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不動産売却は、一般の方にとってはかなり高額の取引であるにもかかわらず、その実態というのがあまり知られていません。
特にネットがなかった時代は、不動産売却は閉鎖的な環境でおこなわれていため、詐欺を働かれても表に出ないことがありました。
今ではネットの普及によって業者や手続きに関する情報を簡単に閲覧することができるようになりましたし、新規のフランチャイズ系業者は「オープンな不動産取引」を打ち出していますが、未だに不動産売却では詐欺がおこっているので、注意をして対策する必要があります。
不動産売却で起きた代表的な詐欺の手口・事例
不動産売却でおきる詐欺の手口は、時代によって変化してきました。
バブル期には「原野商法」という、低価値の土地をこれから値上がりすると言って高額に売りさばく手口が流行しましたし、現在では売り出していない物件を広告で出し集客をおこなう「おとり広告」が横行しています。
今後も新しい手口が発明されるおそれもありますが、実は不動産売却時に詐欺に引っかかる人は、多くがこうした既存の手口でだまされています。
そのため、代表的な詐欺方法を学ぶことは、自分自身が騙されないために効果的です。
地面師
地面師は、主に土地を標的におこなわれる手口です。
彼らは不動産業者になりすまし、売却の仲介を申し出ますが、勝手に移転登記をして逃げてしまいます。
移転登記には印鑑証明書と実印が必要になりますが、堂々と偽書に印を押させることも、隙をみて印を奪われてしまうこともあるので、どちらにせよ厳重に保管する必要があります。
ただ、こうした地面師は免許を持っていない可能性が高いので、本物の業者かどうかを国土交通省のデータベースなどで確認すれば見破ることができます。
手付金詐欺
不動産を売却する場合に最も気を付けたい手口の一つです。
売買契約が結ばれ、手付金を支払った後に業者の行方が分からなくなったので確かめてみると、物件は既に見ず知らずの人に売却されており、手付金は持ち逃げされてしまう…。
かなり大掛かりな手法のため途中で気づきそうなものですが、不動産売却は多くの人がはじめてなので、相手を一度プロだと信用してしまったら自力で逃れるのは至難の業です。
そのため、手付金詐欺を防止するには媒介契約をする段階でしっかりと業者をチェックするのが一番です。
仲介手数料目当てで媒介契約を強要される
不動産会社に査定を依頼し、金額が気に入れば媒介契約を交わします。
これは、不動産の販売活動を業者に依頼する代わりに、成約時には売却価格の一部を仲介手数料として支払うという取り決めです。
販売を全て一任すると言えば聞こえが良いですが、立地の良い築浅物件などは業者が何もしなくても勝手に売れます。
仲介手数料(会社への報酬)は販売活動の頑張りではなく、不動産がいくらで売れたかで算出するので、モチベーションの低い業者でも売れそうな物件を仲介すれば大儲けできます。
売れそうな物件に目をつけて媒介契約を急かし、販売活動費を抑えて仲介手数料をほぼ全額会社の利益に還元するというのは、詐欺とまでは言いませんが悪質な行為です。
不動産会社の頑張り次第で中古物件の価格はどこまでも伸びます。査定額が自分にとって十分でも、必ず一括査定サイトなどを使って複数業者を比較しましょう。
無理やり契約されそうな時は一旦その場を離れる
契約の話し合いは密室でおこなわれるので、誰かの助けを借りにくいです。
しかも相手は不動産のプロでこっちは素人なので、もっともらしい言葉をかけられたらどうしても信じてしまいます。
このときに騙されないために必要なのは、「相手が常識に反することを言っていないかどうか」をしっかり見わけることです。
例えば、「その場で契約しないとウチはだめなんですよ～」なんて言われても、そう簡単に信じる必要はありません。
例えば携帯電話など、一般的なサービスの契約で起こらないことは、いくら特殊な不動産売買といえ容易に起こりません。
相手が疑わしかったり、高圧的に感じたりしたら、まず「後日お願いします」などと言って、一旦会社から出ましょう。
密室で相手もプロということで、かなり信じ込んでしまった部分が、一旦冷静に考えれば「おかしいぞ」と思えるようになります。
両手仲介目的で売買契約を強要される
販売活動が進むと、購入希望者からの問い合わせが来るようになります。
購入希望者が内覧をして気に入れば、購入申し込みをし、売買契約をします。
契約をするかどうかは売主・買主の判断によりますが、特に買主は仲介業者から「こんないい物件、この周りにはここしか無いですよ！」というように急かされることがあります。
