AIによる不動産査定は信用できる？メリット・デメリットや活用方法【家・土地・マンション対応】

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不動産とITを掛け合わせたサービスとして様々な機能を持つものが増えていますが、上記の不動産テック カオスマップにあるような、不動産価格をAIが算出するサービスは年々増加しています。

また、近年では、東急リバブル・SREリアルティ(旧ソニー不動産)などの大手不動産会社がAI事業をおこなう会社と組んで、AIによる匿名査定サービスを自社提供しているケースも増加しています。

不動産仲介大手の東急リバブルは中古戸建ての価格査定で人工知能（AI）の利用を始める。過去に取引のあった1000件以上の物件データをもとに、従来は最大1週間ほどかかっていた査定期間を1日に短縮する。住宅の新設着工戸数の減少で中古流通市場の拡大が期待される。土地や物件ごとの個別性が高い戸建ての取り扱いを増やす。

日本経済新聞Web版「東急リバブル、戸建て売却にAI活用　即日査定が可能に
」2023年12月7日 20:35

また、AI査定の精度は年々高まっており、不動産会社の担当者が机上査定をおこなう場合と比較して、金額のズレは少なくなってきています。

また、近年ではAI査定をスマホアプリで確認できるサービスも増えており、査定サービスの利便性は年々向上しています。

今回はAIによる不動産査定の仕組みや注意点について、詳しく解説していきます。

完了まで60秒！大手不動産会社の売却価格をスピード査定

物件タイプは？ 分譲マンション 一戸建 土地 ビル一室 マンション一棟 アパート一棟 ビル一棟 工場・倉庫 店舗・事務所 農地・畑・田んぼ 山林 その他

都道府県は？ 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県 新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県 鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県 徳島県 香川県 愛媛県 高知県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

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AIによる不動産の自動査定とは？

土地や戸建て住宅、マンションなどの不動産を査定する方法も時代の進化に伴い大きく変化しています。

また前述の通り、不動産テックの企業だけでなく大手の不動産会社も自らAIを導入し、不動産査定の現場などでもより実践的に利用され始めています。

搭載された人工知能AIが不動産の価格を自動査定

最先端のITスキルや技術を持つプログラマーやエンジニアなどによって開発された人工知能AIによって、さまざまな土地や戸建て住宅、マンションなどの不動産の価格を自動査定してくれます。

人工知能AIには、人間の頭脳を遥かに上回るだけの能力が搭載されており、膨大に蓄積されたデータベースを基に瞬時に具体的な数値をはじき出すことが可能です。

AIが処理できる情報は年間約120万件

「どれだけ人工知能AIには実力があるの？」という疑問を持つ人も多いのではないでしょうか。

実際のAIの能力については疑問視する人がいるのも事実です。

まだまだ進化の途中という見方をする人もいますが、現在でも特定の分野でのAI活用時は、年間約120万件の情報処理が可能といわれています。

ここに新しい人工知能やビッグデータなどの技術が加わることで、更なる進化が期待できるでしょう。

年間約120万件という処理能力も確かに目を見張るものがありますが、これでも道半ばというのが関係者の見立てです。

AIによる不動産の自動査定の仕組み

AIを搭載した不動産査定サービスは近年その数も増えてきましたが、その詳しい仕組みを公開している企業はほとんどありません。

ここからは、弊社が考えるAI不動産査定の仕組みについて紹介していきます。

特定の計算式に項目を当てはめてスコアリングをしている

AIが不動産を査定してくれるサービスは、不動産の各情報を計算式に当てはめて、スコアリングをすることで概算価格を算出している可能性が高いです。

上記は通常の不動産会社の査定で用いられる評点という仕組みで、過去に取引があった物件Aと各項目を比較してスコアリングすることで、物件Aの成約価格を補正して査定額を算出します。

こうした仕組みをAIが自動計算できるようにすれば、大まかな価格を瞬時に算出することは可能でしょう。

ほとんどのAI不動産査定は、上記の流れで計算をおこなっていると考えられます。

元となる情報は不動産会社が人力で更新している

上記の例でいうと、AIが査定額を算出する元となる、各エリアの物件情報に関しては、AIが取得している訳ではなく不動産会社が人力で集計をしています。

そのため、元となる情報をどのタイミングで更新するかに関しても、各社異なるケースが多いです。

AIによる自動査定と従来の不動産査定との違い

従来の不動産査定│不動産会社が査定をおこなう

一般的な不動産査定は、担当者が人力で査定額を算出しています。

近年ではWeb上で査定依頼が出来るツール(不動産一括査定サイトなど)もありますが、これらのツールはあくまで申込者と不動産会社の媒介であり、実際に査定をするのは不動産会社になります。

