土地活用は必ずしも成功する保証はなく、大きな初期投資をして賃貸経営を始めても利益が出ないケースは存在します。
こうした状況に陥らないよう、事前のシミュレーションを綿密に行うことをおすすめします。
土地の活用方法はどうやって決める？
土地の広さや立地条件を加味して選ぶのがおすすめです。
例えば、土地を都市部の住宅街に持っているなら、戸建て賃貸や駐車場経営として活用したり、土地が広ければアパートやマンション経営として活用することもできます。
また駐車場経営の場合、住宅街や商業施設や公的施設(病院や駅)が近くにあっても使える活用方法です。
地方・郊外にある土地の活用はどうすれば良い？
地方・郊外でも都市部と同じ活用方法が使えますが、決断を下す前に立地周辺の需要を考えなければ、赤字経営に繋がります。
例えば、広い土地でアパート経営を行っても、立地周辺の利便性が低いばかりにいつまでも入居希望者が集まらず赤字になる可能性が高いです。
地方や郊外、田舎方面にある土地を活用して収益化を図る場合は、立地周辺のニーズを考えて活用方法を選択すると同時に、売却も視野に入れておくことが望ましいです。
Q.土地活用を決めるときは何処に相談するのがいい？
土地活用を幅広く請け負っている会社に相談する方法と、活用方法ごとに専門業者に相談する方法の2通りがあります。
例えば、所有する土地をアパート経営やマンション経営、はたまた戸建て賃貸として考えているなら、ハウスメーカーや工務店、設計会社などに相談するのがおすすめです。
また駐車場経営を考えているなら、不動産会社や、駐車場経営を専門に行っている会社に相談するのがおすすめです。
土地を活用しないデメリットは？
土地を空き地として所有し続けている場合、固定資産税と都市計画税、維持費用の負担増や、近隣住人とのトラブルに発展しやすいなど、様々な問題が生じます。
これら問題を軽減するためにも、収益が見込める活用方法を選んだり、売却するのが得策です。
土地活用で失敗しないコツはある？
100%失敗しないという保証はありませんが、土地活用を選ぶ時は、所有する土地が持つ個性に合致した方法を選ぶことです。
土地が持つ個性とは、立地条件、建築基準法や都市計画法などの法規制、土地の形状、面積の4要素を指します。
つまり、有効的な土地活用方法を選ぶ時は、この4つの要素に合わせて選ぶことが大切です。
無論、一人で決めるのは至難の業ですので、候補として挙げている活用方法を得意分野にしている会社に相談して最適解を見つけましょう。
土地活用はリスクに注意しておこなおう
挙げられる限り最多の10の活用方法を紹介していきました。
何に注目するかによって大きくおすすめの方法が変わるのが分かったでしょうか？
これまで、土地活用は相続税の節税方法として有効だと言われてきましたが、法改正によって現在はそうともいえなくなってきました。
このように、今おすすめの方法が将来もずっと良い方法だとは限りません。前述の通り、最低10年のスパンで考えていかなければいけないので、長い目でしっかりと方法を選ぶようにしましょう。
