分譲マンションを貸す方法とは？流れや収益化のコツ・注意点を分かりやすく解説

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分譲マンションは人に貸して収益化することができます。

「分譲マンションに住んでいたけど引っ越しするから貸そうか悩んでいる」という人も多いですよね。

分譲マンションを貸すと収益化はもちろん、資産運用の一部として運用することができますが、気をつけておくべきデメリットも存在します。

そこで今回は分譲マンションを貸す流れやメリット・デメリットを分かりやすく解説します。

家を貸す方法・手順を紹介！賃料相場や貸す時の注意点を徹底解説

分譲マンションを貸すメリット

「そもそも分譲マンションを貸すメリットはあるの？」と疑問に思う人もいますよね。

分譲マンションを貸すメリットは下記の通りです。

分譲マンションは賃貸マンションと異なる形態で貸すことができるので、分譲マンションならではのメリットを受けられる場合があります。

メリット1】経費計上により税負担を抑えられる場合がある

分譲マンションを貸すと、家賃収入は不動産所得として扱われます。

貸付に直接必要な固定資産税、管理費、修繕積立金、ローン利息、減価償却費などは必要経費にできる場合があります。

経費として認められると、所得から差し引けるので税負担を抑えられる可能性があります。

分譲マンションを貸すことによって利益を得るだけでなく、税務上の経費を適切に計上できる点もメリットです。

ただし、黒字の場合でも必要経費を計上すれば課税所得を抑えられますが、節税だけを目的に貸すのは適切ではありません。

メリット2】賃貸マンションより高めで貸せる可能性がある

賃貸マンションには単身者向けからファミリー向けまで幅広い物件があります。

一方で分譲マンションは、購入した人が長期的に住むことを想定されて設計されていることが多く、設備仕様や共用部分、管理状態によっては賃料を高めに設定できる場合があります。

