家の売却でやってはいけないこととは？売る時のNG事項を物件の売却手順に沿って徹底解説

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家を売却する際は、不動産会社に依頼をすれば万事問題ないという訳ではありません。

そもそも、どの不動産会社に依頼をするかによって売却の価格や結果は大きく変わります。

また、売却時にどのような対応をするかによっても価格に影響を及ぼすことがあります。

対応の仕方によっては、成約価格が売り出し価格の1割前後落ちるケースも珍しくありません。家の売り出し価格が2,000万円としたら、200万円も下がることになります。

今回は、家の売却で失敗しないために、売主がやってはいけないNG事項を解説していきます。

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家の売却前にやってはいけないこと

ここでは、不動産売却を始める過程でやってはいけないことを６つ紹介します。

不動産売却を始めるこの過程で押さえておきたい要素は、不動産会社選びと住宅ローンの残債額、売り出し価格の設定の３つです。

これら要素を抑えず、売却活動に乗り出すと、損する可能性があります。

売却前のNG事項1】住宅ローン残高を考慮せずに査定・売却を進める

家を売却する理由は転勤や離婚などの急な出来事がきっかけである場合が多く、住宅ローンがまだ残っているケースもあります。

住宅ローンが残っている家も売却は可能ですが、引き渡しの際はローン完済しておく必要があるので、家の売却代金を用いてローンを完済できるかどうかが重要なポイントとなります。

もし住宅ローンが残る家を売却した上で新居に住み替える場合は、ローン残債の完済に必要な費用と新居購入や引っ越しに必要な費用を売却代金と自己資金から捻出する必要があります。

査定価格が住宅ローン残債を下回る場合は、自己資金を用いてローンを完済できるかのシミュレーションが必要になります。

売却前のNG事項2】最寄りの不動産会社1社のみに査定依頼をする

最寄りの不動産会社や、長年懇意にしている不動産会社に査定を依頼してすぐ契約を結ぶ事例も多くあります。

ただし、たとえ関係性のある不動産会社だったとしても、他の不動産会社より高値で査定・売却をしてくれるという保証はありません。

また、不動産は立地や状態、間取りや土地の形状など一つとして同じものはない上、どんな不動産でも高値で査定をしてくれる不動産会社は存在しないので、まず不動産一括査定サイトなどを利用して、複数社に査定を依頼した上で比較して決めることをおすすめします。

売却前のNG事項3】仲介売却と買取の違いを理解せず手続きを進める

家を売る際の主な方法は、仲介売却と買取の2通りがあります。

売却方法	仲介売却	不動産買取
買主	個人	不動産会社
売却活動の期間	購入希望者が現れるまで ※平均3～6ヶ月前後	買取条件が合えば、短期間で売却可能 ※平均1～2ヶ月前後
売却価格(相場)	市場価格の90%～110%	市場価格の70%前後
契約不適合責任の有無	原則免除 ※適用される場合がある	あり
仲介手数料の有無	なし	あり
おすすめの方	不動産を短期間で売却したい方 築古物件や状態の悪い物件の仲介売却を断られてしまったり、売れ残った方	不動産を高値で売却したい方 抵当権付きの不動産を売却したい方

仲介売却はより一般的な売却方法で、不動産会社に仲介を依頼して、物件広告のWeb掲載やポスティングを通して買い手を見つけていくやり方です。

この方法は成約までに時間がかかりますが、時価と同じくらいか、時価よりも高く売れる可能性があります。

買取は、購入を募集している不動産会社に対して売買をおこない、代金を貰う方法です。この方法は最初から取引先が確定しているので、手続きをおこなってからかなり早期に成約・引き渡しがおこなえます。

また、仕入れた物件はリノベーションなどを実施して再販する前提なので、買取時に物件の瑕疵(欠陥)は基本的に見られません。そのため、状態・条件の悪い中古戸建でも買い取ってもらいやすく、仲介売却で売れ残った物件も売れやすいという特徴があります。

一方で、買取は仲介売却と比べて価格相場が低く、時価の7割前後まで下がるケースが一般的です。

中古戸建は高額な資産になるので、価格を約3割を下げてまで買取を依頼するケースは少数です。

初めて家を売却する方の中には、仲介売却と買取の区別がついていない方も多いので、事前に異なる売却方法であることを理解しておきましょう。

売却前のNG事項4】査定額の比較のみで不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶ際のポイントとして最も重視されるのが、査定価格の高さです。

査定価格は「うちの会社と契約を結んだら、これくらいの価格で売却ができる」という見積もりとなります。

そのため、査定価格が高額である不動産会社と契約をすれば、その分、売却が成功する可能性は高くなると言えます。

しかし、不動産会社選びではそれ以外にも、担当者の人柄や検査・保証サービス、過去の売買実績など、様々な点にも注目しないと結果的に損をすることになってしまいます。

高額な資産である不動産の販売活動をお願いするので、不動産会社が信頼できるかどうかという点も契約時は非常に重要となります。

売却前のNG事項5】売る前にリフォーム・リノベーションをおこなう

築年数の古い家など、条件の悪い家を売却する場合は原則そのままの状態で買主に引き渡しをおこないます。

売却価格を上げる目的のリフォームやリノベーションは確かに家の売却価格をアップさせる上で有効ですが、修繕コストをかけた分(本来の価値＋修繕コスト)以上に高値の売却利益を得られるケースはほとんどありません。

状態が悪い家の修繕には建て直しレベルの高額費用がかかるので、売却する前提の家に大金をかけてリフォームをするのはおすすめできません。

ただし、家の状態によっては、ドアノブが取れそうな状況や壁紙の剥がれに対して、簡易修繕をおこなってから売却を進める方が良いケースもあります。また、古くなった建物を解体して更地化してから売るほうが良いケースもあります。

ただ、この場合も、売主が独断で進めるのではなく、仲介業者と相談しながら進めていきましょう。

家の売却期間中にやってはいけないこと

前節で、不動産売却を始めるときにやってはいけないことを紹介してきました。

ここからは、媒介契約を交わした後に行う工程でやってはいけないことを６つ紹介します。

売却期間で押さえておきたい要件は、不動産売買におけるルールやマナーの順守、関係者各位とのトラブルを避けることの２点です。

売却中のNG事項1】売却で不利になる瑕疵などの情報を隠す

雨漏りやシロアリ被害、または過去に物件内で殺人事件があったなどの情報は、不動産会社が1時間程度の訪問調査をするだけでは全て把握するのは難しい部分です。

物理的な欠陥	水漏れ・雨漏りや設備の故障・柱の腐敗や耐震性の不足 など
法律的な瑕疵	建築制限のオーバー、接道義務を果たしていない など
心理的な瑕疵	過去に自殺や殺人事件が物件内で起きた、近隣に指定暴力団事務所があった など
環境的な瑕疵	夜中を通して騒音や睡眠を妨害するレベルの振動があるエリアだった など

こうした、新しい居住者の安心した生活を阻害するような欠陥(瑕疵)を隠したまま売買契約を結び、引き渡し後に発覚した場合に契約の解除や賠償請求の支払いなどが必要になる可能性もあります。

2020年4月1日の民法改正によって、従来は買主が、物件の引き受けから賠償請求ができる期限が設定されていましたが、これが撤廃されました。(契約不適合責任)

売却中のNG事項2】売却に関する事柄を全て不動産会社に丸投げする

物件広告の内容や内覧の準備・当日の対応などを、仲介業者に全て丸投げするケースも少なくありません。

仲介業者による売却仲介の通常業務は、下記のような行為が含まれます。

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