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築年数が古く状態の悪いマンションを売却する場合、「この状態で売っても本当に買い手はつくのだろうか…」と不安に思う方も少なくありません。
事前に少しでもリフォームをして、状態を改善することがマンション売却の成功につながるのではないかと考える方もいます。
ただし、マンション売却前にリフォームを実施することが必ずしもプラスとなる確証はありません。
ここからは、マンション売却時にリフォームをおこなうリスク・注意点について解説していきます。
【免許登録】
宅地建物取引業免許：国土交通大臣（4）第7845号
一級建築士事務所登録：東京都知事 第62093号（東京本社）
特定建設業許可：東京都知事 （特-2） 第135078号（東京本社）
不動産特定共同事業許可：東京都知事 第134号（東京本社）
賃貸住宅管理業登録：国土交通大臣（1）第1722号（東京本社）
マンション売却前のリフォームは原則不要
結論から言うと、マンションを売却する前にリフォームをおこなう必要は原則ありません。
中古物件は原則現物引き渡しとなっており、物件のリフォーム・リノベーションは買主側が購入後におこなうものだと基本的に考えられています。
ただし、リフォーム・リノベーションの対象になる欠陥の中には、築年数の劣化によって自然と生じた欠陥の他、所有者やその子ども、ペットの過失などで生まれた欠陥もあります。
過失で生まれた欠陥については売主(前の所有者)がリフォーム費用を負担するケースもあります。どう負担するかについては、売主の売却方針や買主との条件交渉次第で決まります。
マンション売却前のリフォームがリスクになりやすい理由
中古マンション売却前のリフォームは原則不要ですが、事前にリフォームをするかどうかは売主が決められるものであり、売却戦略上の理由で実施するケースもあります。
ただし、原則不要であるかに関わらず、マンション売却前のリフォームは結果に上手く影響しないことも多いです。
リフォームがプラスに働かない主な理由について解説していきます。
理由1】築年数の古いマンションは全面リフォームが必要なことも多い
中古マンションの売却では、リフォームによる内装の綺麗さよりも、物件自体の築年数が大きな影響を及ぼします。
内装を綺麗に保っていたとしても、築年数が経過していたら、その分だけ物件の資産価値も購入需要も下がります。
築年数の古いマンションを築浅並みの金額で売りたいと思ったら、全面リフォームや建て直しレベルのリフォームが必要になることもあります。
理由2】簡易的なリフォームは意味がないことも多い
上記と関連して、マンションの構造などに瑕疵が発生している場合、簡易リフォームだけでは売却価格・購入需要に影響がない可能性もあります。
例えば、水回りのリフォームを行ったとしてもマンション全体の耐震性に問題があるということであれば、このリフォームが購入需要の拡大につながる可能性は低いでしょう。
| リフォーム箇所 | リフォーム価格 |
|---|---|
| 壁紙・床の張り替え | 20万円～40万円 |
| キッチンのリフォーム費用 | 10万円～30万円 |
| トイレのリフォーム費用 | 10万円～20万円 |
| 洗面所のリフォーム費用 | 20万円～ |
| 浴室のリフォーム費用 | 50万円～150万円 |
| 外壁のリフォーム費用 | 150万円～300万円 |
理由3】リフォーム済みマンションが売れる保証は無い
そもそも、築古のマンションにリフォームを施したところで無事に売れる保証はありません。
不要なマンションへリフォームを実施したのに売れ残ってしまった場合、単にお金を無駄遣いしてしまったことになります。
| 年度(年) | 新規登録件数(件)※ | 成約件数(件) | 成約件数の割合(%) ※小数点2位以下切り捨て |
|---|---|---|---|
| 2013 | 162,085 | 36,762 | 22.6% |
| 2014 | 162,845 | 33,265 | 20.4% |
| 2015 | 184,760 | 35,100 | 18.9% |
