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不動産売却を行う際、複数業者の査定を比較して、仲介先を選ぶ人が多いと思います。
この際、大手業者と中小業者の査定額が似通っていると、どちらを選べば良いのか迷ってしまいますよね。
不動産売却では、大手業者と中小業者それぞれがメリットとデメリットを抱えています。
それ故、物件や自分の状況に合っている方を選ぶことが重要となります。
この記事では、不動産売却における大手と中小の特徴を説明するとともに、ケースに応じたお薦めの選び方を紹介します。
| 【比較項目】 | 大手 | 地元中小 |
|---|---|---|
| おすすめエリア | 都市部・住宅地 | 地方・郊外 |
| 売却活動のコスト | 高い | 低い |
| おすすめエリア | 都市部・住宅地 | 地方・郊外 |
| 売却活動のコスト | 高い | 低い |
| 集客力 | 高い | 低い |
| ネットを使った宣伝 | 不得意 | 得意 |
| 不動産タイプごとの実績 | タイプに関わらず平均的 | 得意・不得意がはっきりしている |
| 地域の情報 | 持っていない | 独自情報を持っている |
| 担当者の対応 | 比較的ドライ | 親身になってくれる |
| 囲い込みの危険性 | 大 | 小 |
| 最新の市場動向 | 対応 | 未対応なことも多い |
| 検査・保証 | しっかりしている | 対応が不十分な場合もある |
不動産売却はどこがいい？と迷っている時の対処法
不動産売却は人生に何度もあることでは無いので「どこの不動産で売却するのが最適？」と悩んでしまいますよね。
近隣の不動産会社に依頼する手段もありますが、近隣の不動産会社が最適という訳でもありません。
そこで不動産売却はどこがいいの？と悩んでいる人に、悩みが解決する対処法を紹介します。
不動産一括査定サービスを活用する
不動産会社の選び方にはいくつかの方法がありますが、中でも便利なのが不動産一括査定サービスの利用です。
一度の情報入力で大手企業から地域に根差した小規模な会社など、多岐に渡る複数の不動産会社に査定依頼が送れるサービス。代表的なものでは、HOME4Uや、すまいValueなどが挙げられます。
さまざまな会社からの査定額を比較することで、最も高い価格で売却できる会社を探し出せます。
また、不誠実な業者を避ける効果も期待できるため、安心して利用できます。
大手・中小不動産会社の特徴を把握する
売却する不動産の資産価値を把握するには、専門知識を有する不動産会社に査定依頼を出すのが一般的です。
しかし、一言で不動産会社といっても、会社規模をはじめ、保有する情報、得意分野、対応しているエリア範囲などに違いがあります。
またどのような会社に依頼するのかを決める際は、大手と中小それぞれの会社の特性を理解しておくことは重要です。
査定依頼を1社に絞らない
不動産売却の際には、査定を依頼する不動産会社を複数選ぶことが重要です。
- 不動産会社によって得意とする物件の種類や市場での戦略が異なるため
- 一社のみに依頼してしまうと、その物件にとって最適な価格や売却方法を見落とす可能性があるため
- 複数の会社から査定を受けることによって、物件の価値を正確に把握し、より有利な売却条件を引き出すことができるため
また、複数の査定を比較することで、市場価値の理解が深まり、交渉の際の判断材料にもなります。
さらに、不動産会社とのやり取りを通じて、その会社の対応速度やサービスの質、コミュニケーションの取りやすさなども評価することができ、最終的にどの会社に売却を依頼するかの決定に役立ちます。
売りに出す不動産の売却実績を確認する
不動産を売却する際、選ぶ不動産会社の売却実績を確認することは極めて重要です。
売却実績は、その不動産会社が持つ経験や専門知識の深さを示す重要なバロメーターのようなものです。
- 売却しようとしている物件と同じエリアや物件タイプでの売却実績
- インターネット広告の充実性
- 顧客満足度の高さ
- 平均売却期間
上記のような視点で評価できる不動産会社であれば、地域特有の市場状況を踏まえた具体的かつ実践的なアドバイスを提供してくれる可能性が高く、物件の魅力を最大限に引き出す売却戦略を立ててくれます。
加えて、売却実績の数値だけでなく、以前にサービスを利用した顧客からのフィードバックや評価も重要な参考材料になります。
これらの情報からは、不動産会社の対応の速さ、コミュニケーションの質、顧客満足度など、数字では表せない会社の質を把握できます。
査定価格の高さだけで会社を選ばない
不動産を売却する際に、査定価格のみを基準に不動産会社を選択するのは避けるべきです。
査定価格が高いことは魅力的に見えますが、それが常に最適な選択であるとは限りません。
