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不動産の中でも土地の売却は、立地に大きく左右されます。
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この場合の立地というのは、アクセスなどの利便性ではなく、国の区域区分です。
市街に近い宅地は生活環境が整っているので価値が高く、反対に田舎は低いというのが一般的で、国の区分もこうした認識でおこなわれていきますが、それとは別に市街化調整区域というものが存在します。
市街化調整区域になっている宅地を売却する場合は、普通の土地を売る場合と少し違うので注意しましょう。
この記事では、市街化調整区域の宅地を売却する方法と注意点を解説します。
市街化調整区域とは
調整区域とは、都道府県が定める都市計画区分において市街化区域(市街地)の周辺に位置しながら、そこに含まれなかった地域のことです。
この区域は、市街化の拡大を調整し、市街の無秩序化を防ぐことを目的としたものです。
自治体としては目的通りに土地運営をしてほしいので、調整区域の宅地が勝手に売却されてしまうと困るわけです。そのため、調整区域の宅地を売却するときには課される制限をクリアすることが必要となります。
なお、このように都市計画で定められた都市計画区域は、全3種類あります。
- 市街化区域
- 市街化調整区域
- 非線引き都市計画区域
それぞれの特徴を簡単にまとめると、このようになります。
| 都市計画区域の種類 | 内容 |
|---|---|
| 市街化区域 | 都市開発や施設の新築を優先的におこなう地域。 すでに市街地となっている区域の他に10年以内に計画的に市街化を進める地域も含まれる |
| 市街化調整区域 | 市街化を抑制する目的で指定された地域。 サービス業以外の目的の土地利用が優先される。 |
| 非線引都市計画区域 | 市街化・市街化調整区域ではないが、都市計画区域に含まれるエリア |
市街化調整区域の不動産が売れにくい理由
理由1】建築物に対する制限がある
市街地化調整区域では建築物に対する制限が厳しく、自由に建物を建てることができません。
市街地化調整区域の中の建物は農林漁業従事者用の集合住宅や駅舎、公民館、プレハブなどの仮説建設物などがメインであり、それ以外の建物を建築する場合は都道府県(知事)からの許可が必要です。※一般的に、特別な立場でない人が住宅を建てることはできない
ただ、建物の建築が許可された場合も、場合によっては増築・改築の度に許可が必要になることもあります。
理由2】担保評価が低く住宅ローンが借りにくい
上記のように制限が厳しいことから、一般的に市街化調整区域内の不動産は価格が低く、住宅ローン審査での担保評価も低くなりがちです。
担保評価が低いと金融機関は融資をしにくいので、審査に落ちてしまう可能性が高くなります。
理由3】目的の用途通りに利用できないリスク
上記のように用途の制限が厳しく、住宅ローン審査にも通りにくいことから、買い手からすると「購入したは良いものの、結果的に計画していた用途で使うことができなかった」となってしまう可能性があります。
せっかく不動産を購入したのに意味がなかったという状況に陥りかねないので、買い手も安易に購入することができないのです。
市街化調整区域内でも売れやすい不動産
「市街化調整区域の不動産は売れない！」と言われていますが、条件次第で売りやすい不動産もあります。
- 開発許可を取得して建物が既に建てられている不動産
- 60条証明で建てられた建物がある不動産
- 開発許可を得られる可能性が高い土地
それぞれ詳しく解説していくので「市街化調整区域の不動産を売りたい！」と考えている人は参考にしてください。
開発許可を既に得ている建物
開発許可を既に取得して建てられた建物を売却するのであれば、買主は制限を気にせず使える他、同じ規模や用途での再建築が容易です。
60条証明で建てられた建物
60条証明（都市計画法施行規則第60条による証明）は建築計画が都市計画法の規定に適合していることを証明する書類のことです。
農家住宅や業務用の建築物が該当し、これらの不動産は新たに開発許可を取得する必要がありません。
