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不動産会社に査定を依頼すると、報告書(査定書)が届きます。
この査定書は、買主に物件の細かい情報を共有する際も重宝します。
また、査定書の出来を比較して、どこと契約するか選ぶ資料にもなります。
今回は、不動産会社が発行する不動産査定書について、わかりやすく解説していきます！
不動産査定書とは
中古の不動産には定価がなく、不動産会社に査定を依頼して見積もりを出してもらう必要があります。
査定書は、その細かい見積もり内容が記載されている書類となります。
査定書は不動産会社があくまで依頼者のために算出したものであり、公的な書類ではありません。役所での証明などには利用できないので注意しましょう。
また、査定書の内容は依頼した不動産会社によって異なります。これは査定の算出方法や、参考にする過去のデータが会社ごとに違うからです。
そのため、複数社の査定書を見比べた上で、自分で相場価格などを判断していく必要があります。
不動産査定書は郵送とWebでの共有の2パターンがある
不動産査定書（Web）【三井のリハウス】
不動産査定書（書類）【東急リバブル】不動産査定書は、かつては紙の書類が郵送で届くケースが多かったですが、近年ではWebでデータを共有してくれるケースも増えています。
郵送で会員ページのパスワードのみ共有して、パスワードを入れてログインするとWeb上で不動産査定書が見られるようになるというパターンもあります。
また、簡単な査定の依頼だと不動産査定書を最初は作成してくれないケースもありますが、この場合でもお願いをすれば作成してくれます。
不動産査定書は必ず1枚以上発行する
査定書は不動産売却時に必ず必要というわけではないですが、不動産会社と契約する際は事前に訪問査定をする必要があるので、手元に1枚以上は査定書があるのが普通です。
不動産査定には机上査定(簡易査定)と訪問査定の2種類があり、最初にネットなどで机上査定を依頼して業者を絞り込み、その上で訪問査定を依頼するのがセオリーです。
- 机上査定：周辺地域の相場や類似物件の売却額を元にした簡単な査定
- 訪問査定：業者が部屋の状態、道路や境界の位置関係などを詳細に確認することで得られる精度の高い査定
業者によっては、机上査定の結果を査定書ではなくメールで送ってくることもあります。
不動産査定書の種類
不動産査定書は、専門家から不動産査定を受ける際に受け取る書類です。
不動産査定書には大きく分けて2種類あります。
- 不動産会社から貰う不動産査定書
- 不動産鑑定士から貰う不動産査定書
- 不動産鑑定士から貰う鑑定評価書
各不動産査定書の特徴が異なる為、状況によって依頼場所を変える必要があります。
不動産会社から貰う不動産査定書
基本的に不動産査定書といえば”不動産会社から貰う不動産査定”のことを指します。
不動産会社が売却予定の物件を査定し、結果が記載されているものが不動産査定書です。
不動産会社が用意する不動産査定書は無料で受け取ることが可能です。
査定を依頼されることは、不動産会社側からすると仲介のチャンスとなる為、営業の一貫で無料で行なってくれます。
不動産鑑定士から貰う不動産査定書
不動産鑑定士から貰う不動産査定書は、公的な効力を持っています。
不動産鑑定資格を持っている人が、公平に不動産を評価してくれる為、信頼性が高く裁判などで証明書として使用することもできます。
離婚の際に財産分与をする時や、親族間で不動産を売買する時などに有効的です。
一方で不動産鑑定士への査定は費用が発生します。
約20万円費用が発生する為「不動産の査定額を知りたいなー！」と軽い気持ちで依頼できません。
不動産を売却する予定の人はまず、不動産会社から不動産査定書を貰いましょう。
不動産鑑定士から貰う鑑定評価書
国家視資格である不動産鑑定士が発行するのが鑑定評価額です。
不動産鑑定評価基準を元に不動産の価格を算出するため税務署や裁判所に不動産の評価として提出が可能な資料です。
不動産を担保にする際に銀行へ提出することで疎明資料として利用することも可能です。
不動産査定書を依頼するために必要な書類