| 2016 | 193,520 | 37,446 | 19.3% |
| 2017 | 197,207 | 37,172 | 18.8% |
| 2018 | 208,786 | 37,601 | 18.0% |
| 2019 | 201,966 | 37,912 | 18.7% |
| 2020 | 170,388 | 37,049 | 21.7% |
| 2021 | 160,554 | 37,828 | 23.5% |
| 2022 | 181,149 | 35,381 | 19.5% |
※同年度に、レインズへ新規登録された物件の件数
上記は首都圏の中古マンションの、年度ごとのレインズ新規登録(売り出し)件数と成約件数を比較したものですが、こちらのデータでは各年の売り出したマンションがその年中に成約を得られる割合は20%前後となっています。
これを見れば、条件の悪いマンションが売れ残ってしまうのは、そこまで珍しい事象ではないことが分かります。
理由4】機能面のリフォームは内覧や広告写真で分かりにくい
リフォームには、審美的な面で改善をするだけでなく機能面の改善も含まれます。
そのため、不動産プラットフォームに掲載されている広告を見ても、テキストでの説明ではリフォーム対応済みと書かれているのに、写真では古い印象を受ける…というケースは少なくありません。
特に居住用マンションとして売却する場合、買い手も専門的な知識を持っている訳でなく、第一印象に左右されるケースが大きくなります。
また、審美的な面で印象を改善させるなら、掃除や室内の不用品処分、床のワックスがけ、傷・凹みへの簡単な修繕などは内覧対策として有効です。
裏を返せば、大規模なリフォームをおこなわなくても、上記のような施策で成約率を上げることは十分可能です。
理由5】買主の希望するリフォームではない可能性がある
近年は、築年数の古いマンションを安く仕入れて、おしゃれにリノベーションをする方も増えています。
こうした方にとって、売却前にリフォームをしたマンションは自分の趣味嗜好に合っていない上、価格も高いので需要は下がってしまいます。
マンション売却前にリフォームを検討すべきケース
前述の通り、マンション売却前のリフォーム実施は、原則的に不要です。
ただし、マンションの状況や築年数などによっては、リフォームを実施した方が良いケースもあります。
築浅で原則そのまま住むことを買主が想定しているケース
築年数が浅く構造も頑丈なマンションであれば、全面リフォームなど大きな変更をせずに住む可能性が高いです。
このパターンは内覧時の第一印象などがより強く影響するので、壁や床の汚れやキズ・凹みを改善するリフォームを実施するのも一つの手です。
入居者の過失で欠陥があるケース
明らかに入居者の過失が原因で築年数以上の劣化が見られる場合は、購入希望者がリフォーム代を出すのを嫌がるケースが多いです。
例えば、以下のような過失が目立つ場合は、仲介業者と相談の上で、予算内で対応できるか判断しましょう。
- 子供の落書き
- たばこのヤニで壁紙が黄色くなっている
- たばこの臭いが染みついている
このような状況では、売主と買主(購入希望者)で相談をしながら、双方が納得できる条件を設定するのがセオリーです。ただ、そもそも購入を検討する方が現れないといった場合については、事前にリフォームを行うケースもあります。
リフォーム・リノベーションではなく、ハウスクリーニングでも改善できるケースがあるので、対応については慎重に判断しましょう。
マンションのリフォームとリノベーションの違い
リフォームとリノベーションの内容の比較
- リフォーム：マイナス面を０(基準)に戻す
- リノベーション：ある部分に付加価値を加える
リフォームとリノベーションは一見似ている概念ですが、その目的と範囲には大きな違いがあります。
リフォームは、物件の欠陥を修理し、原状回復を目指す活動です。
これに対して、リノベーションは物件に新たな価値を付加するための大規模な改修作業を指します。
たとえば、壁の塗装の更新や、水道設備の修理などは、基準に戻すためのリフォームの一例です。
これに対して、間取りの変更や、大規模なインテリアの一新などは、物件に新たな価値を加えるリノベーションと言えます。
