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「マンション売却に消費税はかかるか？」という問いに対して先に結論を言うと、かからないものもあればかかるものもあります。
不動産売却における消費税は仲介手数料など、費用によってはかかるというものなので、一律で10%が課されるというわけではありません。
この記事では、マンションを売却するときにかかる費用の中で、消費税がかかるものは何があるかを解説します。
この記事の監修者
宅地建物取引士、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP認定者。
相談、執筆・監修、講演・講師、取材協力、メディア出演など多方面で活動する独立系ファイナンシャルプランナー。
全国1000名以上から日本FP協会に寄せられる「くらしとお金」の電話相談を1年間担当。
年300本の執筆・監修を手掛けながら、学校法人専門学校では非常勤講師として金融リテラシー講義を毎週行っている。
●大水野総合FP事務所のホームページ
(https://mizunotakashi.com/)
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マンション売却前に消費税について知ろう
消費税は、その名前通りに受け取ると「一般消費者が支払う税金」と考えてしまいがちですが、内容はそういう意味ではありません。
消費税の意味合いは付加されている商品によって違うのですが、わかりやすく言うと「付加価値を生むような取引(売買)に対して課される税金」ということです。
そのため、マンション売却の中で消費税がかかる場面は限られます。
マンション売却で消費税の課税対象になるもの
マンション売却を行ったときにはさまざまな費用や手数料がかかりますが、消費税は次のような費用に課税されます。
- 仲介手数料
- 専門家の依頼費用
- つなぎ融資の手数料
ここからは、リストで挙げた3つの課税対象について詳しく解説します。
仲介手数料
マンション売却を行うとき、仲介で物件の売買が成立した際は、取引を媒介してくれた不動産会社に成功報酬として仲介手数料を支払います。
仲介手数料は、売却価格に応じて上限額が設定されており、売却価格に3％を乗じて6万円を加算し計算(売却価格400万円超)します。
計算された金額に対して、消費税(10％)を課税して最終的な仲介手数料を算出します。
専門家の依頼費用
マンション売却に関連して、司法書士や税理士などの専門家に依頼したときに支払う、報酬料にも消費税が課税されます。
例えば、司法書士への抵当権抹消登記の代行手続きや、税理士に譲渡所得税の確定申告を依頼した場合に消費税が課せられます。
繰り上げ返済手数料
住宅ローンを利用してマンションを購入した場合、売却時にはローン残債を一括返済する必要があります。
住宅ローン契約者が繰り上げ返済を行うと、金融機関は契約時よりも利息収入が減ってしまいます。
そのため、金融機関からは一括繰り上げ返済手数料を求められ、この手数料にも消費税が課せられます。
マンション売却で消費税が課せられないもの
前節では、マンションの売却時に消費税が課税されるものを3つ紹介してきましたが、売却時に消費税が課税されないものもあります。
以下は、マンション売却で消費税が課せられません
- マンションの売却価格（売主：個人）
- 譲渡所得税
ここからは、リストで挙げた4つの非課税対象物について詳しく解説します。
マンションの売却価格
マンションの売却価格には、消費税が課税されません。
ただし、これは売主が個人の場合であり、事業者が売主のマンションや個人であっても投資用マンションの売却時には、建物部分が消費税の課税対象となります。
したがって、居住していたマンションを売却する際に買主から受け取る代金は契約に至った金額のままで、その価格に消費税が上乗せされることはありません。
譲渡所得税
マンションを売却した際の利益にあたる譲渡所得に対しては、譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税は、所得税法に基づいて課税され、消費税とは異なる税金です。
最も大きな売却費用である仲介手数料も課税対象
マンション売却でかかる費用のうち、最も金額が高いのは仲介手数料です。
仲介手数料は売却価格×3%+6万円で計算(売却価格400万円超)されるため、3,000万円でマンションを売却した場合、96万円となります。
更に消費税の10%(2023年時点)も課されるため、最終的な金額は105.6万円になります。
不動産会社によっては値下げできるところも
上記のように、かなりの高額となってしまう仲介手数料ですが、不動産会社によっては値下げをしてくれるところもあります。
こうしたサービスを提供している不動産会社の多くが媒介契約時に専属専任媒介もしくは専任媒介での締結を条件としています。
不動産会社としては1つの物件の取引で、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取れる可能性があるからです。
しかし、必ずしもマンションを高額売却してくれるとは限らないので注意が必要です。
値下げの可能性は媒介契約前に確認
売却価格×3%+6万円という仲介手数料の金額は、法律で定められた上限額となっています。
売主としては、この金額を必ず支払わなければならないという決まりはありませんので、仲介手数料の、価格交渉をおこなうことも可能です。
しかし、仲介手数料は不動産会社にとって、売却活動のサポートに対する報酬という意味合いでもあり、必ずしも値下げに応じてくれるものではないと知っておきましょう。
また、売買契約が締結されてから交渉をはじめると、トラブルが起きやすくなってしまうので、なるべくマンションの査定を依頼する段階で確認するのをおすすめします。
買い手の事情を考えれば増税前の売却がよし
売り手としては、増税による負担増を気にするよりも、マンションが高値で売却できたほうがお得です。
仮に、消費税の増税があった際は、売り手よりも買い手が受ける影響のほうが大きくなります。
買い手は仲介手数料だけでなく、住宅ローン手数料や保証料などにも消費税がかかり支出が増えるからです。
買い手の事情を考えれば、消費税の増税が予想される前に、マンションを売り出したほうがよいでしょう。