不動産会社や鑑定士に査定書の作成を依頼するとき、手元に物件に関する情報がまとめられた書類がなければ作成が難しいです。
ここでは、手元に置いて置くべき書類と手元にあることで査定の精度が飛躍的に上がる書類をそれぞれ紹介します。
なお、必要な書類は不動産会社によって一部異なる場合がありますので、依頼前にどのような書類が必要かを聞いておきましょう。
用意すべき書類
ここで用意する書類は、査定書の依頼を出す際に必ず必要な書類になります。
ものによっては、取り寄せに時間がかかる場合もあるので、他の書類よりも優先して取り揃えておく必要があります。
登記簿謄本
登記簿謄本は、不動産の所有者や抵当権者などの権利関係を明らかにする公的な書類です。
書類上には、物件の所在地や面積など基本的な情報も記載されているものもあります。
いずれも査定を行うときに必要な情報であり、不動産会社や査定士が物件の価値を正確に評価するのに使用します。
公図・所在地がわかる地図
公図や所在地がわかる地図は、物件が位置する地域の特徴や周囲の環境を理解するために必要です。
周囲の施設やアクセス、周辺環境は不動産価値に大きく影響します。
公図は物件の形状や周辺の道路状況も示してくれるため、土地の利用可能性を判断する上で重要な情報源です。
本人確認書類
本人確認書類は、その名の通り、物件の所有者が査定を依頼する本人であることを確認するために必要です。
本人確認が取れる書類として有的なものは、以下の書類です。
- 運転免許証
- パスポート
- 健康保険証
- 住民票
- 印鑑証明書
これにより、不正な取引を防ぐための安全対策になります。
地積測量図・境界確認書
地積測量図や境界確認書は、物件の正確な面積や境界を特定するための重要な書類です。
境界が明確になっているかどうかは、不動産取引においてトラブルを避けるために重要な要素となります。
固定資産税納税通知書
固定資産税納税通知書には、物件の評価額や固定資産税の額が記載されています。
これらの情報は、物件の価値を査定する一つの基準となります。
登記済権利証または登記識別情報
登記済権利証または登記識別情報は、所有権を証明するための重要な書類です。不動産取引において所有権移転が円滑に行われるためには、これらの書類が不可欠です。
査定精度が上がる書類
ここで紹介する書類は、先の書類とは違ってあった方が、査定の精度が上がって評価額が上がる可能性がある書類になります。
建築確認済証・建築設計図書・設計図書
建築確認済証や建築設計図書、設計図書は、建物の構造や設備、間取り等、物件の詳細な情報を提供します。
これらの情報は、物件の価値を詳細に査定するために重要であり、専門の査定士によって詳細な評価が可能となります。
マンションの管理組合規約・管理費や修繕積立金に関する書類
マンションの管理組合規約や管理費、修繕積立金に関する書類は、物件の維持管理状況やコストを理解するために必要です。
これらは長期的な価値保持や将来的な費用負担を考慮する際に重要な情報源となります。
売買契約書・重要事項説明書、間取り図
売買契約書や重要事項説明書、間取り図は、物件の詳細情報や過去の取引条件を提供します。
これらの情報は、物件の価値を正確に評価し、適切な査定額を算出するために有用です。
不動産査定書にかかる費用は無料
不動産会社に査定を依頼する際は、費用は無料となっています。
理由としては、販売活動にかかったコストなどは全て成約時に支払う仲介手数料によって補われるため、個別で発行費を払う必要はないのです。
また、前述の通り査定額はあくまで不動産会社の私見なので、公的な証明力を持ちません。その
ため、依頼者に費用を請求できないルールとなっているのです。
不動産鑑定書は高額の発行費用がかかる
不動産会社ではなく、不動産鑑定士という国家資格を持った人に査定を依頼することもできます。
鑑定価格は査定額とは違い、国に認められた価格なので、報告書の作成には15万~30万円の高額な費用がかかります。
鑑定書は査定書と違い証明力を持ちますが、不動産売却はあくまで市場価格で取引されるので、鑑定を依頼する必要はないでしょう。
不動産査定書の内容
