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マンションや一戸建てなどの不動産物件を購入した場合、銀行からお金を借りて購入した方がほとんどです。
住み替えなどの理由から現在持っている物件を売り、新しい物件を購入する場合は、銀行で組んだローンの残額を返済しなければなりません。
住宅ローンを組む時点で、万が一返済が滞ったときに購入した物件は抵当権が設定されているためです。
そのため、売却決定後の決済日で代金の受け取りと同時に住宅ローンの返済が必須となります。
ここでは、不動産を売るときに銀行に連絡する時期や、手続き方法について説明していきます。
不動産を売却する時に銀行に連絡する時期は？
銀行で住宅ローンを組んでいる物件を売ることは残債がある場合できません。
先述したように、抵当権を設定されているためです。
抵当権とは、万が一、住宅ローンの返済が滞った時に、銀行が返済することが困難と判断した場合に借入者の所有する不動産を競売にかけることのできる権利です。
この権利があるために不動産の売却と、ローンの一括返済は、同時おこなわなければなりません。
つまり、住宅ローンの残債以上の資金を用意する必要があります。
まずは査定が大事
住宅ローンの残債は借入者自身がおおよそ把握することはできますが、不動産の売却価格は素人からは予想することは困難です
売る物件の価格が残債を上回っていればよいですが、下回る場合は差額を用意しなければなりません。
そこで、利用するのが一括査定です。
物件を売る価格は仲介お業者によって異なるので、売買の仲介契約を結ぶ際は慎重に行わなければなりません。
一括査定では、何社もの業者の査定結果を短時間で知ることが可能なので、業者選びの判断材料には最適と言えます。
決済日の目処が立ったら銀行に連絡を
一括査定を参考に売買業者と契約した後、正確な査定結果と売るときにかかる費用について確認しましょう。
銀行に住宅ローンを一括返済する場合、手数料や借入期間が短いためにペナルティが発生する場合もあるので、事前の確認をしっかりしておく必要があります。
物件の購入希望者が現れ、決済日の目処が立ったら銀行に連絡します。
銀行に必要書類を作成してもらうのですが、作成には数日掛かるので決済日の決定後には速やかに連絡しましょう。
ローンの残る分譲マンションを売る際は管理会社への連絡も忘れずに！
分譲マンションの一部屋を売る際は、銀行だけでなく管理会社への連絡が必要です。
分譲マンションの入居者は管理組合の一員として名を連ねているので、退会手続きをしなければいけません。
これをしておかないと修繕積立金や管理費の支払いを売ったあとも請求される可能性があります。
また、修繕履歴や耐震診断書といった重要資料も管理会社が持っていることもあるので、こちらを取り寄せておきましょう。
買主が閲覧を希望している時にスムーズに見せてあげれば、成約率は大きくアップします。
管理組合に「組合員の資格喪失届」を提出する
管理組合を抜けるためには、自分が加入する管理組合の理事長に「組合員の資格喪失届」を提出します。
ただ、普通、書類の窓口はマンションの管理会社になっているので、こちらに提出するようになります。
提出のタイミングは決済・引き渡し時が一般的です。
売主が「組合員の資格喪失届」を提出したら、買主が「所有者変更届」を入れ違いで提出して組合に加入します。
書類の提出自体は最後の最後におこないますが、その前から管理会社に連絡し、引き渡し日時の共有をしましょう。
不動産売却時の銀行での手続きは大変か？
所有する物件の購入者との話も順調に進み決済日が決まっても安心しきってはいけません。
決済日の流れをしっかりと理解し、事前に確認や準備しっかりと行い、当日滞りなく決済できるようにしましょう。
権利書の確認や、固定資産税など税金関係などの清算金の確認が必要となります。
当日は、金銭の授受はもちろん抵当権の抹消登記などもおこなうため注意しましょう。
※不動産売却時の決済手続きについては、こちらに詳しくまとめています！
どういった手続きが必要なのか
決済日の手続きは、金銭の授受が行われますが、基本的には買い手の人の口座から、売り手の人の口座への入金となります。
このとき、住宅ローンが残っている状態だと、抵当権を抹消するためにローンの残債を一活返済する必要がありあります。
買い手のかたから入金があった時点で、銀行に残りの金額を引き落としてもらいます。
銀行が引き落としの完了を確認した時点で抵当権を抹消することができます。
また、そのほかにも火災保険など保険関連等の手続きもしなければならないのでよく確認しておきましょう。
不動産業者に任せても大丈夫か
契約を結ぶ不動産業者が代わりに銀行への連絡や手続きの取次ぎを行ってくれるところあるようです。
多くの人は不動産の売買において経験豊富ではないと思うので、全体の資金の流れを業者目線から見てもらうことも大切です。
しかし、すべてを任せっきりにしてしまうのは危険です。
業者が大丈夫と言っても、銀行からペナルティを受ける場合もあるので、最終的には自信でよく確認してから手続きを進めたほうが賢明だといえます。
そのため、まず的確なアドバイスをしてくれそうな信頼できる業者選びが重要となってきます。
何社かの営業マンと話してみることでその人の人柄や経験や知識など知ることができます。
銀行系不動産会社は利用できる店舗が指定されているの？
不動産会社の中には、銀行グループに属する業者もあります。
例えば、みずほグループのみずほ不動産販売やSMBCグループの三井住友トラスト不動産などがそうです。
これらの銀行系不動産会社は、土地信託などをメインにおこない、銀行業務をサポートしていますが、同時に仲介売却も実施しています。
結論から言えば、例えば三井住友トラスト不動産と契約しているからといって、みずほ銀行を代金の振込口座に指定しなければいけないということはありません。
ただ、グループの銀行口座を持っていれば相続・税金の他社サービスもスムーズに受けやすくはなります。
住宅ローンの残債が残る不動産も売れる！銀行手続きを慎重に
ここまで話をまとめると、不動産を売却するときの銀行に連絡するタイミングは、購入者が現れてから売買契約を結んで決済日が決まった後がベストです。
銀行側が必要書類を作成するのには10日程度の時間がかかるため決済日が決まり次第連絡するのが無難といえます。
具体的な手続き内容としては、住宅ローンの残債を返済後の抵当権の抹消登記が必要となります。
もちろん不足分がある場合は決済日までに自己資金用意するか、他社で借入するなどして不足を用意する必要があります。
他にも、所有物件が保険に加入していた場合は退会手続きなどが必要になってくるので確認しておきましょう。
最初の業者選びが大切！
こういったことに知識があまりない場合は経験が豊富不動産業者に相談するなどして手続きするのがスムーズにおこなうことができます。
そのため、最初に行う業者選びは慎重におこなう必要があります。一括査定は数分で現在自分の物件がいくらくらいで売れるのか簡単に査定して連絡をくれるので、良い判断材料になります。
不動産を売るうえで、売却価格はとても重要ですが、手続きのことも考えて信頼できる業者を選びましょう！
業者選びは一括査定サイトを使うとスムーズ！
業者選びの際におすすめのツールが、一括査定サイトです。
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