よって分譲マンションの貸出は、物件の条件次第で高めの賃料を見込める場合があります。

メリット3】インフレ対策になる場合がある

日本は、30年間デフレ(物価が上がらない経済状態)でしたが、直近では物価が上がり始めています。

そもそも経済が成長するためには、物価は上がるものです。

家賃は物価や周辺相場の影響を受けることがあります。分譲マンションを貸し出すと、インフレ局面では家賃改定や新規募集時に賃料を見直せる可能性があります。

分譲マンションを貸すデメリット

魅力的な分譲マンションの貸し出しですが、デメリットも存在します。

分譲マンションを貸し出そうと考えている人は、デメリットも把握した上で進めていきましょう。

デメリット1】管理・入居者対応に手間がかかる

分譲マンションに住んでいて、貸し出そうと考えている人は、貸し出すためにクリーニングやリフォームをする必要があります。

貸し出す前にコストが発生する上に、万が一入居者とトラブルになるとクレームに対応しなければなりません。

また、分譲マンションに入居者が入らない限り、収入を得ることもできないので、随時管理しつつ募集をかける必要があります。

家賃収入を得られる資産活用方法とはいえ、管理に手間がかかるので、放置していると損失のほうが大きくなってしまうので注意しましょう。

デメリット2】売却条件が制限される

分譲マンションを売却しようと考えた時、入居者がいると希望の条件で売却できない可能性があります。

分譲マンションを貸し出すと、その物件はオーナーチェンジ物件として、利回りや賃貸借契約の内容を踏まえて査定されることが一般的です。

貸し出しをしないほうが高額で売却できるケースもあるので、分譲マンションを貸すことが一概にも良いとはいえません。

デメリット3】将来的に厳しい経営になる場合がある

人口減少や世帯構成の変化により、地域によっては賃貸需要が弱まる可能性があります。

分譲マンション経営の長期的な収支は、立地・築年数・管理状態・賃貸需要によって大きく異なります。

入居したい人の母数が減ると、分譲マンションの空室化は加速してしまうので、経営が難しくなってしまう可能性があります。

需要と供給のバランスが崩れてしまい、長期的な運営が難しくなる可能性もあるので注意しましょう。

分譲マンションを貸す流れ

マンションの賃貸を始める際は、まず貸すまでの流れを押さえておく必要があります。

マンションを貸す流れは、大きく分けてこちらの5ステップとなります。

1. 仲介依頼をする不動産会社を探す
2. 賃貸借契約の方法を選ぶ
3. 不動産会社と契約する
4. 入居希望者を募る
5. 賃貸借契約を締結する

一つずつ見ていきましょう。

Step1】仲介依頼をする不動産会社を探す

分譲マンションを賃貸として出す際の第一歩は、信頼できる不動産会社を見つけることです。

不動産会社は、入居者募集、広告掲載、契約手続き、管理業務などをサポートします。

しかし、すべての不動産会社が同じサービスを提供しているわけではないので、何を求めているのかを明確にしてから比較検討しましょう。

Step2】賃貸借契約の方法を選ぶ

次に、賃貸借契約の方法を選択します。

一般的には、普通借家契約と定期借家契約の2つが主流です。

普通借家契約

普通借家契約は更新可能な形式で、入居者が長期間滞在することを前提としています。

契約更新	あり ※貸主から更新拒絶をするには正当事由が必要です
契約期間	自由 ※定める場合は1年以上
契約手続き	契約自体は口頭でも成立し得ますが、実務上は契約書を作成します
賃料増減額の特約	特約に関わらず、当事者は賃料の増減請求が可能
中途解約の有無	中途解約の可否は契約内容により異なります

定期借家契約

定期借家契約は、契約期間満了により更新なく終了する契約です。

自分のマンションをどのように管理したいのか、将来的にどのように利用したいのかを考えて、最適な契約形態を選びます。

契約更新	なし
契約期間	設定必須※契約期間に下限・上限なし
契約手続き	公正証書などの書面による契約が必要です。契約前には、更新がなく期間満了で終了する旨を記載した書面を交付して説明する必要があります
賃料増減額の特約	定めに準ずる
中途解約の有無	特約に記載がない限り、途中解約は原則不可です。ただし、居住用で床面積200㎡未満の場合、転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情があるときは、借主から中途解約できる場合があります