不動産査定書のフォーマットは自由ですが、公益財団法人不動産流通センターが提供しているマニュアルを基に作成しているところがほとんどなので、内容にそこまで差は生じません。
不動産査定書は不動産1件につき数ページの冊子ですが、内容は大きく3つのカテゴリに分かれます。
- 不動産の詳細情報
- 不動産の査定項目と結果(評点)
- 査定結果(事例単価・流動性比率)
不動産の詳細情報(査定条件)
最初に、対象不動産の詳細情報がまとめてあります。
- 建物名
- 所在地
- 最寄駅
- 専有面積
- 取引事例年月・取引単価
- 取引価格
- 所有階※マンション・アパートの場合
- 間取り・方位
- 構造
- 建築年月
- 総戸数※マンション・アパートの場合
こちらは建物の場合ですが、土地の場合は以下のようになります。
- 所在地
- 面積
- 建ぺい率
- 容積率
- 交通
- 都市計画
- 用途地域
- 地名※固有の名前がある場合
こうした項目の他に、マップや写真が掲載されていることもあります。
不動産の査定項目と結果(評点)
次に、不動産のどこを査定したのかが記載されます。
不動産査定は、ある程度決まった項目をチェックされます。
それぞれの項目をスコアリング(評点)し、総合の点数で査定価格を算出するようになります。
建物の場合は、以下のような項目を見られます。
- 最寄り駅までの距離(バス・徒歩)
- 生活の利便性
- 築年数
- 建物のグレード
- 管理人の勤務形態
- 駐車施設の有無
- 階数
- 位置(角部屋・中部屋)
- 方位・向き
- 間取り
- 眺め・景観・日当たり
- 騒音・振動
- 室内の保守状況
- 敷地利用権の種類
土地の場合は、以下のような項目になります。
- 駅までの距離
- 買い物の便
- 前面道路の状況(接道状況・方位・幅員・舗装状況)
- 形状
- 開口
- 排水施設
- 街路の整備
- 周辺環境(街並み・嫌悪施設の有無)
- 隣地の状況
- 騒音・振動
- 眺め・日当たり・風通しなど
評点は合計で100前後に収まるようになっています。
査定結果(事例単価・流動性比率)
評点の結果を、事前に調べておいたベースの金額に適用させて、最終的な査定価格を算出します。
ベースの価格は土地なら路線価、建物なら原価法などで算出することが多いです。
例えば、土地の査定結果を算出する場合、以下のような計算で求めます。
公示地価の単価×(査定地の路線価÷公示地価の路線価)×査定地の面積×(査定地の評点÷公示地価の評点)
➝土地の査定方法は？査定の流れと査定額の決まり方・評価される11のポイント
建物の査定結果は、以下のような式(取引事例比較法)で求めるのが代表的です。
過去の成約事例の不動産単価×(売りたい建物の評点÷成約事例の評点)×面積
中には、原価法を使って以下のように査定額を求めているところもあります。
再調達価格(今の建物を壊して同じものを新築する際にかかる費用)×残存残価率{※(耐用年数-築年数)÷耐用年数×100}×建物面積
※構造ごとの耐用年数については、こちらの記事にまとめています。
→木造住宅の耐用年数とは？減価償却・査定への影響をわかりやすく解説！
最後に流動性比率で査定額を修正する
上の計算で算出した価格を、流動性比率で補正します。
流動性比率とは、その時の市場に出回った競合などと比較して、対象の不動産が売れやすいか、売れにくいかを数値化したものです。
この数値は100%を基準に、85～110％の範囲で決定します。
競合がおらず売れやすい環境なら110％、つまり価格は最大1割増加します。
一方、競合が強いと流動性比率は85％になり、最大1.5割減となります。
流動性比率で計算結果を補正し、査定は完了となります。
不動産査定書の書式ひな形のダウンロード方法
不動産査定書のサンプルは、前述の不動産流通推進センターの公式サイトからダウンロードできます。
トップページの下部に「価格査定マニュアル」というカテゴリがあるので、こちらをクリックしましょう。
すると、ジャンプ先の【サンプル】というところに、不動産タイプ別のひな形と書式のガイドが載っています。
こちらは誰でも無料で利用できるので、一度チェックしてみると良いでしょう。
