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| 評価額 | 実勢価格(時価) | 公示地価(基準地価) | 相続税評価額 | 固定資産税評価額 | 鑑定評価額 |
|---|---|---|---|---|---|
| 内容 | 不動産の市場価格(市場に売り出した時に購入されるであろう価格) | 国・都道府県が調査・算出する、あらゆる評価額の基準となる金額 | 相続税を計算する際の基準になる価格(不動産評価額) | 固定資産税を計算する際の基準になる価格(不動産評価額) | 市場の影響を排した、不動産の純粋な評価に関する金額 |
| 利用するケース | 不動産会社(仲介業者)による無料査定など | 地価推移による今後の経済動向の分析など | 相続税の計算 | 固定資産税の計算 | 財産分与や、公的な書類に記載するための不動産価格の算出など |
| 計算する人 | 不動産会社など | 国・自治体 | 市区町村 | 市区町村 | 不動産鑑定士 |
| 計算方法 |
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国・自治体が決めた1地点につき、1人以上の不動産鑑定士が毎年7月1日時点の価格を算出(公表は毎年9月ごろ) |
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上記の3つ、またはいずれかの方法で計算した上で、鑑定士が調整をおこなう。 |
| チェックする方法 |
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国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」から確認する |
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不動産鑑定士に有料で依頼する |
不動産の価値を知ろうと思っても、なぜ価値を知りたいかの理由がはっきりしていなければ、正しい価値を知ることはできません。
- 住まいとして売った場合、いくらになるか
- 投資用物件として投資家に売った場合、いくらになるか
- 相続や財産分与で、不動産にいくらの価値があることにするか
例えば、同じ物件でも上記のような目的の違いによって、価格も計算方法も異なります。
このような、不動産の価値を金額に表したものが評価額であり、目的によって様々な種類があります。
今回は、不動産の評価額の内容と計算方法をわかりやすく解説していきます。
不動産評価額の内容と計算方法【全5種類】
不動産評価額は大きく分けて5種類あります。
- 実勢価格(時価)
- 公示地価(基準地価)
- 相続税評価額
- 固定資産税評価額
- 鑑定評価額
それぞれ、計算方法や調べる目的が異なるので、違いをしっかり理解しておきましょう。
ここからは、それぞれの評価額の違いを分かりやすく解説していきます。
実勢価格(時価)
| 内容 | 不動産の市場価格(市場に売り出した時に購入されるであろう価格) |
|---|---|
| 利用するケース | 不動産会社(仲介業者)による無料査定など |
| 計算する人 | 不動産会社など |
| 計算方法 |
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| チェックする方法 |
|
実勢価格(時価)は、不動産を売りに出した時の評価額です。
基準の価格に市況や需要を鑑みた数値であり、上で紹介した評価額を調べる方法は、全て実勢価格をしらべるやり方でもあります。
注意してほしいのが、実勢価格には証明能力がないということです。
売った時の価格は買主によっても変わりますし、かなりアバウトに決まることもあります。
公的な書類などに評価額を記入する際は、鑑定評価額を記載するのが一般的です。
また個人で不動産の評価を知りたい時は、ほとんどが実勢価格を基に価格を調査します
実勢価格は不動産会社に査定してもらうのが一番ですが、不動産によって評価の手法が異なります。
- 取引事例比較法
- 原価法
- 収益還元法
それぞれの評価方法の違いを見ていきましょう。
取引事例比較法
取引事例比較法は最もオーソドックスな評価方法で、過去の成約事例を基に評価額を算出する方法です。
例えば、家Aの評価額を算出する場合、過去の成約事例の中から築年数と最寄り駅までの距離が同じ家B、家Cのデータを引っ張ってきて、計算するとします。
| 物件 | 坪数 | 売買価格 |
|---|---|---|
| 家A | 50坪 | ？ |
| 家B | 60坪 | 3,000万円 |
| 家C | 70坪 | 4,000万円 |
他の条件がほぼ同じなら、面積の違いに着目して評価額を算出します。
上の場合、家Aの評価額は取引事例比較法を使って、以下のように計算できます。
(3000万円÷60+4000万円÷70)÷2×50=26,78万5,714円
実際は、より多くのデータを参考にしたり、市況に応じて微修正が加えられたりしますが、基本的な考え方はこの通りです。