Step3】不動産会社と契約する

次に、選んだ不動産会社と契約を締結します。

この段階では、物件の広告方法、賃料設定、入居者の選定基準など、具体的な賃貸経営に関する方針を確認します。

また、物件の管理についての費用や契約期間も詳細に確認し、理解した上で契約に進みます。

賃貸の方法もこの場で確認すること

賃貸管理の方法は、大きく分けて以下の3点に分かれます。

一般管理は最もオーソドックスな方法で、毎月家賃を払ってもらい、契約内容に応じて更新します。

サブリースは、管理会社等が物件を借り上げて入居者に転貸する仕組みです。手数料や保証賃料の設定は会社・契約内容によって異なります。

空室時でも一定の賃料を受け取れる場合がありますが、賃料減額や契約解除の条件を確認する必要があります。

定期借家契約は2年などの期限を最初に決めて、期間満了で契約が終了します。ただし、終了通知や再契約の有無などを確認する必要があります。

通常の賃貸借契約ではオーナーの一存で入居者を退去させることは非常に難しいので、将来的に自分で再利用する予定がある場合は、定期借家契約を検討する選択肢があります。

Step4】入居希望者を募る

不動産会社との契約締結後、次のステップは入居希望者の募集です。

不動産会社は、マンションの広告を作成し、物件情報サイトや店舗等で公開します。

また、見学希望者への対応や、入居者選定のための審査も行います。

この過程では、物件の魅力を最大限に引き出す広告作成や、賃料滞納リスクを低減するための適切な入居者選定が重要となります。

Step5】賃貸借契約を締結する

適切な入居希望者が見つかったら、最終ステップとして賃貸借契約を締結します。

不動産会社は契約書の作成や説明、契約締結の手続きを代行します。

これらの項目を確認し、入居者とあなた自身の双方が納得のいく形で契約を結びます。

その後、定期的な物件管理や賃料回収、トラブル対応などを不動産会社が行うことで、オーナーは賃貸経営をスムーズに進められます。

分譲マンションの賃貸事業で得られる収益

所有する分譲マンションを入居者に貸し出して収益を得ていく賃貸事業を始めた場合、物件所有者であるオーナーには、以下の収益が得られます。

なお、敷金は原則として預り金であり、返還不要となった部分が収入になります。

家賃収入

分譲マンションを入居希望者に貸し出した場合の家賃収入は、立地・築年数・広さ・周辺賃料相場によって異なります。

月次の家賃は、築年数や立地条件などによって差異がありますが、ローン返済・税金・修繕費などを差し引いた手残りを確認する必要があります。

例えば、月10万円前後で貸し出した場合、年間120万円前後の収益が見込めます。

ただし、家賃収益は不動産所得として、原則として翌年2月16日から3月15日までの確定申告期間に申告します。

敷金・礼金

家賃収益の他に、敷金と礼金を受け取る場合があります。

しかし、敷金は、入居者が退去する時に行う原状回復費用の一部として使用して、余った分は入居者に返金しなければなりません。

また礼金は返還不要の収入として扱われますが、入居者募集時には仲介手数料や広告料などの費用が発生する場合があります。

敷金は返還や原状回復精算に備えて管理する必要があります。

駐車場賃料

分譲マンションを貸し出す時、駐車場もセットで貸し出す場合があります。

駐車場の貸出料金は、家賃内に含まれている場合と別で徴収している場合の2つがあります。

いずれの方法を採用していても、駐車場の貸出料もまた不動産収益の一部に含まれるため、家賃収益同様忘れずに申告しましょう。

契約更新料

賃貸契約更新の手数料や謝礼として納められる契約更新料は、不動産所得の総収入金額に含まれます。

更新料は、契約更新時期に合わせて徴収するのが一般的です。

分譲マンションを貸す際にかかる主なコスト

分譲マンションを貸し出せば、家賃収入や駐車場貸出料、契約更新料など、様々な収益が得られますが、入居希望者が現れなければこれら収益は得られません。

入居希望者を募るため、賃貸事業を成功へと導くためにも、物件オーナーは以下の支出を負担しなければなりません。

リフォーム代

分譲マンションを貸し出して家賃を得る賃貸事業は、入居者に住まいを提供する事業です。入居希望者を集め、契約を結ばなければ事業が成り立ちません。

集客の施策として、その道のプロに依頼して、貸し出す部屋を綺麗に掃除したり、壁紙などの部分的な修繕を施すリフォーム費用やハウスクリーニング代が発生します。

居住中に使っていた物件でも、貸し出し前にはクリーニングや設備点検を行うと安心です。

設備の交換・修繕費用

専有部分に設けられているキッチンや浴室、トイレなどの水回りや換気扇、エアコンなどの各種設備に不具合や故障が見られた際は、貸し出す前に取り換えておく必要があります。

