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マンション売却は、自分が所有している物件を売るのが一般的です。
ただし、親が亡くなってマンションを相続した場合、「相続したマンションはすぐ売れるのか」「相続人が複数いる場合は誰の同意が必要なのか」と悩む方も多いでしょう。
親子であっても、相続手続きや相続登記を済ませないまま、親名義のマンションを売却することはできません。また、相続人が複数いる場合は、遺産分割協議や相続登記を経て、売却できる状態に整える必要があります。
そこで今回この記事では、相続したマンションを売却する流れや、売却時にかかる税金、スムーズに売るためのコツについて解説していきます。
相続したマンションの売却を考えている人は、ぜひ参考にしてください。
相続した親のマンションを勝手に売ることはできない
不動産売却は不動産の名義人が手続きを進めないと法的に認められません。
例えば、共有名義の不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。ただし、自分の共有持分のみであれば原則として売却できます
共有名義の不動産を売却する方法とは？売却時にかかる諸経費や売却前に行う決め事について解説
親のマンションを売却する方法
方法1】相続後に相続登記をして売却する
親が亡くなった後にマンションを相続した場合、まずそのマンションの名義を自分に変更します。
相続登記は登記手続きによって行われ、手続きは専門的な知識を必要とするので司法書士などの専門家に依頼することが一般的です。
相続登記が完了したら、次にマンションを市場に出すことが可能となります。
価格設定、広告、見学調整などは不動産会社に依頼するとスムーズに進めることができます。
方法2】親の代理人として売却する
親が生存しているが、健康状態などの理由でマンションの売却が難しい場合、子供が親の代理人となって売却を行うことが可能です。
この場合、親の同意が必要で、委任状を作成し代理人として売却手続きを行うのが一般的です。
代理人として行動するには、売却に関わる全ての事項で親の意向を尊重し、可能な限り親とのコミュニケーションを保つことが必要です。
方法3】成年後見人制度を利用して売却する
親が認知症などで判断能力が不十分・または意思表示が難しい場合、成年後見人制度を利用してマンションの売却を行うことが可能です。
この制度では、家庭裁判所が親の財産管理や法的行為を行うための後見人を指定します。
成年後見人には家族がなることも可能ですが、専門的な知識や経験が求められるため、専門家が指定されることもあります。
成年後見人として売却を行う場合、親の利益を最優先に行動し、売却についての決定は家庭裁判所の許可が必要となります。
相続した親のマンションを売る際にかかる税金
登録免許税
登録免許税は不動産についている抵当権を外す際にかかる税金です。
住宅ローンが残っているマンションには抵当権が設定されているのが一般的で、売却する際は抵当権を外す必要があります。
1つの不動産にかかる登録免許税の価格は1,000円です。
ただしマンションなどの不動産は1つではなく複数に分かれて不動産としての登記をされているため、不動産の抵当権がどのように登録されているかを事前に確認しておく必要があります。
ローン完済後も抵当権抹消登記が未了の場合は、抹消登記の登録免許税がかかります。また、相続登記には別途登録免許税がかかります。
譲渡所得税・住民税
マンションを売却して利益を得た場合は、マンションを譲渡したことによって得た収益に所得税がかかります。
譲渡所得税は売却したマンションの保有年数によって異なり、売却した年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるかどうかで、短期・長期が分かれます。
| 税金の種類 | 5年以下 | 5年超10年以下 | 10年超 |
|---|---|---|---|
| 所得税 | 30% | 15% | 10% |
| 住民税 | 15% | 5% | 4% |
短期譲渡所得は長期譲渡所得より税率が高くなるので、所有期間と売却のタイミングをしっかりと見計らうことが大切です。
印紙税
収入印紙売買契約書の作成時にかかるのが印紙税です。
売買契約書を結ぶ際に契約書に収入印紙を貼り付けることで印紙税を支払ったことになります。
貼り付ける必要のある収入印紙は、売買契約書に記載された金額によって異なり売買するマンションが高額になればなるほど高くなります。
| 不動産売却代金 | 印紙税額 |
|---|---|
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
1億円以上の物件にももちろん印紙税はかかるので印紙の貼り付けを忘れないようにしましょう。