原価法
原価法は、今建っている建物を取壊して、再び建て直した時にいくらかかるか(再調達価格)をまず計算し、そこから築年数分の減価調整をおこないます。
原価法の計算方法は、式にすると以下の通りです。
価格=再調達価格×延床面積×(耐用年数の残り÷構造ごとの法定耐用年数)
耐用年数は不動産が安全に建っていられる年数のことで、構造ごとに数値が決まっています。
| 構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 軽量鉄骨造(厚さ3㎜以下) | 築19年 |
| 木造 | 築22年 |
| 軽量鉄骨造(厚さ3~4㎜) | 築27年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 築47年 |
再調達価格が13万円/㎡、延床面積が90㎡の木造戸建て(築21年)を原価法の計算式に当てはめると、このようになります。
(13万×90)×(1÷22)=約526万5000円
こちらが、原価法で算出した評価額となります。
収益還元法
収益還元法は、貸家や貸しアパート、ビルといった収益物件の評価に使われる方法です。
収益物件は何より収益性で評価されるので、普通の不動産の評価の仕方と大きく異なるのです。
収益還元法は、更に直接還元法とDCF法の2種類に分けられます。
直接還元法は、1年間の収益を還元利回りで割り戻す方法です。計算式は以下のとおりとなります。
評価額=年間の家賃収入÷還元利回り×100
還元利回りの相場は「HOME’S 不動産投資」などのサイトを使って調べることができます。
次にDCF法ですが、こちらは目標となる期間分の予想収益+予想売却価格から現在の価値を計算する方法です。
物件は必ず築年数の経過とともに価値が下がるので、頃合いを見て売りに出すまでが1つの賃貸経営戦略となります。
そのため、DCF法のほうが実情に即した評価ができます。
DCF法を計算式にすると、以下のようになります。
現在の評価=（X年後の合計収益）÷（1＋年間割引率のX乗）
公示地価(基準地価)
| 内容 | 国・都道府県が調査・算出する、あらゆる評価額の基準となる金額 |
|---|---|
| 利用するケース | 地価推移による今後の経済動向の分析など |
| 計算する人 | 国・自治体 |
| 計算方法 | 国・自治体が決めた1地点につき、1人以上の不動産鑑定士が毎年7月1日時点の価格を算出(公表は毎年9月ごろ) |
| チェックする方法 | 国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」から確認する |
公示地価(基準地価)は、国や都道府県が年1回のペースで公表している土地価格で、「全国地価マップ」というデータベースで調べることができます。
この基準地価をベースにして、様々な評価額が計算されます。
ただ、全国地価マップは路線価図の形で発表されるため、やり方に慣れていないと計算が面倒です。
路線価の計算方法は下記の記事で詳しく解説しています。
路線価を使って土地の売買価格を査定しよう！路線価図の見方・計算方法
相続税評価額
| 内容 | 相続税を計算する際の基準になる価格(不動産評価額) |
|---|---|
| 利用するケース | 相続税の計算 |
| 計算する人 | 市区町村 |
| 計算方法 |
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| チェックする方法 |
|
相続税評価額はその名の通り、不動産にかかる相続税を計算する時の基準になる価格のことです。
相続税評価額の求め方は、建物と土地で異なります。
建物の相続税評価額の計算方法
自分で住まいとして利用している建物は、相続税評価額=固定資産税評価額となります。
最新の固定資産税評価額は、毎年自治体から送られてくる書類をチェックすれば分かります。
次に、賃貸に出している建物ですが、こちらは固定資産税評価額×70％を相続税評価額とみなします。
土地の相続税評価額の計算方法
土地の相続税評価額の計算方法は、路線価方式と倍率方式の2種類があります。
路線価方式は、そのまま路線価図から固定資産税評価額を求める方法です。
倍率方式は、農地や牧場、池沼といった特殊な土地の場合、路線価図から読み取った価格に倍率をかけて計算をします。
例えばこの場合、八丈島八丈町末吉の宅地の倍率は1.1となっています。ここの土地の固定資産税評価額が1000万円なら、宅地は倍率方式で1000万円×1.1=1100万円となります。
固定資産税評価額
| 内容 | 固定資産税を計算する際の基準になる価格(不動産評価額) |
|---|---|
| 利用するケース | 固定資産税の計算 |
| 計算する人 | 市区町村 |
| 計算方法 |
|
| チェックする方法 |
|
固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有する人に対してかかる税金です。
課税額は固定資産税評価額を基に算出されますが、毎年送られる書類に記載があるので、調べる必要はないでしょう。
