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土地を複数持っていて管理が面倒だから一つの土地にしたいという方は、意外と多いのではないでしょうか。
今回は土地の合筆に際し、かかる費用、メリット・デメリットの紹介をしていきます。
合筆をお考えの方はぜひ参考にしてください。
合筆すると、複数の土地を一筆として管理できるようになります。ただし、所有者や共有持分が異なる土地は、そのまま合筆できません。
土地を共有名義で所有している方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
土地の合筆登記には満たさなければならない条件がある
隣接する2筆以上の土地を一筆の土地に法的にまとめること
はじめに、土地の合筆登記とは、互いに接する土地を一つの土地としてまとめる手続きのことをいいます。
土地の合筆登記は、分かれている土地をひとまとめにして売却したい場合などに利用されます。
土地の形状や将来の利用方法によっては、合筆後に改めて分筆することもあります。ただし、分筆には測量や境界確認などが必要になるため、合筆前に土地家屋調査士へ相談しましょう。
原則、土地の所有者が申請することになっていますが、土地が共有の場合や、登記名義人が死亡しているケースなどもあります。
登記名義人が死亡している場合は、相続人や相続登記の状況によって必要な手続きが異なります。合筆登記の前に、法務局や土地家屋調査士へ確認しましょう。
合筆ができる条件
土地の合筆登記を申請するにあたり、いくつかの条件を満たしている必要があります。
- 土地同士が接続している
- 登記上の地目が同じである
- 地番区域が同じである
- 表題部所有者または所有権の登記名義人が同じである
- 共有地の場合は共有者と持分割合が同じである
- 所有権登記の有無がそろっている
- 所有権以外の権利に関する登記が、合筆可能な状態である
以上が合筆登記に必要な主な条件となっています。
これらを満たしている場合に土地をまとめることができるため、合筆を検討している方はよく確認しましょう。
合筆できない場合がある
条件以外に気を付けておきたいポイントがいくつかあるので、紹介していきます。
地番区域が異なっている場合は、接続している土地でも合筆することができません。
また、所有権登記のある土地と、所有権登記のない土地を合筆することはできません。
所有権登記の有無や、表題部所有者の記録を確認しましょう。
合筆をお考えの方で、所有権の登記について不安のある方は、事前に確認しておくことをおすすめします。
所有者が異なる場合は、所有権移転登記などによって所有者をそろえたうえで、合筆できる条件を満たしているか確認する必要があります。
合筆できない土地のケース
土地の合筆はどのようなケースにも有効というわけではなく、不動産登記法によって制限されています。
合筆できない主な土地の例は、以下の7ケースです。
- 接続していない土地の合筆
- 地目が異なる土地の合筆
- 地番区域が異なる土地の合筆
- 所有者が異なる土地の合筆
- 所有者の持分が異なる土地の合筆
- 所有権登記の有無が異なる土地の合筆
- 所有権以外の権利に関する登記が合筆できない状態にある土地の合筆
接続していない土地の合筆
土地同士に接続がない場合は、合筆することはできません。
間の土地を取得して土地同士が接続した場合でも、地目、地番区域、所有者、持分、権利関係などの条件を満たさなければ合筆できません。
地目が違う土地の合筆
地目とは、土地の主な用途を表す登記上の区分です。
地目は、家が建っているから住宅地、お店が建っているから商業地というように自由に決めるものではなく、土地の利用状況に応じて定められます。
登記上の地目が異なる土地同士は、原則としてそのまま合筆することはできません。
地目が異なる土地を合筆したい場合は、実際の利用状況をそろえ、必要に応じて農地転用などの手続きを行ったうえで、地目変更登記を検討します。
地番区域が違う土地の合筆
見た目では一つに見える土地でも、登記上は複数の土地に分かれていることがあります。
土地は一筆ごとに地番が付され、登記記録に所在、地目、地積、所有者などの情報が記録されています。
合筆前の土地には、それぞれ異なる地番が付いているのが通常です。
ただし、土地が属する地番区域が異なる場合は、接続していても合筆できません。
地番は、固定資産税関係の資料、登記事項証明書、公図、法務局の地図などで確認できます。
地番区域について不明な場合は、法務局または土地家屋調査士へ相談しましょう。
所有者が違う土地の合筆
たとえ夫婦であっても、土地の所有者が異なる場合は、そのまま合筆することはできません。
所有権移転登記などによって所有者を同一にしたうえで、ほかの合筆条件も満たしているか確認しましょう。
所有者の持分が違う土地の合筆
兄弟で相続した土地などには、共有持分が定められている場合があります。
共有者が同じでも、土地ごとに持分割合が異なる場合は、そのまま合筆することはできないので注意しましょう。
所有権登記の有無が異なる場合の合筆