※2022年5月に宅地建物取引業法が一部改正されてから、売買契約を電子契約でおこなう場合は、印紙税は原則かかりません。
印紙税法基本通達第44条
法に規定する課税文書の「作成」とは、単なる課税文書の調製行為をいうのでなく、課税文書となるべき用紙等に課税事項を記載し、これを当該文書の目的に従って行使することをいう。国税庁HP 「第7節 作成者等」(（作成等の意義）)
親のマンションを相続して売る流れ
相続したマンションを売る流れは以下の通りです。
- 相続人調査
- 遺産分割協議
- 相続登記
- 相場調査
- 媒介契約
- 売却活動
- 売買契約
- 確定申告
それぞれを詳しく見ていきましょう。
Step1】相続人調査
不動産を所有している人が亡くなり、マンションを相続することになった際は、誰がそのマンションを相続するかを確定する必要があります。
相続できる人が明確にわかっているのであれば問題はありませんが、相続が必要になったタイミングで顔も見たこともない人や、認知された子など、把握していなかった相続人の存在が発覚する場合もあります。
マンションの相続をすることが出来るのは誰かを決めるためにも、まずは誰が権利を有しているかを見極める必要があります。
Step2】遺産分割協議
相続する権利を有している人がだれか決まったら、遺産をどのように分割するかを決定する必要があります。
遺産分割協議をする際は民法で法定相続人全員がまとまって話し合いをしなければなりません。
自分に都合の悪い相続人がいるといった理由で、法定相続人であるにも関わらず特定の人物を除外して協議した遺産分割協議は1人を除いた全員が承諾していても無効になるので注意してください。
また、法定相続人の中に未成年がいる場合は、本人だけでなく代理人の参加も必須です。
遺産分割協議で決められたことは、協議の結果で全員が承諾したことを証明するためにも書面に残しておく必要があります。
作成した書類には相続人全員の署名または記名押印、実印・印鑑証明書が必要になるのが一般的です。
Step3】相続登記
遺産分割協議後は相続登記を行う必要があります。
マンションを相続することになった場合は所有者が変わったとして所有権移転登記を行う必要があります。
所有権移転登記を行う際は、土地だけなのか土地と建物なのかによって1つだけの変更か2つとも変更する必要があるのかが異なります。
戸籍謄本や不動産の評価証明書などの書類を用意した上で相続登記を行うようにしましょう。
Step4】相場調査
相続登記が完了すれば、相続人名義で売却手続きを進められる状態となり貸したり売却することが出来るようになります。
マンションを売却する場合は、出来るだけ高く売るためにも不動産会社選びが大切です。
どの不動産会社を利用するか選ぶためにも、まずは相場調査を行って相続したマンションの価格はどれくらいになるのかを事前に調べておきましょう。
Step5】媒介契約
マンション売却で不動産仲介を利用する場合は媒介契約を結ぶ必要があります。
| 契約の種類 | 契約の有効期間 | 売り手自身が買い手を見つけること | 依頼可能な業者数 | 仲介業者からの報告 ※規定されている最低限の回数であり、実際の連絡回数は業者によって異なる |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 3ヶ月以内 | できない | 1社のみ | 1週間に1回、メールか文書で連絡 |
| 専任媒介契約 | 3ヶ月以内 | できる | 1社のみ | 2週間に1回、メールか文書で連絡 |
| 一般媒介契約 | 3ヶ月以内 | できる | 複数社と契約可能(契約数の上限なし) | なし |
マンションの売買契約とは異なり、媒介契約は不動産仲介業者とマンションの売主がどのような形でマンションの買主を見つけてもらうかを定めるものになります。
Step6】売却活動
不動産仲介業者ではなく自分でマンションの購入希望者を見つけたり、内見の対応をしたりする必要があります。
内見は土日祝に集中しやすいので、マンションを売却する期間中はお休みの日が一日つぶれてしまう可能性もあるので注意しましょう。
また、内見の希望者がいる日の前日にはマンションの清掃が出来ているかを確認し、汚れている場合はしっかりと対処するようにしましょう。
Step7】売買契約
マンションの購入者が決定したら、売主・買主・不動産会社が一斉に集まり、売買契約を結びましょう。
売買契約を結んだ後は、マンションの引き渡しと代金の振り込みを同じタイミングに行います。
このタイミングではマンション代金の振り込みがされていませんが、不動産仲介業者を利用する場合は仲介手数料の一部を売買契約締結後に支払う必要がありますので、自分の資金から一時的に支払いをしておく必要があります。
Step8】確定申告
マンションを売却することで譲渡益が発生した際は翌年に確定申告を実施する必要があります。