つまり、60条証明がある建物は、開発許可が必要ない不動産となるので、通常通り利用することができます。
既に宅地利用されている土地は、都市計画法第34条に該当する下記のような建物なら建てることができます。
- 第2種特定工作物(ゴルフコース、1ha以上のグラウンド/墓地)
- 周辺居住者の日常生活に必要な店舗/事業所及び社会福祉施設/医療施設/学校等
- 農林漁業用または農林水産物の処理・貯蔵・加工用の建築物
都市計画法第34条は上記のような建物が該当します。
開発許可を得られる可能性が高い土地
開発許可が得られる立地は、都市計画法第34条で立地基準が定められています。
都市計画法第34条の立地基準を満たす不動産だと、開発許可が得やすく利用価値が高くなります。
条件次第では開発許可が得やすい土地になっているので、市街化調整区域内でも売却しやすくなります。
市街化調整区域内で特に売れにくい不動産
市街化調整区域で、特に売れにくい不動産は下記の通りです。
- 農地
- 開発許可を得られない土地
農地は農地以外の用途で利用する場合、転用許可が必要になります。
都市計画法の規制以外に農地法の規制も受けることになる為、売却しにくくなります。
また、開発許可が得られない土地は売却しにくくなります。
開発許可が得られない土地は、今後も開発許可が得られない可能性が高く売れにくい不動産です。
市街化調整区域内の不動産の活用方法
市街化調整区域は、無秩序な開発を防ぐために設けられた地域で、開発行為には制限があります。
しかし、それらの制限を理解し、適切に活用することで市街化調整区域内の土地も有効に活用することが可能です。
方法1】既存建物の活用
市街化調整区域内にある既存の建物は、新たな建築物に比べて柔軟に利用することが可能です。
改修やリノベーションを行い、住居や事務所、店舗などとして利用することが可能です。
ただし、建築基準法や地方自治体の条例等に違反しない範囲での改修となります。
方法2】農地転用許可を取得する
市街化調整区域内で新たに開発を行うためには、農地転用許可を取得することが一つの方法です。
農地転用許可は、農業委員会から取得するもので、農地を非農地に転用する際に必要となります。
ただし、許可を得るためには一定の条件を満たす必要があります。
方法3】都市計画法に基づく特例を利用する
都市計画法には、市街化調整区域内での開発を認める特例がいくつか設けられています。
例えば、都市計画道路や公園など公共の利益に資する施設の建設、住宅地の整備等は特例として認められている場合があります。
この特例を利用することで、市街化調整区域内での開発が可能となります。
市街化調整区域内の不動産売却に関するよくある質問
市街化調整区域内の不動産は売却できますか？
市街化調整区域内の不動産は、開発に制限があるだけで売却自体は自由に行うことができます。
もちろん市街化調整区域内であることによる開発制限を理解した上で購入を検討する買主を見つけなければならないので、通常の不動産よりも売却はしづらいです。
市街化調整区域内の不動産の価格はどのように決まりますか？
ただし、市街化調整区域内であるための開発制限があるこで売却価格に影響を及ぼすこともあります。
一括りに市街化調整区域として価格が下がるのではなく、そのエリアごとに市街化調整区域の影響は異なります。
市街化調整区域内の不動産売却にはどのような手続きが必要ですか？
契約書の作成、登記の手続きなどが必要となります。
ただし、買主に対して市街化調整区域内であることの説明や、その意味する開発制限についての説明が必要となります。
市街化調整区域内の不動産売却に税金はかかりますか？
市街化調整区域内の不動産売却に際しても、譲渡所得税や住民税が発生します。
これらの税金は、売却価格と取得価格の差額に基づいて計算されます。
市街化調整区域内の不動産も不動産会社によっては高く売れる
市街化調整区域内の不動産は売れ残りやすく、売れたとしても高値はつきにくくなっています。
ただし、仲介売却では販売活動は不動産会社が行うので、営業力の高い不動産会社と契約できれば、市街化調整区域の不動産でも売却を成功させることが可能です。
不動産一括査定サイトなどのツールも活用しながら、しっかりと複数の不動産会社を比較した上で契約先を選ぶようにしましょう。