実際に売却される価格と査定価格が異なることは珍しくなく、特に査定額が過剰に高い場合、後に価格交渉で不利になるリスクを伴います。
不動産会社を選ぶ際には、査定価格を決定した根拠を詳細に説明してもらうことが重要です。
会社のブランド力だけで選ばない
不動産会社を選ぶ際、大手企業のブランド力や知名度に惹かれがちですが、それだけがすべてではありません。
例えば、大手不動産会社は広告の力や広範囲にわたるネットワークを駆使して多くの顧客にリーチできるメリットがあります。
しかし、これらは必ずしもすべての顧客にとって最適なサービスが提供されることを意味するわけではありません。
実際に査定結果を比較した上で、最適な業者を選ぶことが大切です。
代表的な不動産仲介業者
東急リバブル
| 手数料収入（百万円） | 82,644万円（160.0%） |
|---|---|
| 仲介件数（件） | 29,577件（3.0%） |
| 取扱高（百万円） | 1,821,310万円（15.0%） |
| 店舗数 | 206店 |
| 対応物件の種別 | 戸建て、マンション、オフィス、店舗 |
参考：公益社団法人不動産流通推進センター「2023 不動産業統計集（3月期改訂）」(2023年10月6日閲覧)より
※カッコ内数値は前年度比
東急リバブルは、首都圏・東急沿線を中心に不動産業を展開している不動産会社です。
首都圏を中心に50年以上も不動産業を営んできた実力派ゆえ、首都圏内での不動産売買においては、高い知識と地元に根差した売却方法を有しています。
その一方で、支店数が少なく、対応エリアが首都圏を中心にしているため、首都圏外での不動産売却が得意ではありません。
また、東急リバブルでは仲介売却に加えて、仲介売却と買取サービスの良い所を掛け合わせた売却保証サービスを提供しています。
売却保証サービスは、契約時に決めた一定期間内は仲介売却で購入希望者を募りますが、契約期限内に希望者が現れなければ、東急リバブルがその物件を買い取ってくれます。
手早く物件を売却したいが、高値で売却したいという望みを持っている方におすすめです。
住友不動産販売
| 手数料収入（百万円） | 72,549万円（1.8%） |
|---|---|
| 仲介件数（件） | 34,906件（8.5%） |
| 取扱高（百万円） | 1,396,127万円（9.9%） |
| 店舗数 | 249店 |
| 対応物件の種別 | 戸建て、マンション、土地、賃貸仲介、事業用・投資用不動産 |
参考：公益社団法人不動産流通推進センター「2023 不動産業統計集（3月期改訂）」(2023年10月6日閲覧)より
※カッコ内数値は前年度比
住友不動産販売は、業界大手の住友不動産グループに所属する会社で、2位の東急リバブルに並ぶ実力と売却実績を持っています。
当社は、関西圏を中心に不動産売却を行っており、237もの支店それぞれが各地域に根差した売却活動を持って制約に繋げています。
また、住友不動産販売では、買取業者に物件を一括紹介する「ステップオークションサービス」という新サービスを提供しています。
このサービスは、オークション形式で不動産売却が進むため、場合によっては想定価格よりも高値で取引してくれる可能性があります。
さらに売却活動では、取引開始時から物件の引き渡しに至るまで専任の担当者が不動産売却に携わってくれるマンツーマン営業体制を採用しています。
専任の担当者は、いずれも地域事情に詳しいので、些細な疑問・悩みが出たら気軽に相談できます。
三井不動産リアルティグループ（三井のリハウス）
| 手数料収入（百万円） | 91,047万円（1.0%） |
|---|---|
| 仲介件数（件） | 39,106件（5.0%） |
| 取扱高（百万円） | 1,918,415万円（1.4%） |
| 店舗数 | 291店 |
| 対応物件の種別 | 戸建て、マンション、土地、投資用不動産 |
参考：公益社団法人不動産流通推進センター「2023 不動産業統計集（3月期改訂）」(2023年10月6日閲覧)より
※カッコ内数値は前年度比
三井のリハウスは、36年連続で不動産仲介実績No.1を誇る不動産会社です。
今回取り上げている一覧中の不動産会社の中でもダントツの取扱高を誇っており、この数値は売却実績に直結しています。
三井のリハウスでは、不動産を売却する前に建物と設備の状態を基本無料で総点検してくれる「360°サポート」を提供しています。
また物件購入者には、物件の引き渡し後、設備・建物に異常があったときの補修費を自社負担してくれるアフターサービスを提供しています。
売主・買主のそれぞれに手厚いサービスを提供している三井のリハウスは、初めて不動産売買を行われる方におすすめです。
大手不動産会社に売却を依頼するメリット
大手の不動産会社に仲介売却を依頼するメリットは、大きく分けて以下の5つです。
サービスが充実している