確定申告できる期間は決まっているので、期限内に必ず実施するようにしましょう。
確定申告を行っていない場合は、後日追徴課税などの罰則が与えられる可能性があります。
また、マンションを売却したことで損失が出た場合も確定申告をすることで、納税しなければいけない額を減額することも出来るので可能であれば確定申告を実施するようにしましょう。
相続した親のマンションを売るコツ
親のマンションを売る際は、通常のマンション売却とは違った注意点が存在します。
これらの注意点をしっかりチェックした上で、効率良く売却をする必要があります。
ここからは、親のマンションを売る際のポイントを5つ紹介していきます！
コツ1】相続マンションを売る際は相続登記が必要
親のマンションを相続するだけでは、名義はまだ親のままです。
このまま売却をすると、亡くなった親が手続きをしたと認識されるので、法的に認められません。
親のマンションを売る際は、必ず相続登記をおこないましょう。
相続登記は、一般的に司法書士に依頼をしておこないます。
相続登記は売却前にやってしまうのが理想的ですが、諸事情で遅くなってしまったら引き渡し前に完了できればOKです。
相続人が1人の場合は手続きが簡単ですが、兄弟などで分割相続した時は遺産分割協議書という、相続人全員で作成した書類を提出する必要があります。
協議書の作成には実印、印鑑証明書が必要になります。兄弟の住まいが離れていると書類作成に時間がかかるので、なるべく早めに手続きを進めていきましょう。
コツ2】親の代理でマンション売却する時は事前手続きに時間がかかる
親の代理になる場合は、成年後見制度を利用する必要があります。
成年後見制度を利用するには、以下の手続きを踏む必要があります。
- 家庭裁判所で審判申し立て
- マンションの所有者本人(親)の意思能力を確認
- 後見人の選定
後見人として認められれば通常の流れで不動産売却を進めていきますが、成約まで数か月以上かかる場合があるため、余裕を持ったスケジュールが必要です。
そのため、スケジュールを長めに設定しておく必要があるでしょう。
コツ3】親のマンションだと思っていたら実際は異なることも
親から相続したと思っていても、登記簿謄本を確認したら違う人が所有しているケースが結構あります。
親も祖父母から相続で受け継いだ場合などは、所有者が祖父母のままのこともあります。
また、親兄弟が一旦分割相続したものの、そこからまた各々の親族に相続されていく過程で、だれが相続権を持っているのか分からないケースが出てきます。
こちらの図のように、売却希望者が確認したところ、全く面識のない縁戚と分割相続していることも考えられます。
前述の通り、分割相続しているマンションは遺産分割協議をした上で売り出さなければいけません。そのため、基本的には面識のない相続人にも連絡を取って意思確認をする必要があります。
コツ4】売る前に必ず自分の目で確認しよう
遠方の相続マンションを売却する際に、一度も訪問せず手続きを進めるのはNGです。
近隣の越境や大きな劣化など、絶対に買い手がつかないような欠陥があっても、不動産屋は何もこちらに言わずに手続きを進めてしまうことがあります。
マンションの現況を確認せずに売り出すのは大変危険なので、必ず事前に訪問してみましょう。
この時に簡単な清掃・整理整頓をするだけで、高く売れる可能性が格段に上がりますよ！
コツ5】税金対策も忘れずおこなう
親のマンションを売ると、子どもである売主に税金がかかってしまいます。
税金・費用の総額はだいたいマンション売却価格の1割ほどなので、数百万円といったところでしょうか。
例えば、子どもが代表してマンションを売り、価格は一族のために使うという約束で売却をしたら、売主の取り分がほぼないのに1人に集中して税金がかかってしまい大変です。
マンションを売る際は、まず税金の支払いをどうするのかも考えていかなければいけません。
また、マンション売却でかかる税金・費用を安く抑える裏ワザも存在します。こちらの記事にまとめているので、ぜひ参考にしてください。
マンションを売る時にかかる税金はいくら？売却利益への課税額と計算方法・特例控除
相続した親のマンションを高く売るには業者選びが重要
親のマンションが遠方にある場合などは、実際にどんな営業活動がおこなわれているのか見えにくいです。
業者によっては目に見えないのを良いことに手を抜く業者もいるので注意が必要です。
マンション売却を成功させるには、複数社を比較して査定額・対応共に納得できる業者と契約することが重要です。
ただし、不動産会社一社ずつに連絡をするのは時間がかかってしまいます。そこで活躍するのが不動産一括査定サイトです。
不動産一括査定サイトを利用することで、一度の申し込みで複数の不動産会社から査定結果をもらうことが出来ます。
相続したマンションを高く売るためにも不動産一括査定サイトを利用して、相場価格を調べた上で売却をするようにしましょう。