一般的な不動産査定は、物件の基本的な情報に基づいて下記のような計算方法によって価格を算出します。

査定方法	内容
取引事例比較法	近隣エリアの過去の取引事例と査定したい不動産を比較して査定額を算出
原価法	今の不動産を取り壊し後、そのまま建て直す際にかかるコストから査定額を算出
収益還元法(直接還元法・DCF法)	収益物件運用で得られる見込み利益から逆算して査定額を算出

実際は上記の計算方法を用いて価格を算出した後、時勢や個別の事情に基づいて補正がおこなわれます。

AIによる自動査定│AIが査定(計算)をおこなう

AIによる自動査定は上記とは異なり、申告された物件情報を元に、AIが査定額の算出をおこないます。

査定額の算出はサービス内で完結しており、そこからまた不動産会社へ情報が共有されることはありません。

通常の不動産査定とAIによる査定は本当に違う？

詳しくは後述しますが、「一般的な不動産査定よりAIによる査定の精度は劣る」と言われる大きな理由は、AI査定では現況の物件の状況が確認されないため、キズ・凹みなどの状況や土地の形状といった個別の事情が反映されない点にあります。

一般的な不動産査定では、こうした個別事情は評点として算出され価格の補正に用いられます。

この補正をした価格の方が査定価格としては実情にあっていますが、実際は個別事情によって価格が大きく変わるということはそこまで多くなく、その前段階の価格計算の段階でも、決まったフォーマットに数字を当てはめて計算しているケースが多いです。

その上で、どのような評価を入れるか、時勢に合わせた調整をするかは不動産会社によって異なるため、結論「個別の事情を踏まえる分、一般的な不動産査定の方が精度は高いが、そもそも不動産会社によって個別の事情をどこまで入れるかは異なる(対応を怠り、個別の事情を全く反映しない不動産会社も存在する)」と言えます。

不動産をAIで自動査定するメリット

売却を検討している不動産をAIで自動査定することのメリットは多岐にわたることになるでしょう。

最も大きなメリットは、基本的に誰にも知られることなく査定額を知ることができるという点です。

誰にも知られなければ、余計な心配をしなくて済むことにもなります。

自動シミュレーションを活用しての査定では、自らが情報を漏らさない限り、他人にその事実を知られることは一切ありません。

メリット1】個人情報が流出しない

人工知能AIを使った自動シミュレーションによる査定では、個人情報が一切流出しません。

そのため、しつこい営業電話やメールに悩まされることもないでしょう。

ネット査定をすることで、個人情報が出回ることになります。

そうすることで、不動産業者やハウスメーカー、住宅販売会社などの営業担当者は自らのノルマや目標を達成するために、見込み客として執拗にアプローチをしてくることが予想されます。

自動査定では、そのような心配をすることがなく安心です。

メリット2】査定額の推移グラフなども提示してくれる

自動査定では、現在の査定額のみならず、希望すれば過去のグラフや将来予測される推移についても提示可能です。

これも人工知能AIを用いての取り組みの一つといえるのではないでしょうか。

これまで収集したビッグデータを活用するとともに、地価や路線価などの将来の推移についても予測できることも強みといえるでしょう。

「過去はどうだったのか」ということを知ることができれば、査定額は適正かきちんと判断できますね。

メリット3】査定価格がすぐにわかる

自動シミュレーションに高評価の意見や声がたくさん寄せられる要因として、査定価格をスピーディーに算出できるという点が挙げられます。

希望する土地や戸建て住宅、マンションなどの不動産のデータを入力するだけで、あっという間に計算できるのが自動査定の特徴です。

しかも、はじき出される数字は、あくまでも客観的なものであり、そこに一個人の思惑や願望などが影響を与える余地は一切ありません。

不動産をAIで自動査定するデメリット

不動産をAIで自動査定するデメリットを紹介します。

• 地方物件や戸建ての査定には向いていない
• 査定を不動産会社探しに活用できない
• 不動産の現況が査定額に反映されない
• 実際の売却価格との差が生じやすい
• 査定結果の根拠を知るのが難しい
• 査定価格を元に売却戦略を練ることができない