また、経年劣化や通常使用による設備故障は貸主負担となることが多い一方、入居者の故意・過失による損傷は入居者負担となる場合があります。

なので、オーナーは突発的な修繕費が発生しても迅速な対応ができるようにしておく必要があります。

管理委託料

賃貸事業を行うときは、賃貸借契約の締結や賃貸中に発生したトラブルの対応・受付、解約時の敷金の精算などの専門的な知識を必要にする場面が多々あります。

賃貸経営に関する知識を持ち合わせていない場合は、管理会社に業務を委託するのが最適です。

業務をすべて委託することによって、オーナーが物件管理に時間を割く必要がなくなりますが、委託契約を交わすことによって、管理委託手数料を納めなければなりません。

管理委託手数料は、月何万円の定額制にしているところと、月賃料の何%にしているところがあります。

また受け持ってくれる業務内容も会社ごとに異なるので、契約する際は、業務内容を確認してから契約を結びましょう。

分譲マンションを貸すリスク

マンションの賃貸事業をおこなう上で重要なのが賃貸借契約の存在です。

契約の内容を押さえて、上手に賃貸経営を進めていきましょう。

賃貸借契約では借主保護の規定がある

まず注意したいのが、賃貸借契約では借主保護の規定があるという点です。

普通借家契約では貸主からの解約や更新拒絶に正当事由が必要となるため、契約形態や入居審査を慎重に検討しましょう。

契約を一度結んでしまうと、オーナー側の都合だけで簡単に退去してもらうことは難しいため、入居審査なども慎重に進める必要があります。

分譲マンションを貸した時の確定申告

マンションを貸す時に忘れてはいけないのは、確定申告が必要になるということです。

マンションを貸して得た賃料収入は、確定申告時に不動産所得と見なされます。

不動産所得は、総収入金額－必要経費で算出します。

経費は、以下のようなものが当てはまります。

不動産所得は給与所得など他の所得と合算し、所得控除を差し引いた課税所得に対して所得税率を適用します。

所得税の速算表は国税庁の最新情報を確認しましょう。

課税所得800万円の場合の所得税額の目安は、速算表により計算できます。不動産所得だけでなく他の所得や所得控除も含めて確認します。

不動産所得は他の不動産所得と合算し、さらに給与所得など他の総合課税所得と合算して税額を計算します。

翌年2月16日～3月15日に申告手続きをおこなう

年間で発生した不動産所得は、原則として翌年2月16日～3月15日の間に申告手続きをする必要があります。※該当日が閉庁日の場合は、翌営業日となる

確定申告の手続きは自力でおこなうこともできますが、ここで注意したいのが経費の存在です。

経費として認められる費用はケースによって様々で、税理士に聞くのが最も確実です。

不明点がある場合は税理士に相談すると安心です。

分譲マンションは売却も視野に入れた方が良い？

「分譲マンションは売却のほうが良いの？それとも貸したほうが良いの？」と疑問に思う人もいますよね。

確かに分譲マンションの貸し出しは、初期コストが発生する上にコスト分の回収は長期化してしまうので、物件によっては売ったほうが良いケースもあります。

効率良く資産を獲得していく為にも、自分の持っている物件はどちらが有利なのか把握しておきましょう。

売却も選択肢の1つとしていれよう

マンション価格は時期や地域により変動します。売却を検討する場合は、最新の相場や査定額を確認しましょう。

分譲マンションの状態によっては売却のほうがお得に資金を得られる可能性もあるので、貸すだけでなく売却も選択肢の1つとして入れておきましょう。

不動産一括査定サービスで価格を把握しよう

分譲マンションの売却も視野に入れた場合、不動産一括査定サービスを利用して価格を把握することをおすすめします。

一括査定サービスは、複数の不動産会社に査定依頼をだせるサービスです。査定額だけでなく、査定根拠・販売戦略・実績・担当者対応を比較して依頼先を選ぶことが大切です。

短時間で査定依頼できるサービスもあります。「一応売却も視野に入れておこうかな？」と考えている人は利用を検討してみてください。

分譲マンションを貸すときの注意点

分譲マンションを貸そうと決めた人は、注意点をいくつか押さえて進めていきましょう。

適当に進めると住宅ローンの契約条件を無意識に破ってしまったり、マンション貸し出しに失敗したりしてしまいます。

分譲マンションの貸し出しを成功させるためにもしっかりチェックしておきましょう。

注意点1】収支をシミュレーションしておく

分譲マンションを貸し出す前に、得られる収益と出ていく支出をそれぞれ把握して収支のバランスを確認しておきましょう。

収入	支出
家賃、礼金、契約更新料、駐車場貸出料	ローン利息、管理会社への管理委託費、固定資産税額・都市計画税、リフォーム費用・原状回復費用、減価償却費、税理士に支払う報酬、管理費・修繕積立金、仲介手数料