特に、売主と買主の仲介業者が同じ場合は、2者が契約することで効率良く仲介手数料を両取りすることができます。
仲介業者が同じ２人をあの手この手で契約させることを両手仲介(囲い込み)と言い、売却期間が不当に伸びたりする原因になります。
これを防ぐには、以下の２通りの方法があります。
- 途中で見抜いて業者を変更する
- 片手仲介しかしていない業者と契約する
途中で見抜いて業者を変更する
囲い込みを受けていると感じたら、今の業者との契約を解除し、新しい業者と契約し直せば、売却期間が不当に伸びるのを防げます。
ただ、素人がプロの思惑を見抜くのは大変難しいですし、媒介契約をしたとは言え、業者の販売活動の内容をチェックすることはできません。
そこでおすすめなのが、最初の媒介契約で一般媒介契約を結ぶ方法です。
一般媒介契約とは、現在主流の専任媒介契約と違い、複数業者と同時に媒介契約を交わす方法です。
仲介手数料が支払われるのは最初に成約した一社なので、販売活動にお金をかけるリスクが大きく、彼らのモチベーションが低くなりがちと言われています。
ただ、複数業者の働きぶりを実際に見比べることができるので、素人でも業者のモチベーションの違いや、どの担当者が実直かなどを見極めることが可能になります。
モチベーションの高い不動産会社を見抜いたら、そこと専任媒介契約を結んでより働いてもらうということもできます。
ちなみに、一般媒介契約はデザイナーズマンションや別荘など、人気の高い物件を売るのにもおすすめです。
片手仲介しかしていない業者と契約する
そもそも囲い込みが起こるのは、一つの会社に売却仲介部門と購入仲介部門が存在しているからです。
そのため、売却仲介しかしていない業者と媒介契約を交わせば、囲い込みの可能性を０にできます。
片手仲介しかしていない代表的な不動産会社が、ソニー不動産です。
ただこちらは東京、神奈川、千葉、埼玉の1都3県中心に営業しているので、地方の方には利用しにくいのが難点です。
囲い込みが起こるのは、こちらで挙げているような大手不動産会社が中心です。
大手のように十分な顧客がいなければ囲い込みは起きにくいので、あえて中小の優良業者に依頼するのも一つの手です。
知識不足の方が陥りやすい査定額つり上げ詐欺
不動産を売りたい方はまずはじめに業者から査定をしてもらい、金額に納得すれば媒介契約➝販売活動➝売買契約・引き渡しと続きます。
実際の売却価格が査定額とほぼ同じケースが全体の6、7割を占めるので、良く「高額査定をしてくれた業者と契約すると高額売却できる！」と言われます。
ただ、これを逆手にとって査定額を実際の価値よりも高くつり上げ、売主の気を引いて契約した後に価格を下げる業者もいます。
ひどい例では、査定額を実際の2割増までつり上げ、契約したらどんどん売値を引き下げていくところもあります。
悪質な不動産業者がこうした詐欺を働く理由は、仲介手数料を確保するため、業者買取を狙うためという2つが主です。
自分で相場を調べて査定額のつり上げを見抜く
査定額つり上げに騙されるのは、そもそも不動産はだいたいいくらで売れるのか見当もつかないという方が多いです。
同じエリアの不動産はだいたいいくらで売れているのか、多くの不動産会社は自分の物件を平均いくらで査定しているのかがわかれば、査定額を吊り上げられても平均と比べて金額が異常に高いことに気づけます。
事前に相場を調べるには、以下の方法などを使うのがおすすめです。
- レインズ(REINS)を使う
- 土地総合システムを使う
- SUUMO、アットホームなどのポータルサイトを使う
- 路線価を使う
- 国交省のサイトを使う
- 一括査定サイトを使う など…
詳しい使い方はこちらにまとめてあるので、ぜひご覧ください！
一括査定サイトを使えば60秒で相場がわかる
不動産を高額売却できたほとんどの方が利用しているのが、一括査定サイトというサービスです。
これは、平均60秒ほどで不動産のカンタンな情報を入力して送信すれば、最大6社ほどに一括査定依頼ができるサービスです。
複数業者の査定額が届くので平均価格相場が一目瞭然ですし、吊り上げをされても、1社だけ明らかに査定額が高いので詐欺だとすぐにわかります。
無料で利用できますし、今すぐ売りたい方以外も査定依頼できるので、気軽に利用しましょう！
※一括査定サイトの詳しい使い方とおすすめサイトはこちらにまとめてあります！
勝手に不動産登記を書き換えられる
不動産売却において、代金の支払いと引き換えに権利書や登記識別情報を渡すのが通常です。
