空き家査定はどうやる？空き家の査定方法と注意点を徹底解説

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国土交通省住宅局令和5年12月「空き家所有者情報の外部提供等に関するガイドライン」によると使用目的のない空き家は約349万戸となっています。

今後見込まれる人口減少に伴って空き家の数は増加することが懸念されています。

空き家を放置してしまうと、トラブルになった際の責任などが発生してしまうため放置している物件は売却がおすすめです。

今回は空き家を売却する前に必要な査定の流れやポイントについて解説していきます。

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空き家査定の2種類の方法

空き家査定を依頼する際に「机上査定と訪問査定のどちらが良いですか？」と言われます。

机上(簡易)査定は申込内容や業者のデータベースを通じて簡単に査定額を算出する方法で、訪問査定は実際に担当者が物件を訪問調査して価格を算出する方法です。

一般的に時間のない人には机上査定を、正確な価格を知りたい人には訪問査定をおすすめされますが、それ以外にも注意するポイントがあります。

不動産査定とは？売却査定の種類と流れ・査定額相場の計算方法を解説

机上(簡易)査定

空き家査定で用いられるのは依頼者が自己申告した物件の種類、所在地、築年数、面積、間取りといった情報の他、不動産会社が各自で所有しているデータや市況などになります。

こうしたデータをもとに金額を算出するのが、机上査定になります。

手間がかからずスピーディに依頼ができる一方で、建物のコンディションや住宅設備の状態、内部の傷・凹みなどは机上査定で評価することができません。

放置が長い空き家ほどこうした項目の評価が低いので、空き家の実際の価値は机上査定の算出額よりもずっと低いと考えておいたほうが良いです。

複数社の机上査定を比較することで、スピーディに高く売れる業者がどこか把握することができます。

訪問査定

一方で、訪問査定は物件内部の欠陥調査から、周辺環境がどうなっているかまでチェックしてくれます。

日当たりや風通し、眺め、騒音などもプロがしっかりと調査して、評価をしていきます。

机上査定の内容が省かれるということではなく、イメージ的には机上査定の内容に加えて、担当者が調査をおこなうのが訪問査定だと考えておけばよいでしょう。

訪問査定は2時間程度スケジュールを空ける必要がある

訪問査定が実施されるタイミングは基本的に売主の好きな日時で設定することができます。

ただ、2時間程度の空き時間を用意する必要があるので、スケジュールの確認を忘れないようにしてください。

部屋の散らかり具合などは査定評価に含まれませんが、見られて嫌なものは出来るだけ奧のほうにしまっておくことも大切です。

空き家の査定額の計算方法

空き家査定には主に取引事例法、原価法という2種類の方法が用いられます。

どのようにして価格が決まるかを知っていると対策がしやすく、業者選びにも役立ちます。

取引事例比較法

取引事例比較法は、その名の通り過去の取引事例と比較をして査定額を算出する方法です。

この方法は、特に住まいとして売る空き家の査定に用いられます。

取引事例比較法では、周辺地域であった類似物件の取引事例をもとに価格を算出し、時代の変化に応じて修正していきます。

分かりやすく言うと、築20年の空き家を査定したい時、その2年前に同じ面積・アクセスの空き家A(築15年)、B(築25年)が成約したことが分かったとします。

空き家Aの成約価格が1500万円、空き家Bが2500万円だとすると、査定したい物件は約2000万円だと分かります。

もし地域全体の相場が2年前に比べて1割ほど上がっていれば、修正して2200万円となります。

取引事例比較法の基本的な考え方は上記の通りですが、実際の不動産会社はもっと多くのデータを使って複雑な計算をしていきます。

原価法

空き家査定で良く用いられるのが原価法です。これは、中古物件を今建て壊し、全く同じものを立て直した(再調達)としていくらかかるかを計算し、そこから逆算して今の価値を算出する方法です。

注文住宅に全く同じものは一つとしてないので、取引事例比較法で査定をするのには限界があります。そのため、原価法は戸建て住宅で用いられることが多いのです。

原価法では、以下の式で査定額を計算します。

空き家査定の前に準備したいこと

空き家の査定は簡潔に言えば不動産会社に査定依頼をするだけですが、売主側でもチェックが必要なポイントがあります。

準備1】事前に相場価格を調べておく

不動産会社からの査定価格を比較して、最も査定額の高いところと契約することで、空き家が最高額で売却できる可能性は高くなります。

なぜなら、不動産会社の査定額とは、原則、各社が「大きな外的要因がなく、想定期間内に売れた場合の各社の予想価格(査定した会社が契約・販売活動をした場合の価格)」だからです。

しかし、査定額には明確な根拠はなく、実際の時価(実勢価格)と大きなズレがあったり、査定額を敢えて高く設定することで契約をとろうとしたりするケースもあります。

こうした不動産会社と契約すると、結果的に売主が損をする可能性が高くなります。

不動産会社の査定額を判断するためには、事前に相場価格を調べておく必要があります。

準備2】契約を結ぶ基準を設定しておく

不動産会社に査定を依頼したら、次に媒介契約を結び、契約した不動産会社から販売活動を進めてもらいます。

販売活動によって不動産売買が成功するかどうかが決まるため、査定価格を比較するだけでなく、各社の実績や評判、担当者の印象や人柄なども含めてどこと契約するか判断する必要があります。