前述の通り、相続税額を計算する際にも重要な評価額です。
鑑定評価額
| 内容 | 市場の影響を排した、不動産の純粋な評価に関する金額 |
|---|---|
| 利用するケース | 財産分与や、公的な書類に記載するための不動産価格の算出など |
| 計算する人 | 不動産鑑定士 |
| 計算方法 |
上記の3つ、またはいずれかの方法で計算した上で、鑑定士が調整をおこなう。 |
| チェックする方法 | 不動産鑑定士に有料で依頼する |
鑑定評価額は、不動産鑑定士という国家資格を持った人が計算する評価額です。
不動産の資産としての絶対価値を算出するので、実勢価格とは根本的に異なります。
不動産を売る時に鑑定士へ評価を依頼する人もいますが、費用が高い上に実勢価格と金額が変わりますし、コストを回収できる保証もないので注意しましょう。
自分で不動産評価額を調べる方法
不動産の評価額を調べる方法は複雑で、確かに初心者では難しいです。
ただ、初心者でも簡単に評価を調べる方法はあります。それは、似ている不動産の評価額を調べるという方法です。
例えば、あなたが築30年、2階建て、木造の家の評価を知りたいのであれば、この条件を満たしており、かつ面積や方角、住みやすさなどが似ている物件の評価を見れば、自分の家の評価がどれくらいか分かります。
不動産はそれぞれ違うので、似ているものを参考にしても100％正確ではありません。
ただ、この方法なら最もスピーディに評価額を算出できるので、価格をイメージして参考にするには最適です。
参考となる評価額が多数掲載されているサイトを利用して、自分の評価額をイメージするには、この4つの方法がおすすめです。
方法1】不動産情報ライブラリを使う
不動産情報ライブラリは、国土交通省が運営する不動産取引のデータベースです。
直近5年間の不動産の成約状況が掲載されているので、似た状況の不動産取引価格を見て自分の物件の評価を考えることができます。
ただ、データ上は似ている物件でも、内部の傷や劣化状態までは分からないので注意しましょう。
また、過去の地域状況が今の状況と同じとも限りません。
例えば、過去に同じ地域の似た物件が2000万円だったとしても、その後に交通が整備されて都市部へのアクセスが良くなれば評価は上がります。
逆に近くのショッピングモールが倒産して生活が不便になれば、評価が下がることもあります。
参考にしたい物件の成約時期と今では、どこが変化しているのかチェックするのも大切です。
方法2】東京カンテイHPを使う
東京カンテイは不動産情報の提供を主におこなっている会社で、公式サイトに不動産評価額に関する情報を多数掲載しています。
面白いサービスも提供しています。この「価格天気図」は、全国のマンション相場の変動を天気予報に見立てて紹介しているもので、一目瞭然で売り時がわかります。
東京カンテイは一戸建て、マンションの評価額の情報が豊富ですが、土地の評価額に関しては弱いので注意しましょう。
方法3】レインズ(REINS Market Information)を使う
レインズは不動産取引情報の掲載・提供を管理しているサイトで、正規の不動産会社は全てレインズへの登録・情報提供が義務付けられています。
レインズには直近1年間の取引情報が掲載されており、自由に絞り込み検索をすることができます。
間取りなど細かい項目まで指定できるので、膨大な情報から似ている物件を探し出す手間が省けます。
ただ、レインズも東京カンテイと同じく土地に弱いので注意しましょう。
方法4】ポータルサイトの掲載情報をチェック
参考:SUUMOより
SUUMOやライフルホームズといった不動産ポータルサイトには、現在売り出し中の不動産情報が多数掲載されています。
こうした情報はリアルタイムのものなので、過去の情報よりも鮮度が高いです。
また、駐車場の有無やスーパーまでの距離など、他のサイトでは手に入らない情報も得られるので便利です。
ただ注意して欲しいのが、ポータルサイトに掲載されている金額は時価でも成約価格でもないということです。
中古不動産の売値は売主が自由に決定できるので、時価よりも高めに設定している可能性もあります。
また、買主が価格交渉をしてくれば、サイトに載っている価格よりも成約価格が下がります。
ポータルサイトは、参考程度に使うことをおすすめします。
不動産タイプによって評価されるポイントは変わる
ここまで5つの評価方法を紹介しましたが、不動産の評価はこれで終わりではありません。
実際に不動産会社の営業マンがプロの目線で不動産をチェックし、計算した金額と合わせて最終的な評価を決定します。
どこをチェックされるかは、家、マンション、土地といった種類によって異なるので、事前に傾向をつかんでおくことが大切です。
ここからは、タイプ別の評価のポイントをそれぞれ見ていきましょう。
家の評価では6つのポイントを見られる
家の評価で良く見られるのは、こちらの6つのポイントです。
- 家の構造
- 窓から見える景観・日当たり
- 近隣関係
- 間取り
- 水回りの状態
- 雨漏り・シロアリ
良くフローリングや壁の傷・凹みを気にする人がいますが、中古不動産はリフォーム前提なのであまり評価に影響しません。