しかし、詐欺師は支払い前にこれらの書類を手に入れ、不動産登記を勝手に書き換えることがあります。
一度登記が変更されてしまうと、元の所有者が不動産を取り戻すのは困難で、時には諦めざるを得ない状況も発生します。
このため、取引相手の信用性をしっかりと確認し、不審な点があれば即座に専門家に相談することが重要です。
売却のタイミングで新しい不動産を購入させる「原野商法」
不動産売却と同時に新しい不動産を購入させる手口も存在し、中でも「原野商法」はよく使われます。
この手法では、価値のほとんどない土地を「将来価格が上がる」と偽って売りつけます。
被害者は高額で無価値な土地を手に入れ、簡単には売却できなくなります。
詐欺師は、これを利用して被害者に対し土地を高額で買い取ると申し出、同時に別の土地を購入させることで二重に利益を得るのです。
小切手による売却代金の支払い
不動産の売却代金を小切手で受け取ると、現金化の際に小切手が無効であることが判明し、結局お金を受け取れないという詐欺もあります。
詐欺師は現金化の前に姿を消してしまうことが多く、被害者は手続きを進める前に買主の信用性を確認し、可能であれば直接の現金取引を行うことが望ましいです。
もし小切手を受け取る場合は、すぐに現金化し、問題がないことを確認する必要があります。
詐欺ではないがグレーな不動産売却の手口
法的に違反している詐欺手口を働く悪徳業者と契約してしまう可能性は、一般的な売主はそこまで高くありません。
ただ、法律に抵触しない程度で足元を見られる、いわゆるグレーな手口を取られる可能性はどの売主にも十分あります。
こうした手口は、一般的な知名度の高い大手不動産会社でも取ってくる可能性があるので、十分警戒しましょう。
査定額の吊り上げ
実際の相場に見合わない高い査定額を付ける業者もいます。
査定額を他社より高くつけることで契約を結びやすくし、売れ残ってしまったタイミングで不動産会社が自社買取をおこなう方法です。
査定額の設定が誤っているのは売れ残った時点である程度わかりますが、契約をしてしまった以上、引っ越し期限までに何とか売りたいと売主が思い、より低値の買取に応じてしまうケースが多いです。
こうした、売主の心情を読んだ手法はよく使われます。
不安をあおって安く買い取る
逆に、「普通この状態なら売れませんが、ウチなら売却可能です」と、安値で売り出す事例もあります。
これは、売主に「そもそも売れないから、価格が付くだけマシ」と思わせる方法です。
安値で業者が買い取った物件は、高値で他社に転売されて業者の利益になるケースもあります。
「とにかく早く売りたい」と思い、価格をあまり見ていない売主が引っ掛かりやすい手法です。
囲い込み
不動産売却で仲介業者と契約する場合、(専属)専任媒介を結ぶことが多いです。
この契約を結ぶとレインズへ物件情報を登録する必要がありますが、稀に登録をせず自社と契約している購入希望者にだけ情報を流すケースがあります。
売主と買主の双方から仲介手数料を得ることを見越した手法ですが、この囲い込みを受けると売却価格は安くなり、成約まで時間がかかってしまうので注意しましょう。
細かい経費を要求してくる
仲介業者の販売活動や書類作成、広告作成、相談などに対する報酬は全て仲介手数料で賄うというのが原則です。
しかし、業者の中には別途で仲介手数料以外に広告料・宣伝料などを徴収してくるケースもあります。
基本的にこうした費用の徴収に根拠はないので注意しましょう。
仮に高額売却のために費用の上乗せが必要だとしても、事前に理に適った説明がなければ支払う必要はありません。
不動産売却で詐欺に遭わないための対策
不動産売却で詐欺にあうのを回避するには、具体的に何をすれば良いのでしょうか？
詐欺にあうのを警戒していれば回避できるかというと、そんなに簡単な話ではありません。
不動産売却を1度でも経験したことある方は少数ですし、不動産売買の知識は一般にあまり知れ渡っていないので、相手をプロだと一度思ってしまえば疑わずにそのまま騙されてしまいます。
また、日本の不動産取引は先進国の中では低水準の透明度だといわれています。
理由としては、両手仲介(売り手と買い手双方を同一の業者が仲介)が認められていることなどがあります。
相手が信用できるかは主観で判断するのではなく、以下の内容を参考にして客観的に見極めていきましょう。
- レインズを確認する
- 迷ったら一般媒介契約を結ぶ
- 請求書の内訳を細かく確認する
- 売却価格の相場を調査しておく
- 不確かな点や不明点があるときはわかるまで質問する
- 契約を急かす会社は避ける
- 不動産売却の流れについて知っておく