大手不動産会社を利用する最大の利点の一つは、提供されるサービスの幅広さとその充実度にあります。
これらの企業は、仲介売買を基本としながらも、即時買取や買取保証など、顧客のニーズに応じて柔軟に対応する多様なオプションを提供しています。
さらに、大手不動産会社は、独自の売却プランを開発し、顧客に特別なサービスを提供していることもあります。
以下は、代表的な大手不動産会社が提供している売却サービスです。
| 大手不動産会社 | 提供している代表的な付帯・サポートサービス |
|---|---|
| 三井のリハウス | ・設備チェック＆サポートサービス ・建物チェック＆サポートサービス ・買取サポートシステムなど |
| 住友不動産販売 | ・ステップエスコート (建物補修・整備補修・戸建てクリーンなど) |
| 東急リバブル | ・建物保証 ・住宅設備保証住宅設備保証 ・リバブル売却保証など |
これらのプランは、物件の魅力を最大限に引き出し、市場での競争力を高めてくれます。
こうした大手不動産会社の提供するサービスは、単に物件を売買するだけでなく、売却価格の最大化、売却期間の短縮、さらには売却後の満足度向上にも貢献します。
顧客はこれらの多彩なサービスから、自身の状況やニーズに最適なものを選択し、不動産売却のプロセスをより有利に、効率的に進められます。
Webを利用した宣伝が得意
不動産業界は従来、アナログな手法での営業活動が主流でしたが、時代の変化と共にデジタル化が進んでいます。
この点で、大手不動産会社はWebを活用した宣伝において優位性を持っています。
これらの企業は、自社の運営するWebサイトを始めとするデジタルプラットフォームを駆使して、効率的に広範囲の見込み顧客へアプローチしています。
また、デジタルマーケティングの分析ツールを活用して顧客の行動パターンを分析し、よりターゲットに合わせた宣伝を展開することも、大手ならではの強みといえます。
顧客リストが豊富
大手不動産会社を選ぶ一つの大きな利点は、その豊富な顧客リストにあります。
大手不動産会社が持つブランド力と信頼性は、多くの潜在的な購入希望者や投資家を引き寄せる力を持っています。
- Web集客
- 実店舗への来店客
- 不動産関連のセミナー、イベント参加者
上記のような施策を通じて豊富な顧客を獲得しているため、物件を購入したい人とも早期にマッチングしやすいです。
高いネットワーク力
大手不動産会社が不動産売買において成功を収める重要な要素の一つが、その高いネットワーク力にあります。
大手不動産会社は、全国に広がる店舗網を持ち、各店舗間で密に情報交換を行っています。
大手不動産会社に依頼することで、一般の個人や小規模業者ではアクセスが難しい市場情報や販売チャネルへの入口を得ることができ、より幅広い選択肢とサービスが利用できます。
手厚い検査・補償
不動産の売却を検討する際、売主が直面する一つの大きな懸念は、物件に潜在する欠陥が引き渡し後に発覚するリスクです。
大手不動産会社では、売却物件に対して専門的な検査を実施し、その結果をもとに適切な補修や対策を講じてくれます。
| 大手不動産会社 | 補償・対策サポート |
|---|---|
| 三井のリハウス | ・建物調査 ・建物チェック＆サポートサービス ・設備チェック＆サポートサービスなど |
| 住友不動産販売 | ・建物補修 ・設備補修 住まいの健康度チェックなど・ |
| 東急リバブル | ・建物保証 ・住宅設備保証住宅設備保証 |
大手不動産会社に売却を依頼するデメリット
囲い込みのリスク
不動産取引における「囲い込み」とは、不動産業者が自社の利益を最大化する目的で、物件情報を外部に広く公開せず、内部で買主を見つけることで両手取引を目指す行為を指します。
特に大手不動産会社では、豊富な顧客基盤と広いネットワークを背景に、自社で売主と買主のマッチングを行うことが比較的容易です。
これが両手仲介と呼ばれる状況を生み出し、一件の取引で仲介手数料を二重に受け取ることが可能となります。
一見すると効率的な取引のように思えますが、このプロセスの中で、売主の利益が最大化されていない場合があるのです。
- 物件が市場価値より低い価格で売却される
- 売却機会を逃す可能性がある
- 市場全体の公正な競争を妨げる
マニュアル対応をされやすい
地域密着型の中小業者はベテランが見てくれる可能性が高いですが、大手業者は新人・若手が担当者になることも多いので注意が必要です。
マニュアル対応をされて信用が出来ないと感じたなら、そのまま契約しても成功する見込みは薄いので、他の業者を再検討することをおすすめします。
案件を後回しされる可能性もある
大手業者は全国各地に店舗を持っている一方、一店舗のスタッフは2、3人程度しかいないことも珍しくありません。
それでも周辺の方からしたら街の最も有名な不動産屋ですから、色々な人がどんどん依頼をしてきます。