不動産査定書を自分で準備する必要はない
ほとんどの不動産会社は、不動産流通推進センターのひな形を年3,240円(税込)支払って利用しています。
良く不動産屋の壁に掲げてあるハトのマーク(全国宅地建物取引業協会連合会)やウサギのマーク(全日本不動産協会)のところなら、この書式を使っているところが多いでしょう。
査定依頼者がダウンロードしなくても、向こうでダウンロード・記入をしてくれるので、安心しましょう。
良い不動産査定書を見極める6つのポイント
不動産査定書の書式はここまで紹介した通りですが、業者によっては手抜きのものを送ってくることもあります。
査定書の出来によって、その会社の実力がわかりますし、悪徳業者の詐欺を見抜くこともできます。
査定書の内容が信用できるかどうかは、どこから見分ければ良いのでしょうか！
査定価格が概算値ではない
不動産会社の中には○○万円～△△万円と表記したり、”約”□□万円と表記したりするところがありますが、こうした表記の仕方は顧客思いではありません。
前述の算出方法を使えば値がピッタリ出るので、このように概算値で算出するのは、わざと相手に含みを持たせている可能性が高いです。
例えば、原価法で500万円と出た土地の査定価格を500万円～800万円と表記しても嘘ではありませんが、依頼者はこれを見て「ここと契約したら800万円で売れるかも！」と期待を持ってしまいます。
仲介事業は依頼者と契約を交わし、仲介手数料を貰うことでしか利益をあげられないので、含みを持たせることで契約を取ろうとしているのです。
例え、査定額が低くても、ピンポイントにキッパリと価格表記をしてくれるところの方が信頼できますよ。
コメントが手抜き
不動産査定書には担当者からのコメント・総評が載っていることもあります。
質の高い報告書なら、どんな欠陥が見つかったとか、どんな販売方法が適しているかが記載されています。
しかし中にはコメントがテンプレート通りで、実際に不動産を調べたとは思えない内容のものもあります。
査定からモチベーションの低い業者と契約しても高く売ってくれる可能性は低いので、契約候補から外しましょう。
担当者の名前や会社のアピールがない
不動産査定書は担当者１人1人が各物件のものを作成しています。
担当者が変われば査定結果が変わることもありえます。また、査定書を見て疑問があれば担当者に質問したいと思うのが普通です。
査定書の中には誰が査定を担当したか一切書かれていないこともありますが、これは「私たちは査定結果が間違っていても責任を取りません」と意思表示されているのも同然です。
査定報告書は業者選びの重要参考資料なので、担当者が誰で会社の特徴は何かくらいは記載されているとありがたいですよね。
字が手書きで読めない・雑な印象を受ける
PCではなく手書きでコメントなどを記入しているものもありますが、字が汚くて読みにくいケースが多々あります。
長年営業している老舗の中小業者などは、新規顧客を開拓する意識がないので、こうした査定書を送ってきがちです。
ただ、バブル以降こうした不動産屋の殿様商売は時代遅れで、デザイン性に優れたチラシ・ネット広告で相手を引き付ける必要性が高まっています。
査定書の見やすさから広告作成スキルを見抜くこともできるのです。
査定書の中身がペラペラ
不動産査定書は上記の内容に加えて写真や独自の参考資料を含めて10ページ以上になることが多いです。
しかし中には1～５ページ程度の査定書を送ってくることもあります。
それでも中身が充実していれば良いのですが、中には必要最低限の内容も記載されていないことがあります。
「査定書を詳しく作っても素人にはわからない」という意識の表れでもあるので、こうした業者とは契約を避けたいです。
流動性比率が100％以外なのに理由がない
流動性比率はほとんどの場合、基準の100％になっています。
よっぽどのことがない限り85%や110%になることはないので、100%以外を計算に利用する際は説明が必要となります。
もし100%以外なのに説明がない場合、最初に価格ありきで計算をし、最後に比率で調整をしている可能性があります。