- 提示された査定価格の根拠を問う
- 電話・チラシ・訪問販売には対応しない
- 事前に不動産会社のことを調べておく
- 売却代金は小切手ではなく現金で受け取る
レインズを確認する
囲い込みにも様々な方法がありますが、代表的な手口はレインズ(全国の不動産会社が利用できる情報データベース)に不動産を登録せず広告掲載を自社のホームページなどに限定することで、他の業者に物件を紹介させないようにしながら、自社で仲介している買い手にだけ物件購入をすすめるというものです。
売却期間が延び、価格も低くなりがちなので放っておいても売り手に得はないので、他の業者に依頼するなどして、レインズに物件が登録されているかを確認しましょう。
迷ったら一般媒介契約を結ぶ
不動産売却において、複数の仲介業者と契約を結ぶことで、各社の対応を比較しやすくなり、詐欺や不正を防ぐことができます。
この契約形態を「一般媒介」と呼びます。
一般媒介契約を結べば、複数の業者を利用できるため、それぞれの動きを見ながら信頼できる業者を見つけることが可能です。
この方法は、特に初めて不動産を売却する人にお勧めです。
請求書の内訳を細かく確認する
不動産売却においては、仲介業者からの請求書を細かくチェックすることが大切です。
仲介手数料以外にも、広告費や営業費などの名目で費用が請求されることがありますが、これらは必ず確認し、不明点があれば問い合わせることが必要です。
不正や詐欺を防ぐためにも、細かなチェックと確認作業が重要となります。
売却価格の相場を調査しておく
不動産売却においては、物件の相場価格を事前に調査し、把握しておくことが重要です。
これにより、不当に低い査定額を提示されることを防ぐことができます。
近隣の類似物件の価格や、市場動向を参考にし、適正な価格を知っておくことが大切です。
不確かな点や不明点があるときはわかるまで質問する
不動産取引には専門用語が多く出てくるため、分からない点や不明点が出てくることがあります。
これらの点は、わかるまで質問し、納得するまで確認することが重要です。
知識が不足していると、詐欺師や悪質な業者の餌食になりやすくなるため、分からないことは恥ずかしがらずに質問し、しっかりと理解することが大切です。
契約を急かす会社は避ける
仲介業者の中には、急いで契約を結ばせようとする不動産会社がいます。
速やかな売却が望ましい場合もありますが、過度に焦る業者は何かを隠している可能性があります。
急かされると冷静な判断ができなくなりがちですので、十分な時間をかけて業者を選び、その評判や過去の取引実績をインターネットなどで確認しましょう。
信頼できる情報源を探し、他のお客様の口コミや評価を参考にして業者選びを行うことが重要です。
不動産売却の流れについて知っておく
不動産の売却プロセスを理解しておくことは、詐欺や不正な取引を防ぐ上で非常に重要です。
不動産売却は、以下の流れに沿って行われます。
- 書類の準備
- 業者選び
- 価格の査定
- 売却条件の確認
- 契約の締結
- 引き渡し準備
- 決済と引き渡し
- 確定申告
これらのプロセスを把握し、一つ一つのステップを丁寧に進めることで、スムーズで安全な不動産売却が実現します。
また、通常の売却プロセスを知っておくことで、異常な速度で進行しようとする業者を見分けられます。
提示された査定価格の根拠を問う
不動産の査定価格が思っていたよりも高額である場合、その根拠を確認しましょう。
信頼できる不動産会社であれば、査定額の背景や評価ポイントをしっかりと説明してくれます。
もし説明が曖昧なものだったり、納得いく回答が得られない場合は、その業者に対して疑念を持つべきです。
高額な査定額が提示されるとつい信じたくなりますが、現実的でない価格を提示してくる業者には要注意です。
電話・チラシ・訪問販売には対応しない
不動産業界では、積極的な営業が行われることが多いです。
中には、電話や訪問販売で契約を急ぐような業者もいます。
これらの方法で接触してきた業者には注意が必要で、焦って契約を結ぶことなく、冷静に自分で業者を選び比較することが大切です。
焦るとトラブルに繋がりやすく、後々後悔することになりかねません。
事前に不動産会社のことを調べておく
不動産会社を選ぶ際は、事前にその会社の情報をしっかりと調査しましょう。
- 業者所在地
- 得意とする物件出別
- 過去の売買実績
- 対応地域
- 宅建業の免許を保持
また、インターネットを利用すれば、他のユーザーの口コミを見ることも可能です。
口コミは参考程度にとどめ、総合的な判断材料として活用しましょう。
