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国土交通省住宅局令和4年10月「空き家制作の現状と課題及び検討の方向性」によると日本の人口は平成20年頃をピークに減少しており、2023年以降も減少に転じる見込みで住宅ストック数は6,240万戸、総世帯5,400万世帯より多く量的には充足しています。
そのためせっかく購入した別荘でも年に数回ほどしか利用しないので、管理が行き届かず、傷みが激しくなりがちになってしまい売却を検討する人が増えています。
今回この記事ではそんな別荘を売る方法について詳しく紹介していきます。
→家の査定の注意点40選！失敗しないために知っておきたいリスクと対処法
別荘と居住用住宅にかかる税金の違い
別荘の売却は通常の戸建て住宅とは異なる部分も多々あるので、その違いを把握し、注意点をしっかり抑えておく必要があります。
売り方を混同していると思わぬミスが起きてしまうので、事前に十分チェックしておきましょう。
→別荘・リゾートマンション買取におすすめの業者ランキング！損しないリゾート地専門業者の選び方
別荘売却では譲渡所得税を控除できない
別荘を売って売却益(売却額＞購入額の差分)が発生すると、その差分に対して譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税の計算式は以下の通りです。
譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用) }
また、税率は所有期間が5年以内か5年超かによって、以下のように変化します。
| 短期譲渡所得(不動産所有期間が5年以内) | 長期譲渡所得(不動産所有期間が5年超) | |
|---|---|---|
| 所得税 | 30.63% | 15.315% |
| 住民税 | 9% | 5% |
※復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せ
高額になりがちな譲渡所得税ですが、3,000万円控除を利用すれば、最大3,000万円分の課税額を控除することができます。
ただ、この控除は別名マイホーム特例とも呼ばれるように、住まい(マイホーム)として利用してきた物件が控除の対象となります。
別荘は住まいとは異なるため、税金が発生しても3,000万円控除を適用することができません。
運よく高値で売却できたとしても、かなりの額を税金で支払わなければいけなくなる可能性があります。
別荘の売却損を損益通算することができない
一般的に別荘を含む全ての建物は築年数の経過によって価値が減少するため、上記のように売却益が発生するケースは多くありません。
一般的には売却損(購入額＞売却額)となるケースが多いのですが、この際に給与所得などと不動産所得で損益通算が可能です。
ただ、損益通算が出来るケースも住まい(マイホーム)に限られているため、別当は適用されません。
売りに出される別荘は築古のものが多い
売りに出される別荘は通常の不動産よりも、築年数の古い物件が多いです。
最近の別荘ブームは1980年代後半のバブル期までさかのぼる必要があるため、その当時に新築した別荘でも築年数は30年前後経過しています。
別荘は必ずしも新しいものが良い訳ではない(古ければ古いで、味が出る)ですが、内装や設備の劣化はこれくらいの築年数になると確実に起こっています。
いくらレトロな別荘がいいと思っても、水回り設備が劣化していれば使い物になりません。
築古の別荘を売る際は、修繕に結構なコストがかかることを想定しておきましょう。
固定資産税が高額になるため買い渋る人も多い
どんな種類の不動産でも所有者に対しては固定資産税が課されます。
固定資産税は土地の面積と比例して課税額が増えますが、別荘は一般的な居住物件・事業物件より面積が広い傾向にあり、その分だけ税負担が大きいです。
戸建ては築年数の経過に対する価値の減少幅が大きいため、固定資産税も時間経過によって安くなりがちですが、リゾートマンションはもともと高額な上に評価額の減少が緩やかなので、いつまでも高額な負担を強いられます。
別荘購入後に高額な固定資産税の支払いが待っていることを知る方は、よりシビアな目で物件選びをしていることでしょう。
別荘が売却できないよくある理由
別荘の売却が大変な理由には、以下のようなものがあります。
- 別荘自体の購入ニーズが少ない
- 税制上で不利だから
- 立地が特殊
- 別荘は管理費がかかる
別荘は価格の割に固定資産税が高く、地域によっては別荘税として税金が上乗せされることもあります。
別荘は通年で利用しない場合、管理に手間やコストがかかります。
温泉地となると温泉使用料などの経費がかかるため、ランニングコストが膨大になる場合もあるでしょう。
こういった理由から、別荘の売却は通常よりも難しい傾向です。
別荘を売却するポイント
不動産というものは、国定の基準額によってある程度価格が決められています。
ただ、最終的な価格を決めるのは人なので、査定額が低くても高値で売れるというケースは良くあります。
その最たるものが別荘で、地方に位置している、築年数が経っているというような一般的には売れないような物件でも、買い手が魅力を感じて高額を出してくれることもあります。
別荘の購入希望者というのは、一般的な不動産の買い手とは事情が少し異なるので、そういった特徴をつかみ、利益を増やしていきましょう。
専門業者に依頼する
この東急リゾートという不動産会社は、東急グループの仲介業者の中でも別荘の売買仲介を専門におこなっているところです。
東急リゾートは、主に以下の地域の物件を中心に取り扱っています。
| 北海道 |
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|---|---|
| 関東 |
|
| 甲信越 |
|
| 中部 |