AI査定には不向きな地方や、物件のタイプに注意しましょう。

デメリット1】地方物件や戸建ての査定には向いていない

AI査定はマンション査定には向いていますが、地方物件や戸建ての査定に向いていません。

AI査定は類似物件の取引情報データを活用して計算されるので、データが少ない地方物件や家ごとに特徴がある戸建ての査定はAIには難しいです。

地方物件や戸建ての物件でAI査定をする際は結果を参考程度に考えることがおすすめです。

詳しい査定は複数の不動産会社に訪問査定を依頼して、正確な査定金額を算出してもらいましょう。

デメリット2】査定を不動産会社探しに活用できない

AIで査定をしたとしても、不動産会社探しに役立てることはできません。

大まかな査定価格が分かるAI査定は便利ですが、最終的な売却金額と成約価格は不動産会社によって異なります。

特に戸建ての場合、不動産会社ごとに査定金額も変わりやすくなっているので、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

不動産会社に査定を任せると、査定金額に根拠の根拠や売却活動の進め方など、単純な金額以外の面を説明してくれます。

しかし、AI査定はあくまでデータ上の数字を計算するだけなので、売却に関する情報を聞くことができません。

そのためAI査定をしても、不動産会社選びをする際は二度手間になります。

最初から不動産売却を考えている人は、不動産会社の査定を受けて信頼できる相手かを見極めて選ぶ必要があります。

デメリット3】不動産の現況が査定額に反映されない

AIの不動産査定は現地調査をおこなって価格を算出している訳ではないので、実際の価格と大きく差が生じる可能性もあります。

例えば、築年数や立地・駅までのアクセスといった項目は好条件でも、外観がボロボロだったり、内部のキズ・凹みや柱の腐食があったりする可能性もあります。

この場合、不動産会社による訪問調査(訪問査定)で算出された価格と、AIによる算出価格は大きく異なる可能性が高いです。

デメリット4】実際の売却価格との差が生じやすい

不動産の売買価格は、最終的には買主と売主の合意によって決定します。

売買価格の根拠は必ずしも客観的な指標やデータだけではなく、例えば下記のようなものも価格に影響する可能性があります。

有人の不動産査定ではこのような要素も考慮することがありますが、AI査定の場合はほとんど考慮されません。

デメリット5】査定結果の根拠を知るのが難しい

不動産AI査定はスピーディに査定結果が算出されますが、結果の内訳は詳しく説明されていないことが多く、価格の根拠が分かりにくいです。

不動産会社の査定の場合は、各項目の評価(評点)や、それに基づいた査定結果の算出までのフローが査定書にまとめてあるので、初心者でも根拠を理解することが可能です。

デメリット6】査定価格を元に売却戦略を練ることができない

不動産会社が算出する査定価格は市場価格を算出することだけが目的ではなく、実際に売却をする場合は査定価格を基準に売却価格などの設定を進めていきます。

上記は三井のリハウス(三井不動産リアルティ)の事例ですが、査定価格は算出しつつも、スピーディな成約を目指すのか、それとも高額売却を目指すのかなどによって、実際に設定する売り出し価格は変わってきます。

また、このように売り出し価格を設定するにあたっては、「査定価格は○○万円ではあるが、半年以上売れ残るリスクを加味すれば、＋△△万円で売れる可能性は十分ある」「査定価格は○○万円だが、市況は実際のところ厳しく、成約価格が下がる可能性もある」といったニュアンスの双方理解も重要になります。

こうしたニュアンスの理解に関しては、AI査定では難しいケースが多いです。

不動産のAI査定ができるサイト4選

不動産のAI査定ができるサイトを紹介します。

SREリアルティ(旧SRE不動産）

SREリアルティでは約60秒で不動産を無料査定してもらえるスピーディーなサービスを提供。

ビッグデータに基づいた客観的な情報と業界最高水準のAI（人工知能）を活用する査定算出は、SREリアルティならではの特徴です。

無料査定後は自宅からWEB相談ができるため、周囲に知られることなく物件や土地を売却できるでしょう。

SREリアルティは安心安全な取引に加え、不動産を早く高く売ることをとことん追求しており、独自のエージェント制度で高値売却できる可能性があります。

東急リバブル

東急リバブルではスピードAI査定サービスを提供しています。

マンション、一軒家、土地の査定が電話番号不要で算出してもらえるサービスです。

名前、物件所在地、敷地・環境、建物状況を入力するだけで、AI査定額がチェックできます。

Myリバブル会員登録後に会員ページで確認できるので、電話がかかってくることはありません。

イエウール

イエウールの不動産AI査定は、完全匿名で受けられます。

名前や電話番号などの入力が不要なので、気軽に不動産の査定額がチェックできますね。

査定結果だけでなく、直近1年間の成約事例を確認できることもイエウールのメリットです。

過去の成約事例データから、AIが査定価格を算出するシステムなので信頼性も高いですよ。

SUMiTAS(スミタス)