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空き家査定の前に売却相場を調べる方法

不動産会社に空き家の査定を依頼する前に、だいたい査定額はいくらかのイメージを持つため、調査しておくことをおすすめします。

不動産会社によって査定額にズレが生じるため、事前に相場を知っておかないと依頼した不動産会社の査定額が高いのか、低いのか一切分からないのです。

ここからは、初心者でも簡単にできる査定相場の調べ方を紹介します。

家の売却相場はいくら？相場の調べ方と築年数・立地の関係を詳しく解説

方法1】不動産ポータルサイトを活用する

一番簡単なのが、SUUMOなどに掲載されている物件情報をチェックし、周辺の物件がいくらで売られているか確かめる方法です。

売り出し物件の詳細情報もしっかり掲載されているので、自分の空き家と比較することができます。

方法2】不動産ジャパンを活用する

現在売り出し中の物件情報は、レインズというデータベースに全て登録されています。

しかし、レインズのデータは不動産会社以外がログインしてチェックすることはできません。

そこでおすすめなのが、不動産ジャパンと言うサイトです。

こちらは、一般の方も問題なく無料でデータを閲覧することができます。

SUUMOなどは全てのデータが記載されている訳ではないので、こちらを使うことでより正確な相場をチェックできますよ！

方法3】不動産情報ライブラリ(旧 土地総合情報システム)を活用する

国土交通省が運営しているデータベース「不動産情報ライブラリ(旧 土地総合情報システム)」には、直近5年分の成約事例をチェックすることができます。

上で紹介したデータベースは現在売り出し中の価格しか分かりませんが、売買契約の中で買主の要求で金額を下げる可能性もあります。

不動産情報ライブラリ(旧 土地総合情報システム)は成約ベースなので、金額はより正確と言えます。

空き家を査定に出す際の注意点

空き家を査定に出す際は、いくつか注意するポイントがあります。

遠方の実家が空き家になり、売りたい人が多いと言いましたが、近年では神奈川、埼玉、千葉などの首都圏でも空き家は拡大しています。

ここからは、空き家査定を検討している人全員が、事前に注意しておきたいポイントを紹介していきます。

注意点1】査定額は実際の成約価格と異なる

査定額と実際の成約価格はイコールにならないことも多いです。

特に、ネットで査定を依頼する場合は実際の価格とズレが生じやすいので注意しましょう。

戸建て住宅は1か月空けるだけで急速に劣化すると言われています。

しかし、ネット査定は築年数や面積、アクセスで価格を決めるので、内部の状況は考慮されません。

上記は2024年4～6月の首都圏の中古マンションの新規登録価格(売り出し価格)と、成約価格(実際に取引された価格)を比較したものですが、売り出し価格と成約価格では基本的に差がでてしまいます。

訪問査定を実施して査定価格(売り出し価格)を算出したとしても、金額のズレは生じることを理解しておきましょう。

注意点2】査定額は不動産会社によって異なる

査定額はどの業者も一定ではありません。

不動産会社によって査定額は違うので、必ず複数社に査定を依頼し、金額を比較する必要があります。

比較をすることではじめて、どの会社と契約すれば高く売れるかが分かります。

また、査定額を比較することで相場が分かりますし、相場とズレてる不動産会社がどこか分かります。

空き家の査定時にリフォームは不要

中古の空き家を買う人は、自分でリフォームすることを前提に物件探しをしています。

そのため、空き家査定の段階で売主がリフォームをするのは損ですし、逆に買主の趣味・嗜好に合わなくなり、売れなくなる可能性もあります。

リフォーム効果で査定額が高まることもありますが、古い空き家の全面リフォームは新築費用並みにかかるので、売れたとしてもトータルで大損になります。

査定前の掃除・整理整頓は大事ですが、リフォームまでする必要はありません。

空き家査定でよくある質問

空き家査定でよくある質問について回答していきます。

急な相続などで空き家を受け継ぎ持っていても税金がかかるため売却の足掛かりとして査定を依頼する人も多くいます。

よくある質問をしっかりと把握して自分に当てはまるかどうか確認をしてみてください。

ただし物件の規模と価格によって、売却までにかかる期間は異なります。

早く売却したい場合は不動産一括査定サイトを利用するようにしましょう。

不動産鑑定士の依頼・訪問査定の場合は、物件の情報や周囲環境などを考慮して不動産の資産価値を算出するので2週間程の期間が必要です。

空き家の規模によって不動産価値の算出に要する期間は異なります。

複数の不動産会社を合い見積もりすることで、高額売却できる不動産会社を見つけ出すことが出来ます。

不動産買取であれば、不動産仲介よりも早く買取をしてもらうことが可能です。

空き家査定は不動産一括査定サイトを活用するのがおすすめ

放置している空き家は、どうしても査定額が低くなりがちです。こうした空き家をお得に売るためには、出来るだけ多くの業者の査定額を比較し、出来るだけ高く査定してくれた業者と契約するのが近道です。

ただ、1社1社に電話をかけて査定を依頼していたら、時間と手間がかかってしまいます。

そこでおすすめなのが、不動産一括査定サイトの活用です。

申し込みフォームに60秒ほどの簡単な物件情報を入力すれば、6社以上をまとめて一瞬で査定依頼ができる優れもののサービスです。

利用料は完全無料なので、まだ売却を検討中の方も気軽に利用してみましょう！

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