それよりも、根本的な構造に欠陥があったり、修理費が高くつくようなデメリットがあると評価が低くなってしまうので注意しましょう。
マンションの評価では階数・部屋の位置が重要なポイントに
マンションの評価も家の評価と原則変わりませんが、部屋の階数と位置(角部屋、中部屋)という独自のポイントが評価に加わります。
最上階で角部屋の部屋が、基本的にはその棟の中で最も評価が高いです。
ただ、「高い階の部屋は地震や火災が怖い」といって低層階を好む人もいるので、評価が高いのと実際に売れるのとはまた別の話になります。
土地の評価では8つのポイントを見られる
土地の評価では、こちらの8つのポイントを良く見られます。
- 路線価
- 面積
- 地形
- 高低差
- 前面道路の幅員
- 間口・奥行
- 過去の売買取引事例
- 立地
これとは別に近年重要になっているのが耐震性です。
東日本大震災や熊本地震など大地震が頻発していることもあり、買主が土地に求める耐震性の基準が高まっています。
事前に地盤調査をしてプロから安全というお墨付きをもらっておけば、評価は高くなり売れやすくもなりますよ。
不動産会社によって評価額は変化する
不動産会社の評価額は不動産会社に無料で計算してもらえます。
お得で便利ですが、どの会社に依頼するかで評価額が変わってしまうのがネックです。
そのため、不動産会社をプロと考えて必要以上に持ち上げていると、評価額が外れた時に痛い目をみます。
そもそも、なぜプロであるはずの不動産会社の評価額がバラバラなのでしょうか？
評価額がバラバラなのは参考データと営業姿勢の違いが原因
不動産会社が物件を評価する際は、過去の取引事例を参考にします。
レインズのように、どの不動産会社も共通して利用するサイトもありますが、自社で保管している独自データを使うケースも多いです。
取引事例比較法は、どの事例を参考にするかによって評価が異なるため、データが異なれば評価額も当然変わります。
また、不動産会社のモチベーションによっても評価額は変わります。
本来の価値が2000万円の物件なら、ほとんどの業者が評価額2000万円前後で算出します。
ただ、「自分なら残業でも何でもして、絶対高く売ってやる！」と意気込む営業マンならそれ以上の金額を付けるでしょうし、「うちは案件が手一杯。そもそも高く売れそうな家じゃないな…」と、モチベーションの低い業者なら評価額を低めに設定する可能性があります。
評価額はあくまで各社の私見なので、少しいい加減ですがモチベーションなどでも変わってしまうのです。
高く評価してくれる業者を見つけるためにも、必ず複数社に不動産評価を依頼しましょう。
評価額が低くなる不動産の条件
不動産の評価額は立地や面積によって決定されるように思えますが、不動産ごとに悪条件があれば、それが影響して評価額は下がってしまいます。
ここからは、どんな不動産が評価額を下げやすいか解説していきます。
土地の形状が悪い
同じ面積でも三角地や旗竿地のような形より、正方形・長方形の土地のほうが評価は高くなります。
建築基準法などにより、土地に建てられる建物の形状・面積はある程度決まっているので、余りに細長かったり曲がっていたりする土地には狭小の建物しか建てられなかったり、あるいは全く建物が建てられなかったりします。
実際に利用できる面積が小さいので、評価額も下がってしまうのです。
日当たりが悪い
周辺に高い建物があって日当たりが悪い場合も、評価額は下がってしまいます。
日当たりが悪いと生活環境が悪くなる他、農地に利用できないなど、用途が限られてしまうためです。
道路と接していない
路線価のように、道路に接していないと価値がつかないケースは多いため注意が必要です。
4面のうち、1面にしか道路が接していない場合なども評価額は下がってしまいます。
危険要素がある
土壌が汚染されているなどの直接的な健康リスクの他、暴力団施設に近い、墓地に近いといった精神的な安定を脅かす要素がある場合も、評価額は下がってしまいます。
実勢価格と査定額は必ずしもイコールではない
実勢価格を算出する際は不動産会社に査定額を算出してもらうのが良いですが、査定額は必ずしも実勢価格(成約価格)とイコールではないので注意が必要です。
査定額は不動産会社が「これくらいで売れるだろう」と見積もって算出する金額ですが、運やタイミング次第では売れなかったり、値下げ要求を受けたりしてしまいます。
最終的な実勢価格を本当の時価と考えれば、査定額は必ずしも実勢価格とイコールにはならないことを肝に銘じなければいけません。
不動産評価額の基本を抑えておこう
現代は、「家を売る前提で買う」時代と言われています。
不動産は一般の方が持ちうる最高額の固定資産ですが、持ち続けることが自分の足を引っ張る可能性もあります。
それよりも、頃合いをみて売ったり処分したりしながら、柔軟にやり繰りをすることがこれからの時代に求められているのです。
自分の家をどうすべきかの判断は、最新の評価を知っていなければいけません。
一括査定サイトなどは、売却を検討中でない方も気軽に評価額を調べられるサービスです。日頃からこうしたサービスを使いながら、人生プランを立てていくことをおすすめします。