売却代金は小切手ではなく現金で受け取る
不動産売却の際の代金は、現金で受け取るようにしましょう。
小切手での支払いは詐欺のリスクがあるため、避けるべきです。
小切手が不渡りとなり、結果的にお金を失うというケースが報告されています。
安全な取引のためにも、現金での支払いを心がけると良いでしょう。
安心して取引を進めるためにも、これらのポイントに注意し、賢く不動産売却を行いましょう。
仲介詐欺で困ったときに相談できる公共機関の連絡先まとめ
自分が仲介詐欺にあっているかもしれない、または既に詐欺にあった方の中で、他の不動産会社に相談しようとする方がいます。
もちろん、相手が優良業者なら何も問題はないですが、彼らも利益を追求する必要があるので、自社と契約を結ばせようとする可能性もあります。
個人的には、他社に相談する前に以下のような公的機関に相談をするのがおすすめです。
| 機関名 | 相談窓口の連絡先 | 受付時間 |
|---|---|---|
| 公共財団法人 不動産流通推進センター(旧 不動産流通近代化センター) | 03-5843-2081 | 9:30〜16:00(土日祝、年末年始除く) |
| 宅地建物取引業協会 | 各都道府県ごとに異なる | – |
| 公益社団法人 全日本不動産協会 | 03-5338-0370 | 13:00〜16:00(土日祝、年末年始除く) |
| 消費生活センター・国民生活センター | 0570-064-370 | 各都道府県ごとに異なる |
| 法テラス(日本司法支援センター) | 0570-078374 | 【平日】9:00〜21:00 【土曜】9:00〜17:00 |
| 公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター（住まいるダイヤル） | 0570-016-100 | 10:00～17:00(平日のみ) |
不動産売却における詐欺に関する質問
ここでは、不動産売却における詐欺に関する疑問を質問形式で解説して行きます。
両手仲介(囲い込み)は詐欺行為に当たりますか？
「囲い込み」や両手仲介は、一つの仲介業者が売り手と買い手の双方から仲介手数料を受け取る行為を指します。
この手法自体は違法ではありませんが、情報を操作し両方の当事者に不利益を与える可能性があります。
したがって、このような状況は注意が必要です。
不動産詐欺防止として有効的な媒介契約はありますか？
媒介契約には主に3種類あり、その中で専任媒介契約や専属専任媒介契約は仲介業者が熱心に取り組む傾向があります。
しかし、他社との比較が難しいデメリットも存在します。
反対に、一般媒介契約を複数の業者と結ぶことで、詐欺を防ぐ効果が期待できます。
不動産詐欺に遭ったあるいは詐欺の疑いがある場合はどこに相談すればいい？
不動産詐欺の疑いがある場合、詐欺被害専門の電話相談窓口「＃9110」に相談することが推奨されています。
被害が既に発生している場合や、脅迫や暴力による被害がある場合は、速やかに警察に連絡し、告訴状を提出することが重要です。
身の安全を第一に考え、適切な対応を取ることが大切です。
手付金や手数料支払いを急かすのも詐欺？
「うちと結べば高額で不動産を売却できるので、媒介契約を結んでください」としつこく言われることがありますが、行為自体は法律に違反しているわけではありません。
不動産会社の営業は積極的に売り込んでくる印象が特にありますが、もし媒介契約後も手続きを急かされるようなら問題です。
手付金や手数料を一度支払ってしまうと法的な契約責任が生じてしまうので、キャンセルするときには手付金の放棄などのペナルティを負ってしまいます。
口約束の段階ではキャンセルも可能ですが、お金や書類には法的拘束力があるので気を付けましょう。
不動産売却の詐欺に遭わないためにも業者選びは慎重に進めていくこと
不動産売却を行う際には、業者選びが最も重要なプロセスの一つと言えます。
市場には信頼できる業者も多い一方で、詐欺を行う悪質な業者も存在しています。
そのため、売却先の不動産業者を選ぶ際には、じっくりと時間をかけて検討し、その業者の信頼性や評判を確認することが重要です。
インターネットでの口コミや評価をチェックし、実際にその業者とコンタクトをとる前に十分な情報収集を行いましょう。
また、契約を急ぐ業者や不透明な手続きを強要する業者には注意が必要です。
不動産売却は、大きな取引であり、一生に一度の経験となることも多いです。
よって、安全でスムーズな取引のためにも、業者選びには十分な慎重さを持って取り組んでいくことが求められます。