SUMiTAS(スミタス)のAI最低は、匿名で売却額のシミュレーションが可能です。

10秒で売却価格・賃貸の相場を確認できる、スピーディーな査定システムは魅力ですね。

類似性が⾼い物件情報を抽出し、500ｍ範囲・過去2年以内の売買事例から査定額を算出。

売却価格の相場をすぐにチェックできます。

AIによる不動産自動査定は参考程度にしか使えない理由

結論から言えば、AIによる不動産査定はあくまで参考程度に活用することしかできません。

そもそも、中古の不動産には定価がないため、最終的な金額は売主と買主の合意によって決まります。

価格を決める要素としては、以下も影響します。

• 築年数や立地などから与える印象
• 物件の間取りが買主の家族構成に合っているか
• 属する学区の治安や進学実績が良いか など

以上の事情をAIがカバーすることはできないので、あくまで参考程度にしか活用はできません。

AIによる不動産自動査定の賢い活用方法

AIによる不動産自動査定の賢い活用方法を紹介します。

主に、AI不動産自動査定は以下の使い方がおすすめです。

• 概算価格を元に売却を進めるかどうかを決める
• 概算価格を元に査定額が適正な不動産会社を絞る

方法1】概算価格を元に売却を進めるかどうかを決める

結果の査定額をベースにして「売るべきか」や「売却するならいくらを目指すか」などといった目標にするのも一つの方法です。

AI査定の結果を、そのまま信用することは避けなければいけません。

しかし、査定額に関してはある程度の信憑性の高さは確保できているといえるでしょう。

もし、希望額とあまりにもかけ離れている場合、高望みしている危険性があります。

特に早めの売却を目指すなら、金額への過度の固執はタイミングを逃すことにもつながるので注意てください。

方法2】概算価格を元に査定額が適正な不動産会社を絞る

AI査定を元に売却額が適正な不動産会社を絞ることも可能です。

不動産業者には、突出して高い査定額を提示する業者もあります。

このような業者には注意が必要です。売却額を高く提示することで、利用者の気を惹こうという作戦かもしれません。

また、過度な高額査定をする会社は、倒産や経営不振に陥っている可能性もあるでしょう。

いずれにしても、自動査定の計算からかけ離れている評価を打ち出す業者に対しては距離を置いた方が無難です。

不動産査定の自動シミュレーションは活用次第で売却成功のカギになる

人工知能AIの技術を駆使する不動産査定は大きなポテンシャルを秘めています。

まだまだ改善点はあるものの、既存の技術と組み合わせることで更なる進化が予想されており、使い方次第では高額売却も十分に期待できるでしょう。

下記のように、不動産売却査定の領域以外にもAI導入は進んでおり、様々な展開をしています。

今後もさまざまな領域で、AIを活用した新たな展開が生まれることに注目していきましょう。

既存の不動産査定にAIを導入する不動産会社も増加

近年、従来の物件査定に、AIによる査定を組み合わせて算出する不動産会社が増加しています。

例えば、SREホールディングスの「SRE AI査定 CLOUD」のように、不動産査定書に独自開発したAIによるデータを含むことができるツールなどもあります。

不動産会社による査定の他に、AIによる査定を組み込むことによってより客観的なデータを算出できる他、査定価格の算出を効率化することにも繋がります。

このようにAI査定と不動産会社による査定を分けるのではなく、不動産会社の査定にAI査定を導入することが将来的により当たり前になる可能性も十分あります。

完了まで60秒！大手不動産会社の売却価格をスピード査定

物件タイプは？ 分譲マンション 一戸建 土地 ビル一室 マンション一棟 アパート一棟 ビル一棟 工場・倉庫 店舗・事務所 農地・畑・田んぼ 山林 その他

都道府県は？ 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県 新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県 鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県 徳島県 香川県 愛媛県 高知県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

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