リフォームとリノベーションはどちらを選択すべき？
リフォームとリノベーションのどちらを選択するかは、物件の現状と費用対効果を考慮する必要があります。
リフォームは一般的には費用が比較的低く、短期間で完了することが多いです。
欠陥部分を修理し、見栄えを良くして売却するためには、リフォームが適していると言えます。
一方、リノベーションは費用と時間がかかる一方で、物件の価値を大きく向上させる可能性がありますが、状態によっては新しく物件を購入した方が良いケースも多いです。
そのため、リノベーションは物件の特性と市場の状況をしっかりと理解した上で、慎重に判断する必要があります。
リフォームをせずマンションの印象をアップさせる方法
適切なハウスクリーニングの実施
生活感が目立つマンションについては、内覧前にクリーニングを実施するのがおすすめです。
特に、キッチン、台所、風呂といった水回りは、自分で掃除を行うと見た目に大きな差が出るため、プロによるハウスクリーニングが推奨されます。
内覧時の第一印象を大きく左右し、短期間かつ高額のマンション売却が期待できます。
ハウスクリーニングの相場は下記の通りで、リフォームよりも安値で依頼できます。
| 間取り | 費用相場 |
|---|---|
| 1R、1K | 30,000~45,000円 |
| 1LDK、2LDK | 40,000~75,000円 |
| 3LDK、4LDK | 80,000~105,000円 |
室内の明るさと換気を確保する
室内の明るさは、部屋の印象に大きく影響を与えます。
窓からの光を最大限に活用するために、カーテンを開ける、反射材を使用するなどの工夫を行いましょう。
また、換気を定期的に行うことで、部屋の空気を清潔に保つことができます。
これらはリフォームを必要とせず、手軽に部屋の印象をアップさせる方法と言えるでしょう。
部屋のレイアウトを見直す
部屋の家具の配置やインテリアは、空間の広さや利便性に大きく影響します。
特に狭い部屋の場合、無駄な家具を削減することで広さを感じさせることが可能です。
また、収納スペースを効率的に利用することで、部屋全体の整理整頓を容易にし、清潔感を演出できます。
機能性・実用性に繋がる部分の修理
購入希望者が内覧をおこなう場合は、実際に引っ越した場合を想定して、快適な生活を送れるかどうかを重点的にチェックします。
そのため、部屋の機能性・実用性につながる下記の部分などは、良く見られる可能性が高いです。
- 水回りの状態・使用状況
- ドアや窓の立て付け
- 網戸の破れ・窓のキズなど
- 壁や床の凹み・キズ
上記のような部分に欠陥が見られる場合は、修理に予算をかけるのも一つの手です。
マンション売却とリフォームの関係をおさらい
マンション売却前にリフォームは必要？
ただし、事前にリフォームをしてはいけないという訳ではなく、状況によってはリフォームを実施するケースもあります。
最終的な判断は、仲介業者と相談をしながら決定するのが良いでしょう。
リフォームをせずマンションを高く売る方法は？
その中でも効果的なものの1つが、ハウスクリーニングです。
専門業者によるハウスクリーニングは、物件の印象を大幅に良くし、売却価格を上げる可能性があります。
また、インスペクションサービスの利用も有効です。
物件の状態を客観的に評価し、購入者に信頼を与えることができます。
これらの方法を駆使し、リフォームを行わずにマンションを高く売る戦略を立てることが可能です。
リフォームは不要だが内覧対策はマンション売却では重要
ここまで、マンション売却時のリフォームやハウスクリーニングの必要性の有無について解説しました。
マンション売却は現状引き渡しが原則のため、厳密にいうとどちらの作業も、必ずしも実施する必要はありません。
しかし、高額かつ短期間で売却するためにはこうした細やかな施策が不可欠です。
また、実際の内覧は5~20分という限られた時間で行われます。短い時間なので、マンションの隅々までは見ないことも良くあります。
この限られた時間で、購入希望者へいかにアピールしていくかが、マンション売却を成功させるためには重要です。