注意点2】住宅ローンを完済していない人は金融機関に連絡する

住宅ローンを完済していない分譲マンションを貸し出す人は、金融機関に連絡する必要があります。

マンションのローンを組む際に貸付条件で、マンションに本人または家族が居住するという条件を提示されて組んだケースもあります。

マンションを貸すと住宅ローンの条件と異なるので、金融機関から契約条件に反すると見なされる可能性があります。

また金融機関の判断により、賃貸化の承諾、ローン条件変更、投資用ローンへの借換えなどが必要になる場合があります。分譲マンションの貸し出しを検討している人は、ローン状況を事前に把握しておきましょう。

注意点3】入居者向けの禁止事項を明確に決めておく

分譲マンションを貸し出す前に、禁止事項を決めて入居予定の人に提示しておきましょう。

禁止事項を曖昧にすると、ペットを飼ったり室内でタバコを吸ったりしてトラブルに発展する可能性があります。

不動産会社としっかり相談して、禁止事項を入居前に提示しておきましょう。

注意点4】事前に室内の写真を撮影する

分譲マンションを貸す前に、室内を写真で撮影しておきましょう。

入居者が退去する時に原状回復が必要な場合、入居前の写真は原状回復の負担区分を確認する資料になります。

入居直前の写真を見せるとトラブルに発展しにくくスムーズに話を進めることができます。

分譲マンションの賃貸化に関する質問

ここでは、所有する分譲マンションを賃貸化する前に知っておきたいことや不安の種になる疑問を質問形式で解説していきます。

序盤の「不動産会社へ仲介・管理を依頼する」では、必ず複数の会社に相談するようにしましょう。

賃貸マンションの管理方法や契約内容が、会社ごとに異なります。

自分の目的に合っていると思っていても、実際に契約してみると、想定と異なる場合もあります。

一方、売却を選択した場合、資産を手放してしまいますが、査定結果次第では多額の資金が得られます。

マンションを貸すか売るかには、それぞれにメリット・デメリットがありますので、どちらにすべきかを迷ったら、不動産会社に加えて、税理士や金融機関にも相談して判断するのがいいでしょう。

マンションを購入するときに組む住宅ローンは、その物件に住むことを目的に組めるローン商品であり、それ以外の用途で利用すると、契約条件に反する可能性があります。

つまり、住宅ローンを組んで購入したマンションを賃貸化するなら、無断で貸すと契約違反となる可能性があります。

もしくは、金融機関の判断により、不動産投資用ローンに借り換えて、賃貸化するという方法もあります。

代表的な例として、ペットとの同居ができる物件かどうかがあります。

ペットとの同居を許可することで、ペット不可の物件よりも付加価値が増し、周辺物件よりも月家賃を高めに設定できる場合があります。

とはいえ、ペット可の物件にすると、ペット不可の物件よりも壁紙が傷みやすくなりますが、差別化を図ることで、家賃を高めに設定できる場合があります。

普通借家契約は2年おきに契約更新を行って、入居者にマンションを貸し出すわけですが、2年以内に退去してくれるとは限りません。

しかし、定期借家契約で契約すると、貸主が希望する期間の間だけマンションの貸し出しができ、契約期間満了により契約は終了します。ただし、貸主は期間満了前に所定の終了通知を行う必要があります。

特定の期間だけ貸し出すなら、定期借家契約で契約するのが得策ですが、住みなおす時期が未定なら、普通借家契約で収益を得ていくのがいいでしょう。

例えば、物件の修繕費、管理費、固定資産税、都市計画税などの地方税、保険料、不動産会社への委託費などが挙げられます。

また、貸し出しに際して発生した広告費や仲介手数料も経費として申告することが可能です。

ただし、詳細なルールは税制改正により変わる可能性もあります。

ただし、一般的には、賃料の数パーセントが相場とされています。

一部の会社では、月額賃料の5〜10%を基準に設定しているところもあります。

これに加えて、新たな入居者を見つけるための広告費や、新規契約のための仲介手数料が別途必要となることもあります。

各不動産管理会社と詳細をよく話し合い、自分のニーズに最も合った会社を選ぶことが重要です。