所有権登記のある土地と、所有権登記のない土地を合筆することはできません。
一方、いずれの土地にも所有権登記がなく、表題部所有者などの条件がそろっている場合まで、一律に合筆できないわけではありません。
相続した土地が親名義のままになっている場合もあるため、合筆前に登記記録を確認しましょう。
所有権以外の権利に関する登記がある場合の合筆
住宅ローンなどで不動産を担保にした場合、土地に抵当権が設定されることがあります。
抵当権とは、債務が返済されない場合に、債権者が不動産から優先的に弁済を受けるための担保権です。
合筆する土地の一部だけに抵当権が設定されている場合や、各土地の抵当権の内容・順位などが異なる場合は、原則としてそのまま合筆できません。
一方、各土地に同一内容・同順位の抵当権が設定されている場合など、合筆が認められるケースもあります。
登記記録を確認し、金融機関や土地家屋調査士へ相談しましょう。
抵当権が付いている土地でも、売却手続きを進めることはできます。
ただし、通常は売却代金などで残債を返済し、引き渡しまでに抵当権を抹消します。
土地の合筆登記は本人が申請することもできる
土地に関する登記申請は内容が複雑になる場合があるため、土地家屋調査士へ合筆登記のための資料調査や申請手続きを依頼する方もいます。
土地家屋調査士へ依頼した場合、どの程度の費用がかかるのでしょうか。
土地家屋調査士への合筆登記依頼には報酬がかかる
土地家屋調査士へ依頼すると、登記記録や公図などの資料調査、申請書類の作成、登記申請の代理を行ってもらえます。
案件によっては、現地確認などが必要になる場合もあります。
土地家屋調査士へ依頼する場合の報酬は、土地の筆数、権利関係、資料の状況などによって異なります。
合筆する土地の筆数が多い場合は、資料調査や申請内容が増えることで報酬が高くなる可能性があります。
ただし、土地の数に応じて費用が単純に倍になるとは限りません。
依頼する場合は、業務内容と費用の内訳を確認しましょう。
合筆登記は本人でも申請できる
合筆登記は、新たな境界を設ける分筆登記とは異なり、通常は測量を必要としない場合があります。
そのため、土地の所有者本人が申請することも可能です。
ただし、合筆可能な条件や必要書類の判断が難しい場合があります。
登記申請書の作成自体に、用紙代以外の手数料はかかりません。
ただし、登記事項証明書、公図、地積測量図などを取得する場合は、所定の手数料が必要です。
これらの書類の手数料は、書類の種類や窓口・郵送・オンラインなどの請求方法によって異なります。
また、古い土地などでは、地積測量図が備え付けられていない場合があります。
合筆登記では、原則として申請1件につき1,000円の登録免許税がかかります。
最新の金額と納付方法は、申請先の法務局へ確認してください。
特別な権利関係の整理が不要で、必要書類がそろっている場合は、本人申請では登録免許税や証明書の取得手数料などが主な費用になります。
ただし、相続登記、住所・氏名の変更登記、抵当権の整理などが必要な場合は、別途費用がかかります。
手続きに慣れている場合は本人申請も可能ですが、不明点が多い場合や権利関係が複雑な場合は、土地家屋調査士への依頼を検討しましょう。
法務局の登記手続案内では、必要書類や申請方法について一般的な説明を受けられます。
ただし、申請書の作成代行や個別の法律判断を行うものではありません。
何か分からないことがあった場合は、法務局の相談窓口や土地家屋調査士へ確認しましょう。
土地合筆は管理が簡単になることが最大のメリット
合筆後は一筆の土地として登記されるため、現在の登記情報を確認・管理しやすくなる場合があります。
土地が複数に分かれている場合は、土地ごとに登記記録や関係書類を確認しなければならないことがあります。
もし管理に困っているという方は、土地をまとめることで管理が容易になるかもしれません。
手続きの負担を減らせる場合がある
土地が複数に分かれている場合、証明書の取得手数料や登記手続きの内容によっては、費用や事務負担が増えることがあります。
合筆によって対象となる土地の登記記録が一筆にまとまるため、将来の登記手続きが分かりやすくなる場合があります。
ただし、登録免許税や専門家報酬が必ず安くなるとは限りません。
土地家屋調査士へ依頼する場合は費用を確認しよう
ここまで土地を合筆するメリットを説明しましたが、合筆する意味や将来の利用方法をよく考えて、慎重に行いましょう。
合筆登記は本人が申請することもできますが、不安がある場合や権利関係が複雑な場合は、土地家屋調査士へ依頼する方法があります。
専門家へ依頼すると報酬がかかりますが、合筆要件や必要書類の確認、登記申請を任せられるメリットがあります。
費用と手続きの難しさを比較して判断しましょう。
再び土地を分ける際にも分筆費用がかかる
一度合筆した土地を、利用目的や相続計画に応じて再び複数の土地へ分ける場合は、分筆登記が必要です。
分筆では、境界確認や測量、地積測量図の作成などが必要になることがあり、合筆登記より高額な費用と長い期間を要する場合があります。
相続や贈与を考えている方は、再び費用がかかる可能性があることを確認しておいてください。
