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建築当時は問題がなかったが、現行の建築基準法などに照らし合わせると違法性のある建物などがある。
引っ越しや戸建てを新しく建てようと様々な情報を調べている時に、そのエリアの相場と比較して明らかに安い金額の物件を目にしたことはありませんか？
再建築不可物件は相場よりも安く購入することが出来る物件ですが通常の物件と異なるメリット・デメリットがあります。
今回この記事では、再建築不可物件とは何なのかについてだけでなくメリット・デメリットと売買方法、さらに利用されている活用方法について解説していきます。
再建築不可物件の売買を検討している人はぜひ参考にしてください。
再建築不可物件とは
再建築不可物件は、現在建てられている建物を解体しても新たに建物を建ててはいけない土地です。
投資計画区域と準都市計画区域によって定められた土地のみが対象であるため、その他のエリアでは再建築不可物件はありません。
特に密集していて狭いエリアでは対象区域になっている可能性が高いです。
また、建物は道路に接していなければならないというルールによって再建築不可物件となっている場合もあります。
再建築不可物件となる都市計画法は建築基準法よりも後に出来たルールのため都市計画法が定められる前に建築された不動産があるためこのような事態になっています。
間口が2m未満
建築基準法によって建物の敷地は、道路に2ｍ以上接していなければなりません。
間口が2m未満の場合は、再建築不可物件となっているので新たに建築物を作成することは出来ません。
道路に接していない
また、そもそも道路に接していない土地も再建築不可物件です。
人が通れる道があるだけでは道路として認められません。
道路とは4m以上の幅員のある道の事を示しており、車道・歩道・路肩・中央帯などを合わせた幅員となります。
再建築不可物件の売却方法
再建築不可物件は新たに建設物を立てられないので訳あり物件として売却するのが通常の物件よりも難しいです。
訳あり物件である再建築不可物件を売却する方法・コツを紹介します。
再建築不可物件の売却を考えている人は、今回紹介する方法・コツを利用してみてください。
再建築可能にする
再建築不可物件となっている理由は都市計画法に違反しているためです。
都市計画法に違反している問題点を改善することで再建築可能な普通の物件として売却することが出来ます。
セットバックをして道路の幅員を広げることで再建築可能物件になります。
道路の中心部から足りない幅員分交代したエリアであれば建築できる旨を記載して再建築可能物件として売却する方法
訳あり物件専門の買取業者を利用する
不動産会社の中には、訳あり物件をメインに買取・仲介を行っている不動産会社があります。
通常の不動産会社では敬遠されてしまう不動産会社ですが、訳あり物件に強い不動産会社を利用することでスムーズに売却をすることが可能です。
ただし、再建築不可物件の場合は売却時の価格が低い場合がある点には注意が必要です。
再建築不可物件のメリット
再建築不可物件のメリットについて紹介していきます。
再建築不可物件だからこそのメリットもあります。
周囲と比べて安い
エリアの相場と比較して再建築不可物件は安い値段で購入することが出来ます。
駅から近い物件や周辺設備の整ったエリアにも関わらず再建築不可物件のため費用を抑えて購入をすることが可能です。
費用を最優先で考える人の場合は再建築不可物件を選ぶことで費用を大きくおせることが出来ます。
相場の6～7割で購入することが出来ます。
税金が安い
再建築不可物件は固定資産税が安いです。
固定資産税の評価額も低く設定しているので納税金額が少なくなります。
また、相続や贈与する際も基準の評価額が低いため税金を抑え相続・贈与が可能です。
再建築不可物件のデメリット
再建築不可物件のデメリットについて紹介していきます。
再建築不可物件購入予定の人はデメリットをしっかりと確認してから購入するようにしましょう。
当たり前ですが、一度売買契約をした後に契約破棄にする事は難しいです。
更地にしても物件を建築できない
再建築不可物件では、一度土地を更地にしても再度物件を建設することは出来ません。
物件を建築する際は、都市計画法に違反している部分を修繕してからでのみ再度物件の建設が可能です。
安価で購入をしても物件を立て直すことが出来ません。
また、再建築不可物件は総じて古い物件であるため耐震性や耐用年数が低く震災時に倒壊してしまうなどの危険性が高いです。
売却がしにくい
再建築不可物件は訳あり物件として判断されるため、普通の物件よりも買い手が見つかりにくいです。
不動産仲介などを利用して売却するのは非常に困難で買主が見つからないなんてことも珍しくありません。
訳あり物件の購入に強い不動産会社を利用することで物件の売却をすることは出来ますが、買取業者では相場よりも安い価格でしか売却できない点には注意が必要です。
住宅ローンを利用できない
住宅ローンを組む際は、購入予定の物件に抵当権を付けることで債権者が債務不履行になった際に物件の売却し、金融機関は借出金を回収します。
しかし、再建築不可物件の場合は建築物としての資産価値が低いため抵当権を付けても資金を回収しきれない可能性があります。
そのため、住宅ローンを組んでの再建築不可物件購入をすることが出来ません。
一括での購入を求められるので必要な初期費用が高額です。
再建築不可物件の活用事例
再建築不可物件を実際に購入した人の活用事例について紹介していきます。
再建築不可物件でも今回紹介する活用方法を利用することでデメリットを帳消しにして利用することが出来ます。
駐車場として利用をする
再建築不可物件の場合は、新たに建築物を作成する事は出来ませんが既にある建築物を撤去し更地にすることは問題ありません。
更地にして駐車場として利用することで、安く購入した土地を収益物件として利用することが可能です。
駐車場だけでなく、更地として建築物を建てない方法で様々な活用が可能です。
リフォーム・リノベーションをする
再建築不可物件でもリフォーム・リノベーションで古い物を新しくすることで、利用できるようにすることが可能です。
中には、古いアンティーク調や古民家調の家に住みたい場合は狙って再建築不可物件を安い値段で購入して、自分の好みに合わせてリフォーム・リノベーションをすること自体を楽しんでいる人もいます。
物件にかかる費用を抑えることが出来るので、その分の費用をリフォーム・リノベーションに回すことが出来ます。
再建築不可物件に関するよくある質問
再建築不可物件に関するよくある質問について回答していきます。
再建築不可物件のメリット・デメリットについて紹介してきましたが、実際に購入する際に多くの人が疑問・質問する内容なのでここでしっかりと確認をしていきましょう。
再建築不可物件の売却価格は安いの？
再建築不可物件によって売却価格は異なりますが、同じエリアの相場価格の再建築可能な物件と比較すると60～80％程の金額になります。
ただし、すべての物件の価格が安くなるわけではなく駅から近い・立地が良い等の条件を絡め価格が決まるので物件によっては相場と同等価格になる物件もあります。
道路などの幅員拡張・間口と道路の接している範囲などを改善することで再建築不可物件ではなくなるためです。
再建築不可物件は更地にしてもいいの？
再建築不可物件を更地にしても問題ありません。
実際に古くなった建築物を撤去し駐車場として利用している例もあります。
ただし、一度建築物を撤去してしまうと再び建築物を作成する事は出来ないので、慎重な判断が必要です。
再度建物を建てる際は、都市計画法に違反している箇所を改善することで、再度物件を作成できるようになります。
再建築不可物件の売買は慎重に行おう
再建築不可物件は相場よりも安く購入できる物件ですが、立て直しをするためには都市計画法の違反箇所を改善する必要があります。
リフォーム・リノベーションが好きな人であれば、再建築不可物件の売買はおすすめですが、初めて不動産を購入する場合再建築不可物件はおすすめできません。
再建築不可物件の売買をする際は慎重に行うようにしましょう。