特に200万円超と400万円超は仲介手数料が値上がりする基準になっているので、基準を無理やり超えるように比率をいじっていないかチェックしましょう。
| 取引額 | 仲介手数料(法定の上限額) |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却額×5％ |
| 200万円超400万円以下 | 売却額×4％＋2万円 |
| 400万円超 | 売却額×3％＋6万円 |
不動産査定書を受け取る流れ
不動産査定書は下記のステップで入手していきます。
- Step1.不動産会社に査定を依頼する
- Step2.不動産会社が(訪問・机上)査定する
- Step3.不動産会社から不動産査定書を受け取る
これから各ステップを詳しく説明していくので、不動産査定書が欲しい人は参考にしてください。
Step1.不動産会社に査定を依頼する
不動産査定書が欲しい人は、まず不動産会社に査定を依頼しましょう。
近隣の不動産会社に依頼する方法もありますが、不動産一括査定サイトを活用することをおすすめします。
不動産一括査定サイトは、ネットで複数の不動産会社に一括で査定を依頼できる便利なサービスです。
個人情報と査定を依頼する物件の簡単な間取りや面積を記入するだけで複数の不動産会社に依頼できます。
不動産一括査定サイトで行われる査定は、机上査定で行われます。
「訪問査定も依頼したい！」という人は、査定結果を見比べて最適の不動産会社を選び、訪問査定を依頼しましょう。
訪問査定の依頼は、現地調査の日取りを決める必要があります。
立ち合いが必須になるので、2~3時間程度時間の取れる日にちを見つけて依頼しましょう。
Step2.不動産会社が(訪問・机上)査定する
不動産会社に査定を依頼すると、机上査定の場合2~3日後に査定結果が送られてきます。
訪問査定の場合は、物件を訪問してから3~4日後に不動産査定書が送られてきます。
また訪問査定をした場合は、査定したポイントやなぜその金額になったのか正確に聞きましょう。
査定結果と不動産会社の対応を見て、信頼できる不動産会社と認識するまで媒介契約は結ばないように注意してください。
Step3.不動産会社から不動産査定書を受け取る
不動産会社から不動産査定書を受け取った後は、不動産会社の担当に内訳を聞きましょう。
優良の不動産会社は、なぜその査定結果になったのか正確に話してくれます。
一方で悪徳な不動産会社は説明が曖昧だったり売主に対して不適切な対応を取って来たりします。
不動産売却は人生を左右するイベントなので、不動産会社選びに失敗しないように注意してください。
不動産査定書に関するよくある質問
不動産査定書に関するよくある質問について回答していきます。
ぜひ、参考にしてください。
不動産査定書とは？
不動産の査定には明確なルールがなく、査定を実施した不動産会社によって査定金額が大きく異なります。
不動産を担保にする際や税務署・裁判所に提出する公的効力を持つものは、不動産鑑定士が作成した不動産査定書です。
不動産会社が作成したものと不動産鑑定士が作成したものでは、効果が違います。
不動産査定はネットでできる！家や土地に対応の15種類のネット査定と査定後の流れ
不動産査定書の発行費用は？
対して、国家資格である不動産鑑定士が作成する不動産査定書には、15万～30万円ほどの費用がかかります。
家の売却目的であれば、不動産鑑定士に不動産査定書を作成してもらう必要はないので、作成してもらう目的によって不動産会社に依頼するか不動産鑑定士に依頼するかを判断するようにしましょう。
不動産一括査定サイトを使って複数社の査定書を比較しよう
複数社に査定を依頼して査定書を比較するには、不動産一括査定サイトを使うのがおすすめです。
60秒程度で 簡単な物件情報を記入・送信するだけで、6社以上の不動産会社に査定を依頼できます。
所在地を記入すれば査定に対応する業者が一覧で出てくるので、優良業者を見逃すことが無いのが強みですね。
数日後に査定書が届くので、見比べて契約先候補を絞り込んでいきましょう！
詳しい一括査定サイトの使い方はこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください。