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| 近畿 |
|
| 沖縄 | 沖縄県全体 |
| 海外 | ハワイ・オーストラリア |
別荘需要が高いエリアも、だいたい上で挙げたところが中心となります。
前述のセカンドハウスなら一般的な業者でも十分対応できますが、これらのエリアの物件ならノウハウがある専門業者に頼むのがおすすめです。
管理とメンテナンスは買い手が見つかるまで行う
別荘の管理とメンテナンスは、買い手が見つかるまで行いましょう。
通年利用しない別荘は、メンテナンスをしないと劣化します。
避暑地や雪が降る地域などの別荘は特に気をつけましょう。
管理は日程を決めて、定期的に行ってください。
個人によるメンテナンスが難しい場合は、業者に頼むこともおすすめです。
別荘を更地にして販売することも考える
別荘が老朽化している場合、物件として売ることが難しいでしょう。
その場合は更地にし、土地を販売することを考えてください。
デザインにこだわってベストを設計する人もいるため、更地の方が販売しやすくなる可能性もあります。
更地にすれば土地だけでも販売できるので、資金が回収できます。
ただし更地にするかは、不動産会社とよく相談して決めてください。
妥協できる最低売却価格を決める
別荘の売却は、妥協できる最低の売却価格を決めましょう。
一般的な家と違い、別荘はニーズがそもそも少ない傾向です。
価格交渉が長引くと、買い手が諦めてしまうこともあるでしょう。
決断の速さが鍵となるので、あらかじめ妥協できる売却価格を決めてください。
不動産一括査定サイトを活用する
別荘に限ったものではないですが、不動産を高く売るためにおすすめなのが、こちらで紹介されている一括不動産査定サイトです。
→【2024年8月】不動産一括査定サイトおすすめ比較ランキング！不動産売却におすすめの人気16社を厳選紹介
無料で利用することができ、60秒ほどの記入時間で地域に対応する複数業者に一括査定を依頼できます。
一括査定サイトは不動産会社の広告料で運営されているため無料で利用することができ、査定に対応している業者を一発で絞り込んで査定額を比較し、高額で売ってくれるところをすぐに見つけられます。
別荘の売却を依頼する不動産会社の選び方
不動産売却を成功させるには、質の高い仲介業者に依頼することが不可欠です。
別荘売却にも同じことが言えます。居住用の不動産とは性質が異なるため、通常の不動産会社選びとは少し異なる点があります。
ここからは、別荘売却の際に不動産会社を選ぶポイントを紹介します。
→不動産売却とは？不動産を売るなら読むべき鉄則【専門家監修】
エリアの知識に長けている
別荘地はそれぞれイメージや物件ニーズの違い、別荘に関する条例などのルールがあるため、エリアの知識に長けた業者に依頼する必要があります。
別荘の売却は都市部にある普通の不動産会社に依頼することもできますが、別荘地の事情に詳しくない可能性が高いので注意しましょう。
別荘地マーケットの最新情報を持っている
同じエリアでも売り出し中古別荘のマーケットは常に変化しているので、過去の売り方が通用しない可能性もあります。
特に別荘地は住宅街と違ってトレンドの変化が激しいので、マーケット事情にどれだけ詳しいかは結果を左右します。
売却プランが豊富である
別荘と一口にいっても、特徴はそれぞれバラバラです。
そのため、それぞれの物件の特徴にあったプランを提示してくれる業者を選びましょう。
売却プランが豊富な業者は、売主の目標価格・期限・プライバシーの他といった要望を叶えやすいのも魅力です。
→不動産を高く売る方法とは？高額売却のために必ずやっておきたいポイントと注意点
査定の根拠・売買実績に強みがある
ほぼ全ての不動産会社は無料で査定を請け負ってくれますが、その金額は各バラバラです。
査定結果がかえってきたらまず根拠を聞き、納得できる業者を選びましょう。
また、査定額が高くても売買実績に乏しければ本当に査定額通り売れるか分からないので、過去の実績も確かめるようにしましょう。
定期的な報告をしてくれる
別荘地は居住地から離れていることが多く、媒介契約を結んでも業者が本当に販売活動を実践してくれているか分からなくなります。
契約では最低限の連絡頻度を保証していますが、それでは足りないことも多々あります。
- 専属専任媒介契約：1週間に最低1回
- 専任媒介契約：2週間に最低1回
- 一般媒介契約：進捗の連絡報告がない
モチベーションの高い業者だと状況報告を定期的におこない、状況に応じたプラン提案をしてくれるので成約率が高まります。
ネットによる集客力・イベント企画力に定評がある
別荘購入を検討する方でも、頻繁に現地へ赴いて物件選びが出来る訳ではありません。
特に今はネットから物件選びをおこなうケースが多いので、ネット集客が強い不動産会社に依頼をすれば早く売れる可能性は高いです。
SUUMOやアットホームのようなポータルサイトを活用する業者は多いですが、それ以外にもアクセスの多い自社サイトに物件を掲載してくれる業者もいます。
それ以外にもオフラインのイベントを多数企画してくれる業者だと、余すことなく購入希望者を見つけることができます。
→別荘・リゾートマンション買取におすすめの業者ランキング！損しないリゾート地専門業者の選び方
別荘を売却するときは周辺相場の調査・査定が重要
別荘地の不動産価格は、当然都市部や郊外とは大きく異なるでしょう。
周辺の相場がどうなっているか、また、売り出し中の競合物件はどんなタイプが多いか。
こうした情報を調べずに売り出して、価格をつけても、損をする可能性は大きいです。
売り出しを検討中の方は、まず周辺の相場を調べるようにしましょう。
周辺の別荘がいくらで売られているかという情報は、ポータルサイトを確認すると調べられます。
地名のブランド力が高いにもかかわらず、今は廃れてしまっているエリアなどもあるので、イメージに惑わされずしっかりとした調査をしておきましょう。