その結果、慢性的に仕事が多い状態になっているので、あなたの物件の利益が低いと思われれば優先順位を下げられ、後回しにされる可能性も高いです。
ただでさえ不動産売却は平均3～6か月かかるのに、仕事を後回しにされたらかなりのタイムロスとなります。
土地勘のないスタッフが担当者になる可能性がある
不動産取引を進めるにあたり、土地勘のあるスタッフの存在は非常に重要です。
特に地域密着型の不動産取引では、その地域の特性や住民の性質、周辺環境に関する詳細な知識が求められます。
しかし、大手不動産会社の場合、人員の異動が激しく、担当者がその地域の情報に精通していない場合があります。
これは、地元の文化や習慣、さらには不動産市場の特性を理解していないことによるリスクを伴います。
地域の特性を把握していないスタッフが担当になった場合、その地域での売却活動が困難になる可能性があります。このようなリスクを避けるためには、担当者の地域に対する知識や経験を事前に確認することが重要です。
中小不動産会社に売却を依頼するメリット
丁寧に力を入れて対応してくれる
地域の不動産会社の場合、少数の案件を社長も含めた社員が総力を挙げて対応するケースが多いです。
地域の不動産会社は大手と比べて人件費や店舗建設費がかからないので、少数案件でも確実に成約を取ることで大きな収益をあげているケースは結構あります。
大手に比べて、案件を後回しにするようなことは比較的少ないです。
柔軟に対応してもらいやすい
大手の中にはマニュアルが確立しており、その範囲内でしか柔軟な対応ができないケースもあります。
これは、大手業者がコア層から現場層まで何重にも層が重なった複雑な構造になっており、いちいち変更するのが難しいためです。
一方、中小業者はシンプルな構造なので、現場の意向で気軽に対応を変えることができます。
ベテランが対応してくれやすい
地域の不動産屋は地価の低いところでコツコツと利益を伸ばしてきた方が各店舗に在籍していることが多く、そういった意味で経験豊富なベテランだと言えます。
また前述の通り、地域の不動産屋は社長まで協力してくれるケースも多いので、経験豊富なスタッフが担当についてくれる可能性は大手に比べて高いと考えられます。
地域への知見が深い
橋を挟んで向こうの学区は荒れているなど、学校に関する情報は子供連れ世帯からしたら非常にありがたい有益なものですよね。
あなたの物件が評判の良い学区に属している場合、購入希望者への営業では出来るだけこのメリットを利用して欲しいと思うのが自然でしょう。
ただ、こうした地域のディープな情報を大手担当者が知らない可能性は十分あります。
独自の情報源・販売ルートがある
大手業者は支店舗間のネットワークが強い一方で、地元業者は他業種との繋がりが強いです。
思わぬところから購入希望者を見つけてくることなども少なくありません。
中小不動産会社に売却を依頼するデメリット
高く売る意思がそもそもないこともある
地方で長年営業している中小業者は、地元の名士的な立ち位置になっているケースも少なくありません。
不動産業者の数がそもそも少なく、競争によって顧客を勝ち取るという経験に乏しいことも多いです。
ほぼ繋がりのある顧客だけしか対応しておらず、新規の顧客は限りなく0に近いという業者は郊外にかなりあります。
一方、都市部の大手業者は競合との熾烈な競争に勝つため、高く売るという、顧客にとって最大のメリットを叶えることの大切さが染みついています。
反面、地元業者は出来る限り高く売るという意思そのものがないケースも多々あります。
Webを利用したPRが不得意
中古物件も今はネットで探す人が多いですが、地域密着型業者でネットに明るい所はごく少数しかありません。
未だ新聞の折り込みチラシを主体に営業している不動産会社も多いですが、新聞の発行部数が下がっている今、どれほど効果があるかは疑問です。
豊富なプランを用意していないこともある
前述の通り、地元の中小業者は、顧客の希望を叶える戦略・プランを実施するという方向性でそもそも営業していないケースが多いです。
仲介売却・即時買取・買取保証など、顧客の異なるニーズに合わせた豊富なプランを持っている中小業者もかなり少ないので注意しましょう。
検査・補償がないこともある
現在、不動産売買の前に検査をして、専門家のお墨付きをもらってから売却するというのが主流になりつつあります。
ただ、中小業者はそもそも検査も、引き渡し後の補償も対応していないケースが多く、実施しようと思ったら自分で他社に申し込まなければいけません。
不動産売却では大手・中小のどちらがいいという決まりはない
ここまで大手と中小のメリット・デメリットを比較しましたが、結論を言うと、どちらが良いということはありません。
大手もピンキリですし、中小業者の中でも高く売ってくれるところはあります。
良い不動産会社を見つけるためには、まずは偏見を持たず、客観的に比較してみることが大切です。
